【正文】 124,491,353 136,800,550 利潤(rùn)情況利潤(rùn)簡(jiǎn)表（單位：元）編制單位：浙江潤(rùn)欣港航工程有限公司 單位：元　2007200820092010營(yíng)業(yè)收入17,120,00085,019,993111,745,83068,597,471減:營(yíng)業(yè)成本9,437,93546,256,09664,990,48043,014,333 營(yíng)業(yè)稅金及附加609,4722,854,1643,746,2992,315,360 營(yíng)業(yè)費(fèi)用82,250717,7873,226,5001,975,957 管理費(fèi)用274,8582,213,0773,668,0233,897,174 財(cái)務(wù)費(fèi)用10,7654,130,2075,358,3334,428,349營(yíng)業(yè)利潤(rùn)(虧損以“”填列)6,704,72028,848,66230,756,19612,966,298加:營(yíng)業(yè)外收入　　100,00094,700減:營(yíng)業(yè)外支出17,12085,020171,75563,683 其中：非流動(dòng)資產(chǎn)處置損失　　　　利潤(rùn)總額(虧損總額以“”填列)6,687,60028,763,64230,684,44112,997,315減:所得稅費(fèi)用1,922,727637,650883,953688,118凈利潤(rùn)(凈虧損以“”填列)4,764,87328,125,99229,800,48812,309,196財(cái)務(wù)分析指標(biāo)分類指標(biāo)2007年2008年2009年2010年償債能力流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 現(xiàn)金比率 資產(chǎn)負(fù)債率65%48%44%51%長(zhǎng)期負(fù)債率51%17%0%18%股東權(quán)益比例35%52%56%49%權(quán)益乘數(shù) 產(chǎn)權(quán)比率 有形凈值負(fù)債率 財(cái)務(wù)杠桿系數(shù) 利息保障倍數(shù)　 營(yíng)運(yùn)能力存貨周轉(zhuǎn)率　DIV/0! 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率　 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率　 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率　 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率　 盈利能力資產(chǎn)報(bào)酬率　20%15%5%凈資產(chǎn)報(bào)酬率　30%24%9%銷售凈利率　33%27%18%銷售毛利率　46%42%37%每股收益　 每股凈資產(chǎn) 發(fā)展能力營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率　397%31%39%資本積累率　59%24%9%總資產(chǎn)增長(zhǎng)率　66%21%27%償債能力指標(biāo)：流動(dòng)比率和速動(dòng)比率在正常范圍，短期償債能力相對(duì)可靠；資產(chǎn)負(fù)債率及長(zhǎng)期負(fù)債率正常，利息保障倍數(shù)看償還利息能力較強(qiáng)；盈利能力：2010年銷售收入大幅減少，且凈利率也有所降低，盈利能力需要繼續(xù)觀察；凈資產(chǎn)報(bào)酬率的減少緣于利潤(rùn)率低及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低 ，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率方面，企業(yè)10年比09年收入減少了30%，而資產(chǎn)增加了30%左右，資產(chǎn)增加部分主要為新借入債務(wù)體現(xiàn)的貨幣資金，預(yù)付帳款及存貨；七、風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)控制（一）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：因房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，造成房?jī)r(jià)下跌或銷售不順利的風(fēng)險(xiǎn)。分析：根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)狀況與預(yù)測(cè)，我們認(rèn)為浙江桐廬縣房地產(chǎn)市場(chǎng)具有其特殊性，發(fā)展?jié)摿^大，加之本項(xiàng)目一千七百元的樓面地價(jià)+3000元的建安，含綜合稅費(fèi)后開(kāi)發(fā)成本不超過(guò)六千元，在當(dāng)前江景房12000元/平方米、高層900010000元/平方米的銷售均價(jià)具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，加之地段屬該縣一線江景、兩江交匯處的不可復(fù)制性，獨(dú)具稀缺性，預(yù)期銷售前景良好；即使遭遇市場(chǎng)正常的波動(dòng)，也可通過(guò)調(diào)整銷售策略，達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。