【正文】 ，一旦震蕩調(diào)整，則邊緣樓盤最先受到?jīng)_擊，此區(qū)域供應(yīng)量較大，且位置偏遠(yuǎn)，具有一定的風(fēng)險。第2節(jié) 項目概況及開發(fā)條件分析1．項目地塊概況1．1地理位置本項目位于奧體中心北側(cè)，目前現(xiàn)狀為耕地。緊鄰清平路，順清平路北上過玉清街、樂川街，直達東西向主干道玄武街。1．2周邊配套情況地塊南側(cè)規(guī)劃建設(shè)148公頃的奧體中心，一期體育場已于09年6月竣工投入使用，該體育場共設(shè)置45000座位，作為11屆全運會分會場之一。奧體中心西側(cè)占地150畝的安順廣場正在建設(shè)。除此之外，八九醫(yī)院、濰坊七中位于周邊。但是，缺少大型購物場所，附近生活氛圍還有待進一步完善。22路、31路、36路、53路、59路等6路公交車在北宮街靠近八九醫(yī)院附近設(shè)置了公交站點。1．4項目地塊區(qū)位環(huán)境南側(cè)除了建成的奧體中心體育場外，附近現(xiàn)狀以村莊及耕地為主。北側(cè)2公里處為玄武街及濟青高速公路。目前看，地塊位置相對邊緣化。說明：奧體中心目前僅建造了體育場，其他體育社設(shè)尚未建造。綜合比較，我們選擇奧體中心東側(cè)約250畝，及西北側(cè)約750畝的地塊作為考察對象。北側(cè)地塊位于奧體中心北側(cè)，玉清路北、樂川街南，長松路東、清平路西所圍合部分。2．周邊出讓地塊價格情況2007年至今，奧體中心周邊公開出讓6宗較大規(guī)模地塊，共計1697畝，規(guī)劃建筑面積在150萬㎡左右。 20072009年周邊出讓地塊明細(xì)宗地編號土地位置競得單位面積出讓方式土地用途成交價（萬/畝）總金額(萬元)20077福壽街南、長松路西魯發(fā)置業(yè)791,14掛牌住宅商業(yè)40878200733玄武街南、清平路西濰坊中惠339,16掛牌住宅商業(yè)3913227,24200739東風(fēng)西街北、清平路西太有置業(yè)56,56掛牌住宅商業(yè)603393,6200743東風(fēng)西街南、清平路西北京茂華127,46掛牌住宅商業(yè)607647,6200835玉清街南、清平路東國有投資208,53掛牌住宅商業(yè)7014597,120099玉清街南、長松路東東興置業(yè)173,79掛牌住宅商業(yè)559558,45目前，以上地塊實際進入開發(fā)程序的有200720073200743等三地塊。另外三地塊200732008320099，位于奧體中心北側(cè)，與本項目相鄰，具有較大參考價值。目前三地塊尚未開工跡象。名以上政府以較高的價格取得土地，實質(zhì)上并不急于開發(fā)，而是將地塊抵押銀行獲取建設(shè)資金，等待條件成熟、土地升值后重新轉(zhuǎn)讓，其所得首先用于支付銀行貸款，溢價部分作為土地收益。綜合分析考察對象周邊配套及成熟度情況，我們判斷周邊區(qū)域土地實際價值在30萬/畝左右。 項目優(yōu)勢（S）可供開發(fā)的地塊規(guī)模較大，易于規(guī)劃，形成品質(zhì)社區(qū)；奧體中心投入運用，對周邊有一定的提升。 項目劣勢（W）屬規(guī)劃新區(qū)，生活配套不成熟，缺乏大型購物中心；交通出行不便利，需到步行1300米到北宮街乘坐公交車；區(qū)域缺少產(chǎn)業(yè)支撐；地塊相對邊緣化，輻射范圍有限，項目區(qū)位接受度低；地塊周邊以舊村改造社區(qū)為主。 項目機遇（O）安順片區(qū)被提升城市次中心，政府將加大周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，生活配套設(shè)施改善有預(yù)期，政策優(yōu)勢明顯；濰城區(qū)政府西遷，以及西部物流業(yè)、豪德廣場日漸成形，住房需求增加，對安順片區(qū)住宅發(fā)展有較大促進。 項目威脅（T）魯發(fā)名城、鳶都新城等競爭項目規(guī)模較大，區(qū)位及成熟度優(yōu)于考察項目，后期競爭壓力較大；周邊可開發(fā)地塊較多，近期市場公開出讓地塊近1697畝（開發(fā)面積150萬㎡左右），加上舊村改造項目，未來潛在供應(yīng)量非常大；濰坊整體市場供大于求的現(xiàn)狀不會改變，安順片區(qū)相對其它區(qū)域，競爭優(yōu)勢不突出，本區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險較大；濰坊房價上漲幅度趨緩，但是成本相對剛性，開發(fā)收益率不易保證。