【文章內容簡介】 人們十分重視、十分珍惜、最為具體的財產形式。 （ 4）房地產不僅重要，而且量大面廣。在一個國家的財富中，房地產通常是其中比例最大的部分， 一般為 50%～ 70%，即其他財富之和也不及房地產一項，僅為 30%～ 50%。例如，1990年美國的房地產價值為 ，大約占美國財富總額的 56%。房地產也是家庭財產的重要組成部分。房地產占家庭總資產的比重，在西歐國家為 30%～ 40%，在美國為25%左右。美國家庭平均擁有的房地產資產 4倍于其股票資產。 第二節(jié) 房地產的特性 房地產的一般屬性 : ? 位置固定性 ? 耐久性 ? 供給有限性 ? 價值昂貴性 ? 易受政策限制性 ? 相互影響性 ? 保值增值性 房地產的其它屬性 : ?房地產的商品屬性 ?房地產 的財產屬性 ?房地產的投資品屬性 ?房地產的社會政治屬性 ? 房地產包括土地 、 建筑物和其他土地定著物 ， 其中 ， 土地是大自然的產物 ， 是永存的；建筑物和其他土地定著物為人工建造 ， 它定著在土地上 。 因此 ， 房地產的特性主要取決于土地的特性 ， 是以土地的特性為基礎的 。 從房地產估價和把握房地產價值的角度來看 ， 房地產主要有： 不可移動 、 獨一無二 、 壽命長久 、 供給有限 、 價值量大 、 用途多樣 、 相互影響 、 易受限制 、 難以變現(xiàn)和保值增值十個特性 。 一、不可移動 房地產的不可移動性，決定了任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費 (你不能夠把一宗價值低的房地產搬到一個房地產價值較高的地區(qū) )。因此，房地產市場不存在全國性市場，更不存在全球性市場，而是一個 地區(qū)性市場 (城市房地產一般是以一個城市為一個市場 )， 其供求狀況、價格水平和價格走勢等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間各不相同。 立體空間的完整意義上的土地是不可移動的。建筑物由于“扎根”在土地之中，通常也是不可移動的。 ◆ 有時為了城市道路建設和保護古建筑等需要對建筑物進行遷移，如廣西壯族自治區(qū)一級保護文物“英國領事館舊址”，因城市道路擴建而被整體平移了 35m。 每宗 房地產獨有其自然地理位置和社會經濟位置。 房地產的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經濟位置卻有可能發(fā)生變化。 ? 獨一無二特性又稱獨特性、異質性、個別性。房地產不像工廠制造出的產品那樣整齊劃一，每宗房地產都有自己的獨特之處，可以說 沒有兩宗完全相同的房地產。 ? 房地產的獨一無二特性，使得不可能出現(xiàn)相同房地產的大量供給，從而房地產之間 不能實現(xiàn)完全替代，房地產市場不能實現(xiàn)完全競爭， 房地產價格千差萬別并容易受交易者個別行為的影響。 ? 房地產交易難以采取樣品交易的方式，應到實地觀察，房地產估價也 應進行實地查勘。 ? 房地產盡管有獨一無二特性，但很多房地產之間仍然有一定程度的替代性，從而彼此有 一定程度的競爭性，在價格上相互之間也有一定程度的牽掣。 二、獨一無二 三、壽命長久 ? 土地具有不可毀滅特性。而其他物品，經一定年限或較長久的使用之后，最終均難免會損耗，失去使用價值。 ? 建筑物壽命通?？蛇_數(shù)十年，甚至上百年。很少發(fā)生倒塌，但為了土地的更好利用或更高價值會被拆除。 ? 由于壽命長久，房地產可以給占用者帶來持續(xù)不斷的利益。 ? 政府出讓土地使用權是有期限的。目前，土地使用權出讓的最高年限，居住用地為 70年，工業(yè)用地為 50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為 50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為 40年，綜合或者其他用地為 50年。 ? 以出讓方式取得土地使用權，轉讓房地產時，其土地使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的 剩余年限。 ? （ 原規(guī)定 ） 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿 (土地使用者未申請續(xù)期 ， 或雖然申請續(xù)期但未獲批準 )， 續(xù)期的到續(xù)期屆滿 ， 土地使用權由國家無償收回 。 ? （ 物權法 ） 建設用地使用權期間界滿的 ， 除了住宅建設用地使用權自動續(xù)期 以外 ， 非住宅建設用地使用權人未申請續(xù)期或者雖然申請續(xù)期但未獲批準的 ， 建設用地使用權由國家無償收回 。 ? 位置很好、建筑物也很好的房地產，可能由于土地使用年限較短而價值較低。 ? 對于耕地來說 ， 如果采用一種會破壞土壤肥力的方式耕作 ， 或不注意環(huán)境保護 ， 土地也有 “ 毀滅 ” 的可能 。 對壽命長久性 的認識在房地產估價上具有重要意義 四、供給有限 ? 土地總量有限，面積不能增加。