【正文】 金世界前期發(fā)展策劃報告——上篇 項目整體發(fā)展策劃建議——第一部分 初步的市場定位一、項目整體市場定位城市中央客廳商業(yè)、商務(wù)、公寓、住宅一體化多元復(fù)合建筑群從城市的高度出發(fā)，將本項目作為“中央城市客廳”的意象表達出來，構(gòu)建集居住、辦公、休閑、購物、文化、娛樂、觀光為一體的國際化、集成化新城，以體驗式休閑商業(yè)為主導(dǎo)，將文化、居住、商務(wù)、商業(yè)經(jīng)營等現(xiàn)代都市所具有的多種功能一一兼具。 二、項目內(nèi)部各物業(yè)相互之間的關(guān)系分析商業(yè)街、大型商業(yè)賣場是本案最主要的物業(yè)類型，也是項目打造繁華新新城市的重要方面；商務(wù)物業(yè)是本案另一個重要的物業(yè)類型，承載著締造真正城市中心商務(wù)區(qū)的重要使命，同樣是體現(xiàn)項目品質(zhì)的重頭戲。項目內(nèi)的公寓（住宅）部分，既包括部分回遷樓，也包括個性化公寓產(chǎn)品，是成功啟動本項目的關(guān)鍵點。商業(yè)、商務(wù)兩大類型物業(yè)的良好運作將是本案成功的關(guān)鍵。項目一期的各個產(chǎn)品中，既包括SOLO公寓與酒店式公寓，又包括小戶型寫字樓與高級（商務(wù)）公寓。SOLO公寓是超小戶型的公寓產(chǎn)品，為城市單身一族提供了個人居所，而酒店式公寓則是將裝修標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)上升到更高級別的公寓產(chǎn)品，除了滿足最基本的居所要求，更成為房地產(chǎn)市場中的投資型產(chǎn)品；小戶型寫字樓是中小型公司的首選，高級（商務(wù)）公寓同樣可以作為中小型公司辦公的場所，只是后者將居住其中變成了可能——細分的產(chǎn)品定位能夠?qū)崿F(xiàn)項目整體的差異化定位：既保證了一定的差異性，使項目本身不會形成自我競爭；同時又有相互的關(guān)聯(lián)，即產(chǎn)品間的互補性。不僅如此，一期的三個分區(qū)同樣存在一定的關(guān)聯(lián)：裙樓底商為公寓提供服務(wù)功能；同時公寓又可為底商業(yè)主提供服務(wù)功能。另外，B區(qū)與C區(qū)在位置上即存在一定對稱，于是區(qū)域中對應(yīng)產(chǎn)品的定位便出現(xiàn)了諸如“SOLO雙子星”的對稱定位等等。三、本項目在石家莊未來城市結(jié)構(gòu)中的地位本案位于石家莊城市中心區(qū)的核心位置，堪稱石家莊最大的舊城改造項目。項目的成功運作，將改變本區(qū)域的“臟”、“亂”、“差”形象，提升城市檔次，并且會帶來“加速招商引資，帶動第三產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造就業(yè)機會，增加政府稅收”等多項綜合性效益，為城市和社會創(chuàng)造附加價值。因此，本案應(yīng)以一種綜合開發(fā)的態(tài)度，在人文居住、商務(wù)生活、商業(yè)運營等多方面吸收國際化開發(fā)經(jīng)驗與產(chǎn)品理念、品牌意識、服務(wù)理念、文化理念，打造石家莊最具人文特色的都市中心標(biāo)志性榜樣新城——中央新城。石家莊目前并不存在真正意義上的CBD區(qū)域，而本項目的出現(xiàn)將有可能成為未來城市CBD的榜樣與驕傲。第二部分 項目整體定位與發(fā)展策略一、整體發(fā)展理念“金世界”項目地處石家莊城市中央?yún)^(qū)域，緊鄰 “金融街”（自強路）、東方城市購物廣場、省藝術(shù)中心等城市中心設(shè)施，商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚，休閑、娛樂等配套設(shè)施完善。項目已經(jīng)具有可與周邊各種業(yè)態(tài)相輔相成、共創(chuàng)繁榮的“新城市中央?yún)^(qū)”的潛質(zhì)，在此，項目整體發(fā)展策略原則——以前瞻的意識、超前的視野構(gòu)筑多元復(fù)合地產(chǎn)，締造活力城市中心倡導(dǎo)國際先進開發(fā)理念，引領(lǐng)城市未來，將城市發(fā)展趨勢中傳統(tǒng)商務(wù)辦公區(qū)或商業(yè)區(qū)，向“商務(wù)－商業(yè)－酒店－公寓－娛樂－餐飲—購物—觀光”的綜合區(qū)模式演變，以“中央新城新新城市體驗之都”的理念為指導(dǎo)，締造城市中心的領(lǐng)軍大盤。