【正文】 務(wù)設(shè)施和綠地比例，降低人口密度；※ 主城北部城區(qū)有污染的二類(lèi)和三類(lèi)工業(yè)用地將逐步轉(zhuǎn)移外遷；※ 主城西部城區(qū)也將搬遷疏散二、三類(lèi)工業(yè)項(xiàng)目；※ 主城南部城區(qū)將結(jié)合巫家壩機(jī)場(chǎng)的搬遷，改造機(jī)場(chǎng)片區(qū)，與會(huì)展中心、寶海公園等統(tǒng)一規(guī)劃成為南部城市副中心。 ②省級(jí)行政辦公用地，主要集中在主城南部楊家片，滇池路與廣福路交匯地區(qū)集中布局；市級(jí)行政辦公用地，主要集中在呈貢新區(qū)的吳家營(yíng)中心片區(qū)，原主城范圍內(nèi)的市級(jí)辦公區(qū)作相應(yīng)調(diào)整置換；新建和改建的區(qū)級(jí)行政辦公用地和設(shè)施應(yīng)集中布局； ③教育設(shè)施建設(shè)將統(tǒng)籌考慮，包括職業(yè)教育設(shè)施用地向安寧和嵩明集中，高等教育設(shè)施用地向呈貢雨花片區(qū)集中，幼兒園階段將實(shí)現(xiàn)社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化布局，初中和小學(xué)九年義務(wù)教育學(xué)校布局將進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，高中優(yōu)質(zhì)教育資源的供給能力將提高；另外，主城區(qū)二環(huán)內(nèi)不再新建二、三級(jí)醫(yī)院，衛(wèi)生體系的建設(shè)重點(diǎn)以完善和加強(qiáng)社區(qū)醫(yī)院建設(shè)為主，在呈貢新區(qū)、主城北部、西部、南部新建、擴(kuò)建二、三級(jí)醫(yī)院，并加強(qiáng)社區(qū)醫(yī)院建設(shè)。主要行使是物流集散功能，快構(gòu)建快速公交系統(tǒng)，形成以區(qū)域快線(xiàn)、普線(xiàn)、支線(xiàn)不同層次、功能合理的地面公交線(xiàn)網(wǎng)結(jié)構(gòu)；遠(yuǎn)期建設(shè)軌道交通，整合地面常規(guī)公交線(xiàn)網(wǎng)，結(jié)合換乘樞紐形成綜合性、一體化、多模式的現(xiàn)代化公共交通系統(tǒng)。 S1線(xiàn)服務(wù)主城區(qū)和呈貢新區(qū)；S2線(xiàn)服務(wù)主城區(qū)及空港經(jīng)濟(jì)區(qū)；S3線(xiàn)服務(wù)呈貢新區(qū)與昆明航空地區(qū)；S4線(xiàn)是環(huán)湖線(xiàn)，主要服務(wù)環(huán)滇池重要城鎮(zhèn)，包括呈貢新區(qū)、?？?、昆陽(yáng)、晉寧、安寧等；④公交系統(tǒng)：提倡公交優(yōu)先；⑤六大客運(yùn)站：昆明站（火車(chē)站）、東部客運(yùn)站、西部客運(yùn)站、西北部客運(yùn)站、南部客運(yùn)站、北部客運(yùn)站。其主要功能減輕了市內(nèi)的交通，節(jié)省了時(shí)間和路程；⑥昆明還將建立“二小時(shí)旅游交通網(wǎng)”，建設(shè)集水陸空一體化的現(xiàn)代化立體旅游交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，規(guī)劃形成石安黃金線(xiàn)旅游帶、環(huán)湖古滇文化旅游帶、東北高原草場(chǎng)旅游帶和西北高山森林旅游帶。具體地點(diǎn)為北至人民路，西至華山東路―象眼街―端仕街―祥云街一線(xiàn)，東至白塔路，南至金碧路、拓東路，這一范圍將建設(shè)城市商業(yè)金融中心；②兩個(gè)商業(yè)金融次中心包括：呈貢新區(qū)中心，巫家壩機(jī)場(chǎng)搬遷后的地區(qū)；③主城的北部城區(qū)和西部城區(qū)，將分別布局兩個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)副中心，滿(mǎn)足各區(qū)的大中型商業(yè)服務(wù)設(shè)施需求，在與市民生活息息相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)化超市將要加強(qiáng)建設(shè)，服務(wù)半徑在500800米范圍內(nèi)，結(jié)合居住人口和居住用地來(lái)考慮。