【正文】 政府收益情況 明細(xì) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 土地費(fèi)用 23690 基礎(chǔ)配套費(fèi)用 人防異地建設(shè) 營(yíng)業(yè)稅金及附加 所得稅 合計(jì) 6． 小結(jié) 在滿足公司目標(biāo)收益率 12%左右的條件下，本地快總投資 萬(wàn)元，政府收益 萬(wàn)元，我公司最高接受土地價(jià)格為 23 萬(wàn) /畝 ，即含城市基礎(chǔ)配套建設(shè)費(fèi)的土地價(jià)格 萬(wàn) /畝 ?；緷M足我公司目標(biāo)收益率。 4． 營(yíng)業(yè)稅金及附加 項(xiàng)目共計(jì)繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加共計(jì) 萬(wàn)元。由于 投資額度較大、開發(fā)周期較長(zhǎng)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，其財(cái)務(wù)費(fèi)用按投資額 6%提取。小區(qū)不設(shè)置人防，由此繳納人防異地建設(shè)費(fèi) 萬(wàn)元。其土地出讓價(jià)款 23 萬(wàn) /畝。 由此，項(xiàng)目銷售收入合計(jì) 萬(wàn)元。按照 1： 配比車位，其車位全部地 上。 具體測(cè)算情況如下： 1． 地塊基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總規(guī)劃用地（平方米） 667000 折合（畝） 1000 規(guī)劃建筑容積率 濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 43 規(guī)劃建筑面積（平方米） 733700 其中： 多層住宅 620700 小高層住宅 60000 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 30000 小學(xué)（ 36 班） 15000 幼兒園（ 8 班） 2500 會(huì)所（含物業(yè)用房、社區(qū)服務(wù)中心） 5500 配電室 地下建筑面積（平方米） 68000 停車位（個(gè)） 3400 (地上 ) 其中 :地下車位（個(gè)） 0 規(guī)劃建筑密度 18% 規(guī)劃綠化率 40% 說(shuō)明：本社區(qū)為低容積率、低密度運(yùn)動(dòng)主體社區(qū)，其容積率為，項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平米，其中多層 萬(wàn)平米，小高層 6 萬(wàn)平米，商業(yè)配套 3 萬(wàn)平米，幼兒園 2500 平米， 小學(xué) 15000 平米， 會(huì)所 （含物業(yè)用房、社區(qū)服務(wù)中心） 5500 平米 。 4． 我公司意向 1000 畝土地的范圍如下 （紅色部分） ： 濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 42 5． 我公司也可通過(guò) 代建場(chǎng)館的模式置換奎文區(qū)或高新區(qū)核心區(qū)域土地，如 櫻前街、金馬路區(qū)域地塊等 。 2021 年 3 月 2021 年 10 月： 四期 300 畝，建筑面積約 25 萬(wàn)平米，建筑形式為低密 度洋房、普通多層、小高層，本期預(yù)計(jì)片區(qū)已經(jīng)成熟，可適當(dāng)增加小高層住宅的面積，以消化容積率。 2021 年 6 月 2021 年 12 月： 二期 200 畝，建筑面積約 13 萬(wàn)平米，建筑形式以低密度洋房為主，配置部分普通多層住宅，整體項(xiàng)目檔次要高于一期 。土地出讓金即為代建體育場(chǎng)館的建 設(shè)費(fèi)用。 2． 09 年三季度我公司開始對(duì)整個(gè) 1000 畝土地的規(guī)劃設(shè)計(jì)工組及一期 200 畝土地的建設(shè)準(zhǔn)備工作。 經(jīng)測(cè)算政府在此價(jià)格下獲得的土地出讓金及后續(xù)稅收共計(jì)約 億元。 