【正文】 團(tuán)綠地多姿多彩，眾星拱月般地圍繞著以會(huì)所為中心的特大中心綠地和自然成趣的人工湖泊。在歷經(jīng)數(shù)百年才形成的原始植被掩映中，將別墅悉心播種于半山一側(cè)，使其如名貴植物般自由生長(zhǎng)。B區(qū)為商業(yè)物業(yè)，沿崇文大道的普羅旺斯風(fēng)情街，集購(gòu)物、飲食、娛樂、休閑、旅游等功能為一體。社區(qū)依仗林間涓涓溪流、山頂天池、宋代瓷窯、1000畝森林公園等特點(diǎn)，使別墅有機(jī)的融入到山地之中，融入到森林之中。米藍(lán)色的建筑格調(diào)，簡(jiǎn)潔、個(gè)性突出，與悠悠南山形成鮮明的對(duì)比。淡藍(lán)色坡屋頂，以淺黃色為主色調(diào)，盡顯北美風(fēng)格。設(shè)置大型露臺(tái)或景觀飄窗，一覽窗個(gè)南山美景；設(shè)置獨(dú)立健身房；客廳與餐廳保持空間獨(dú)立又視線相連，餐廳外的陽(yáng)臺(tái)將風(fēng)景引入室內(nèi)；整個(gè)格局通透，方正，功能分區(qū)合理。一期獨(dú)立別墅24戶，雙拼別墅16戶，聯(lián)排別墅94戶。一期花園洋房面積70㎡150㎡，約400套；聯(lián)排別墅面積180㎡260㎡，共247套。一期聯(lián)排別墅約300套，面積210㎡250㎡；疊加別墅約100套，面積170㎡200㎡。 整個(gè)半島公建采用集中布局，住宅采用組團(tuán)式圍合布局。而波浪似的建筑布局， 規(guī)劃上結(jié)合原始地形，往北高層、小高層、多層、別墅次第向下使得整個(gè)小區(qū)有著良好的景觀效果。在具體建筑的設(shè)計(jì)上，設(shè)計(jì)者更是追求最佳觀景效果，如多呈南北朝向、帶大型落地玻璃、別墅呈退臺(tái)式并帶寬大的休閑露臺(tái)等。藍(lán)色為底，通過白、綠色的建筑線條與黃色的樓頂，顯出該案簡(jiǎn)潔爽朗的外觀。均采用一梯兩戶，環(huán)繞中心園景帶，主臥、次臥都見景, 客廳相對(duì)獨(dú)立, 戶戶均為雙陽(yáng)臺(tái).運(yùn)用現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)中常用的設(shè)計(jì)手法，如落地窗、凸窗、底層架空、門廳、隱形空調(diào)位等，使建筑造型簡(jiǎn)潔明快，富有文化內(nèi)涵，又不乏現(xiàn)代居住建筑所有的時(shí)代特征三期有效利用景觀資源，建筑形態(tài)以高層為主，主力戶型面積控制在，60㎡100㎡的二室二廳、三室 二廳，戶型小巧實(shí)用。一房38㎡、45㎡(20戶)二房65㎡、66㎡、㎡(74戶)80㎡5080㎡三房107㎡、105㎡、91㎡（54戶）103㎡/114㎡123㎡90㎡130㎡四房123㎡(28戶)135㎡203205㎡（90戶）五房131㎡(12戶)297㎡（10）各面積段比例一房占30% 二房占70%三房占30% 四房占70%二房占21% 三房占63%四房占16%203205㎡（90%）297㎡（10%）5580㎡（30%40%）90㎡130㎡（60%70%）其中小三房占40%表四：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng) 中天江南楓庭產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃/建筑特色順應(yīng)原始的山行地脈，以貫穿社區(qū)的沿湖景觀休閑大道為主軸，將建筑與環(huán)境緊密聯(lián)系，規(guī)劃以“住宅院落街道街坊”空間漸進(jìn)格局分隔成各個(gè)功能區(qū)，作為“大客廳”的院落，“可游、可賞、可融入”的街鎮(zhèn)空間，開放的空間布局。蝶形多層、坡地小高層、花園洋房整個(gè)建筑依山就勢(shì)，長(zhǎng)在坡地上。該案還是堅(jiān)持了華宇集團(tuán)一貫的建筑規(guī)劃風(fēng)格，高容積率，高建筑密度。