【正文】 2022年 3月 4日 11： 29 第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義 第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性 第三節(jié) 房地產(chǎn)的種類 第四節(jié) 房地產(chǎn)狀況描述 第二章 房地產(chǎn)及其描述 ? 房地產(chǎn)估價的對象是質(zhì)量、功能、產(chǎn)權(quán)等都極為復(fù)雜的房地產(chǎn)，因此準(zhǔn)確的房地產(chǎn)估價是以對房地產(chǎn)全面、深入、正確的認(rèn)識為基礎(chǔ)的。 ? 在實際房地產(chǎn)估價中還要明確界定估價對象的范圍，詳細(xì)描述其狀況。 ? 本章介紹房地產(chǎn)的含義、特性、種類以及如何描述估價對象。 一、房地產(chǎn)的定義 二、土地、建筑物和其他土地定著物的含義 三、實物、權(quán)益和區(qū)位的含義 四、房地產(chǎn)的其他名稱 五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài) 第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義 ? 通俗講，指房屋和土地，或房產(chǎn)和地產(chǎn)； ? 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)刂v，指不動產(chǎn)，“土地及其定著物”； ? 現(xiàn)代社會“建筑物”越來越普遍、重要，將房地產(chǎn)定義為“土地以及建筑物等土地定著物”； ? 同一房地產(chǎn)實物上往往同時存在著多種權(quán)利； ? 房地產(chǎn)因不可移動使區(qū)位成為它的重要組成部分。 綜合以上各方面： ? 房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。 一、 房地產(chǎn)的定義 二、土地、建筑物和其他土地定著物的含義 （一）土地的含義 ? 最典型的是下列 3種： ? 土地即田地、地面。這是一般人通常最直觀的認(rèn)識。 ? 土地是指“地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)。是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體?！? ? 土地是自然物、自然力或自然資源。 ? 房地產(chǎn)估價中的土地定義 對于房地產(chǎn)估價來說 ， 土地不只是平面 ， 而是三維立方體的 ，是指地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間 。 具體一宗土地的空間范圍可分為 3層： ① 地球表面； ② 地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間 (簡稱地上空間 )； ③ 地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間 (簡稱地下空間 )。 在現(xiàn)實法律規(guī)定中 ，土地的上下范圍并不是 “ 上窮天空 ， 下盡地心 ” 。 （二）建筑物的含義 建筑物有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物既包括房屋，又包括構(gòu)筑物。狹義的建筑物是指房屋，不包括構(gòu)筑物。 在估價中將建筑物作廣義理解： ? 建筑物是人工建造 的供人們進(jìn)行生產(chǎn) 、 生活等活動的房屋或場所 ， 包括房屋和構(gòu)筑物兩大類 。 ? 其中 ， 房屋是指有基礎(chǔ) 、 墻 、 頂 、 門 、 窗 ， 起遮風(fēng)避雨 、保溫隔熱 、 抵御野獸或他人侵襲等作用 ， 供人在內(nèi)居住 、工作 、 學(xué)習(xí) 、 娛樂 、 儲藏物品或進(jìn)行其他活動的建筑物 。 ? 構(gòu)筑物是指人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動 ，如煙囪 、 水塔 、 水井 、 道路 、 橋梁 、 隧道 、 水壩等 。 （三）其他土地定著物 ? 其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物 ， 也稱為地上定著物 、 土地附著物 、 地上附著物 。 附屬于或結(jié)合于土地或建筑物 ， 從而成為土地或建筑物的 從物 ， 應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓 （ 當(dāng)事人另有約定除外 ） 。 ? 其與土地 、 建筑物在物理上不能分離 ， 或者雖然可以分離 ， 但是分離不經(jīng)濟 ， 或者分離后會破壞土地 、 建筑物的完整性 、 使用價值或功能 ， 或者會使土地 、 建筑物的價值明顯受到損害的物 。 ? 例如 ， 為了提高土地或建筑物的使用價值或功能 ， 埋設(shè)在地下的管線 、 設(shè)施 ， 建造在地上的假山 、 水池 、 圍墻 ，種植在地上的樹木 、 花草等 。 ? 其為土地或建筑物的 從物 （ 附屬部分 ） ， 房地產(chǎn)簡化為包括 土地 、 建筑物兩大部分 。 三、實物、權(quán)益和區(qū)位的含義 ? 房地產(chǎn)的實物 ， 是指房地產(chǎn)中看得見 、 摸得著的部分 ，例如 ， 建筑物的外觀 、 結(jié)構(gòu) 、 設(shè)備 、 裝修 ， 土地的形狀 、地勢 、 地質(zhì)條件 、 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 、 平整程度等 。 ? 房地產(chǎn)的實物可以進(jìn)一步分為有形的實體 、 該實體的質(zhì)量以及組合完成的功能三個方面 。 ? 就一幢房屋為例： ? 有形的實體 ， 該房屋的建筑結(jié)構(gòu)是磚木的還是鋼筋混凝土的； ? 實體的質(zhì)量 ， 如都是磚木結(jié)構(gòu)的情況下 ， 它是采用什么質(zhì)量的磚和木材建造的 ， 或者其施工質(zhì)量如何； ? 組合完成的功能 ， 是在均為磚木結(jié)構(gòu)并采用相同質(zhì)量的磚和木材及相同的施工質(zhì)量下 ， 其空間布局如何 ， 如住宅的戶型 （ 套型 ） 如何 。 （一）房地產(chǎn)實物的含義 （二）房地產(chǎn)權(quán)益的含義 ? 房地產(chǎn)的權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權(quán)利 (rights)、利益 (interests)和好處 (benefits)。