【文章內(nèi)容簡介】 人們十分重視、十分珍惜、最為具體的財(cái)產(chǎn)形式。 （ 4）房地產(chǎn)不僅重要，而且量大面廣。在一個(gè)國家的財(cái)富中，房地產(chǎn)通常是其中比例最大的部分， 一般為 50%～ 70%，即其他財(cái)富之和也不及房地產(chǎn)一項(xiàng)，僅為 30%～ 50%。例如，1990年美國的房地產(chǎn)價(jià)值為 ，大約占美國財(cái)富總額的 56%。房地產(chǎn)也是家庭財(cái)產(chǎn)的重要組成部分。房地產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重，在西歐國家為 30%～ 40%，在美國為25%左右。美國家庭平均擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn) 4倍于其股票資產(chǎn)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)的一般屬性 : ? 位置固定性 ? 耐久性 ? 供給有限性 ? 價(jià)值昂貴性 ? 易受政策限制性 ? 相互影響性 ? 保值增值性 房地產(chǎn)的其它屬性 : ?房地產(chǎn)的商品屬性 ?房地產(chǎn) 的財(cái)產(chǎn)屬性 ?房地產(chǎn)的投資品屬性 ?房地產(chǎn)的社會(huì)政治屬性 ? 房地產(chǎn)包括土地 、 建筑物和其他土地定著物 ， 其中 ， 土地是大自然的產(chǎn)物 ， 是永存的；建筑物和其他土地定著物為人工建造 ， 它定著在土地上 。 因此 ， 房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性 ， 是以土地的特性為基礎(chǔ)的 。 從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來看 ， 房地產(chǎn)主要有： 不可移動(dòng) 、 獨(dú)一無二 、 壽命長久 、 供給有限 、 價(jià)值量大 、 用途多樣 、 相互影響 、 易受限制 、 難以變現(xiàn)和保值增值十個(gè)特性 。 一、不可移動(dòng) 房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi) (你不能夠把一宗價(jià)值低的房地產(chǎn)搬到一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值較高的地區(qū) )。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在全國性市場(chǎng)，更不存在全球性市場(chǎng)，而是一個(gè) 地區(qū)性市場(chǎng) (城市房地產(chǎn)一般是以一個(gè)城市為一個(gè)市場(chǎng) )， 其供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間各不相同。 立體空間的完整意義上的土地是不可移動(dòng)的。建筑物由于“扎根”在土地之中，通常也是不可移動(dòng)的。 ◆ 有時(shí)為了城市道路建設(shè)和保護(hù)古建筑等需要對(duì)建筑物進(jìn)行遷移，如廣西壯族自治區(qū)一級(jí)保護(hù)文物“英國領(lǐng)事館舊址”，因城市道路擴(kuò)建而被整體平移了 35m。 每宗 房地產(chǎn)獨(dú)有其自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置。 房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置卻有可能發(fā)生變化。 ? 獨(dú)一無二特性又稱獨(dú)特性、異質(zhì)性、個(gè)別性。房地產(chǎn)不像工廠制造出的產(chǎn)品那樣整齊劃一，每宗房地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處，可以說 沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。 ? 房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得不可能出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，從而房地產(chǎn)之間 不能實(shí)現(xiàn)完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)， 房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別并容易受交易者個(gè)別行為的影響。 ? 房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式，應(yīng)到實(shí)地觀察，房地產(chǎn)估價(jià)也 應(yīng)進(jìn)行實(shí)地查勘。 ? 房地產(chǎn)盡管有獨(dú)一無二特性，但很多房地產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性，從而彼此有 一定程度的競(jìng)爭(zhēng)性，在價(jià)格上相互之間也有一定程度的牽掣。 二、獨(dú)一無二 三、壽命長久 ? 土地具有不可毀滅特性。而其他物品，經(jīng)一定年限或較長久的使用之后，最終均難免會(huì)損耗，失去使用價(jià)值。 ? 建筑物壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年，甚至上百年。很少發(fā)生倒塌，但為了土地的更好利用或更高價(jià)值會(huì)被拆除。 ? 由于壽命長久，房地產(chǎn)可以給占用者帶來持續(xù)不斷的利益。 ? 政府出讓土地使用權(quán)是有期限的。目前，土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為 70年，工業(yè)用地為 50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為 50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為 40年，綜合或者其他用地為 50年。 ? 以出讓方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，其土地使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的 剩余年限。 ? （ 原規(guī)定 ） 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿 (土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期 ， 或雖然申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn) )， 續(xù)期的到續(xù)期屆滿 ， 土地使用權(quán)由國家無償收回 。 ? （ 物權(quán)法 ） 建設(shè)用地使用權(quán)期間界滿的 ， 除了住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期 以外 ， 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或者雖然申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的 ， 建設(shè)用地使用權(quán)由國家無償收回 。 ? 位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價(jià)值較低。 ? 