土地供給有限，在土地上特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。 ? 房地產的供給有限性，使得房地產具有獨占性。一定位置特別是好位置的房地產被人占用之后，除了占用者之外，他人除非支付相當?shù)拇鷥r，否則無法享有。 ? 房地產供給有限，本質上不在于土地總量有限和面積不能增加，相對于人類的需要來講，土地的數(shù)量目前還是豐富的。因此，房地產具有供給有限性， 主要由于房地產的不可移動性造成的房地產供給不能集中于一處。 ? 要增加房地產的供給，一是向更遠的平面方向發(fā)展，例如，對于城市房地產而言是向郊區(qū)擴展；二是向更高的立體方面發(fā)展，例如增加建筑高度或容積率。但這些又要受到資金、交通等基礎設施條件 (包括容量 )、建筑技術、環(huán)境、城市規(guī)劃等的約束。 五、價值量大 ? 房地產相對于一般商品來說價值很大。 單位價值高。如一平方米土地或一平方米建筑面積房屋的價格少則數(shù)百元，多則數(shù)千元，甚至上萬元。繁華商業(yè)地段常有“寸土寸金”之說。 總體價值大。房地產不可以零星消費，能構成一個可利用的房地產的價格，如一塊可供利用的土地或一套住房的價格，比一件家具或一臺電視機、電冰箱的價格要大得多，一般在上十萬元。對于普通居民來說，其一生的積蓄都可能買不起一套普通商品住宅，更不用說上百萬元的一幢別墅，上千萬元甚至上億元的一座商場了。 六、用途多樣 ? 用途多樣的特性主要是空地所具有的。土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，一般難以改變。另外，也有隨著交通、周圍環(huán)境等的變化，將原廠房改造為辦公樓、超級市場或拆除重新利用的大量實例。 ? 多數(shù)土地就其本身來看，可以為多種不同的用途所使用，如用于林業(yè)、農業(yè)、工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)等。 ? 房地產具有用途多樣的特性，但現(xiàn)實中房地產的用途并不是隨意決定的。房地產的利用存在著不同用途以及利用方式之間的競爭和優(yōu)選的問題。在市場經濟中，房地產擁有者趨向于將房地產用于預期可以獲得最高收益的用途和利用方式。所以，房地產估價中有 “最高最佳使用原則” 。 ? 從經濟角度來看，土地利用選擇的一般順序是： 商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。同時，土地用途的多樣性還受到城市規(guī)劃、土地用途管制等的制約，用途的選擇還要符合這些規(guī)定。 七、相互影響 ? 房地產的開發(fā)、利用不像一般物品的使用那樣基本上是孤立的，而會對周圍房地產產生影響；反過來，周圍房地產的開發(fā)、利用也會對該房地產產生影響。因此，房地產具有相互影響特性。因而房地產的價值與周圍房地產的狀況密切相關。 ? 房地產的開發(fā)、利用存在經濟學上所講的“外部性”。指的是某個經濟行為主體 (生產者或消費者 )進行生產或消費等活動時，對其他經濟行為主體帶來的影響。 ? 外部性分為有利的外部性和有害的外部性。 有利的外部性又稱正的外部性、外部經濟。例如，某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。有害的外部性又稱負的外部性、外部不經濟。例如，工廠向河流排放廢水，汽車產生噪聲，污染了環(huán)境使他人受害，但可能并沒有因此向受害者支付任何補償費用。 八、易受限制 房地產具有不可移動、相互影響的特性，任何國家和地區(qū)對房地產的使用和支配都有一些限制。 ? 政府對房地產的限制通過下列 4種特權： ? 管制權 (police power)。為了增進公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對房地產的使用作出限制，如通過城市規(guī)劃對建筑高度、建筑密度、容積率和綠地率等作出規(guī)定，限制在居住區(qū)內建設某些工業(yè)或商業(yè)設施等。 ? 征稅權 (taxation)。為了提高財政收入，對房地產征稅或提高房地產稅收。 ? 征收權 (eminent domain)。為了社會公共利益，如修公路、建學校等，可以強行取得公民或法人的房地產，但要對被征收的公民和法人給予合理的補償。 ? 充公權 (escheat)。政府可以在房地產業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，無償收回房地產。 ? 房地產不可移動 (不可搬走、不可攜帶 )，也不可隱藏，因此，逃避不了未來制度、政策變化的影響。這既 說明了房地產投資的風險性，也說明了政府制定長遠房地產政策的重要性。 九、難以變現(xiàn) ? 變現(xiàn)能力 是指在沒有太多損失的條件下，將非現(xiàn)金資產轉換為現(xiàn)金的速度。凡是能隨時、迅速且沒有損失或損失較小就能轉換為現(xiàn)金的，稱為 變現(xiàn)能力強 ；反之，稱為 變現(xiàn)能力弱 。 ? 房地產由于價值量大，具有不