【正文】 附件： 投資支出估算表項目計算基礎(chǔ) （平方米或萬元）支出標準 （元/平方米或%） 總價（萬元）一、土地費用：733700,00 322,88 23690,00 1,1轉(zhuǎn)讓價（萬元/畝）1000,00 23,00 23000,00 1,2契稅及傭金23000,00 0,03 690,00 二、前期費用：733700,00 478,83 35131,93 2,1地質(zhì)勘探費801700,00 2,00 160,34 2,2規(guī)劃設(shè)計費801700,00 14,00 1122,38 2,3施工圖設(shè)計費801700,00 20,00 1603,40 2,4綜合管網(wǎng)設(shè)計費667000,00 1,50 100,05 2,5自來水設(shè)計費1100,55 　0,00 2,6道路排水設(shè)計費667000,00 　0,00 2,4人防設(shè)計費0,00 30,00 0,00 2,5景觀設(shè)計費546940,00 15,00 820,41 2,6規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費*總用地面積+*住宅建筑面積（含地下車庫）+*其他建筑面積+*道路長度284,30 2,7專家評審費　800,00 0,00 2,11指標審核費1122,38 　0,00 2,7 規(guī)劃招標服務(wù)費188826,94 　7,60 2,8 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費733700,00 280,00 20543,60 2,9 勞保統(tǒng)籌費81955,83 2,60%2130,85 2,15人防易地建設(shè)費733700,00 75,00 5502,75 2,16 白蟻防治費475611,11 2,00 95,12 2,10 墻體節(jié)能費801700,00 8,00 641,36 2,11 水泥扶散費801700,00 2,00 160,34 2,12 水土保持基金667000,00 2,00 133,40 2,13 質(zhì)檢費81955,83 0,07%57,37 2,14 定額測定費81955,83 0,09%73,76 2,15 交易服務(wù)費81955,83 0,05%40,98 2,16 監(jiān)理費108000,91 0,60%648,01 2,17 審計費81955,83 0,24%196,69 2,18 預(yù)測繪費用*住宅面積（含地下）+*其他面積（含地下）113,08 2,19 消防設(shè)計評價費801700,00 2 160,34 2,20 城市入網(wǎng)費　　2,85 2,21 消防檢測費801700,00 2160,34 2,22 施工圖審查費1603,40 0,09 144,31 2,23 施工臨時用水　　5,00 2,24 施工臨時用電　　70,00 2,25 環(huán)評費　　2,00 2,26 測繪放線費801700,00 1,5120,26 2,27 竣工測量費801700,00 0,30 24,05 2,28 地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告　　2 2,29 可行性研究報告　　3 2,30 地震安全性評價報告　　2 三、三通一平、土石方73370010733,70 四、建安成本7337001117,02 81955,83 4,1多層住宅620700,00 1000,00 62070,00 4,1小高層住宅60000,00 1400,00 8400,00 4,2商業(yè)網(wǎng)點30000,00 1400,00 4200,00 4,4小學(xué)（36班）15000,00 1200,00 1800,00 4,3幼兒園（8班）2500,00 1200,00 300,00 4,6會所3548,60 1200,00 425,83 4,4地下車庫0,00 2500,00 0,00 4,5地下儲藏室68000,00 700,00 4760,00 五、公共配套7337003,19 234,17 5,1物管用房（含社區(qū)服務(wù)中心）1951,40 1200234,17 5,2換熱站0,00 00,00 5,3配電室0,00 00,00 六、室外配套工程 733700341,79 25077,21 6,1綠化工程費266800,00 1504002,00 6,2道路、硬景工程費280140,00 1504202,10 6,3變電配套801700,00 907215,30 6,4自來水733700,00 151100,55 6,5雨污水733700,00 151100,55 6,6有線電視801700,00 5400,85 6,6熱力工程695700,00 432991,51 6,7煤制氣工程6867,00 30002060,10 6,8小區(qū)智能化配套801700,00 252004,25 七、不可預(yù)見費73370097,54 7156,64 八、三項費用733700202,36 14847,45 8,1管理費用166822,84 0,50%834,11 8,2銷售費用　　3574,57 銷售人員費用224019,72 0,50%1120,10 廣告推廣費用224019,72 1,00%2240,20 交易費714248,60 3214,27 8,3財務(wù)費用173979,48 6,00%10438,77 八、投資合計7337002573,63 188826,94 。