因此 我們 建議對(duì)本 項(xiàng)目的開發(fā)持謹(jǐn)慎 態(tài)度， 也可 通過(guò)代建體育場(chǎng)館，置換奎文區(qū)或高新區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地 （但是土地價(jià)格相對(duì)較高） 。而本項(xiàng)目 位置 相對(duì)邊緣化 ，區(qū)域不被 置業(yè)者 認(rèn)可，片區(qū)住宅以 2900 元 /平米左右的中低端 多層 住宅為主，且供應(yīng)量較大（近兩年本區(qū)域已濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 40 出讓土地的供應(yīng)量預(yù)計(jì)建面 150 萬(wàn)平米左右），開發(fā)本 項(xiàng)目 具有一定的風(fēng)險(xiǎn) 。目前，還處在做綠化景觀，基礎(chǔ)施工尚未展開。 該項(xiàng)目是 07 年年底推出的退城進(jìn)園項(xiàng)目，土地成交價(jià)格 60萬(wàn) /畝。 本項(xiàng)目后期規(guī)劃了較大體量的小高層住宅，目前尚未動(dòng)工。一期 12 萬(wàn)（含商業(yè)）平米，住宅 782 套已銷售完畢；二期 14 萬(wàn)（含商業(yè)）、住宅 949 套， 08年 8 月開盤，目前銷售率 40%。 B:魯發(fā)名城 該項(xiàng)目位于長(zhǎng)松 路 兩側(cè) ， 福壽街與東風(fēng)西街之間， 原巨力廠區(qū) ，總占地 800 余畝，總建筑規(guī)模近 100 萬(wàn)平米，為濰坊最大的開發(fā)項(xiàng)目，小區(qū)配套規(guī)劃齊全。 90110 平米三室戶型消化速度較快，前三期銷售率達(dá)到 90%。已開發(fā)的前三期項(xiàng)目均為多層，其中相當(dāng)部分樓座主要針 對(duì)濰城工商局職工及濰坊七中等單位團(tuán)購(gòu) （此項(xiàng)目，我公司前期接觸過(guò)，根據(jù)對(duì)方原提供資料，其前期開發(fā)的 20 萬(wàn)平米中應(yīng)該有 3 萬(wàn)平米以 1600 元 /平米安置， 萬(wàn)平米以 2100 元 /平米安置） 。 周邊在建在售的典型項(xiàng)目主要有鳶都新城、魯發(fā)名城，即將推出的項(xiàng)目有明德花園及茂華紫苑公館。 ? 價(jià)格定位 目前本區(qū)域多層的均價(jià)在 2900 元 /平米左右，此價(jià)格下的銷售速度尚可，近幾個(gè)月在整體市場(chǎng)回暖的前提下，此區(qū)域項(xiàng)目月均預(yù)計(jì)在30 套左右 ， 但 本區(qū)域 高層不被認(rèn)可 。外立面要色彩活潑、體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)特色及時(shí)代特點(diǎn)。后續(xù)組團(tuán)可隨著片區(qū)的成熟提高產(chǎn)品的檔次，以中高端為主，戶型面積適當(dāng)放大。同時(shí)本社區(qū)需要配套幼兒園等教育設(shè)施及適量自身的商業(yè)配套、社區(qū)健身設(shè)施（網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、露天簡(jiǎn)易運(yùn)動(dòng)設(shè)施等）及自身的體育運(yùn)動(dòng)會(huì)所（約 3000 平米，包括乒乓球館、臺(tái)球館、攀巖館 、健身房、健美操房等） 。 特征總結(jié) 關(guān)注生活、關(guān)注環(huán)境、關(guān)注品質(zhì) 濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 37 理性為基礎(chǔ)、感性為指引 愛好運(yùn)動(dòng)、追求健康活力 關(guān)注地段的升值潛力 二次置業(yè)者特征檔案 年 齡 3060 職 業(yè) 村鎮(zhèn)干部、個(gè)體工商戶、有穩(wěn)定工作和收入的企事業(yè)中高層干部 ，集團(tuán)購(gòu)買者，遷移至濰坊市的外地人 文化背景 有一定的文化基礎(chǔ)，中專以上文化層次 區(qū) 域 市區(qū)，周邊城中村 消費(fèi)心理 對(duì)高尚生活有向往性 消費(fèi)較理性，對(duì)產(chǎn)品要進(jìn)行多次比較，對(duì)房?jī)r(jià)考慮較多 對(duì)孩子的成長(zhǎng)和老人的養(yǎng)老問題考慮較多，尤其是子女教育問題 特征總結(jié) 會(huì)考慮孩子 上學(xué) 和老人養(yǎng)老等具體問題 ， 對(duì)小區(qū)配套要求甚高 ? 