二、發(fā)展主題及形象定位作為城市中未來的大型中央特區(qū)，項目的建設(shè)、發(fā)展直到成為真正意義上的城市中心，必將經(jīng)歷一個相對漫長的過程。不同的發(fā)展階段，結(jié)合項目推廣目標(biāo)，應(yīng)有不同的發(fā)展主題作為其核心主題。在運作先期，建議本案的發(fā)展主題為：城市復(fù)興——締造全新人文之城The Center of City，Absolutely項目形象定位：新新城市，體驗之都——→位于城市中心區(qū)域的百萬平米恢宏建筑群，可以稱得上是城中之城，金世界是城市建筑的新成員，充滿動感的活力與體驗的快感，她承載著城市復(fù)興的使命，她的成長將為城市的形象及發(fā)展提供不可估量的貢獻力。 第三部分 分物業(yè)市場定位一、目標(biāo)客戶群初步定位商業(yè)物業(yè)①普通投資者②專業(yè)投資者③有意在此區(qū)域發(fā)展的經(jīng)營者商業(yè)項目在銷售中越來越明顯的一個特點為：由于投資房產(chǎn)的高回報率，投資者比經(jīng)營者似乎更熱衷于項目的入市與發(fā)展，鎖定投資者作為主客群，即是鎖定了大多數(shù)的潛在客戶。公寓物業(yè)①單身人群/丁克一族本項目的個性公寓能夠為城市中越來越多的單身人群及丁克家庭提供居所空間。②中小型公司③房地產(chǎn)投資者、投資公司等投資型客戶④外地公司駐石辦事處等高級商務(wù)公寓作為商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品，其客戶群將以投資者為主，而非自用；中小型公司由于經(jīng)濟能力的限制，可以選擇高檔公寓或SOHO、SOLO公寓作為辦公空間。寫字樓物業(yè)①中小型公司②大中型公司本案商務(wù)部分的寫字樓包括小戶型寫字樓以及中高檔辦公空間，因此商務(wù)部分的客戶群體將包括多方面群體?！蛻羧禾卣鞣治鲆姟俄椖繝I銷策劃報告》。二、物業(yè)檔次及價格定位商業(yè)物業(yè)物業(yè)類型包括：購物中心/大型賣場、商業(yè)街、社區(qū)型住宅底商等。價格定位：12000—14000元/平米公寓物業(yè)物業(yè)類型為高級（商務(wù)）公寓、SOHO公寓、SOLO公寓等。價格定位：4200—4500元/平米住宅物業(yè)物業(yè)類型主要普通商品住宅。價格定位：3700—4100元/平米寫字樓物業(yè)類型包括小戶型寫字樓、中高檔寫字樓。價格定位：4000—5500元/平米說明：①“金世界”地上建面達75萬平米之多，無論商業(yè)、公寓或是寫字樓，都需要豐富的產(chǎn)品線用以支撐龐大的建筑群落。②分物業(yè)的價格定位詳見《金世界一期營銷策劃報告》。第四部分 產(chǎn)品定位及概念設(shè)計一、總體規(guī)劃（一）、項目地塊情況分析土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避本項目地塊位于市政配套設(shè)施較為完善的中山西路商圈，比鄰裕園廣場、省藝術(shù)中心、燕山大酒店等高端場所，集商業(yè)、辦公、文化娛樂氛圍于一體；，擁有河北省第二醫(yī)院、石家莊火車站、長途客運站等市政配套。從土地條件分析，本項目是適宜未來城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢的優(yōu)質(zhì)地塊，最為重要的一點，是項目所處的城市中心位置。因此，在整體規(guī)劃過程中，應(yīng)充分考慮土地所具有的以上優(yōu)勢，發(fā)揮多元化物業(yè)的整合效果。同時應(yīng)注意到的是，大量外來流動人口的存在，使本區(qū)域社會治安與形象較差，大量無業(yè)人員長期居住永安路附近等情況，都不利于項目的整體形象。因此，在先期開發(fā)過程中，要注意規(guī)避以上不利因素有可能帶來的負面效果，應(yīng)從整體考慮項目的規(guī)劃設(shè)計，并樹立項目良好的工程形象，從而促進金世界今后的建設(shè)與運營。