房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)， ? 包括： ①房地產(chǎn)的各種權(quán)利，例如所有權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。 ②受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利。同一宗房地產(chǎn)上可以同時存在著多種房地產(chǎn)權(quán)利，例如設(shè)立了抵押權(quán)、租賃權(quán)的房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)。 ③受到房地產(chǎn)權(quán)利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利，例如城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用途、建筑容積率的限制，房地產(chǎn)被人民法院查封從而其處分受到限制。 ④房地產(chǎn)的額外利益或收益，例如屋頂或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲得收入。 房地產(chǎn)權(quán)利的種類 ? 中國目前主要有所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)。 （ 1）房地產(chǎn)所有權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對自己的房地產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 ? 房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。 ? 單獨所有是指房地產(chǎn)由一個單位、個人享有所有權(quán)。 ? 共有是指房地產(chǎn)由兩個以上單位、個人共同享有所有權(quán)。 ? 共有又分為按份共有和共同共有。 ? 按份共有人對共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)；共同共有人對共有的房地產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 ? 建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 ? 建筑物區(qū)分所有權(quán)可以說是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán) (該部分通常為獨有，但也可能為共有，這種共有是該專有部分的共有人之間的共有 )、專有部分以外的共有部分的持份權(quán) (該部分為建筑物各專有部分的所有權(quán)人之間按份共有 )和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。 （ 2）土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)人依法對國有土地或者集體土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。 土地使用權(quán)又分為： ①建設(shè)用地使用權(quán) ——建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。建設(shè)用地使用權(quán)又可分為出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)、臨時用地土地使用權(quán)。 ②宅基地使用權(quán) ——宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。 ③土地承包經(jīng)營權(quán) ——土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。 ? 建設(shè)用地使用權(quán)實質(zhì)上是利用空間的權(quán)利，可稱為空間利用權(quán)或空間權(quán) (air rights)。 《 中華人民共和國物權(quán)法 》 第 136條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立?！币虼?，一宗土地的空間，可以分割為很多個三維立體“空間塊”，分別成為獨立的“物”，可以分別出讓、轉(zhuǎn)讓等。 ? ——國家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時可以將受讓人對空間享有的權(quán)利通過出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬于國家，國家可以將其用于公共用途或者另外出讓。 ? 比如： …… ? ① 同一塊土地地下 l0米至地上 80米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建造寫字樓，地下 20米至地下 40米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建造商場。 ? ②常見、更典型的是“沒有分?jǐn)偟耐恋孛娣e”的建設(shè)用地使用權(quán)，例如一個地面為公共綠地或者公園的地下商場，一個建造在公共道路、公共汽車停車場或者火車站上的商場、寫字樓等。 ? ③與此相似，取得一定范圍內(nèi)的空間的建設(shè)用地使用權(quán)人，也可能將其空間中的部分空間分割出來，轉(zhuǎn)讓、租賃給他人或者以此作價入股等，從而使該被分割出來的部分空間具有了獨立的經(jīng)濟價值。 ——建設(shè)用地使用權(quán)人在符合城市規(guī)劃等要求的情下，可能將其屋頂 (也稱為樓頂、屋蓋 )出售給他人加蓋房屋，或者作為合作條件與出資加蓋房屋的一方分成加蓋完成后的房屋，將屋頂或外墻面出售或者出租給廣告公司做廣告，允許他人在自己使用的土地之下建造地下停車場，等等。 （ 3）地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定，利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)的效益的權(quán)利。 ? 上述他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地。最典型的地役權(quán)是在他人的土地上通行的權(quán)利，這種地役權(quán)有時被稱為通行權(quán) (right of way)。 （