2009湖南新化縣金潤藍灣前期策劃案-資料下載頁
2025-01-21 18:31本頁面
【正文】 216。 繁華 成熟社區(qū)，繁華府地；216。 便利 居家、購物、交通十分便利，節(jié)省時間；216。 舒適 酒店式物業(yè)管理服務；216。 健康 內部清新自然屋頂花園，并配有休閑運動器械，常運動，常健康；216。 信息 中央商務圈也是中央信息圈、交匯地，同時，內部的寬帶信息互聯(lián)網，隨時進入信息世界。第七節(jié) 項目經濟分析土地面積：㎡土地成本及拆遷：2500萬元建筑總面積（含地下車庫面積）：㎡①商務公寓（含第四層架空層面積）：㎡②商業(yè)：㎡③商務酒店：㎡④地下停車位：58個建筑群單價成本(按建筑面積估算)：①建筑安裝成本：1000元/㎡②報建手續(xù)成本：60元/㎡③土地成本及拆遷：商業(yè)部分2167元/㎡，酒店式商務公寓部分150元/㎡。④銷售營業(yè)稅：50元/㎡⑤辦公管理費：15元/㎡⑥道路、綠化、屋頂花園、園林景觀燈等施工費用：35元/㎡⑦勘探、設計費：25元/㎡⑧廣告、策劃、營銷費用：80元/㎡⑨其他費用：15元/㎡合計：商業(yè)部分3447元/㎡，酒店式商務公寓部分1340元/㎡。合計總成本：3447元/㎡㎡＋1340元/㎡㎡＝5467萬元投資回報估算：①商務公寓部分：1580元/㎡㎡＝②產權式商務酒店部分：1980元/㎡㎡＝③商業(yè)部分：16000元/㎡㎡＋10000元/㎡㎡＋5500元/㎡2㎡ ?。舰芡＼囄徊糠郑?5000元/位58位＝261萬元合計：8485萬元收益：①＋＋＋停車收益261萬元＝8485萬元②總收益：8485萬元－總成本5467萬元＝利潤3018萬元 小結：通過考察相關行業(yè)的狀況，針對本建設項目的具體情況，綜合考慮該地區(qū)的購買力，初步定價為：臨街獨立商鋪部分平均售價按16000元/㎡，底層內鋪部分平均售價按10000元/㎡，二～三層內鋪部分平均售價按5500元/㎡，商務酒店平均售價（含四層屋頂商務會所）按1980元/㎡，商務公寓平均售價按1580元/㎡。最終初步分析總收益為：3018萬元。第八節(jié) 營銷推廣策略216。 以中、小戶型熱賣帶動人氣和輿論關注，建立品牌是重點。216。 中、小戶型滿足住、租、炒三種需求，適合酒店長租戶、小型公司與投資者進入。216。 以“酒店式公寓”形式發(fā)售，引進知名酒店管理公司的先進管理體系。v 營銷四大步驟之一——造勢炒作階段v 營銷四大步驟之二——品牌形象階段v 營銷四大步驟之三——強勢促銷階段v 營銷四大步驟之四——服務營銷階段一、造勢炒作階段目的216。 以吸引第一批地產投資者與部分使用者為主，回收一部分資金。216。 完成本物業(yè)在新化縣房地產市場的基本宣傳定位，確立本物業(yè)在房市中的“領導”地位。216。 使消費者對物業(yè)的地段、配套、軟硬件的設置、檔次以及升值潛力有初步了解。具體操作216。 入市姿態(tài)：以小戶型與寫字樓為市場切入點。216。 媒體宣傳：制造賣場人氣，造勢。操作要點216。 通過廣告提高物業(yè)知名度，確立其領導地位。216。 引進高檔次物業(yè)管理公司，形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。216。 以租帶售，保證購房投資者利益。216。 降低投資門檻。216。 降低投資風險。 以租代售 目的：以租賃市場帶動銷售與投資市場?！ ±嬉唬嘿彿堪唇颐黠@比直接付租金劃算，自用房屋的月供款比房租低幾倍，而且可以得到房屋產權；出租還有一筆相當可觀的租金收入?！ ±娑嚎梢圆捎脼楸疚飿I(yè)尋找112個股東的做法，即在其投資購房并付清首付款以后，由物業(yè)管理公司進行統(tǒng)一招租，租金收益除支付該房屋的按揭外，多出部分將作為該物業(yè)投資者的投資收益定期進行返還，該項操作的最終效果為經過投資收益返還，投資者將無償占有若干套成都市頂級高檔物業(yè)，并永遠享受其的投資收益。 二、品牌形象階段目的216。 進一步提升項目的品牌價值，培育租務市場，兌現前一階段的對客承諾。216。 鎖定該物業(yè)最終使用的目標客戶群，使其能達到或租或買的狀態(tài)。具體操作216。 媒體宣傳：市場保溫216。 販賣核心： 項目各大優(yōu)勢點 投資回報操作要點216。 以各種針對性強的公關活動為主。216。 以各種手段強化租務市場，使前期投資者得到應有的實惠與回報。216。 加強物業(yè)管理與公關活動工作力度，形成口碑效應。三、強勢促銷階段目的 在前兩個階段的基礎上，對項目品牌、投資效果以及租務市場等進行全方面的提升，達到火爆租務市場，掃清尾盤的效果。營推方式 以已入住客戶與投資者為主體，針對目標消費群開展會員式的公關活動，以達到老客戶帶動客戶的目的。四、服務營銷階段目的：并通過創(chuàng)造獨特賣點和創(chuàng)意，結合“服務營銷”，實現房地產營銷的差異化，升值無形資產，以求可持續(xù)發(fā)展。五、目標消費者購買誘因分析六、我們的傳播將從一條線索，一個中心，六個基本點展開訴求：七、訴求側重點投資贏在舒心，引領群倫承租尾 記 以上策劃建議書內容為本公司按照目前獲得的項目的初步資料，進行前期策劃的總述，由于時間短、獲得的資料有限，暫提出較為宏觀的問題，并主要為本公司的工作內容和總體方法，具體詳盡實施方案和管理系統(tǒng)的細化報告有待進一步完善，以上方案現提交貴司，請予以審核。 23
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