錦繡人家項(xiàng)目初步市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告(完整版)
【正文】 析，品牌和多樣有力的推廣是產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的有效方法?！?交發(fā)地產(chǎn)地塊 位于華氏儒商花園對(duì)面，占地8000平米左右。同時(shí)本案也存在一些劣勢(shì)，這些劣勢(shì)會(huì)構(gòu)成未來(lái)營(yíng)銷(xiāo)中的障礙：本案旁邊火車(chē)站及變電站的影響本地區(qū)已經(jīng)開(kāi)發(fā)的幾個(gè)項(xiàng)目對(duì)本地區(qū)的購(gòu)買(mǎi)量有所消化及分解；楊汊湖片區(qū)已經(jīng)形成中低價(jià)位住宅市場(chǎng)的心理印象，不利于本案價(jià)格的提升；片區(qū)內(nèi)一些先期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，在售現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)明顯，且其后期項(xiàng)目有前期的鋪墊，市場(chǎng)形象已經(jīng)塑造好，產(chǎn)生熟知心理利于銷(xiāo)售；而本案市場(chǎng)形象空洞，一段時(shí)間的認(rèn)知過(guò)程會(huì)拖延預(yù)期銷(xiāo)售進(jìn)度； 二、可比性樓盤(pán)價(jià)格規(guī)模一覽表項(xiàng) 目銷(xiāo)售價(jià)格（元/平米）新華家園一期2375綠色家園一期1813陽(yáng)光花園四期1890金色雅園一期1782澤皓雅居一期2473 三、綜合因素市場(chǎng)比較分析定價(jià)因 素分值本案綠色家園一期新華家園一期陽(yáng)光花園四期金色雅園一期澤皓雅居一期地區(qū)級(jí)差20151017141616周邊環(huán)境151081211109人文環(huán)境9536744交通條件1210812101011規(guī)劃規(guī)模8777885小區(qū)綠化12787675物業(yè)配套9657574戶(hù)型設(shè)計(jì)10868776采光朝向5443443合 計(jì)100725979727363 如果以綠色家園一期為對(duì)照，本案價(jià)格為：72/59*1813=2212元/平米如果以新華家園一期為對(duì)照，本案價(jià)格為：72/79*2375=2165元/平米如果以陽(yáng)光花園四期對(duì)照，本案價(jià)格為：72/72*1890=1890元/平米如果以金色雅園一期對(duì)照，本案價(jià)格為：72/73*2570=2535元/平米如果以澤皓雅居一期對(duì)照，本案價(jià)格為：72/63*2473=2826元/平米各樓盤(pán)價(jià)格權(quán)數(shù)為：綠色家園一期占10%，新華家園一期占30%，陽(yáng)光花園四期占20%，金色雅園一期占35%，澤皓雅居一期占5%本案價(jià)格為：2212*10%+2165*30%+1890*20%+2535*35%+2826*5%=2277元/平米考慮到本案的純電梯小高層產(chǎn)品唯一性，結(jié)合上述本案優(yōu)劣勢(shì)分析，建議面市價(jià)格修正為2280元/平方米附：樓盤(pán)資料。規(guī)劃30層高層建筑。 周邊片區(qū)市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況如下：◎ 金銀湖片區(qū)※ 萬(wàn)科四季花城二期項(xiàng)目（，售價(jià)2500元/平方米左右）※ 常青花園10號(hào)小區(qū)（約20萬(wàn)平方米，檔次提升，價(jià)格在2200元/平方米左右）※ 麗景灣（跑馬場(chǎng)旁邊，600畝，2003年5月會(huì)推出）※ 華星辰龍城二期（約10萬(wàn)平方米，價(jià)格在1500元/平方米左右）※ 麗水佳園二期（預(yù)計(jì)10萬(wàn)平方米）※ 奧林匹克花園※ 泰躍集團(tuán)項(xiàng)目結(jié)論：金銀湖片區(qū)在未來(lái)一段是內(nèi)仍然將成為市場(chǎng)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，可供開(kāi)發(fā)土地較豐富。 ，費(fèi)用適中。 ◎ 銷(xiāo)售價(jià)格分析區(qū)域內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)平均表價(jià)1980元/平方米，平均成交實(shí)價(jià)1933元/平方米。國(guó)際大廈1棟20層、24層（）140套160合 計(jì)12棟小高層，1棟高層約11萬(wàn)740148 注： （1）楊汊湖片由于浩海公寓規(guī)模小，尾盤(pán)，不構(gòu)成大的威脅，未考慮；（2）金銀湖片由于常青花園14號(hào)小區(qū)銷(xiāo)售接近尾聲，而碧?；▓@、黃金海岸、高爾夫城市花園等為老盤(pán)，麗景灣、奧林匹克花園等未面市或啟動(dòng)，也沒(méi)有考慮 ；（3）火車(chē)站片未考慮像天梨豪園、佳興苑、城開(kāi)豐竹園等尾盤(pán)；（4）香港路沿線新盤(pán)不多，這里不做比較分析。整體市場(chǎng)環(huán)境好，人文氛圍濃厚，適合居住。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格由以前的1500元/平米上升到目前的2200元/平米，萬(wàn)科四季花城的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到平均2500元/平方米。目前常青花園經(jīng)過(guò)十余年的開(kāi)發(fā)，已經(jīng)具備成熟的生活居住配套條件，加上萬(wàn)科四季花城的開(kāi)發(fā)及一批大規(guī)模項(xiàng)目的啟動(dòng)，區(qū)域持續(xù)成為漢口房地產(chǎn)市場(chǎng)
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