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地產(chǎn)市場調(diào)研報告分析-閱讀頁

2024-08-22 02:21本頁面
  

【正文】 : 新增的商業(yè)主要以中心區(qū)和南市區(qū)為主 ,2011 年上半年昆明新增商業(yè)項目有 8 個,中心區(qū)和南市區(qū)各有 3 個,西市區(qū)和呈貢各有一個,北市區(qū)和東市區(qū)暫無新增商業(yè)放量。 新增商業(yè)銷售/招商情況良好 2011 年上半年昆明新增商業(yè)開盤至今,銷售率多集中在 50%70%,值得關(guān)注的是南亞風(fēng)情第壹城負(fù)一層開盤售馨,部分項目招商情況良好,均有較大商家入駐。今年上半年推出的負(fù)一層商業(yè)均價為6 萬/㎡,相當(dāng)于中心區(qū)一層商業(yè)的價格,但仍舊受到追捧,延續(xù)開盤售罄的神話。 1未來放量物業(yè)(一) 常規(guī)項目——目前具有宣傳推廣信息的樓盤 (二) 城中村改造項目——已完成土地交易及已通過專項規(guī)劃的項目 (三)、市場預(yù)計放量分析: 現(xiàn)了解到目前已有宣傳推廣信息的未來放量項目共 95 個,占地約 萬畝,其中包括常規(guī)項目62個, 畝,城中村項目33 個,畝。物業(yè)類型包括多層、小高層、高層、 超高層、公寓、花園洋房、別墅,以小高層、高層為主,常規(guī)項目中占地超過300 畝的項目有5 個,主要位于西市區(qū)和南市區(qū),城中村項目超過300 畝的共13 個,以山海城邦 預(yù)計放量項目中含商業(yè)的項目共有 54 個項目,中心區(qū) 15 個,東市區(qū) 1 個,南市區(qū)17 個,西市區(qū)12 個,北市區(qū)2 個,經(jīng)開區(qū)4 個,呈貢 3 個,城中村改造項目中的商業(yè)多以城市綜合體的形式出現(xiàn)。 1政策解讀相對于密集的房地產(chǎn)政策調(diào)控貫穿的2010年,2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策依然沒有松動跡象。年初“新國八條”橫空出世,把“限購”推向全國,并上調(diào)了二套房貸;而后的兩次加息更是從資金方面加大了房地產(chǎn)調(diào)控力度;“新建住房價格控制目標(biāo)”制度的確立和“一房一價”等直接干預(yù)房價的政策出臺,則彰顯了政府樓市調(diào)控的決心。為進(jìn)一步抑制商品房需求,行政、經(jīng)濟(jì)手段并用: 近40個城市實施限購,600多個城市出臺房價控制目標(biāo); 上海、重慶房產(chǎn)稅試點改革“靴子”落地,住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅調(diào)整; 上半年 6 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金,2 次加息,表面貨幣政策持續(xù)收緊,而信貸政策更加嚴(yán)厲; 為確保 1000 萬套保障房建設(shè)落實到位,土地、資金、制度多管齊下,保障房用地單列;加大保障房建設(shè)財政投入,鼓勵多渠道籌集資金;保障房建設(shè)實行責(zé)任制,建設(shè)信息公開,土地政策繼續(xù)調(diào)整完善:確保保障房用地供給,商品房用地供應(yīng)計劃也有明顯增長。 未來一段時間政策松動可能性較小,政策持續(xù)嚴(yán)厲執(zhí)行,市場(尤其是住宅類物業(yè))將受到較大程度的影響。未取得預(yù)售許可的商品住房項目,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售,不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用,不得參加任何展銷活動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將企業(yè)自留房屋在房屋所有權(quán)初始登記前對外銷售,不得采取返本銷售、售后包租的方式預(yù)售商品住房,不得進(jìn)行虛假交易。各地要加大對捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度?! 。ㄈ┘訌姺康禺a(chǎn)銷售代理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)紀(jì)服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)在顯著位置公示;額外提供的延伸服務(wù)項目,需事先向當(dāng)事人說明,并在委托合同中明確約定,不得分解收費項目和強制收取代書費、銀行按揭服務(wù)費等費用?! 。ㄋ模┘訌娚唐纷》抠I賣合同管理。商品住房買賣合同示范文本應(yīng)對商品住房質(zhì)量性能,物業(yè)會所、車位等設(shè)施歸屬,交付使用條件及其違約責(zé)任做出明確約定,并將《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》作為合同附件?! 。ㄎ澹┙∪康禺a(chǎn)信息公開機制。市、縣房地產(chǎn)主管部門要及時將批準(zhǔn)的預(yù)售信息、可售樓盤及房源信息、違法違規(guī)行為查處情況等向社會公開?! 。┕膭钔菩猩唐纷》楷F(xiàn)售試點。實行現(xiàn)售的商品住房,應(yīng)符合《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的現(xiàn)售條件;在商品住房現(xiàn)售前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將符合現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件和房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。各地要結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H,合理確定商品住房項目預(yù)售許可的最低規(guī)模和工程形象進(jìn)度要求,預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟,不得分層、分單元辦理預(yù)售許可?! 。ò耍娀唐纷》款A(yù)售方案管理。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等?! 。ň牛┩晟祁A(yù)售資金監(jiān)管機制。尚未建立監(jiān)管制度的地方,要加快制定本地區(qū)商品住房預(yù)售資金監(jiān)管辦法?! 。ㄊ﹪?yán)格預(yù)售商品住房退房管理。各地要規(guī)范商品住房預(yù)訂行為,對可售房源預(yù)訂次數(shù)做出限制規(guī)定。已簽訂商品住房買賣合同并網(wǎng)上備案、經(jīng)雙方協(xié)商一致需解除合同的,雙方應(yīng)遞交申請并說明理由,所退房源應(yīng)當(dāng)公開銷售。各地要依據(jù)法律法規(guī)及有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),制定本地商品住房交付使用條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住房交付使用時,應(yīng)當(dāng)向購房人出示上述相關(guān)證明資料。