以熱情奔放的暖色系和清麗淡雅的冷色系相結(jié)合，繽紛的色彩，細(xì)節(jié)的品質(zhì)，賦予建筑絢麗多資的審美體驗(yàn)。戶型設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)亮點(diǎn)將“陽(yáng)光”理念發(fā)揮極致，層層退臺(tái)，底層擁有私家庭院，上層戶戶擁有空中露臺(tái)花園，頂層擁有屋頂花園，在平面和立體上均實(shí)現(xiàn)與大自然的親密接觸；大量的采用落地窗和凸窗，不僅使各個(gè)空間光線充沛，更把景觀充分的融入建筑；露臺(tái)和多功能陽(yáng)光室的設(shè)計(jì)，為休閑、觀景、親觸自然提供絕佳的生活空間；一梯兩戶、全明設(shè)計(jì)、直線型穿堂風(fēng)組織，提供節(jié)能舒適的同時(shí)，更是健康的有效保證；部分單位設(shè)計(jì)與客廳、餐廳相連接的入戶花園，營(yíng)造現(xiàn)代的院落式生活。戶型多樣化，把平、錯(cuò)、躍層很好的結(jié)合在一起，同時(shí)在中大戶型都設(shè)置了雙陽(yáng)臺(tái)一房69㎡、76㎡、77㎡、79㎡、錯(cuò)一期A組團(tuán)：55㎡69㎡一期B組團(tuán)：58㎡、66㎡51㎡69㎡2室2廳二房109㎡、110㎡、112㎡、113㎡、118㎡、119㎡、120㎡、121㎡、122㎡、123㎡、127㎡、130㎡、149㎡錯(cuò)一期A組團(tuán)：84㎡103㎡一期B組團(tuán)：78㎡、79㎡、110㎡、85㎡101㎡3室2廳三房125㎡、126㎡、128㎡、131㎡、133㎡、136㎡、140㎡、145㎡、149㎡、錯(cuò)一期B組團(tuán)：129㎡、124㎡、127㎡、139㎡四房109㎡、110㎡、111㎡、112㎡（三室兩廳雙衛(wèi)）錯(cuò)191㎡、204㎡、208㎡（四室三廳雙衛(wèi)）躍175㎡、178㎡、181㎡、187㎡、189㎡、191㎡、199㎡（五室三廳三衛(wèi)）錯(cuò)躍五房69㎡79㎡（2室2廳）20%109㎡112㎡（3室2廳）4%109㎡149㎡（3室3廳）36%175㎡208㎡（5室3廳）7%128㎡136㎡（4室2廳）24%175㎡199㎡（4室3廳）9%一期A組團(tuán)：55㎡69㎡（2室2）廳——%一期A組團(tuán)：84㎡103㎡（3室2）廳——%一期B組團(tuán)：不詳主力面積：85㎡107㎡（2室2廳、3室2廳）各面積段比例小結(jié)：1. 在項(xiàng)目的整體規(guī)劃上，各案都有效利用地塊優(yōu)勢(shì)把握尊重原始地貌的規(guī)劃原則，高低錯(cuò)落有致，空間層次明顯、超凡脫俗，賦予種視覺美感；在建筑風(fēng)格，占地100畝以上多采用組團(tuán)式布局，江景資源豐富的個(gè)案規(guī)劃以小高層、高層為主，置身于原始生態(tài)環(huán)境的個(gè)案建筑形態(tài)主要表現(xiàn)為的花園洋房，蝶式、板式多層（一般為3+4+5+1），雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟別墅。溯源居較為特殊，運(yùn)用純花園洋房概念，利用精心打造的內(nèi)部山水園林綠化、景觀作為堅(jiān)實(shí)的支撐。2. 建筑外立面基本上大多采用簡(jiǎn)潔、爽朗、時(shí)尚風(fēng)格，廣泛運(yùn)用淺色調(diào)，顏色各顯獨(dú)特風(fēng)格。5. 目前市場(chǎng)一房面積間集中在套內(nèi)3858㎡之間，二房面積段集中在套內(nèi)5580㎡之間，三房面積集中在套內(nèi)80110㎡之間，四房以上戶型多采用錯(cuò)、躍層結(jié)構(gòu)，面積區(qū)間介定不太明顯，多集中在130200㎡之間。