錦繡人家項(xiàng)目初步市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告(參考版)
2025-05-17 03:23本頁(yè)面
【正文】 同時(shí)本案也存在一些劣勢(shì)，這些劣勢(shì)會(huì)構(gòu)成未來(lái)營(yíng)銷中的障礙：本案旁邊火車站及變電站的影響本地區(qū)已經(jīng)開(kāi)發(fā)的幾個(gè)項(xiàng)目對(duì)本地區(qū)的購(gòu)買(mǎi)量有所消化及分解；楊汊湖片區(qū)已經(jīng)形成中低價(jià)位住宅市場(chǎng)的心理印象，不利于本案價(jià)格的提升；片區(qū)內(nèi)一些先期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，在售現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)明顯，且其后期項(xiàng)目有前期的鋪墊，市場(chǎng)形象已經(jīng)塑造好，產(chǎn)生熟知心理利于銷售；而本案市場(chǎng)形象空洞，一段時(shí)間的認(rèn)知過(guò)程會(huì)拖延預(yù)期銷售進(jìn)度； 二、可比性樓盤(pán)價(jià)格規(guī)模一覽表項(xiàng) 目銷售價(jià)格（元/平米）新華家園一期2375綠色家園一期1813陽(yáng)光花園四期1890金色雅園一期1782澤皓雅居一期2473 三、綜合因素市場(chǎng)比較分析定價(jià)因 素分值本案綠色家園一期新華家園一期陽(yáng)光花園四期金色雅園一期澤皓雅居一期地區(qū)級(jí)差20151017141616周邊環(huán)境151081211109人文環(huán)境9536744交通條件1210812101011規(guī)劃規(guī)模8777885小區(qū)綠化12787675物業(yè)配套9657574戶型設(shè)計(jì)10868776采光朝向5443443合 計(jì)100725979727363 如果以綠色家園一期為對(duì)照，本案價(jià)格為：72/59*1813=2212元/平米如果以新華家園一期為對(duì)照，本案價(jià)格為：72/79*2375=2165元/平米如果以陽(yáng)光花園四期對(duì)照，本案價(jià)格為：72/72*1890=1890元/平米如果以金色雅園一期對(duì)照，本案價(jià)格為：72/73*2570=2535元/平米如果以澤皓雅居一期對(duì)照，本案價(jià)格為：72/63*2473=2826元/平米各樓盤(pán)價(jià)格權(quán)數(shù)為：綠色家園一期占10%，新華家園一期占30%，陽(yáng)光花園四期占20%，金色雅園一期占35%，澤皓雅居一期占5%本案價(jià)格為：2212*10%+2165*30%+1890*20%+2535*35%+2826*5%=2277元/平米考慮到本案的純電梯小高層產(chǎn)品唯一性，結(jié)合上述本案優(yōu)劣勢(shì)分析，建議面市價(jià)格修正為2280元/平方米附：樓盤(pán)資料。綜合上述因素，預(yù)計(jì)未來(lái)片區(qū)市場(chǎng)價(jià)格在近年來(lái)提升的基礎(chǔ)上，一方面楊汊湖片區(qū)在周邊開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)的帶動(dòng)下市場(chǎng)價(jià)格會(huì)有所上漲；另一方面片區(qū)內(nèi)積壓住宅面積還需消化，這樣區(qū)域住宅市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)穩(wěn)定在1800元/平方米~2400元/平方米范圍內(nèi)。結(jié)論：預(yù)計(jì)未來(lái)香港路沿線繼前幾年開(kāi)發(fā)熱潮之后，開(kāi)發(fā)趨勢(shì)將逐漸平穩(wěn)，主要市場(chǎng)供應(yīng)以上述四個(gè)項(xiàng)目為主。規(guī)劃30層高層建筑?！?交發(fā)地產(chǎn)地塊 位于華氏儒商花園對(duì)面，占地8000平米左右。主要戶型有2342。預(yù)計(jì)總開(kāi)發(fā)兩至少在100萬(wàn)平方米◎ 火車站片※ 新華西路舊城改造項(xiàng)目臨漢口新火車站，可供開(kāi)發(fā)用地約800畝◎ 香港路沿線片※ 銀鶴置業(yè)“城市花園”項(xiàng)目位于新華下路和發(fā)展大道交匯處，由銀鶴置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)。 周邊片區(qū)市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況如下：◎ 金銀湖片區(qū)※ 萬(wàn)科四季花城二期項(xiàng)目（，售價(jià)2500元/平方米左右）※ 常青花園10號(hào)小區(qū)（約20萬(wàn)平方米，檔次提升，價(jià)格在2200元/平方米左右）※ 麗景灣（跑馬場(chǎng)旁邊，600畝，2003年5月會(huì)推出）※ 華星辰龍城二期（約10萬(wàn)平方米，價(jià)格在1500元/平方米左右）※ 麗水佳園二期（預(yù)計(jì)10萬(wàn)平方米）※ 奧林匹克花園※ 泰躍集團(tuán)項(xiàng)目結(jié)論：金銀湖片區(qū)在未來(lái)一段是內(nèi)仍然將成為市場(chǎng)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，可供開(kāi)發(fā)土地較豐富。通過(guò)對(duì)營(yíng)銷手法和銷售率的對(duì)比分析，品牌和多樣有力的推廣是產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售的有效方法。三、積壓量分析按銷售率估算，楊汊湖片區(qū)住宅積壓量為1900套左右，即為片區(qū)市場(chǎng)上實(shí)際在售住宅套數(shù)，折算供應(yīng)面積24萬(wàn)平方米。近期舉辦了一些促銷活動(dòng)22846合 計(jì)約40%樓盤(pán)檔次提高，但整體市場(chǎng)冷淡，人氣不旺，
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