7）、景觀帶 （九大公園。在盤(pán)龍江、寶象河、中央景觀河沿岸兩側(cè)各設(shè)置2050米沿江開(kāi)放式游覽綠帶，形成中心城主要的景觀綠帶。這樣能更好的恢復(fù)滇池的生態(tài)，保持水土不再流失。20012010年昆明GDP增長(zhǎng)情況，%。20012010年昆明三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)比人均可支配收入：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，%。%后近年有所放緩。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前公布的數(shù)據(jù)顯示：%，由此看來(lái)，去年昆明市的CPI漲幅超過(guò)全國(guó)水平。%。昆明市金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款余額及增幅對(duì)比截至2010年年末，%；， %；，%。昆明2001年2010年城市化率對(duì)比　年份城鎮(zhèn)化率2006年%2007年%2008年%2009年61%2010年63%根據(jù)各國(guó)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)城市化率進(jìn)入30%——70%這個(gè)階段會(huì)出現(xiàn)城市化加速的現(xiàn)象。城鄉(xiāng)市場(chǎng)共同繁榮，%%。%，%。增長(zhǎng)率較2009年上漲35%，上漲幅度仍有所回落。1財(cái)政收入：，%，%，%。20062010年昆明地方財(cái)政收入1旅游收入：，%，%；，%，%；，%，%。%，增長(zhǎng)幅度大，“十一五”。%，增長(zhǎng)幅度較大，“十一五”期間商業(yè)用地年均成交易量為820畝。2010年昆明主城區(qū)住宅地價(jià)達(dá)到429萬(wàn)元/畝，%；樓面地價(jià)達(dá)到了2336元/㎡，比2009年翻了一番。20062010年昆明主城區(qū)住宅和商業(yè)地價(jià)連續(xù)性變化圖分析：2008年住宅和商業(yè)地價(jià)為“十一五”最低價(jià)，進(jìn)入2009年住宅和商業(yè)地價(jià)呈快速上漲趨勢(shì)。 商業(yè)類(lèi)用地：2010年1月12月，其中2010年38月和1011月沒(méi)有商業(yè)類(lèi)用地成交；12月商業(yè)類(lèi)用地成交面積出現(xiàn)井噴。 2010年全年各類(lèi)用地成交面積排行：工業(yè)類(lèi)用地＞居住類(lèi)用地＞商業(yè)類(lèi)用地＞其它用地2010年昆明主城區(qū)住宅和商業(yè)用地成交面積分析圖分析：，；，；2010年成交土地中除少部分城中村項(xiàng)目已經(jīng)上市銷(xiāo)售，大部分項(xiàng)目按照房地產(chǎn)正常開(kāi)發(fā)周期，預(yù)計(jì)將在20112012年上市銷(xiāo)售。東市區(qū)成交土主要集中在東北沙河區(qū)域。2011年上半年昆明房地產(chǎn)用地成交總面積2011年上半年昆明主城區(qū)住宅和商業(yè)用地成交面積分析圖2011年上半年昆明主城區(qū)房地產(chǎn)用地各區(qū)域成交面積對(duì)比圖分析：2011年上半年昆明市共掛牌出讓土地472宗，其中住宅用地182宗、商業(yè)用地75宗、工業(yè)用地18宗、綜合用地112宗、其他用地85宗。 從供應(yīng)面積看，掛牌出讓土地的總面積為 ，其中供應(yīng)面積最大的為住宅用地，占總量44%，其次是其他用地，%，%， %，工業(yè)用地供應(yīng)量最小，%。 