溯源居配套設(shè)施生活配套商業(yè)步行街、重慶市知名小學(xué)/中學(xué)、運(yùn)動(dòng)主體公園、中心會(huì)所、劇院、游泳池、圖書館、兒童專屬會(huì)所……借助社區(qū)內(nèi)少量商業(yè)及會(huì)所可滿足社區(qū)居民基本的生活需要，教育配套需要社區(qū)外部解決。運(yùn)動(dòng)設(shè)施配套：環(huán)組團(tuán)晨徑、健康步道、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、五人小型足球場(chǎng)、壁球館、水上樂園、籃球場(chǎng)等。公共配套：銀行、24小時(shí)便利店、A級(jí)餐廳（非本土）、酒吧、品牌服飾、SPA、管理中心（售樓中心、物管中心）、商業(yè)街、綠化停車場(chǎng)、住戶接送班車站、會(huì)所等。社區(qū)內(nèi)部有基本的康體設(shè)施及基本的便民商業(yè)配套，但教育需求及其它生活配套需要借助社區(qū)外部來解決。在第三組團(tuán)靠山頂區(qū)域規(guī)劃了高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、多功能運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。 未定。組團(tuán)景觀帶內(nèi)亦有隨處可見的室外休閑健身器材，如走步機(jī)、搖擺機(jī)等。商業(yè)規(guī)劃約10萬(wàn)㎡以滿足社區(qū)需求為主，㎡。南濱路3萬(wàn)㎡，㎡。整個(gè)商業(yè)空間的經(jīng)營(yíng)將以中高檔精致名店為主方向，如咖啡館、西餐廳、影音書店、時(shí)裝館、主題沙龍、酒吧、茶藝館、工藝專賣店等。商業(yè)一條街集購(gòu)物、餐飲、娛樂休閑等多種功能于一體，可完全滿足社區(qū)生活所需。社區(qū)內(nèi)部以滿足人們生活基本需求為前提。表二：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)回龍灣南嶺雅舍高山流水天池林海配套設(shè)施生活配套業(yè)主子弟直接就讀重慶教科院巴蜀學(xué)校；回龍路一側(cè)沿街商業(yè)配套；社區(qū)會(huì)所，提供諸如餐飲、娛樂、健身、休閑、文化活動(dòng)、商務(wù)活動(dòng)等；項(xiàng)目毗鄰南山泉水雞一條街，盡享重慶知名特色餐飲；社區(qū)設(shè)置會(huì)所、私家游泳池。社區(qū)設(shè)置大型會(huì)所。會(huì)所及休閑服務(wù)跑步道、青少年活動(dòng)場(chǎng)所、兒童活動(dòng)場(chǎng)所、老年人活動(dòng)場(chǎng)所、公共活動(dòng)廣場(chǎng)。未定。商業(yè)配套商業(yè)體量約5000㎡未定。未定。未定。打造天池林海商業(yè)街，街內(nèi)設(shè)計(jì)了諸多不同立面、層數(shù)、色彩的商業(yè)店鋪，仿佛在告訴人們，這條街不是一朝一夕形成的，而是經(jīng)過數(shù)百年歷史沉淀而產(chǎn)生的。包括2個(gè)沿江碼頭、2個(gè)主題公園、1所中心醫(yī)院、15座會(huì)所、3所中學(xué)、3所小學(xué)和15所幼兒園、2萬(wàn)多個(gè)車位。運(yùn)動(dòng)休閑配套：二期增設(shè)了壁球館、攀巖、網(wǎng)球場(chǎng)、保健中心等眾多社區(qū)配套，在擴(kuò)版后的全新的規(guī)劃中，還有多個(gè)不同風(fēng)格的游泳池，一個(gè)七人制足球場(chǎng)、建筑面積約1萬(wàn)方的運(yùn)動(dòng)會(huì)館會(huì)所及休閑服務(wù)融僑溫泉度假臨江而建，共6層，總建筑面積18025㎡。另外還備有幾十間酒店客房供客人休息。提供了完善的功能及設(shè)施，包含居委會(huì)、健身房、運(yùn)動(dòng)中心、西餐廳、網(wǎng)吧、美容美發(fā)中心醫(yī)療保健、溫泉桑拿、室內(nèi)雙水游泳池等綜合服務(wù)，提高住戶生活品質(zhì)。