房產項目初步市場調研分析報告(參考版)
2025-07-23 00:44本頁面
【正文】 同時本案也存在一些劣勢，這些劣勢會構成未來營銷中的障礙：本案旁邊火車站及變電站的影響本地區(qū)已經開發(fā)的幾個項目對本地區(qū)的購買量有所消化及分解；楊汊湖片區(qū)已經形成中低價位住宅市場的心理印象，不利于本案價格的提升；片區(qū)內一些先期開發(fā)的樓盤，在售現(xiàn)房優(yōu)勢明顯，且其后期項目有前期的鋪墊，市場形象已經塑造好，產生熟知心理利于銷售；而本案市場形象空洞，一段時間的認知過程會拖延預期銷售進度； 二、可比性樓盤價格規(guī)模一覽表項 目銷售價格（元/平米）新華家園一期2375綠色家園一期1813陽光花園四期1890金色雅園一期1782澤皓雅居一期2473 三、綜合因素市場比較分析定價因 素分值本案綠色家園一期新華家園一期陽光花園四期金色雅園一期澤皓雅居一期地區(qū)級差20151017141616周邊環(huán)境151081211109人文環(huán)境9536744交通條件1210812101011規(guī)劃規(guī)模8777885小區(qū)綠化12787675物業(yè)配套9657574戶型設計10868776采光朝向5443443合 計100725979727363 如果以綠色家園一期為對照，本案價格為：72/59*1813=2212元/平米如果以新華家園一期為對照，本案價格為：72/79*2375=2165元/平米如果以陽光花園四期對照，本案價格為：72/72*1890=1890元/平米如果以金色雅園一期對照，本案價格為：72/73*2570=2535元/平米如果以澤皓雅居一期對照，本案價格為：72/63*2473=2826元/平米各樓盤價格權數(shù)為：綠色家園一期占10%，新華家園一期占30%，陽光花園四期占20%，金色雅園一期占35%，澤皓雅居一期占5%本案價格為：2212*10%+2165*30%+1890*20%+2535*35%+2826*5%=2277元/平米考慮到本案的純電梯小高層產品唯一性，結合上述本案優(yōu)劣勢分析，建議面市價格修正為2280元/平方米附：樓盤資料。綜合上述因素，預計未來片區(qū)市場價格在近年來提升的基礎上，一方面楊汊湖片區(qū)在周邊開發(fā)熱點片區(qū)的帶動下市場價格會有所上漲；另一方面片區(qū)內積壓住宅面積還需消化，這樣區(qū)域住宅市場價格將會穩(wěn)定在1800元/平方米~2400元/平方米范圍內。結論：預計未來香港路沿線繼前幾年開發(fā)熱潮之后，開發(fā)趨勢將逐漸平穩(wěn)，主要市場供應以上述四個項目為主。規(guī)劃30層高層建筑。※ 交發(fā)地產地塊 位于華氏儒商花園對面，占地8000平米左右。主要戶型有2342。預計總開發(fā)兩至少在100萬平方米◎ 火車站片※ 新華西路舊城改造項目臨漢口新火車站，可供開發(fā)用地約800畝◎ 香港路沿線片※ 銀鶴置業(yè)“城市花園”項目位于新華下路和發(fā)展大道交匯處，由銀鶴置業(yè)有限公司開發(fā)。 周邊片區(qū)市場未來競爭情況如下：◎ 金銀湖片區(qū)※ 萬科四季花城二期項目（，售價2500元/平方米左右）※ 常青花園10號小區(qū)（約20萬平方米，檔次提升，價格在2200元/平方米左右）※ 麗景灣（跑馬場旁邊，600畝，2003年5月會推出）※ 華星辰龍城二期（約10萬平方米，價格在1500元/平方米左右）※ 麗水佳園二期（預計10萬平方米）※ 奧林匹克花園※ 泰躍集團項目結論：金銀湖片區(qū)在未來一段是內仍然將成為市場開發(fā)熱點，可供開發(fā)土地較豐富。通過對營銷手法和銷售率的對比分析，品牌和多樣有力的推廣是產品實現(xiàn)銷售的有效方法。三、積壓量分析按銷售率估算，楊汊湖片區(qū)住宅積壓量為1900套左右，即為片區(qū)市場上實際在售住宅套數(shù)，折算供應面積24萬平方米。近期舉辦了一些促銷活動22846合 計約40%樓盤檔
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