錦繡人家項(xiàng)目初步市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-05-14 03:23本頁(yè)面
【正文】 未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將主要集中在以下幾個(gè)方面：樓盤規(guī)模及由此帶來(lái)的社區(qū)感、完善生活配套設(shè)施和周到的物業(yè)管理；實(shí)實(shí)在在的環(huán)境綠化景觀； 營(yíng)銷推廣手法的創(chuàng)新；多樣化、選擇多的房型設(shè)計(jì)；三、 區(qū)域市場(chǎng)銷售價(jià)格走勢(shì)從區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看，年消化量約20萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供應(yīng)較穩(wěn)定；從市場(chǎng)潛在目標(biāo)消費(fèi)群來(lái)看，隨著常青花園和楊汊湖片區(qū)內(nèi)入住居民增多，老客戶介紹新客戶將為區(qū)域帶來(lái)較多外圍區(qū)域客源從周邊區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，本案片區(qū)市場(chǎng)平均價(jià)格低于周邊區(qū)域，價(jià)格優(yōu)勢(shì)可以有效吸引因價(jià)格敏感而從金銀湖片樓盤、新華西路片樓盤、香港路沿線樓盤分流出來(lái)的客戶。綜合上述因素，預(yù)計(jì)未來(lái)片區(qū)市場(chǎng)價(jià)格在近年來(lái)提升的基礎(chǔ)上，一方面楊汊湖片區(qū)在周邊開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)的帶動(dòng)下市場(chǎng)價(jià)格會(huì)有所上漲；另一方面片區(qū)內(nèi)積壓住宅面積還需消化，這樣區(qū)域住宅市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)穩(wěn)定在1800元/平方米~2400元/平方米范圍內(nèi)。 第七部分 本案面市價(jià)格建議一、 本案優(yōu)劣勢(shì)分析本案具有如下優(yōu)勢(shì)： 純電梯小高層，品質(zhì)優(yōu)良，在區(qū)域有唯一性 交通便利，生活配套比較成熟，臨近本案社區(qū)人群素質(zhì)相對(duì)較高本案處于江漢區(qū)新華下路區(qū)片、金銀湖區(qū)片之間，而上述兩片近年來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，這有利于本案地塊價(jià)值的體現(xiàn)，也有利于提升本案心理價(jià)位；周邊早期開(kāi)發(fā)或者入住的樓盤社區(qū)，已經(jīng)把本地區(qū)的居住環(huán)境塑造好；區(qū)域內(nèi)對(duì)本案構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的樓盤中，綠色家園在地段環(huán)境和品質(zhì)上低于本案，而新華家園二期（高層住宅）近期無(wú)推出跡象，真正對(duì)本案現(xiàn)實(shí)性威脅較大的樓盤剩下金色雅園一期（多層、小高層，部分磚混結(jié)構(gòu)，在售）及5月份將推出的二期項(xiàng)目，再就是統(tǒng)建集團(tuán)開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光花園四期（多層，正在外墻裝修），競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手明顯并且穩(wěn)定。同時(shí)本案也存在一些劣勢(shì)，這些劣勢(shì)會(huì)構(gòu)成未來(lái)營(yíng)銷中的障礙：本案旁邊火車站及變電站的影響本地區(qū)已經(jīng)開(kāi)發(fā)的幾個(gè)項(xiàng)目對(duì)本地區(qū)的購(gòu)買量有所消化及分解；楊汊湖片區(qū)已經(jīng)形成中低價(jià)位住宅市場(chǎng)的心理印象，不利于本案價(jià)格的提升；片區(qū)內(nèi)一些先期開(kāi)發(fā)的樓盤，在售現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)明顯，且其后期項(xiàng)目有前期的鋪墊，市場(chǎng)形象已經(jīng)塑造好，產(chǎn)生熟知心理利于銷售；而本案市場(chǎng)形象空洞，一段時(shí)間的認(rèn)知過(guò)程會(huì)拖延預(yù)期銷售進(jìn)度； 二、可比性樓盤價(jià)格規(guī)模一覽表項(xiàng) 目銷售價(jià)格（元/平米）新華家園一期2375綠色家園一期1813陽(yáng)光花園四期1890金色雅園一期1782澤皓雅居一期2473 三、綜合因素市場(chǎng)比較分析定價(jià)因 素分值本案綠色家園一期新華家園一期陽(yáng)光花園四期金色雅園一期澤皓雅居一期地區(qū)級(jí)差20151017141616周邊環(huán)境151081211109人文環(huán)境9536744交通條件1210812101011規(guī)劃規(guī)模8777885小區(qū)綠化12787675物業(yè)配套9657574戶型設(shè)計(jì)10868776采光朝向5443443合 計(jì)100725979727363 如果以綠色家園一期為對(duì)照，本案價(jià)格為：72/59*1813=2212元/平米如果以新華家園一期為對(duì)照，本案價(jià)格為：72/79*2375=2165元/平米如果以陽(yáng)光花園四期對(duì)照，本案價(jià)格為：72/72*1890=1890元/平米如果以金色雅園一期對(duì)照，本案價(jià)格為：72/73*2570=2535元/平米如果以澤皓雅居一期對(duì)照，本案價(jià)格為：72/63*2473=2826元/平米各樓盤價(jià)格權(quán)數(shù)為：綠色家園一期占10%，新華家園一期占30%，陽(yáng)光花園四期占20%，金色雅園一期占35%，澤皓雅居一期占5%本案價(jià)格為：2212*10%+2165*30%+1890*20%+2535*35%+2826*5%=2277元/平米考慮到本案的純電梯小高層產(chǎn)品唯一性，結(jié)合上述本案優(yōu)劣勢(shì)分析，建議面市價(jià)格修正為2280元/平方米附：樓盤資料
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