從成交面積看，上半年昆明土地總成交面積為 畝。 2011年上半年昆明市各區(qū)土地供應(yīng)面積分析： 2011年上半年昆明土地放量主要集中在西市區(qū)和南市區(qū)，%； 西市區(qū)土地放量最大，共掛牌168宗，以居住用地放量為主；其次是南市區(qū)，共掛牌124宗，以其他用地放量為主。 中心區(qū)土地放量最少，共掛牌2宗，為綜合用地，%。 2010年昆明主城區(qū)各區(qū)域房地產(chǎn)用地成交價(jià)格表區(qū)域成交最高價(jià)（萬(wàn)元/畝）成交最低價(jià)（萬(wàn)元/畝）均價(jià)（萬(wàn)元/畝）市中心區(qū)域2800550760 東市區(qū)450180305 南市區(qū)669119302 西市區(qū)1183220552 北市區(qū)683122270 呈貢新城74530370區(qū)域最高樓面地價(jià)（元/㎡）最低樓面地價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）市中心區(qū)域70009752692 東市區(qū)375022503328 南市區(qū)38456812109 西市區(qū)99879752952 北市區(qū)54029151762 呈貢新城37492061683分析：從上表可以看出：2010年昆明主城區(qū)最高成交單價(jià)為2800萬(wàn)元/畝，為如安街地塊，最低價(jià)為30萬(wàn)元/畝，為呈貢新區(qū)洛龍街道辦東北部地塊；最高樓面地價(jià)為9987元/㎡，為昆明市國(guó)家旅游度假區(qū)金柳路以北、紫云路以東地塊，最低樓面地價(jià)為206元/㎡,為呈貢新區(qū)洛龍街道辦東北部其中市中區(qū)區(qū)域最高成交價(jià)為2800萬(wàn)元/畝，最低成交價(jià)為550萬(wàn)元/畝，整體均價(jià)為760萬(wàn)元/畝；最高樓面地價(jià)為7000元/㎡，為如安街地塊，最低樓面地價(jià)為975元/㎡，整體均價(jià)為2692元/㎡； 最高單價(jià)排行：市中心區(qū)域＞西市區(qū)＞呈貢新城＞北市區(qū)＞南市區(qū)＞東市區(qū)最高樓面地價(jià)排行：西市區(qū)＞市中心區(qū)＞北市區(qū)＞南市區(qū)＞東市區(qū)＞呈貢新城2011年上半年昆明主城區(qū)各區(qū)域房地產(chǎn)用地成交價(jià)格表分析： 昆明2011年上半年土地放量中，南市區(qū)區(qū)域供應(yīng)價(jià)值最高，844271萬(wàn)元，呈貢新區(qū)最低，59768萬(wàn)元； 綜合用地屬性平均單價(jià)普遍較高，中心區(qū)的2宗綜合用地，位于白塔片區(qū)，位置較好，平均單價(jià)最高，為2500萬(wàn)元/畝； 居住用地平均單價(jià)水平東市區(qū)最高，近遠(yuǎn)郊最低，43萬(wàn)元/畝； 商業(yè)用地平均單價(jià)水平南市區(qū)最高，近遠(yuǎn)郊最低，； 東市區(qū)工業(yè)用地放量?jī)H一宗，面積24畝，價(jià)格超過(guò)其他區(qū)域各屬性平均單價(jià)，較為特殊。 綜合用地屬性平均成交單價(jià)近遠(yuǎn)郊區(qū)域最高， 萬(wàn)元/畝，其中 2 宗為安寧市舊城改造項(xiàng)目用地，單價(jià)超過(guò) 300 萬(wàn)/畝，北市區(qū)和東市區(qū)最低，39萬(wàn)元/畝； 居住用地屬性平均成交單價(jià)近南市區(qū)最高，北市區(qū)最低，39萬(wàn)元/畝； 商業(yè)用地屬性平均成交單價(jià)近南市區(qū)最高，北市區(qū)最低，39萬(wàn)元/畝； 其他用地屬性平均成交單價(jià)近南市區(qū)最高，近遠(yuǎn)郊最低，； 東市區(qū)僅有一宗綜合用地屬性土地成交。已完成土地交易的有17個(gè)項(xiàng)目21個(gè)村，；已通過(guò)市規(guī)委審議的項(xiàng)目有76個(gè)含124個(gè)村（含原336個(gè)以外的3個(gè)村），涉及改造土地面積約29280畝，總戶(hù)數(shù)56988戶(hù)。