【正文】 f way)。 ? ③與此相似，取得一定范圍內(nèi)的空間的建設(shè)用地使用權(quán)人，也可能將其空間中的部分空間分割出來(lái)，轉(zhuǎn)讓、租賃給他人或者以此作價(jià)入股等，從而使該被分割出來(lái)的部分空間具有了獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。”因此，一宗土地的空間，可以分割為很多個(gè)三維立體“空間塊”，分別成為獨(dú)立的“物”，可以分別出讓、轉(zhuǎn)讓等。 ②宅基地使用權(quán) ——宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。 ? 建筑物區(qū)分所有權(quán)可以說(shuō)是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專(zhuān)有部分的所有權(quán) (該部分通常為獨(dú)有，但也可能為共有，這種共有是該專(zhuān)有部分的共有人之間的共有 )、專(zhuān)有部分以外的共有部分的持份權(quán) (該部分為建筑物各專(zhuān)有部分的所有權(quán)人之間按份共有 )和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。 ? 共有是指房地產(chǎn)由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共同享有所有權(quán)。 房地產(chǎn)權(quán)利的種類(lèi) ? 中國(guó)目前主要有所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)。 ②受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利。 ? 房地產(chǎn)的實(shí)物可以進(jìn)一步分為有形的實(shí)體 、 該實(shí)體的質(zhì)量以及組合完成的功能三個(gè)方面 。 ? 其與土地 、 建筑物在物理上不能分離 ， 或者雖然可以分離 ， 但是分離不經(jīng)濟(jì) ， 或者分離后會(huì)破壞土地 、 建筑物的完整性 、 使用價(jià)值或功能 ， 或者會(huì)使土地 、 建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物 。 ? 其中 ， 房屋是指有基礎(chǔ) 、 墻 、 頂 、 門(mén) 、 窗 ， 起遮風(fēng)避雨 、保溫隔熱 、 抵御野獸或他人侵襲等作用 ， 供人在內(nèi)居住 、工作 、 學(xué)習(xí) 、 娛樂(lè) 、 儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的建筑物 。 （二）建筑物的含義 建筑物有廣義和狹義兩種含義?！? ? 土地是自然物、自然力或自然資源。 一、 房地產(chǎn)的定義 二、土地、建筑物和其他土地定著物的含義 （一）土地的含義 ? 最典型的是下列 3種： ? 土地即田地、地面。 ? 在實(shí)際房地產(chǎn)估價(jià)中還要明確界定估價(jià)對(duì)象的范圍，詳細(xì)描述其狀況。 ? 本章介紹房地產(chǎn)的含義、特性、種類(lèi)以及如何描述估價(jià)對(duì)象。這是一般人通常最直觀的認(rèn)識(shí)。 ? 房地產(chǎn)估價(jià)中的土地定義 對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō) ， 土地不只是平面 ， 而是三維立方體的 ，是指地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間 。廣義的建筑物既包括房屋，又包括構(gòu)筑物。 ? 構(gòu)筑物是指人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng) ，如煙囪 、 水塔 、 水井 、 道路 、 橋梁 、 隧道 、 水壩等 。 ? 例如 ， 為了提高土地或建筑物的使用價(jià)值或功能 ， 埋設(shè)在地下的管線 、 設(shè)施 ， 建造在地上的假山 、 水池 、 圍墻 ，種植在地上的樹(shù)木 、 花草等 。 ? 就一幢房屋為例： ? 有形的實(shí)體 ， 該房屋的建筑結(jié)構(gòu)是磚木的還是鋼筋混凝土的； ? 實(shí)體的質(zhì)量 ， 如都是磚木結(jié)構(gòu)的情況下 ， 它是采用什么質(zhì)量的磚和木材建造的 ， 或者其施工質(zhì)量如何； ? 組合完成的功能 ， 是在均為磚木結(jié)構(gòu)并采用相同質(zhì)量的磚和木材及相同的施工質(zhì)量下 ， 其空間布局如何 ， 如住宅的戶(hù)型 （ 套型 ） 如何 。同一宗房地產(chǎn)上可以同時(shí)存在著多種房地產(chǎn)權(quán)利，例如設(shè)立了抵押權(quán)、租賃權(quán)的房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)。 （ 1）房地產(chǎn)所有權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的房地產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 ? 共有又分為按份共有和共同共有。 （ 2）土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)有土地或者集體土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。 ③土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) ——土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。 ? ——國(guó)家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)可以將受讓人對(duì)空間享有的權(quán)利通過(guò)出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬于國(guó)家，國(guó)家可以將其用于公共用途或者另外出讓。 ——建設(shè)用地使用權(quán)人在符合城市規(guī)劃等要求的情下，可能將其屋頂 (也稱(chēng)為樓頂、屋蓋 )出售給他人加蓋房屋，或者作為合作條件與出資加蓋房屋的一方分成加蓋完成后的房屋，將屋頂或外墻面出售或者出租給廣告公司做廣告，允許他人在自己使用的土地之下建造地下停車(chē)場(chǎng)，等等。 （ 4）抵押權(quán)是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 ? 物權(quán)是指權(quán)利人對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。他物權(quán)是在他人的物上依法享有的權(quán)利，是對(duì)所有權(quán)的限制。 房地產(chǎn)權(quán)利的分類(lèi)圖 共有 單獨(dú)所有 不同類(lèi)型的資產(chǎn)，實(shí)物和權(quán)益對(duì)價(jià)值的影響不同 ① 一般的有形資產(chǎn)主要是實(shí)物的價(jià)值，即主要是實(shí)物的好壞決定著價(jià)值的高低，如珠寶玉石、機(jī)器設(shè)備、家具等。