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度,確保商品住房項目單體工程質(zhì)量、節(jié)能環(huán)保性能、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施符合交付使用的基本要求。各地要加強商品住房竣工驗收管理,積極推行商品住房工程質(zhì)量分戶驗收制度?! 。ㄊ┞鋵嶎A(yù)售商品住房質(zhì)量責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位的法定代表人、工程項目負(fù)責(zé)人、工程技術(shù)負(fù)責(zé)人、注冊執(zhí)業(yè)人員按各自職責(zé)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任后,有權(quán)向造成質(zhì)量問題的相關(guān)單位和個人追責(zé)。暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品住房預(yù)售許可時提交的預(yù)售方案,應(yīng)當(dāng)明確企業(yè)破產(chǎn)、解散等清算情況發(fā)生后的商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體,由質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體提供擔(dān)保函。各地要將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否建立商品住房質(zhì)量保證制度作為企業(yè)資質(zhì)管理的重要內(nèi)容?! ∷?、健全房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理機制 ?。ㄊ澹┤骈_展預(yù)售商品住房項目清理。對已取得預(yù)售許可的商品住房項目逐一排查,準(zhǔn)確掌握已預(yù)售的商品住房數(shù)量、正在預(yù)售的商品住房數(shù)量和尚未開盤的商品住房數(shù)量等情況,并將清理情況向社會公開;對尚未開盤的商品住房項目,要責(zé)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限期公開銷售?! 。ㄊ┘哟髮`法違規(guī)行為的查處力度。對退房率高、價格異常以及消費者投訴集中的項目,要重點核查?! 。ㄊ撸┘訌姺康禺a(chǎn)信用管理。對違法違規(guī)銷售、存在較為嚴(yán)重的質(zhì)量問題、將不符合交付條件的住房交付使用、信息公開不及時不準(zhǔn)確等行為,應(yīng)當(dāng)記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案,公開予以曝光。各地要加強對違法違規(guī)企業(yè)相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任追究。對在預(yù)售商品住房管理中工作不力、失職瀆職的有關(guān)工作人員,要依法追究行政責(zé)任;對以權(quán)謀私、玩忽職守的,依法依規(guī)追究有關(guān)責(zé)任人的行政和法律責(zé)任。各地要強化房地產(chǎn)主管部門管理職能,加強房地產(chǎn)市場執(zhí)法隊伍建設(shè)。市、縣(區(qū))房地產(chǎn)主管部門要建立商品住房市場動態(tài)監(jiān)管制度,加強銷售現(xiàn)場巡查;建設(shè)、規(guī)劃等部門要按照各自職責(zé)加強監(jiān)管。各地要暢通舉報投訴渠道,重視和支持輿論監(jiān)督,積極妥善處理矛盾糾紛,并及時公布處理結(jié)果。但近期部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭,投機性購房再度活躍,需要引起高度重視。住房問題關(guān)系國計民生,既是經(jīng)濟(jì)問題,更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認(rèn)識房價過快上漲的危害性,認(rèn)真落實中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,采取堅決的措施,遏制房價過快上漲,促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實的工作責(zé)任制。對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力,影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的,要追究責(zé)任。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,;對貸款購買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高,具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同人民銀行、銀監(jiān)會抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房。地方人民政府可根據(jù)實際情況,采取臨時性措施,在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。對境外機構(gòu)和個人購房,嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行。財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。  三、增加住房有效供給 ?。ㄎ澹┰黾泳幼∮玫赜行Ч?yīng)。房價上漲過快的城市,要增加居住用地的供應(yīng)總量。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時,探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式,抑制居住用地出讓價格非理性上漲。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃,明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%,并優(yōu)先保證供應(yīng)。房價過高、上漲過快的地區(qū),要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房供應(yīng)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部等有關(guān)部門要盡快下達(dá)年度計劃及中央補助資金。地方人民政府要切實落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠等政策,確保完成計劃任務(wù)。國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造?! ∥濉⒓訌娛袌霰O(jiān)管 ?。ò耍┘訌妼Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中,其股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?;蚱渌嚓P(guān)融資便利。國有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門要加大查處力度。