產(chǎn)品定位 前期產(chǎn)品以面積適中、戶型緊湊、總價(jià)較低的多層建筑為主，后期隨著配套的成熟、片區(qū)的逐步被認(rèn)可，可考慮增加部分大戶型。后期隨著產(chǎn)品的逐步成熟，目標(biāo)客戶中二次置業(yè)的比例逐步加大。 ? 客戶定位 本項(xiàng)目首期產(chǎn)品的主力客戶群應(yīng)以年輕、首次置業(yè)的剛性需求者為主。由于濰坊當(dāng)?shù)刂脴I(yè)者對(duì)配套差、交通不便的項(xiàng)目抗性較大 ， 因此本項(xiàng)目應(yīng)力主高性價(jià)比、與競(jìng)爭(zhēng)樓盤差異化的產(chǎn)品，并借助奧體中心，主推體育、休閑概念社區(qū)， 建成濰坊市首席運(yùn)動(dòng)主題社區(qū)， 建成體現(xiàn)“健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、和諧”、“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的符合 運(yùn)動(dòng)、健康住宅文化的住宅小區(qū)。 第 2 節(jié) 本區(qū)域適合 的產(chǎn)品形式定位 ? 市場(chǎng)定位 從目前 現(xiàn)狀 來(lái)看，本項(xiàng)目現(xiàn)階段類似海信蘭郡前期所處環(huán)境 ——周邊不成熟、市場(chǎng)接受度低 。 整 個(gè)片區(qū) 形象 定位為 一個(gè)集體育、商業(yè)、文化、住宅、服務(wù)于一體的濰坊市新興的城市副中心。打造低密度的產(chǎn)品形式和特色的 社區(qū) 環(huán)境的是本項(xiàng)目努力的方向。但本區(qū)域本身具有奧運(yùn)概念，因此我們認(rèn)為最能體升區(qū)域價(jià)值的業(yè)態(tài)為以運(yùn)動(dòng)為主題的低密度大盤。我公司可濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 35 通過(guò)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名商家如青島利群等的方式來(lái)增加此區(qū)域的吸引力，同時(shí)可聯(lián)合部分名校聯(lián)合辦學(xué)的方式，引進(jìn)知名學(xué)校，通過(guò)教育來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。即政府通過(guò)前期 1000 畝的優(yōu)惠換取后續(xù)幾千畝甚至上萬(wàn)畝土地的巨額增值收益。 雖然政府 在此項(xiàng)目 獲得土地 收益較少 ， 但是通過(guò)本項(xiàng)目的開發(fā)，三、四年后本區(qū)域住宅環(huán)境得以改變，片區(qū)逐漸成熟， 區(qū)域價(jià)值 大幅提升 ， 從而 提高 周邊 待出讓 地塊 的 土地價(jià)格 。通過(guò)大量高素質(zhì)人口的入住，逐步改善居民對(duì)本區(qū)域的認(rèn)知。此住宅小區(qū)規(guī)模必須要大， 有利于整體規(guī)劃， 建議在 1000 畝以上，同時(shí)住宅的品質(zhì)要高，但密度必須降低，否則很難吸引到高素質(zhì)人口的入住。 ? 通過(guò)高品質(zhì)住宅小區(qū)的建設(shè)改變周邊配套及人口結(jié)構(gòu)，從而提升區(qū)域價(jià)值。 ? 盡快完善周邊的相關(guān)配套設(shè)施 建議盡快啟動(dòng)會(huì)展中心及居民參與性相對(duì)較強(qiáng)的體育場(chǎng)館的建設(shè)，建議先建設(shè)網(wǎng)球館，因?yàn)榫W(wǎng)球本身就是一種相對(duì)比較高檔的運(yùn)動(dòng)，有利于片區(qū)價(jià)值的提升。根據(jù)我們對(duì)國(guó)內(nèi)外相關(guān)城市的研究來(lái)看，本區(qū)域的成熟需要用 56 年時(shí)間來(lái)培育，結(jié)合周邊實(shí)際情況，我們建議如下： ? 