例如一幢房屋，其價(jià)值既受建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、完損程度等實(shí)物狀況的影響，又受產(chǎn)權(quán)是否完整等權(quán)益狀況的影響。 ? 房地產(chǎn)的區(qū)位 (location)是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括 位置、交通、周?chē)h(huán)境景觀、外部配套設(shè)施 等方面。 ? 某些房地產(chǎn)由于受單行道、道路隔離帶、立交橋、人行天橋、交通出入口方位等的影響，其由外到內(nèi)的方便程度與由內(nèi)到外的方便程度是不同的。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施一般是指道路、給排水 (給水、雨水、污水、中水 )、電力、燃?xì)?、熱力、電信、有線電視等設(shè)施。 ? “ location， location， location”是西方認(rèn)為的關(guān)于房地產(chǎn)最重要的三點(diǎn)，即：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。 《 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 》 第二條規(guī)定： “ 本法所稱(chēng)的物 ， 包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn) ” 。 香港所講的物業(yè)實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn) ， 僅叫法不同 。 ? 中國(guó)內(nèi)地現(xiàn)在也大量使用 “ 物業(yè) ” 這個(gè)詞 ， 最典型的是“ 物業(yè)管理 ” 。 ② real estate是指 land加上永久定著在其中 、 其上 、 其下的人工改良物 ， 如構(gòu)筑物和房屋 。 歸納起來(lái) ， 房地產(chǎn)有 土地 、 建筑物 、房地 三種存在形態(tài) 。 ? 房地產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種存在形態(tài)； ? 土地是一個(gè)包含地面、地上空間和地下空間的三維立體空間； ? 建筑物包括房屋和構(gòu)筑物，它們又可分為結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝飾裝修三個(gè)部分。與投資于股票、債券、期貨、黃金等相比，投資于房地產(chǎn)兼具消費(fèi)與投資雙重功能。 （ 4）房地產(chǎn)不僅重要，而且量大面廣。房地產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重，在西歐國(guó)家為 30%～ 40%，在美國(guó)為25%左右。 從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來(lái)看 ， 房地產(chǎn)主要有： 不可移動(dòng) 、 獨(dú)一無(wú)二 、 壽命長(zhǎng)久 、 供給有限 、 價(jià)值量大 、 用途多樣 、 相互影響 、 易受限制 、 難以變現(xiàn)和保值增值十個(gè)特性 。建筑物由于“扎根”在土地之中，通常也是不可移動(dòng)的。 ? 獨(dú)一無(wú)二特性又稱(chēng)獨(dú)特性、異質(zhì)性、個(gè)別性。 ? 房地產(chǎn)盡管有獨(dú)一無(wú)二特性，但很多房地產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性，從而彼此有 一定程度的競(jìng)爭(zhēng)性，在價(jià)格上相互之間也有一定程度的牽掣。很少發(fā)生倒塌，但為了土地的更好利用或更高價(jià)值會(huì)被拆除。 ? 以出讓方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，其土地使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的 剩余年限。 ? 對(duì)于耕地來(lái)說(shuō) ， 如果采用一種會(huì)破壞土壤肥力的方式耕作 ， 或不注意環(huán)境保護(hù) ， 土地也有 “ 毀滅 ” 的可能 。一定位置特別是好位置的房地產(chǎn)被人占用之后，除了占用者之外，他人除非支付相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)，否則無(wú)法享有。但這些又要受到資金、交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件 (包括容量 )、建筑技術(shù)、環(huán)境、城市規(guī)劃等的約束。繁華商業(yè)地段常有“寸土寸金”之說(shuō)。 六、用途多樣 ? 用途多樣的特性主要是空地所具有的。 ? 房地產(chǎn)具有用途多樣的特性，但現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的用途并不是隨意決定的。 ? 從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，土地利用選擇的一般順序是： 商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地。因而房地產(chǎn)的價(jià)值與周?chē)康禺a(chǎn)的狀況密切相關(guān)。 有利的外部性又稱(chēng)正的外部性、外部經(jīng)濟(jì)。 八、易受限制 房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、相互影響的特性，任何國(guó)家和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的使用和支配都有一些限制。為了提高財(cái)政收入，對(duì)房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收。政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無(wú)繼承人的情況下，無(wú)償收回房地產(chǎn)。凡是能隨時(shí)、迅速且沒(méi)有損失或損失較小就能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的，稱(chēng)為 變現(xiàn)能力強(qiáng) ；反之，稱(chēng)為 變現(xiàn)能力弱 。 從理論上講，沒(méi)有賣(mài)不出去的商品，只有賣(mài)不出去的價(jià)格。越專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)，越不容易找到買(mǎi)者，變現(xiàn)能力弱。 房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性 ? 容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。但是，房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)久、供給有限，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３郑踔岭S著時(shí)間的推移， 價(jià)值會(huì)自然增加，即自然增值。 ? 如果出現(xiàn)通貨膨脹，貨幣購(gòu)買(mǎi)力會(huì)下降，今天能用 1元錢(qián)買(mǎi)到的商品或服務(wù)，