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款,證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目,要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源,并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同有關(guān)部門抓緊制定房屋租賃管理辦法,規(guī)范發(fā)展租賃市場。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門組織抽查,確保檢查工作取得實效。各地要及時向社會公布住房建設(shè)計劃和住房用地年度供應(yīng)計劃。統(tǒng)計部門要研究發(fā)布能夠反映不同區(qū)位、不同類型住房價格變動的信息。各地區(qū)、各有關(guān)部門要積極做好房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的解讀工作。國務(wù)院二○一○年四月十七日關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知財稅[2010]94號 各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務(wù)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳(建委、房地局),西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū))國稅局,新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財務(wù)局、建設(shè)局:一、關(guān)于契稅政策 對個人購買90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。征收機關(guān)應(yīng)查詢納稅人契稅納稅記錄;無記錄或有記錄但有疑義的,根據(jù)納稅人的申請或授權(quán),由房地產(chǎn)主管部門通過房屋登記信息系統(tǒng)查詢納稅人家庭住房登記記錄,并出具書面查詢結(jié)果。誠信保證不實的,屬于虛假納稅申報,按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門共同制定。(二)個人購買的普通住房,凡不符合上述規(guī)定的,不得享受上述優(yōu)惠政策。本通知自2010年10月1日起執(zhí)行。特此通知。二○一○年九月二十九日中國人民銀行上??偛?,各分行、營業(yè)管理部,各省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行,各省(自治區(qū)、直轄市)銀監(jiān)局,國家開發(fā)銀行、各政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行,中國郵政儲蓄銀行:為進(jìn)一步貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)〔2010〕10號)的有關(guān)精神,鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,現(xiàn)就相關(guān)信貸政策通知如下:一、各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。三、各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理,禁止用于購買住房。五、對不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行,一經(jīng)查實要嚴(yán)肅處理。七、鼓勵金融機構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè),抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策。 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 市長:張祖林二○一○年三月二日昆明市國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓管理暫行辦法第一條 為規(guī)范本市拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)行為,提高土地交易市場化程度,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定,結(jié)合本市實際,制定本辦法。第三條 拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)遵循合法、公開、公平、公正、誠實信用的原則,依法接受國土、財政、審計、監(jiān)察等行政職能部門和社會的監(jiān)督。除政府指定的公益性項目用地外,禁止其他用途用地和商服用地、商品住宅用地捆綁出讓。五星級及以上的賓館、酒店、飯店、度假村用地可以按照拍賣以外的方式出讓。批發(fā)零售用地,指用于商品批發(fā)、零售的用地。住宿餐飲用地,指用于提供住宿、餐飲服務(wù)的用地。商務(wù)金融用地,指企業(yè)、服務(wù)業(yè)等辦公用地,以及經(jīng)營性的辦公場所用地。其他商服用地,指上述用地以外的其他商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地。第六條 昆明主城區(qū)〔包括五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、三個國家級開發(fā)(度假)區(qū)、呈貢縣〕和昆明市土地儲備中心跨縣(市)區(qū)的儲備用地,拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)工作由市國土資源局負(fù)責(zé)組織實施,具體業(yè)務(wù)由市土地和礦業(yè)權(quán)交易中心辦理。第七條 國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓方案由委托拍賣人擬定,報本級國土資源行政主管部門審核,報本級政府審批后組織實施。同一宗地分為不同用途的,應(yīng)當(dāng)明確不同用途所占宗地面積比例。第九條 拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)根據(jù)《昆明市土地供應(yīng)信息發(fā)布辦法》的相關(guān)規(guī)定發(fā)布公告。第十條 拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)前,應(yīng)當(dāng)由委托拍賣人委托具有土地估價資格的中介機構(gòu),根據(jù)擬供應(yīng)宗地的位置、面積、用途、建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計條件、政府公布的基準(zhǔn)地價、市場交易參考價格和近期相鄰宗地交易價格等進(jìn)行評估,評估報告經(jīng)國土資源行政主管部門備案后,作為國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓定價的參照。起拍價報市土地儲備委員會集體決策。第十三條 國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓底價應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格保密,
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