抓住全運(yùn)會(huì)的時(shí)機(jī)對(duì)整個(gè)奧體片區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)、高調(diào)的宣傳 本區(qū)域目前來(lái)看面臨最好的時(shí)機(jī)就是全運(yùn)會(huì)，政府應(yīng)該抓住全運(yùn)會(huì)即將開始之際，對(duì)奧體中心區(qū)域的規(guī)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)、高強(qiáng)度的宣傳推廣，可類比其他城市全運(yùn)會(huì)舉辦地點(diǎn)說(shuō)明奧體中心區(qū)域?qū)⑹切碌母蝗司幼^(qū)，如南京奧體中心等。如下圖：海信溫泉王朝項(xiàng)目，低容積率、擁有溫泉資源 另一類是運(yùn)動(dòng)健康類地產(chǎn)，此類地產(chǎn)一般以運(yùn)動(dòng)、健康為題材，通過(guò)大量體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所及設(shè)施的興建，抓住現(xiàn)代人追求運(yùn)動(dòng)健康的心理，打造一種全新的高檔社區(qū)。濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 32 第四章：項(xiàng)目開發(fā) 模式及開發(fā) 建議 第 1 節(jié) 本區(qū)域 適合的開發(fā)模式簡(jiǎn)析 1． 國(guó)內(nèi)比較成功的類似區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)析 從目前來(lái)看，本區(qū)域仍然屬于郊區(qū)概念， 從國(guó)內(nèi)各大城市郊區(qū)比較成熟的開發(fā)模式來(lái)看，郊區(qū)地產(chǎn)運(yùn)作比較成功能夠 帶動(dòng)周邊發(fā)展提升周邊價(jià)值 的項(xiàng)目都為低密度大盤，容積率一般在 以下，項(xiàng)目 規(guī)模一般在 1000 畝以上， 且 因郊區(qū)配套相對(duì)不完善，郊區(qū)地產(chǎn)一般自身 具 有良好的商業(yè)、娛樂及教育配套。 ? 項(xiàng)目機(jī)遇（ O） 安順片區(qū)被提升城市次中心，政府將加大周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，生活配套設(shè)施改善有預(yù)期，政策優(yōu)勢(shì)明顯；濰城區(qū)政府西遷，以濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 31 及西部物流業(yè)、豪德廣場(chǎng)日漸成形，住房需求增加，對(duì)安順片區(qū)住宅發(fā)展有較大促進(jìn)。 3． 項(xiàng)目 SWOT 分析 ? 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ S） 可供開發(fā)的地塊規(guī)模較大，易于規(guī)劃，形成品質(zhì)社區(qū)； 奧體中心投入運(yùn)用，對(duì)周邊 有一定的 提升 。 因此， 此三地塊公開 市場(chǎng) 成交 的價(jià)格不能代表 考察項(xiàng)目周邊土地實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值。據(jù)調(diào)查， 20213 202135地塊的地主為政府性質(zhì)的中惠公司及國(guó)有投資公司 。 其 周邊成熟度及 區(qū)位價(jià)值明顯劣于前面三地塊。 其中 20217（魯發(fā)名城）地塊開發(fā)在售 ； 202139（ 明德花園 ） 地塊已開工 但 未售 ； 202143 地塊（茂華紫苑公館）在進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作 ， 開發(fā)進(jìn)度緩慢 。 名義成交價(jià)格在 39 萬(wàn) /畝70 萬(wàn) /畝之間。 兩地塊 總占地約 1000畝。其具體四至： 東側(cè)地塊位于玉清街以南，清平路以東， 其 東側(cè)為村莊。周邊待開發(fā)地塊較多，包括舊村改造項(xiàng)目，但是相對(duì)規(guī)模較小，且不規(guī)整。