根據(jù)其自然資源和所處的位置不同，成功的郊區(qū)地產(chǎn)開發(fā)又可分為兩類，一類是旅游度假養(yǎng)生地產(chǎn)，此類地產(chǎn)大多數(shù)擁有無可復(fù)制的自然景觀資源，如青山、河流、湖泊或擁有高爾夫、溫泉等資源。如下圖奧林匹克花園，保證低容積率的同時建設(shè)了大量運動場所：2．奧體片區(qū)整體運作思路從目前來看，本區(qū)域價值尚不能完全體現(xiàn)，居民對本區(qū)域的認(rèn)可度較低。 抓住全運會的時機對整個奧體片區(qū)進行系統(tǒng)、高調(diào)的宣傳本區(qū)域目前來看面臨最好的時機就是全運會，政府應(yīng)該抓住全運會即將開始之際，對奧體中心區(qū)域的規(guī)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)進行系統(tǒng)、高強度的宣傳推廣，可類比其他城市全運會舉辦地點說明奧體中心區(qū)域?qū)⑹切碌母蝗司幼^(qū)，如南京奧體中心等。216。通過會展中心的投入運營，逐步改變居民對本區(qū)域的認(rèn)識，同時，通過參與性較強的體育設(shè)施的投入使用，逐步引導(dǎo)市民健身就去奧體中心的思維，提高片區(qū)的知名度。 通過高品質(zhì)住宅小區(qū)的建設(shè)改變周邊配套及人口結(jié)構(gòu)，從而提升區(qū)域價值。此住宅小區(qū)規(guī)模必須要大，有利于整體規(guī)劃，建議在1000畝以上，同時住宅的品質(zhì)要高，但密度必須降低，否則很難吸引到高素質(zhì)人口的入住。通過大量高素質(zhì)人口的入住，逐步改善居民對本區(qū)域的認(rèn)知。雖然政府在此項目獲得土地收益較少，但是通過本項目的開發(fā)，三、四年后本區(qū)域住宅環(huán)境得以改變，片區(qū)逐漸成熟，區(qū)域價值大幅提升，從而提高周邊待出讓地塊的土地價格。即政府通過前期1000畝的優(yōu)惠換取后續(xù)幾千畝甚至上萬畝土地的巨額增值收益。我公司可通過引進國內(nèi)外知名商家如青島利群等的方式來增加此區(qū)域的吸引力，同時可聯(lián)合部分名校聯(lián)合辦學(xué)的方式，引進知名學(xué)校，通過教育來拉動消費者的購買欲望。但本區(qū)域本身具有奧運概念，因此我們認(rèn)為最能體升區(qū)域價值的業(yè)態(tài)為以運動為主題的低密度大盤。打造低密度的產(chǎn)品形式和特色的社區(qū)環(huán)境的是本項目努力的方向。整個片區(qū)形象定位為一個集體育、商業(yè)、文化、住宅、服務(wù)于一體的濰坊市新興的城市副中心。第2節(jié) 本區(qū)域適合的產(chǎn)品形式定位216。（說明：通過海信蘭郡的先鋒引導(dǎo)，迅速帶動了周邊其他項目的開發(fā)，目前蘭郡周邊居住氛圍逐漸形成）。通過良好的幼兒園等教育配套，使得小孩能夠贏在成功起跑線上；通過大量運動設(shè)施的興建，使得青年能夠通過運動激揚青春活力；中年能夠認(rèn)識到健康是事業(yè)成功的基礎(chǔ)，購買本項目就是把家安在哺育健康的地方；使得老年人能夠認(rèn)識到運動使老人越活越年輕。 客戶定位本項目首期產(chǎn)品的主力客戶群應(yīng)以年輕、首次置業(yè)的剛性需求者為主。后期隨著產(chǎn)品的逐步成熟，目標(biāo)客戶中二次置業(yè)的比例逐步加大。 特征總結(jié)關(guān)注生活、關(guān)注環(huán)境、關(guān)注品質(zhì)理性為基礎(chǔ)、感性為指引愛好運動、追求健康活力關(guān)注地段的升值潛力二次置業(yè)者特征檔案年 齡3060職 業(yè)村鎮(zhèn)干部、個體工商戶、有穩(wěn)定工作和收入的企事業(yè)中高層干部，集團購買者，遷移至濰坊市的外地人文化背景有一定的文化基礎(chǔ)，中專以上文化層次區(qū) 域市區(qū)，周邊城中村消費心理對高尚生活有向往性消費較理性，對產(chǎn)品要進行多次比較，對房價考慮較多對孩子的成長和老人的養(yǎng)老問題考慮較多，尤其是子女教育問題特征總結(jié)會考慮孩子上學(xué)和老人養(yǎng)老等具體問題，對小區(qū)配套要求甚高216。早期產(chǎn)品定位中端，其部品適中即可，盡量控制成本，提高性價比。整體建筑形態(tài)以4層或5層的花園洋房及普通多層為主，其中首期以普通多層為主，配置部分花園洋房，首期戶型以80平米左右兩居及110平米左右三居為主。