項目市場定位下的主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)參數(shù)項目總占地：381畝總建筑面積：75萬平方米公建面積：綠化率：32%容積率：總戶數(shù)：約3500戶回遷建筑面積：約8萬平方米※ 項目分析詳見《市場調(diào)研報告部分》（二）、總體規(guī)劃理念四街、四區(qū)、五大集群 說明：四街：時尚購物街——南小街南段；休閑娛樂街——南小街北段；特色餐飲街——永安路西段、東段；國際精品街——永安路中段；四區(qū)：公寓區(qū)、酒店商務(wù)區(qū)、體驗式消費區(qū)、大型商業(yè)區(qū)；五大集群涵蓋商品貿(mào)易、名品名店、金融貿(mào)易、商務(wù)酒店、商貿(mào)服務(wù)。系統(tǒng)地規(guī)劃定位，有利于項目的整體運做。街、區(qū)、集群的概念是將不同商業(yè)業(yè)態(tài)有機地結(jié)合在一起，在形式上達成統(tǒng)一的概念，在內(nèi)容上起到互補的作用，將本案打造為街、區(qū)、集群結(jié)合的城市黃金區(qū)。（三）、總體規(guī)劃設(shè)計原則商業(yè)功能獨立性原則公共空間價值原則布局簡單化原則娛樂、文化價值原則主力店功能多元化原則設(shè)計技術(shù)指標(biāo)相對保守原則設(shè)計布局“可視性”原則保守選擇新技術(shù)原則本案地塊并不規(guī)則，但從功能上又集合商務(wù)、商業(yè)、居住、休閑、娛樂、美食、酒店、觀光等多元化功能于一體，因此在規(guī)劃設(shè)計方面具有一定難度。建議采用上述八大原則，將本項目打造成獨具特色的“城市中央客廳”。（四）、總體規(guī)劃設(shè)計建議建筑空間布局針對本案的大體量商業(yè)，我們提出以下規(guī)劃概念：——“寬屏商業(yè)”的概念規(guī)劃——從商業(yè)街的普遍規(guī)律看，商業(yè)街的黃金長度大約在600米左右：北京的西單、王府井、天津的勸業(yè)場、上海的南京路、深圳的沙頭角、武漢的漢正街，相當(dāng)多的大城市的其老商街，長度都大致在600米；香港的繁華商業(yè)街、美國的華爾街、日本的銀座……其長度也大致在600米左右。本案東西全長約800米，南北縱深約550米，呈長方地塊形態(tài)。要將商業(yè)街整體優(yōu)勢發(fā)揮出，就必須在綜合化上做文章、為前來的顧客提供多層次的服務(wù)，對于本案如此大型步行街來說，把多層次餐飲、娛樂、休閑與購物立體結(jié)合，滿足消費者對不同方面樂趣的追求方位上上之選。由此建議充分利用地塊東西的長度，將大量的商業(yè)物業(yè)置入其中，形成獨具特色的“寬屏”商業(yè)地帶，由項目的西北方向開始，商業(yè)氛圍蔓延至區(qū)域內(nèi)主線路的每個角落。力圖打造集餐飲、購物、娛樂、休閑于一體的全業(yè)態(tài)、全客流、全體驗、一站式購物、休閑、娛樂風(fēng)情街區(qū)。業(yè)態(tài)方面，著力引入特色餐飲街、名品專賣、連鎖美容機構(gòu)、飾品廊、家居世界、連鎖KTV、時尚吧、連鎖超市、數(shù)碼地帶、音像世界、電影院等等各種業(yè)態(tài)，囊括衣食住行玩等方方面面，徹底滿足城市中不同消費人群的不同需求，成為區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大，影響力最強，輻射面最廣的全景式黃金商業(yè)區(qū)。——中軸線與緩沖區(qū)——永安路作為整個項目的中軸線，將成為金世界的商業(yè)主街。沿街的公寓、住宅、寫字樓等建筑皆因商業(yè)的存在而具有一定關(guān)聯(lián)，中軸線上的商業(yè)將成為本案的“線索”。而臨街的商業(yè)店鋪則成為項目主要特色與亮點。項目中央的大型音樂噴泉休閑廣場，將本案從東西方向分為兩大區(qū)域，同時它可將用做整個項目商業(yè)主街的緩沖地帶，將超長的商業(yè)街“分割變短”，提供給那些因為步行商業(yè)街區(qū)感到疲憊的游客一個休憩的場所；再者，大型的休閑廣場也是本項目在景觀營造方面的重點。 ——功能開發(fā)的彈性概念——本項目體量巨大，運做周期較長。在眾多不確定因素客觀存在的情況下，可在商業(yè)區(qū)與公寓區(qū)之間設(shè)置一定體量的彈性空間，待到該區(qū)域正式建設(shè)之前再進行市場定位，將開發(fā)風(fēng)險降至最低。方案一——十字金街商業(yè)復(fù)合體（推薦）以永安路、南小街的金“十”字布局為樞紐，將商業(yè)街作為項目的主導(dǎo)，規(guī)劃思路為構(gòu)筑以商業(yè)為基礎(chǔ)的復(fù)合地產(chǎn)。方案說明：本規(guī)劃方案將各功能板塊進一步細分，并在局部做功能調(diào)整；出于實際操作的可行性考慮，