東側(cè)、北側(cè)及西側(cè)缺少人流支撐，僅靠南側(cè)奧體中心等大型設(shè)施聚集人氣，后期面臨較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域向北發(fā)展受高速公路限制。其中，地塊南側(cè)、清平路東為村莊，尚未拆遷。目前尚未開通順清平路至目標(biāo)地塊附近的公交路線，若乘坐公交需至少步行 1300 米到北宮街上。 1． 3 交通狀況 北宮街、安順路均為城市主干道，道路通達(dá)，車流量較大，且安順路與濟(jì)青高速對(duì)接，成為進(jìn)出濰坊的西大門，輻射壽光、昌樂。清平路飲食街日漸成熟。建成后，奧體中心集體育、休閑、娛樂為一體， 服務(wù)周邊社區(qū)。后期規(guī)劃建設(shè)網(wǎng)球 館、體育館、會(huì)展中心及星級(jí)酒店等設(shè)施。 地塊距離火車站 5 公里，距離核心商圈 6 公里濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 27 左右，距離西部濰城區(qū)政府 6 公里。地塊南側(cè)距離北宮街 約 1300 米 。綜合考慮各種因素后，我 們認(rèn)為此區(qū)域前景廣闊，但尚需時(shí)間來(lái)培育 ，短期內(nèi)區(qū)域建設(shè)高品質(zhì)住宅 小區(qū) 有一定的風(fēng)險(xiǎn) 。此區(qū)域目前來(lái)看比較適合定位于中等收入的追求健康舒適生活的人群。 雖然有奧運(yùn)、有運(yùn)動(dòng)、有會(huì)展概念 ，但我們認(rèn)為長(zhǎng)期前景較好，短期區(qū)域價(jià)值不被認(rèn)可。而濰城作為老城區(qū)，在市民眼中就是臟亂差的代名詞，不具備建設(shè)高端樓盤的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。而奧體中心區(qū)域無(wú)論從政策扶持力度、基礎(chǔ) 設(shè)施投資力度還是居民思想觀念的認(rèn)可度來(lái)看都與高新區(qū)有較大的差距，因此預(yù)計(jì)此區(qū)域的成熟會(huì)需要更加漫長(zhǎng)的時(shí)間。在如此大投資和政策的支持下，常理來(lái)看，其高新區(qū)應(yīng)該類似于青島的東部即五四廣場(chǎng)一帶。 但以我們對(duì)中國(guó)城市的研究及對(duì)濰坊市經(jīng)濟(jì) 和城市發(fā)展的了解來(lái)看，此區(qū)域的成熟及被廣大市民所接納所認(rèn)可尚需要較長(zhǎng)的一段時(shí)間（預(yù)計(jì)最少需要五年時(shí)間）。 08年濰城區(qū)總?cè)丝跒? 萬(wàn)，此規(guī)劃相當(dāng)于再造一個(gè)濰城區(qū)。 建設(shè)好的安順新城，承擔(dān)著帶動(dòng)市區(qū) 西部發(fā)展，輻射壽光、昌樂等區(qū)域的重要功能。 濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 25 第三章 奧體 中心 區(qū)域規(guī)劃與 項(xiàng)目開發(fā)條件分析 第 1 節(jié) 項(xiàng)目周邊規(guī)劃情況及發(fā)展遠(yuǎn)景 2021 年濰坊政府工作報(bào)告中 正式 提出 “ 以市民健身中心為啟動(dòng)點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)搞好安順片區(qū)各層次規(guī)劃，并盡快啟動(dòng)建設(shè) ” 的規(guī)劃建設(shè)思路。 綜上 所述， 目前濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)處于矛盾之中，一方面成本增加推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲已成必然，另一方面市場(chǎng)亟需完善， 供給規(guī)模較大， 需求不足又影響房?jī)r(jià)上漲、銷售乏力。帶有政府性質(zhì)的國(guó)有投資公司也儲(chǔ)備了相當(dāng)規(guī)模土地（如東部高新區(qū)及奧體中心片區(qū)），大部分土地目前開發(fā)條件不成熟，短期不形成供給 ，但是長(zhǎng)期上市是必然的 。 目前，政府發(fā)文已經(jīng)暫停退城進(jìn)園項(xiàng)目運(yùn)作，但是前期已經(jīng)推出的退城進(jìn)園項(xiàng)目仍會(huì)影響市場(chǎng)。