（二）項(xiàng)目公司控制風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：由于各種原因?qū)е率芡腥吮O(jiān)控失誤而造成項(xiàng)目資金被挪用或通過(guò)工程款支付等形式移出項(xiàng)目公司的風(fēng)險(xiǎn)。需要說(shuō)明的是，本項(xiàng)目A地塊（科研大樓）已抵押融資，但融資金額較低，僅為1000萬(wàn)，，計(jì)劃由公司自籌資金或通過(guò)銷售回款補(bǔ)足，如果該科研大樓銷售順利，A 地塊現(xiàn)金流基本可以滿足開(kāi)發(fā)需要，但如果銷售不利，則可能存在A地塊挪用擠占部分B地塊資金的問(wèn)題。分析：浙江省關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管中，項(xiàng)目工程進(jìn)度達(dá)25%或正負(fù)零后即可拿預(yù)售證，因此該項(xiàng)目變現(xiàn)能力強(qiáng)，項(xiàng)目收益率高，預(yù)期回流資金較快；此外，項(xiàng)目方其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，也無(wú)其他隱性負(fù)債，項(xiàng)目方將資金挪作它用可能性很低。關(guān)于A地塊問(wèn)題，由于當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)局出具建設(shè)項(xiàng)目方案規(guī)劃審批批復(fù)函，承諾如果本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)科研大樓的產(chǎn)業(yè)鏈科技公司進(jìn)駐一定比例，則批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商將科研大樓分割出售，而當(dāng)?shù)貙?duì)中小型寫字樓的需求較大，如果進(jìn)展順利，預(yù)計(jì)可以實(shí)現(xiàn)銷售，并不至于影響本次B地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用款。本信托計(jì)劃中，我公司通過(guò)委派財(cái)務(wù)監(jiān)管人員的措施，掌管公司監(jiān)管帳戶銀行印鑒、財(cái)務(wù)合同用章等，以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)、工程建設(shè)情況及銷售情況的監(jiān)控，監(jiān)督項(xiàng)目方方資金的合理使用和必要的收支管理。（三）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）出現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行不力、建安費(fèi)用不合理或大幅增加導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)減少而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。（2）由于項(xiàng)目主承包商為項(xiàng)目公司的小股東華豐集團(tuán)，華豐本身開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，實(shí)力較強(qiáng)，有可能出現(xiàn)項(xiàng)目不能按計(jì)劃時(shí)間正?？⒐ぃA豐惡意行使在建工程優(yōu)先受償權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。（3）由于銷售策略問(wèn)題導(dǎo)致項(xiàng)目銷售不順利的風(fēng)險(xiǎn)。分析：（1）利用信托公司收益權(quán)人的地位，監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行情況，確保在預(yù)算范圍內(nèi)控制資金使用，防止發(fā)生超支情況。（2）可引入第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)提供專業(yè)技術(shù)支持，對(duì)項(xiàng)目成本控制、工程進(jìn)度、銷售管理進(jìn)行專業(yè)化指導(dǎo)，確保項(xiàng)目按照計(jì)劃順利完工并進(jìn)行銷售。（3）盡可能要求開(kāi)發(fā)商敦促主承包商出具放棄在建工程優(yōu)先受償權(quán)同意函，避免前述惡意行權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)（4） 根據(jù)市場(chǎng)變化，及時(shí)敦促項(xiàng)目方調(diào)整銷售策略和銷售計(jì)劃，確保按計(jì)劃進(jìn)行銷售回款。（四）信托資金退出風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：可能出現(xiàn)信托計(jì)劃到期時(shí)浙江中置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司不能或未按時(shí)足額支付收益價(jià)款的風(fēng)險(xiǎn)。分析:（1）在本信托計(jì)劃的信托文件中設(shè)置較為嚴(yán)格的違約條款，包括支付較高比例的違約金，同時(shí)要求浙江中置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承諾，在收益不足時(shí)，浙江中置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)收益補(bǔ)足義務(wù)，以確保信托投資人的投資收益。