【正文】 奎文區(qū)或高新區(qū)核心區(qū)域土地，如櫻前街、金馬路區(qū)域地塊等。第4節(jié) 投資收益估算我公司意向考察項(xiàng)目位于奧體中心北側(cè)，具體四至為清平路西、長(zhǎng)松路東，玉清街北、樂(lè)川街南側(cè)，總占地面積1000畝，意向土地置換價(jià)格為23萬(wàn)/畝。具體測(cè)算情況如下：1． 地塊基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總規(guī)劃用地（平方米）667000 折合（畝）1000 規(guī)劃建筑容積率 規(guī)劃建筑面積（平方米）733700 其中：多層住宅620700 　小高層住宅60000 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)30000 小學(xué)（36班）15000 幼兒園（8班）2500 會(huì)所（含物業(yè)用房、社區(qū)服務(wù)中心）5500 配電室　 地下建筑面積（平方米）68000 停車(chē)位（個(gè)） 3400 (地上) 其中:地下車(chē)位（個(gè)）0 規(guī)劃建筑密度18% 規(guī)劃綠化率40%說(shuō)明：本社區(qū)為低容積率、低密度運(yùn)動(dòng)主體社區(qū)，，小高層6萬(wàn)平米，商業(yè)配套3萬(wàn)平米，幼兒園2500平米，小學(xué)15000平米，會(huì)所（含物業(yè)用房、社區(qū)服務(wù)中心）5500平米。小區(qū)共計(jì)6800戶，按照每戶10平米/戶配置儲(chǔ)藏室，約68000平米儲(chǔ)藏室。按照1：，其車(chē)位全部地上。2．銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)由于項(xiàng)目周邊未來(lái)一段時(shí)間供給量大、競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目本身區(qū)位劣于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因此參考周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格 ，考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等因素，我們預(yù)計(jì)項(xiàng)目達(dá)到銷(xiāo)售條件下多層均價(jià)3000元/平米、小高層2800元/平米、商業(yè)4500元/平米、儲(chǔ)藏室1000元/平米比較合適的。由此?？墒勖娣e多層住宅620700 平方米小高層住宅60000 平方米商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)30000 平方米會(huì)所（不含物業(yè)及社區(qū)服務(wù)中心） 平方米地下建筑面積68000 平方米含地下建筑面積合計(jì) 平方米不含地下建筑面積合計(jì) 平方米單 價(jià)多層住宅3000 元/平方米小高層住宅2800 元/平方米商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)4500 元/平方米會(huì)所（不含物業(yè)及社區(qū)服務(wù)中心）2000 元/平方米地下建筑面積1000 元/平方米總 收 入多層住宅186210 萬(wàn)元小高層住宅16800 萬(wàn)元商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)13500 萬(wàn)元會(huì)所（不含物業(yè)及社區(qū)服務(wù)中心） 萬(wàn)元地下建筑面積6800 萬(wàn)元銷(xiāo)售收入合計(jì) 萬(wàn)元3．意向土地價(jià)格評(píng)估在滿足目標(biāo)投資利潤(rùn)率12%條件下。其土地出讓價(jià)款23萬(wàn)/畝。另外，城市基礎(chǔ)配套費(fèi)按照規(guī)劃建筑面積280元/平米交付。小區(qū)不設(shè)置人防?？紤]到后期不可確定的事項(xiàng)較多，因此不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按照土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、三通一平、建筑安裝工程費(fèi)及室外配套費(fèi)之和5%提取。由于投資額度較大、開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，其財(cái)務(wù)費(fèi)用按投資額6%提取。詳細(xì)投資支出見(jiàn)附件投資支出估算表。4．營(yíng)業(yè)稅金及附加 。項(xiàng)目計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)總價(jià)(萬(wàn)元)營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入*5,00% 城建維護(hù)稅營(yíng)業(yè)稅*7,00% 教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅*3% 河道維護(hù)基金銷(xiāo)售收入*0,10% 合計(jì)銷(xiāo)售收入*5,60% 5．項(xiàng)目投資利潤(rùn)在項(xiàng)目銷(xiāo)售正常，項(xiàng)目總投資沒(méi)有大的波動(dòng)條件下，土地出讓價(jià)款按照23萬(wàn)/畝計(jì)算，%?；緷M足我公司目標(biāo)收益率。項(xiàng)目金額 銷(xiāo)售收入 減：總投資 其中：土地成本23690 前期成本 建造成本 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 三項(xiàng)費(fèi)用 營(yíng)業(yè)稅金及附加 土地增值稅0 利潤(rùn) 減：所得稅 凈利潤(rùn) 銷(xiāo)售利潤(rùn)率% 投資利潤(rùn)率%在此條件下。政府收益情況明細(xì)項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元）土地費(fèi)用23690基礎(chǔ)配套費(fèi)用人防異地建設(shè)營(yíng)業(yè)稅金及附加 所得稅合計(jì) 6．小結(jié) 在滿足公司目標(biāo)收益率12%左右的條件下，，我公司最高接受土地價(jià)格為23萬(wàn)/畝。