本身已經(jīng)形成的南濱路餐飲街臨江約150米的南濱餐飲街“酒吧一條街”等商業(yè)形態(tài)該案商業(yè)形態(tài)為底商，分布在小區(qū)外圍，商業(yè)部分暫時(shí)沒有推出除以商業(yè)步行街或特色商業(yè)街為主以外，在大社區(qū)個(gè)大小組團(tuán)都分布了滿足業(yè)主基本生活需求的底商在南濱路現(xiàn)有商業(yè)態(tài)勢(shì)的氛圍帶動(dòng)下，現(xiàn)入住商業(yè)還是以餐飲為主，今后會(huì)形成餐飲、娛樂、商場(chǎng)、超市、購(gòu)物為一體的商業(yè)街該案商業(yè)主要集中在二期的入口處兩旁的臨街面商業(yè)體量在4000㎡左右，其形態(tài)表現(xiàn)為臨主干道商業(yè)為三層約（3000㎡），入口兩旁為底商約（1000㎡），業(yè)態(tài)分布有超市、金融、辦公、生活便利店等多種形式。陽(yáng)光美地學(xué)府大道69號(hào)華宇20余個(gè)景觀通廊和主題景觀公園、多功能運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)等，以及小區(qū)自建幼兒園。會(huì)所及休閑服務(wù)配置諸乒乓球、壁球等常規(guī)休閑、康體設(shè)施及其它常規(guī)服務(wù)，配置熱風(fēng)情游泳池，無太多特色。設(shè)立羽毛球場(chǎng)。一期一組團(tuán)：位于小高層底商一期二組團(tuán)：獨(dú)立梯式步小型商業(yè)沿街規(guī)劃為兩層商業(yè)位于臨街面，未做明確定位，待于自然形成。2. 商業(yè)體量大、商業(yè)配套齊全的樓盤普遍集中在南濱區(qū)域、南山等消費(fèi)區(qū)域，例如武夷濱江、高山流水比較典型的個(gè)案。而較為特殊的是，處于快速主干道學(xué)府大道區(qū)域的樓盤商業(yè)體量面積范圍均在1500㎡7500㎡。月；－㎡另外也有部分樓盤是由發(fā)展商旗下的物管公司來管理，如陽(yáng)光華庭聘請(qǐng)洋士達(dá)，而融僑半島則請(qǐng)了融僑錦江，而在管理方面小區(qū)均實(shí)行封閉式智能化管理；在個(gè)性服務(wù)上沒有十分明顯的亮點(diǎn)。溯源居營(yíng)銷分析價(jià)格策略2003年12月，一期開盤時(shí)，以套內(nèi)均價(jià)2200元的低價(jià)入市，隨著項(xiàng)目的旺銷及知名度的上升，房?jī)r(jià)一路飆升，現(xiàn)二期格萊美花園起價(jià)套內(nèi)2900/㎡，均價(jià)套內(nèi)3200/㎡，全江景板式小高層最高價(jià)達(dá)到套內(nèi)5600/㎡，具了解，開發(fā)商將在近期將價(jià)格進(jìn)一步抬高。未定。售罄暢銷戶型76100㎡左右的兩室一廳和小三房由于低總價(jià)、及實(shí)用等原因，銷售良好。售罄滯銷戶型139㎡163㎡的江景戶型由于面積較大，單價(jià)較高，銷售相對(duì)滯后。未銷售。未確定。獨(dú)立別墅套內(nèi)均價(jià)8000元/㎡。預(yù)計(jì)花園洋房套內(nèi)均價(jià)3000元/㎡；聯(lián)排別墅總價(jià)在90150萬(wàn)價(jià)位之間。預(yù)計(jì)高過南嶺雅舍聯(lián)排別墅的單價(jià)。未銷售未銷售。暢銷戶型80㎡110㎡未銷售未銷售。滯銷戶型約100㎡的三房，由于戶型較差，景觀也較差，因此尚未銷罄。陽(yáng)光美地學(xué)府大道69號(hào)江南華宇楓庭營(yíng)銷分析價(jià)格策略單價(jià)范圍在套內(nèi)33004400元/㎡，景觀是決定價(jià)格的主要因素。