【正文】 ※ 政和世紀廣場項目位于香港路口，商業(yè)銀行大樓旁。不少樓盤就是以環(huán)境綠化為賣點，如綠色家園、麗水佳園等。辰龍城一期16棟多層675110萬科四季花城二期B區(qū)約6棟條式多層和2棟小高層約5萬378123合 計77棟多層，2棟小高層30萬2600115火車站片裕榮家園3棟12層小高層3萬200125東方帝園9棟12層小高層5萬400115元辰區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下特征：城郊結(jié)合部房地產(chǎn)市場特征，中低價市場為主向中檔住宅房價發(fā)展；由于無景觀支撐，物業(yè)開發(fā)以公寓住宅為主；房價分1800元/平方米——2000元/平方米——2400元/平方米三個檔次走，在1800——2000之間居多土地資源比較豐富，由以前的小盤向現(xiàn)在的一批較大規(guī)模的樓盤發(fā)展，發(fā)展?jié)摿Υ?；區(qū)域內(nèi)有一批知名企事業(yè)單位，消費層次高；但周邊居民文化水平不高，治安印象差市政生活配套資源豐富但水平低相對于楊汊湖片區(qū)而言，周邊幾個相關片區(qū)房地產(chǎn)市場有以下特征：二、金銀湖片區(qū)因其優(yōu)越的自然環(huán)境，豐富的土地資源和相對低的土地成本，吸引像萬科、沿海國際、泰躍集團等開發(fā)商相繼登陸開發(fā)大規(guī)模項目，一直以來為漢口開發(fā)熱點區(qū)域。目前常青花園經(jīng)過十余年的開發(fā)，已經(jīng)具備成熟的生活居住配套條件，加上萬科四季花城的開發(fā)及一批大規(guī)模項目的啟動，區(qū)域持續(xù)成為漢口房地產(chǎn)市場的熱點。整體市場環(huán)境好，人文氛圍濃厚，適合居住。◎ 銷售價格分析區(qū)域內(nèi)物業(yè)市場平均表價1980元/平方米，平均成交實價1933元/平方米。周邊片區(qū)市場未來競爭情況如下：◎ 金銀湖片區(qū)※ 萬科四季花城二期項目（，售價2500元/平方米左右）※ 常青花園10號小區(qū)（約20萬平方米，檔次提升，價格在2200元/平方米左右）※ 麗景灣（跑馬場旁邊，600畝，2003年5月會推出）※ 華星辰龍城二期（約10萬平方米，價格在1500元/平方米左右）※ 麗水佳園二期（預計10萬平方米）※ 奧林匹克花園※ 泰躍集團項目結(jié)論：金銀湖片區(qū)在未來一段是內(nèi)仍然將成為市場開發(fā)熱點，可供開發(fā)土地較豐富。同時本案也存在一些劣勢，這些劣勢會構(gòu)成未來營銷中的障礙：本案旁邊火車站及變電站的影響本地區(qū)已經(jīng)開發(fā)的幾個項目對本地區(qū)的購買量有所消化及分解；楊汊湖片區(qū)已經(jīng)形成中低價位住宅市場的心理印象，不利于本案價格的提升；片區(qū)內(nèi)一些先期開發(fā)的樓盤，在售現(xiàn)房優(yōu)勢明顯，且其后期項目有前期的鋪墊，市場形象已經(jīng)塑造好，產(chǎn)生熟知心理利于銷售；而本案市場形象空洞，一段時間的認知過程會拖延預期銷售進度；二、可比性樓盤價格規(guī)模一覽表項 目銷售價格（元/平米）新華家園一期2375綠色家園一期1813陽光花園四期1890金色雅園一期1782澤皓雅居一期2473三、綜合因素市場比較分析定價因 素分值本案綠色家園一期新華家園一期陽光花園四期金色雅園一期澤皓雅居一期地區(qū)級差20151017141616周邊環(huán)境151081211109人文環(huán)境9536744交通條件1210812101011規(guī)劃規(guī)模8777885小區(qū)綠化12787675物業(yè)配套9657574戶型設計10868776采光朝向5443443合 計100725979727363如果以綠色家園一期為對照，本案價格為：72/59*1813=2212元/平米如果以新華家園一期為對照，本案價格為：72/79*2375=2165元/平米如果以陽光花園四期對照，本案價格為：72/72*1890=1890元/平米如果以金色雅園一期對照，本案價格為：72/73*2570=2535元/平米如果以澤皓雅居一期對照，本案價格為：72/63*2473=2826元/平米各