（其中11個(gè)村在336個(gè)以外）。從目前昆明市城投中村改造來(lái)看，簽訂正式合作協(xié)議最多的是西山區(qū)，共簽訂了42個(gè)改造項(xiàng)目；啟動(dòng)拆遷及拆除房屋面積最多的也是西山區(qū)，啟動(dòng)了50個(gè)村的拆遷，共計(jì)拆除房屋面積約603萬(wàn)平方米；完成城中村改造土地交易面積最大的是五華區(qū)，共計(jì)完成了670畝土地的交易。（一）城中村土地交易情況目前為止，昆明市城中村改造完成土地交易的項(xiàng)目有17個(gè)，交易土地可建總面積約647萬(wàn)平方米，土地成交均價(jià)約為482萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)約為1560元/平米。從土地交易時(shí)間來(lái)看，目前已完成土地交易的17個(gè)項(xiàng)目中，08年交易1個(gè)項(xiàng)目約20畝土地（鳳凰新村），09年完成了6個(gè)項(xiàng)目約809畝土地的交易（分別為：南亞風(fēng)情園片區(qū)、新發(fā)村、任旗營(yíng)/老李山村、太乙橋村、前所村、上莊村），2010年完成了10個(gè)項(xiàng)目約1268畝土地的交易（莊稼塘一期、張官營(yíng)村、西山區(qū)18號(hào)片區(qū)一期、豆腐營(yíng)、小龍村、蘇家塘、龍?jiān)?上峰村、梁家河、小廠村、大壩社區(qū)）。其中，；，；三環(huán)以外區(qū)域目前完成土地交易的項(xiàng)目有3個(gè)，（其原因是大壩社區(qū)靠近滇池，地質(zhì)問(wèn)題）。2008年，城中村土地開(kāi)始推進(jìn)，年底只有鳳凰新村的一塊用地成交，%；2009年城中村用地成交量加大，%；，%。20082010年城中村成交土地與房地產(chǎn)成交土地對(duì)比年份城中村土地成交量（畝）房地產(chǎn)土地成交（畝）城中村土地在房地產(chǎn)土地成交量中的占比2008年 %2009年 %2010年 %分析：20082010年城中村改造項(xiàng)目土地成交面積在房地產(chǎn)用地中的成交量呈上漲趨勢(shì)，%，%，城中村土地成為今年來(lái)昆明房地產(chǎn)用地的主要渠道。從樓面地價(jià)看，城中村土地和非城中村土地樓面地價(jià)差異不大，主要是由于城中村容積率普遍高于非城中村土地，從而拉低了整體樓面地價(jià)。：樓盤(pán)基本情況樓盤(pán)名稱(chēng)位置開(kāi)發(fā)商占地面積（畝）容積率建筑密度總建筑面積（㎡）地上建筑面積（㎡）物業(yè)類(lèi)型南亞風(fēng)情假日城市五華區(qū)黑林鋪辦事處前所片區(qū)昆明啟鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 總占地1000余畝，%377052住宅、商鋪紅星國(guó)際寫(xiě)字樓155155100%110002010年4月25日持卡客戶(hù)可享受3%的優(yōu)惠。商業(yè)廣場(chǎng)3030100%一層均價(jià)：125000萬(wàn)/㎡；二層均價(jià)：55000萬(wàn)/㎡；三層均價(jià)：33000萬(wàn)/㎡2010年10月16日持卡客戶(hù)可享受3%的優(yōu)惠。濱江俊園住宅89552859%96002010年6月20日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天購(gòu)房即可享受2%的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，另外針對(duì)俊客會(huì)根據(jù)星級(jí)可享受不同程度優(yōu)惠并且可進(jìn)行累加。