附件： 投資支出估算表項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ) （平方米或萬(wàn)元）支出標(biāo)準(zhǔn) （元/平方米或%） 總價(jià)（萬(wàn)元）一、土地費(fèi)用：733700,00 322,88 23690,00 1,1轉(zhuǎn)讓價(jià)（萬(wàn)元/畝）1000,00 23,00 23000,00 1,2契稅及傭金23000,00 0,03 690,00 二、前期費(fèi)用：733700,00 478,83 35131,93 2,1地質(zhì)勘探費(fèi)801700,00 2,00 160,34 2,2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)801700,00 14,00 1122,38 2,3施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)801700,00 20,00 1603,40 2,4綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)667000,00 1,50 100,05 2,5自來(lái)水設(shè)計(jì)費(fèi)1100,55 　0,00 2,6道路排水設(shè)計(jì)費(fèi)667000,00 　0,00 2,4人防設(shè)計(jì)費(fèi)0,00 30,00 0,00 2,5景觀設(shè)計(jì)費(fèi)546940,00 15,00 820,41 2,6規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)*總用地面積+*住宅建筑面積（含地下車(chē)庫(kù)）+*其他建筑面積+*道路長(zhǎng)度284,30 2,7專(zhuān)家評(píng)審費(fèi)　800,00 0,00 2,11指標(biāo)審核費(fèi)1122,38 　0,00 2,7 規(guī)劃招標(biāo)服務(wù)費(fèi)188826,94 　7,60 2,8 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)733700,00 280,00 20543,60 2,9 勞保統(tǒng)籌費(fèi)81955,83 2,60%2130,85 2,15人防易地建設(shè)費(fèi)733700,00 75,00 5502,75 2,16 白蟻防治費(fèi)475611,11 2,00 95,12 2,10 墻體節(jié)能費(fèi)801700,00 8,00 641,36 2,11 水泥扶散費(fèi)801700,00 2,00 160,34 2,12 水土保持基金667000,00 2,00 133,40 2,13 質(zhì)檢費(fèi)81955,83 0,07%57,37 2,14 定額測(cè)定費(fèi)81955,83 0,09%73,76 2,15 交易服務(wù)費(fèi)81955,83 0,05%40,98 2,16 監(jiān)理費(fèi)108000,91 0,60%648,01 2,17 審計(jì)費(fèi)81955,83 0,24%196,69 2,18 預(yù)測(cè)繪費(fèi)用*住宅面積（含地下）+*其他面積（含地下）113,08 2,19 消防設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)費(fèi)801700,00 2 160,34 2,20 城市入網(wǎng)費(fèi)　　2,85 2,21 消防檢測(cè)費(fèi)801700,00 2160,34 2,22 施工圖審查費(fèi)1603,40 0,09 144,31 2,23 施工臨時(shí)用水　　5,00 2,24 施工臨時(shí)用電　　70,00 2,25 環(huán)評(píng)費(fèi)　　2,00 2,26 測(cè)繪放線費(fèi)801700,00 1,5120,26 2,27 竣工測(cè)量費(fèi)801700,00 0,30 24,05 2,28 地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告　　2 2,29 可行性研究報(bào)告　　3 2,30 地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告　　2 三、三通一平、土石方73370010733,70 四、建安成本7337001117,02 81955,83 4,1多層住宅620700,00 1000,00 62070,00 4,1小高層住宅60000,00 1400,00 8400,00 4,2商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)30000,00 1400,00 4200,00 4,4小學(xué)（36班）15000,00 1200,00 1800,00 4,3幼兒園（8班）2500,00 1200,00 300,00 4,6會(huì)所3548,60 1200,00 425,83 4,4地下車(chē)庫(kù)0,00 2500,00 0,00 4,5地下儲(chǔ)藏室68000,00 700,00 4760,00 五、公共配套7337003,19 234,17 5,1物管用房（含社區(qū)服務(wù)中心）1951,40 1200234,17 5,2換熱站0,00 00,00 5,3配電室0,00 00,00 六、室外配套工程 733700341,79 25077,21 6,1綠化工程費(fèi)266800,00 1504002,00 6,2道路、硬景工程費(fèi)280140,00 1504202,10 6,3變電配套801700,00 907215,30 6,4自來(lái)水733700,00 151100,55 6,5雨污水733700,00 151100,55 6,6有線電視801700,00 5400,85 6,6熱力工程695700,00 432991,51 6,7煤制氣工程6867,00 30002060,10 6,8小區(qū)智能化配套801700,00 252004,25 七、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)73370097,54 7156,64 八、三項(xiàng)費(fèi)用733700202,36 14847,45 8,1管理費(fèi)用166822,84 0,50%834,11 8,2銷(xiāo)售費(fèi)用　　3574,57 銷(xiāo)售人員費(fèi)用224019,72 0,50%1120,10 廣告推廣費(fèi)用224019,72 1,00%2240,20 交易費(fèi)714248,60 3214,27 8,3財(cái)務(wù)費(fèi)用173979,48 6,00%10438,77 八、投資合計(jì)7337002573,63 188826,94