建筑設(shè)計現(xiàn)代、時尚、大氣，形式多樣。戶型平面設(shè)計實用新穎，要體現(xiàn)北方字正方圓的特點，要符合客戶群的身份和行為習(xí)慣。 價格定位目前本區(qū)域多層的均價在2900元/平米左右，此價格下的銷售速度尚可，近幾個月在整體市場回暖的前提下，此區(qū)域項目月均預(yù)計在30套左右，但本區(qū)域高層不被認(rèn)可。周邊在建在售的典型項目主要有鳶都新城、魯發(fā)名城，即將推出的項目有明德花園及茂華紫苑公館。已開發(fā)的前三期項目均為多層，其中相當(dāng)部分樓座主要針對濰城工商局職工及濰坊七中等單位團購（此項目，我公司前期接觸過，根據(jù)對方原提供資料，其前期開發(fā)的20萬平米中應(yīng)該有3萬平米以1600元/平米安置，）。90110平米三室戶型消化速度較快，前三期銷售率達到90%。B:魯發(fā)名城該項目位于長松路兩側(cè)，福壽街與東風(fēng)西街之間，原巨力廠區(qū)，總占地800余畝，總建筑規(guī)模近100萬平米，為濰坊最大的開發(fā)項目，小區(qū)配套規(guī)劃齊全。一期12萬（含商業(yè)）平米，住宅782套已銷售完畢；二期14萬（含商業(yè)）、住宅949套，08年8月開盤，目前銷售率40%。本項目后期規(guī)劃了較大體量的小高層住宅，目前尚未動工。該項目是07年年底推出的退城進園項目，土地成交價格60萬/畝。目前，還處在做綠化景觀，基礎(chǔ)施工尚未展開。而本項目位置相對邊緣化，區(qū)域不被置業(yè)者認(rèn)可，片區(qū)住宅以2900元/平米左右的中低端多層住宅為主，且供應(yīng)量較大（近兩年本區(qū)域已出讓土地的供應(yīng)量預(yù)計建面150萬平米左右），開發(fā)本項目具有一定的風(fēng)險。因此我們建議對本項目的開發(fā)持謹(jǐn)慎態(tài)度，也可通過代建體育場館，置換奎文區(qū)或高新區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地（但是土地價格相對較高）。2．09年三季度我公司開始對整個1000畝土地的規(guī)劃設(shè)計工組及一期200畝土地的建設(shè)準(zhǔn)備工作。土地出讓金即為代建體育場館的建設(shè)費用。2011年6月2012年12月：二期200畝，建筑面積約13萬平米，建筑形式以低密度洋房為主，配置部分普通多層住宅，整體項目檔次要高于一期。2014年3月2015年10月：四期300畝，建筑面積約25萬平米，建筑形式為低密度洋房、普通多層、小高層，本期預(yù)計片區(qū)已經(jīng)成熟，可適當(dāng)增加小高層住宅的面積，以消化容積率。4．我公司意向1000畝土地的范圍如下（紅色部分）：5．我公司也可通過代建場館的模式置換奎文區(qū)或高新區(qū)核心區(qū)域土地，如櫻前街、金馬路區(qū)域地塊等。具體測算情況如下：1． 地塊基本經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)總規(guī)劃用地（平方米）667000 折合（畝）1000 規(guī)劃建筑容積率 規(guī)劃建筑面積（平方米）733700 其中：多層住宅620700 　小高層住宅60000 商業(yè)網(wǎng)點30000 小學(xué)（36班）15000 幼兒園（8班）2500 會所（含物業(yè)用房、社區(qū)服務(wù)中心）5500 配電室　 地下建筑面積（平方米）68000 停車位（個） 3400 (地上) 其中:地下車位（個）0 規(guī)劃建筑密度18% 規(guī)劃綠化率40%說明：本社區(qū)為低容積率、低密度運動主體社區(qū)，小高層6萬平米，商業(yè)配套3萬平米，幼兒園2500平米，小學(xué)15000平米，會所（含物業(yè)用房、社區(qū)服務(wù)中心）5500平米。按照1：，其車位全部地上。由此。其土地出讓價款23萬/畝。小區(qū)不設(shè)置人防。由于投資額度較大、開發(fā)周期較長，根據(jù)經(jīng)驗，其財務(wù)費用按投資額6%提取。4．營業(yè)稅金及附加 ?；緷M足我公司目標(biāo)收益率。政府收益情況明細(xì)項目 金額（萬元）土地費用23690基礎(chǔ)配套費用人防異地建設(shè)營業(yè)稅金及附加 所得稅合計 6．小結(jié) 在滿足公司目標(biāo)收益率12%左右的條件下，我公司最高接受土地價格為23