商鋪522242%15000470002010年8月21日開(kāi)盤(pán)首日現(xiàn)款認(rèn)購(gòu)客戶(hù)可享2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠；次日現(xiàn)款認(rèn)購(gòu)可享1個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠；俊客會(huì)會(huì)員現(xiàn)款認(rèn)購(gòu)獨(dú)享疊加優(yōu)惠。假日城市住宅99850562%65002010年8月28日辦理過(guò)認(rèn)籌卡的客戶(hù)在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成功選房，可獲1%優(yōu)惠。 紅星國(guó)際匯都國(guó)際（二期）寫(xiě)字樓562952%160002010年11月13日%的優(yōu)惠商鋪27————400001200002010年11月21日%的優(yōu)惠紅星國(guó)際（第6棟）住宅22111048%86002010年12月18日一次性付款可享受2%的優(yōu)惠。2010年昆明主城區(qū)商品房每月成交量及成交價(jià)格連續(xù)性變化圖（二）三級(jí)市場(chǎng)成交價(jià)格分析從上圖可以看出：2010年昆明房?jī)r(jià)上半年保持平穩(wěn)增長(zhǎng)勢(shì)頭，下半年尤其是最后兩個(gè)月昆明房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅上漲勢(shì)頭，昆明整體房?jī)r(jià)進(jìn)入了7000元大關(guān)。 綜合昆明住宅產(chǎn)品線(xiàn)情況來(lái)看，值得關(guān)注的是： 由以上數(shù)據(jù)可以看出，在一系列樓市調(diào)控下，購(gòu)房者對(duì)新政策的不適應(yīng)，和一定觀望情緒，使成交量大幅波動(dòng)。2011年上半年昆明主城區(qū)商品房成交情況分析：2011年上半年昆明市商品房總成交40813套，總成交面積約3452398萬(wàn)㎡，成交均價(jià) ㎡。住宅/公寓市場(chǎng)特征分析： 1. 供給情況 1) 整體供給情況 ：2011年上半年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)新推住宅項(xiàng)目10個(gè) 新增住宅總建筑面積461854㎡ 供應(yīng)戶(hù)數(shù)5190戶(hù) ㎡ 2) 區(qū)域供給情況:新增物業(yè)主要以南市區(qū)為主，在新增的 10 個(gè)樓盤(pán)中，南市區(qū) 4 個(gè)，占40%，但多為2010年樓盤(pán)新增物業(yè)開(kāi)盤(pán)，以花園洋房為主； 東市區(qū)和北市區(qū)較少各有1個(gè)，也均為再次開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)； 西市區(qū)和中心區(qū)各有兩個(gè)，多為城中村改造項(xiàng)目。 4) 產(chǎn)品線(xiàn)情況 2011 年上半年昆明新增住宅整體平均單套面積為 ㎡，與 10 年全年的平均單套面積88㎡相差無(wú)幾，繼續(xù)呈現(xiàn)“緊湊風(fēng)”趨勢(shì),花園洋房平均單套面積為 110 ㎡，面積在逐步減小，舒適樓盤(pán)未來(lái)越加稀缺。 西市區(qū)住宅價(jià)格相對(duì)較低，這與區(qū)域?qū)傩院晚?xiàng)目自身?xiàng)l件有關(guān)，新推樓盤(pán)僅有2個(gè)，住宅價(jià)格為7600元/㎡，公寓價(jià)格8000元/㎡。 3. 銷(xiāo)售情況 限購(gòu)政策對(duì)昆明住宅的銷(xiāo)售情況有一定影響，但主要還是取決于樓盤(pán)所在的區(qū)域?qū)傩院蜆潜P(pán)自身品質(zhì)。金域緹香，銷(xiāo)售率依舊飄紅。攬翠第12棟開(kāi)盤(pán)的銷(xiāo)售率也只有15%。2011年上半年新增公寓僅有西市區(qū)的鼎易天成一個(gè)樓盤(pán)，%。 商業(yè)市場(chǎng)特征分析