對(duì)于耕地來說 ， 如果采用一種會(huì)破壞土壤肥力的方式耕作 ， 或不注意環(huán)境保護(hù) ， 土地也有 “ 毀滅 ” 的可能 。 對(duì)壽命長久性 的認(rèn)識(shí)在房地產(chǎn)估價(jià)上具有重要意義 四、供給有限 ? 土地總量有限，面積不能增加。土地供給有限，在土地上特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。 ? 房地產(chǎn)的供給有限性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。一定位置特別是好位置的房地產(chǎn)被人占用之后，除了占用者之外，他人除非支付相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)，否則無法享有。 ? 房地產(chǎn)供給有限，本質(zhì)上不在于土地總量有限和面積不能增加，相對(duì)于人類的需要來講，土地的數(shù)量目前還是豐富的。因此，房地產(chǎn)具有供給有限性， 主要由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處。 ? 要增加房地產(chǎn)的供給，一是向更遠(yuǎn)的平面方向發(fā)展，例如，對(duì)于城市房地產(chǎn)而言是向郊區(qū)擴(kuò)展；二是向更高的立體方面發(fā)展，例如增加建筑高度或容積率。但這些又要受到資金、交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件 (包括容量 )、建筑技術(shù)、環(huán)境、城市規(guī)劃等的約束。 五、價(jià)值量大 ? 房地產(chǎn)相對(duì)于一般商品來說價(jià)值很大。 單位價(jià)值高。如一平方米土地或一平方米建筑面積房屋的價(jià)格少則數(shù)百元，多則數(shù)千元，甚至上萬元。繁華商業(yè)地段常有“寸土寸金”之說。 總體價(jià)值大。房地產(chǎn)不可以零星消費(fèi)，能構(gòu)成一個(gè)可利用的房地產(chǎn)的價(jià)格，如一塊可供利用的土地或一套住房的價(jià)格，比一件家具或一臺(tái)電視機(jī)、電冰箱的價(jià)格要大得多，一般在上十萬元。對(duì)于普通居民來說，其一生的積蓄都可能買不起一套普通商品住宅，更不用說上百萬元的一幢別墅，上千萬元甚至上億元的一座商場(chǎng)了。 六、用途多樣 ? 用途多樣的特性主要是空地所具有的。土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，一般難以改變。另外，也有隨著交通、周圍環(huán)境等的變化，將原廠房改造為辦公樓、超級(jí)市場(chǎng)或拆除重新利用的大量實(shí)例。 ? 多數(shù)土地就其本身來看，可以為多種不同的用途所使用，如用于林業(yè)、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)等。 ? 房地產(chǎn)具有用途多樣的特性，但現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的用途并不是隨意決定的。房地產(chǎn)的利用存在著不同用途以及利用方式之間的競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)選的問題。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)擁有者趨向于將房地產(chǎn)用于預(yù)期可以獲得最高收益的用途和利用方式。所以，房地產(chǎn)估價(jià)中有 “最高最佳使用原則” 。 ? 從經(jīng)濟(jì)角度來看，土地利用選擇的一般順序是： 商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地。同時(shí)，土地用途的多樣性還受到城市規(guī)劃、土地用途管制等的制約，用途的選擇還要符合這些規(guī)定。 七、相互影響 ? 房地產(chǎn)的開發(fā)、利用不像一般物品的使用那樣基本上是孤立的，而會(huì)對(duì)周圍房地產(chǎn)產(chǎn)生影響；反過來，周圍房地產(chǎn)的開發(fā)、利用也會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。因此，房地產(chǎn)具有相互影響特性。因而房地產(chǎn)的價(jià)值與周圍房地產(chǎn)的狀況密切相關(guān)。 ? 房地產(chǎn)的開發(fā)、利用存在經(jīng)濟(jì)學(xué)上所講的“外部性”。指的是某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體 (生產(chǎn)者或消費(fèi)者 )進(jìn)行生產(chǎn)或消費(fèi)等活動(dòng)時(shí)，對(duì)其他經(jīng)濟(jì)行為主體帶來的影響。 ? 外部性分為有利的外部性和有害的外部性。 有利的外部性又稱正的外部性、外部經(jīng)濟(jì)。例如，某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會(huì)為此向他支付任何費(fèi)用。有害的外部性又稱負(fù)的外部性、外部不經(jīng)濟(jì)。例如，工廠向河流排放廢水，汽車產(chǎn)生噪聲，污染了環(huán)境使他人受害，但可能并沒有因此向受害者支付任何補(bǔ)償費(fèi)用。 八、易受限制 房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、相互影響的特性，任何國家和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的使用和支配都有一些限制。 ? 政府對(duì)房地產(chǎn)的限制通過下列 4種特權(quán)： ? 管制權(quán) (police power)。為了增進(jìn)公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對(duì)房地產(chǎn)的使用作出限制，如通過城市規(guī)劃對(duì)建筑高度、建筑密度、容積率和綠地率等作出規(guī)定，限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施等。 ? 征稅權(quán) (taxation)。為了提高財(cái)政收入，對(duì)房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收。 ? 征收權(quán) (eminent domain)。為了社會(huì)公共利益，如修公路、建學(xué)校等，可以強(qiáng)行取得公民或法人的房地產(chǎn)，但要對(duì)被征收的公民和法人給予合理的補(bǔ)償。 ? 充公權(quán) (escheat)。政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，無償收回房地產(chǎn)。 ? 房地產(chǎn)不可移動(dòng) (不可搬走、不可攜帶 )，也不可隱藏，因此，逃避不了未來制度、政策變化的影響。這既 說明了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性，也說明了政府制定長遠(yuǎn)房地產(chǎn)政策的重要性。 九、難以變現(xiàn) ? 變現(xiàn)能力 是指在沒有太多損失的條件下，將非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。凡是能隨時(shí)、迅速且沒有損失或損失較小就能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的，稱為 變現(xiàn)能力強(qiáng) ；反之，稱為 變現(xiàn)能力弱 。 ? 房地產(chǎn)由于價(jià)值量大，具有不