項目金額 銷售收入 減：總投資 其中：土地成本23690 前期成本 建造成本 不可預(yù)見費 三項費用 營業(yè)稅金及附加 土地增值稅0 利潤 減：所得稅 凈利潤 銷售利潤率% 投資利潤率%在此條件下。項目計算標準總價(萬元)營業(yè)稅銷售收入*5,00% 城建維護稅營業(yè)稅*7,00% 教育費附加營業(yè)稅*3% 河道維護基金銷售收入*0,10% 合計銷售收入*5,60% 5．項目投資利潤在項目銷售正常，項目總投資沒有大的波動條件下，土地出讓價款按照23萬/畝計算，%。詳細投資支出見附件投資支出估算表?？紤]到后期不可確定的事項較多，因此不可預(yù)見費按照土地費用、前期費用、三通一平、建筑安裝工程費及室外配套費之和5%提取。另外，城市基礎(chǔ)配套費按照規(guī)劃建筑面積280元/平米交付?？墒勖娣e多層住宅620700 平方米小高層住宅60000 平方米商業(yè)網(wǎng)點30000 平方米會所（不含物業(yè)及社區(qū)服務(wù)中心） 平方米地下建筑面積68000 平方米含地下建筑面積合計 平方米不含地下建筑面積合計 平方米單 價多層住宅3000 元/平方米小高層住宅2800 元/平方米商業(yè)網(wǎng)點4500 元/平方米會所（不含物業(yè)及社區(qū)服務(wù)中心）2000 元/平方米地下建筑面積1000 元/平方米總 收 入多層住宅186210 萬元小高層住宅16800 萬元商業(yè)網(wǎng)點13500 萬元會所（不含物業(yè)及社區(qū)服務(wù)中心） 萬元地下建筑面積6800 萬元銷售收入合計 萬元3．意向土地價格評估在滿足目標投資利潤率12%條件下。2．銷售收入預(yù)測由于項目周邊未來一段時間供給量大、競爭激烈，項目本身區(qū)位劣于其他競爭對手，因此參考周邊競爭樓盤銷售價格 ，考慮市場風(fēng)險等因素，我們預(yù)計項目達到銷售條件下多層均價3000元/平米、小高層2800元/平米、商業(yè)4500元/平米、儲藏室1000元/平米比較合適的。小區(qū)共計6800戶，按照每戶10平米/戶配置儲藏室，約68000平米儲藏室。第4節(jié) 投資收益估算我公司意向考察項目位于奧體中心北側(cè)，具體四至為清平路西、長松路東，玉清街北、樂川街南側(cè)，總占地面積1000畝，意向土地置換價格為23萬/畝。3．我公司將收取體育場館總造價的35%，作為代建管理費用。2012年10月2014年5月：三期300畝，建筑面積約21萬平米，建筑形式與二期基本相同。建議開發(fā)進度安排如下：2010年3月2011年8月：一期200畝，建筑面積約14萬平米，建筑形式以普通多層住宅為主，配置部分低密度洋房，同時啟動商業(yè)的定制化招商工作。同時需市政府啟動土地掛牌準備工作，爭取在2010年1月份通過掛牌的方式我公司正式獲得土地的使用權(quán)。具體運作方式如下：1．我公司于09年三季度啟動市政府網(wǎng)球館、體育館的規(guī)劃設(shè)計等前期工作，預(yù)計2010年一季度能夠開工建設(shè)，預(yù)計2011年二季度能夠交付使用。如果要進行開發(fā)，我們有以下要求：通過對本區(qū)域的研究，結(jié)合我公司目前的成本狀況，在保證公司12%利潤下的，我們可接受的土地價格為23萬/畝，；在此價格下，我公司意向土地面積為1000畝，以代建奧運場館的方式置換土地；由于目前周邊不成熟、市場接受度低，為吸引置業(yè)者，本項目低密度、地容積率的住宅小區(qū)（前文已闡述）。且本項目當前土地性質(zhì)為國營耕地（屬濰坊良種場），變更需要一定時間，不能馬上啟動。第3節(jié) 本項目運作方式建議總體來看，濰坊市在新區(qū)建設(shè)、舊城改造、退城進園等因素的推動下，近兩年樓市供應(yīng)比較充足，導(dǎo)致了整體價格上漲乏力。全部為高層，總體量在20萬平米以上。C：茂華紫苑公館 該項目位于東風(fēng)西街南側(cè)，原?；鹦腔S，開發(fā)商為北京茂華集團。一、二期全為多層，主力戶型90110平米，銷售均價2900元/平米，購買群體年輕人較多，輻射范圍較廣，銷售情況較好。目前，正在銷售二期。后期主要以小高層為主，部分學(xué)