【正文】 ”房屋所有權(quán)和集體土地房地產(chǎn) ? “干凈”的意思是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗(yàn)收等手續(xù)齊全、產(chǎn)權(quán)明確且未出租或者未設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或其他任何方式的他項(xiàng)目權(quán)利。 共有的房地產(chǎn) 有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn) ? 如按房改標(biāo)準(zhǔn)購買的公有住房屬于這種產(chǎn)權(quán)。這種產(chǎn)權(quán)的住房可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配?，F(xiàn)在提倡原按房改標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房補(bǔ)足到房改成本價轉(zhuǎn)為全部產(chǎn)權(quán)。 有租約限制的房地產(chǎn) 設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)（如允許他人通行） 設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn) 有拖欠建設(shè)工程價款的房地產(chǎn) 已依法公告列入拆遷或征收、征用范圍的房地產(chǎn) 1臨時用地或臨時建筑的房地產(chǎn) 1開發(fā)建設(shè)手續(xù)不全的房地產(chǎn) 1產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn) 1被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn) 1違法占地或者違法、違章建筑的房地產(chǎn) 1房地產(chǎn)的租賃權(quán)（承租人權(quán)益） 1地役權(quán) 1房地產(chǎn)的抵押權(quán) 1房地產(chǎn)的空間權(quán)利（地上、地下利用權(quán)） 房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn) ? 例如：包含 特許經(jīng)營權(quán) 的汽車加油站等?？梢园ú话o形資產(chǎn)價值，可以分離出無形資產(chǎn)。 第四節(jié) 房地產(chǎn)狀況描述 一、房地產(chǎn)基本狀況描述 二、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述 三、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述 （一）土地實(shí)物狀況描述 （二）建筑物實(shí)物狀況描述 四、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述 （一）土地權(quán)益狀況描述 （二）建筑物權(quán)益狀況描述 一、房地產(chǎn)基本狀況描述 （ 1）名稱：說明估價對象的名字 （ 2）坐落：說明估價對象的具體地點(diǎn) （ 3）四至：說明估價對象的四鄰 （ 4）規(guī)模：土地面積；建筑物的建筑面積或套內(nèi)建筑面積、使用面積、營業(yè)面積、可出租面積；客房數(shù) /床位數(shù)，可容納用餐人數(shù)，影院座位數(shù)，醫(yī)院床位數(shù)，停車場車位數(shù)；倉庫體積。 （ 5）用途：說明估價對象的規(guī)劃用途、設(shè)計用途、實(shí)際用途和預(yù)期用途。 （ 6）權(quán)屬：土地 —— 國有 /集體，建設(shè)用地 /宅基地 /承包地，出讓 /劃撥 /其他；房屋所有權(quán)（所有權(quán)人）。 二、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述 ? （一）位置描述 （ 1）坐落：具體地點(diǎn)（位置圖） （ 2）方位：某較大區(qū)域（城市）中的方向和位置以及某較小區(qū)域（小區(qū)、路口）中的方向和位置 （ 3）距離： 說明估價對象與重要場所的遠(yuǎn)近 （ 4）朝向： 說明估價對象正門或房間窗戶正對方向 （ 5）樓層：地上、地下，某層、某套 ? （二）交通描述 （ 1）道路狀況：有幾條道路、到達(dá)距離、路況（等級、路面、流量），過路過橋費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （ 2）出入可利用的交通工具： （ 3）交通管制情況：步行街、單行道、限時通行等 （ 4）停車方便程度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： ? （三）周圍環(huán)境和景觀描述 （ 1）自然環(huán)境 （ 2）人文環(huán)境 （ 3）景觀 ? （四）外部配套設(shè)施描述 （ 1） 外部基礎(chǔ)設(shè)施 （ 2） 外部公共服務(wù)設(shè)施 三、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述 （一）土地實(shí)物狀況描述 （ 1）土地面積：依法確認(rèn)的面積，通常以㎡ (平方米 )表示，面積較大的土地通常以 h㎡ (公頃 )表示 （ 2）土地形狀：通常用圖 (如宗地圖或規(guī)劃圖、建筑總平面圖 )來說明 （ 3）地形：平地、坡地 （ 4）地勢：與相鄰?fù)恋?、道路的高低關(guān)系，自然排水、洪水淹沒等 （ 5）土壤：污染、垃圾填埋，化工廠，鹽堿地等 （ 6）地基（地質(zhì)）：承載力、穩(wěn)定性，地下水，不良地質(zhì)現(xiàn)象 （ 7）土地條件（開發(fā)程度）： 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、場地平整程度 （ 8）其他：幾面臨街，臨街寬度、深度等 ? 建筑高度 又稱建筑限高 ，是指地塊內(nèi)允許的建筑(地面上 )最大高度限制 。 ? 建筑密度 又稱建筑覆蓋率 ， 通常是指 一定地塊內(nèi) 所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率 (%)。 （二）建筑物實(shí)物狀況描述 （ 1）建筑 規(guī)模（面積最為典型）： 有的建筑物需用面積來說明；有的建筑物需用體積來說明，如倉庫；有的建筑物需用其他單位來說明，如停車場通常用車位數(shù)，旅館通常用房間數(shù)或床位數(shù)，電影院通常用座位數(shù)，醫(yī)院通常用床位數(shù)。 （ 2）層數(shù)和高度 層數(shù)包括地上層數(shù)和地下層數(shù) 。 建筑物通常根據(jù)層數(shù)或總高度 ，分為低層建筑 、 多層建筑 、 高層建筑和超高層建筑 。 ◆ 1～ 3層為低層住宅； ◆ 4～ 6層為多層住宅； ◆ 7～ 9層為中高層住宅； ◆ 10層以上 (含 10層 )為高層住宅 。 ◆ 公共建筑及綜合性建筑通常是按照 建筑總高度來劃分的 ， 總高度超過 24m的為高層建筑 (但不包括總高度超過 24m的單層建筑 )； ◆ 建筑總高度超過 100m的 ， 不論是住宅還是公共建筑 、 綜合性建筑 ， 均稱為超高層建筑 。 面積包括：①建筑面積；②使用面積； ③ 其他面積。 房屋建筑面積 是指房屋外墻 (柱 )勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 (含 )的永久性建筑。 房屋使用面積 是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。 其他面積如：成套房屋的套內(nèi)建筑面積； 住宅的居住面積，商業(yè)用房的營業(yè)面積，出租的房屋的可出租面積 (具體有可出租的建筑面積、可出租的使用面積） 其中， 成套房屋的套內(nèi)建筑面積 是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺面積三部分組成的面積，即： 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽臺建筑面積 成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，即： 成套房屋的建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e （ 3）外觀：包括外立面風(fēng)格、外觀圖片等。 （ 4）建筑結(jié)構(gòu)：是指建筑物中由承重構(gòu)件 (基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架等 )組成的體系。 一般分為： ① 鋼結(jié)構(gòu) ， ② 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) ， ③ 磚混結(jié)構(gòu) ， ④ 磚木結(jié)構(gòu) ， ⑤ 簡易結(jié)構(gòu) 。 以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來劃分 ， 可分為： ① 鋼結(jié)構(gòu)；② 混凝土結(jié)構(gòu) (包括素混凝土結(jié)構(gòu) 、 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)等 )； ③ 砌體結(jié)構(gòu) (包括磚結(jié)構(gòu) 、 石結(jié)構(gòu)和其他材料的砌塊結(jié)構(gòu) )； ④ 木結(jié)構(gòu)； ⑤ 塑料結(jié)構(gòu)； ⑥ 薄膜充氣結(jié)構(gòu) 。 以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要結(jié)構(gòu)形式來劃分 ， 可分為： ① 墻體結(jié)構(gòu)；② 框架結(jié)構(gòu)； ③ 深梁結(jié)構(gòu)； ④ 筒體結(jié)構(gòu)； ⑤ 拱結(jié)構(gòu)； ⑥ 網(wǎng)架結(jié)構(gòu)； ⑦ 空間薄壁結(jié)構(gòu) (包括折板結(jié)構(gòu) )； ⑧ 懸索結(jié)構(gòu)； ⑨ 艙體結(jié)構(gòu) 。 （ 5）設(shè)施設(shè)備：包括給排水、衛(wèi)生、燃?xì)狻⒄彰?、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備。需要了解它們的配置情況 (有或無 )和性能。 （ 6）裝飾裝修：包括外墻面、內(nèi)墻面、頂棚、室內(nèi)地面、門窗等。需要了解裝飾裝修的標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料的品質(zhì)及裝飾裝修工程質(zhì)量等。 （ 7）防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照。 （ 8）層高或凈高：層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。 （ 9）空間布局：包括平面圖、戶型圖等。 （ 10）年齡：具體到開竣工日期，建成年月、年份、年代 （ 11）維修情況及完損程度：地基的穩(wěn)定性、沉降情況 (沉降是否均勻及其程度 )等；地面、墻面、門窗破損等 （ 12）其他：間接反映建筑物實(shí)物狀況，設(shè)計、施工、監(jiān)理單位等，臨街寬度、深度等 四、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述 （一）土地權(quán)益狀況描述 （ 1）土地所有權(quán) （ 2）土地使用權(quán) （ 3）土地使用管制 （ 4）目前使用情況 （ 5）其他權(quán)利設(shè)立情況 （ 6）其他特殊情況 ? 明確是農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地。 ? 對房地產(chǎn)開發(fā)用地主要說明城市規(guī)劃設(shè)計條件 ①用途或規(guī)劃用地性質(zhì)；②建筑高度；③建筑密度；④容積率或建筑控制規(guī)模；⑤建筑后退紅線距離；⑥建筑間距；⑦綠地率；⑧交通出入口方位；⑨停車泊位；⑩建筑體量、體型、色彩；⑴地面標(biāo)高；⑵其他要求：環(huán)境保護(hù)、消防安全、文物保護(hù)、衛(wèi)生防疫等有關(guān)法律法規(guī)。 （二）建筑物權(quán)益狀況描述 （ 1）房屋所有權(quán) （ 2）出租或占用情況 （ 3）其他權(quán)利設(shè)立情況 （ 4）其他特殊情況 （ 5）其他 第二章結(jié)束 房地產(chǎn)、土地、建筑物、其他土地定著物的含義分別是什么？ 如何界定一宗土地的空間范圍？ 實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位在房地產(chǎn)和其他財產(chǎn)價值影響中有哪些異同？ 為什么說房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場？地區(qū)性市場意味著什么？ 引起房地產(chǎn)價格上漲的原因有哪些？如何區(qū)分保值與增值？何種情況下的增值屬于自然增值？ 本章思考題