一期一組團(tuán)：55㎡69㎡2室2廳、84㎡93㎡3室2廳戶型面積控制合理、適用性強(qiáng)，獨(dú)特的建筑規(guī)劃、建筑形態(tài)、原始的生態(tài)環(huán)境、較為齊全的攝取配套等諸多因素構(gòu)成了該案，迅速的銷售38㎡50㎡1室1廳51㎡69㎡2室2廳85㎡101㎡3室2廳在品牌的支撐下，該案的區(qū)位也很有優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在學(xué)校的旁邊也吸引了一部分投資者滯銷戶型受面積景觀不大，景觀較差的戶型相對(duì)滯銷。陽(yáng)光美地、競(jìng)地3. 通過我們對(duì)各案的深入分析，目前市場(chǎng)上還是以適用性、功能性較強(qiáng)的戶型較為俏銷，具體的套內(nèi)戶型面積為：60㎡80㎡的二室二廳、90㎡105㎡三室二廳、120㎡130㎡四室二廳；4. 各案銷售狀況較為平穩(wěn)，大戶型因?yàn)榻^大多數(shù)都選擇景觀資源較好的面，因此單價(jià)及總價(jià)都較高，相對(duì)銷售緩慢；5. 在某些景觀差異性較大的社區(qū)（如中天江南楓庭和陽(yáng)光華庭三期。這些將成為我們項(xiàng)目開發(fā)的前車之鑒；(六)、目標(biāo)客戶群分析表一：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)目美堤雅城駿逸天下武夷濱江競(jìng)地城市精英、生活隱士（前期預(yù)判）私營(yíng)企業(yè)主、大中型企事業(yè)單位中高層、公務(wù)員、其它中產(chǎn)階層客戶區(qū)域主要集中在南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、渝中區(qū)主要集中在渝中、南岸、九龍坡前期預(yù)判為全市。表二：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)目回龍灣南嶺雅舍高山流水天池林海目標(biāo)客戶群客戶構(gòu)成前期為附近居民及想改善住房條件者，附近大中院校教職工及開發(fā)單位職工，后期隨著項(xiàng)目品質(zhì)的打造及價(jià)格的攀高，逐漸演變成中產(chǎn)階段及附近大中院校教職工居多。陽(yáng)光美地學(xué)府大道69號(hào)華宇不同的區(qū)域，不同的產(chǎn)品，由于價(jià)格（單價(jià)、總價(jià)）趨同，其目標(biāo)客戶群存在諸多的共性；2. 由于南岸區(qū)所獨(dú)具的區(qū)域、景觀優(yōu)勢(shì)，及主城其它各區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)的趨勢(shì)所致，南岸區(qū)樓盤的目標(biāo)客戶群分布區(qū)域皆存豐共性：以南岸區(qū)、渝中區(qū)、和九龍坡區(qū)為主力區(qū)域（稀缺性產(chǎn)品除外）。是運(yùn)動(dòng)社區(qū)？是健康社區(qū)？是文娛社區(qū)？是生態(tài)環(huán)保社區(qū)？還是別的具有文化主題的社區(qū)……這些路都有可能走得通，著眼的關(guān)鍵我是需要發(fā)現(xiàn)我們要走的路是趨同？還是差異？是跟隨？還是主導(dǎo)？？?。≡O(shè)計(jì)指導(dǎo)思想l 盡量維持地塊的原有地形地貌以及相關(guān)地理特征；l 整個(gè)社區(qū)的建筑表現(xiàn)將遵循一個(gè)大前提：讓住客盡可能地體驗(yàn)自然山水風(fēng)貌；l 建筑特征表現(xiàn)將圍繞“坡地”概念執(zhí)行；l 對(duì)整個(gè)地塊中的所有原生態(tài)資源作一輪徹底的挖掘，并融入建筑表現(xiàn)中；l 建筑將以同該區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目差異化的風(fēng)格表現(xiàn)；l 景觀資源指導(dǎo)社區(qū)定位；l 對(duì)住宅定位的考量，以樹立市場(chǎng)品牌為核心，兼顧市場(chǎng)化；l 對(duì)商業(yè)的考量，有鑒于目前區(qū)域現(xiàn)