（2）鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)期投資收益較為明確，我公司可根據(jù)情況充分利用浙江中置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的集團(tuán)優(yōu)勢(shì)，引入第三方作為合作伙伴，一是在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中提供專業(yè)支持；二是可根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況選擇由浙江中置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以確定價(jià)格向第三方轉(zhuǎn)讓特定資產(chǎn)，第三方予以受讓，從而保障信托計(jì)劃資金安全、有效地退出。（五）風(fēng)險(xiǎn)控制措施為有效保證信托資金安全，防范風(fēng)險(xiǎn)，在落實(shí)信用增級(jí)的基礎(chǔ)上，可設(shè)計(jì)具體的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，主要內(nèi)容如下：為了確保特定資產(chǎn)收益權(quán)的實(shí)現(xiàn)，擬與當(dāng)?shù)劂y行共同監(jiān)管中置房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)活動(dòng)，以保障在建工程預(yù)售后所形成的銷售收入在信托計(jì)劃到期時(shí)支付收益。特別約定：華鑫信托與中置房地產(chǎn)約定，在不利于信托目的實(shí)現(xiàn)的情形發(fā)生時(shí)，除可啟動(dòng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的司法程序外，還可引進(jìn)第三方按約定價(jià)格收購(gòu)特定資產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)信托資金的退出。八、相關(guān)法律文件的簽署（一）交易協(xié)議 與中置房地產(chǎn)簽署《特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定：（1）受托人以特定價(jià)格受讓中置房地產(chǎn)特定資產(chǎn)收益權(quán)，受托人自協(xié)議生效之日起享有特定資產(chǎn)收益權(quán)；（2）中置房地產(chǎn)承諾在特定資產(chǎn)收益不足以支付約定的信托投資收益時(shí)補(bǔ)足約定收益；（3）中置房地產(chǎn)對(duì)上述補(bǔ)足義務(wù)以土地使用權(quán)設(shè)定抵押擔(dān)保；（4）中置房地產(chǎn)接受受托人或受托人指定的人員監(jiān)管財(cái)務(wù)活動(dòng)和資金的使用；（5）受托人實(shí)現(xiàn)約定的收益權(quán)利益后，受托人享有的特定資產(chǎn)收益權(quán)自動(dòng)由本信托投資之前原享有方享有。 與中置房地產(chǎn)簽訂《還款協(xié)議》，約定中置房地產(chǎn)給付對(duì)價(jià)款項(xiàng)的金額、支付時(shí)間及方式等。 與中置房地產(chǎn)發(fā)展有限公司簽署《不動(dòng)產(chǎn)抵押合同》，約定抵押擔(dān)保的內(nèi)容，并辦理抵押登記和強(qiáng)制執(zhí)行公證，為辦理抵押手續(xù)，就收益補(bǔ)足承諾簽署收益清償協(xié)議。 與浙江桐芯微系統(tǒng)科技有限公司簽署《股權(quán)質(zhì)押合同》，將中置房地產(chǎn)50%股權(quán)質(zhì)押給華鑫信托。 與周軍良簽訂《股權(quán)質(zhì)押合同》，%股權(quán)質(zhì)押給華鑫信托。 與浙江潤(rùn)欣港航工程有限公司簽署《擔(dān)保合同》，約定浙江潤(rùn)欣對(duì)信托投資本金及收益承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。 與周軍良簽訂《個(gè)人無(wú)限連帶責(zé)任保證合同》。上述合同、協(xié)議均需作強(qiáng)制執(zhí)行公證，一旦協(xié)議各方不履行或不完全履行其在本協(xié)議項(xiàng)下的義務(wù)時(shí)，自愿接受司法機(jī)關(guān)的強(qiáng)制執(zhí)行，而無(wú)需經(jīng)過(guò)訴訟程序。（二）資金監(jiān)管華鑫信托與中置房地產(chǎn)、華鑫信托指定的商業(yè)銀行簽訂三方《資金監(jiān)管協(xié)議》，對(duì)中置房地產(chǎn)指定賬戶內(nèi)資金的流向及使用等情況進(jìn)行監(jiān)管。本信托方案為初稿，相關(guān)法律文本均需經(jīng)我公司法律、風(fēng)險(xiǎn)、合規(guī)等流程審查通過(guò)，同時(shí)我公司保留對(duì)本信托具體實(shí)施方案做出調(diào)整和修改的權(quán)利。（三）特別約定我公司與浙江中置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司約定，在信托文件約定的情形發(fā)生時(shí)，除可啟動(dòng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的司法程序外，還可引進(jìn)第三方按約定價(jià)格收購(gòu)特定資產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)信托資金的退出。九、信托投資收益和信托報(bào)酬及發(fā)行預(yù)案信托計(jì)劃總成本為18%，假定信托投資收益為11%/年，我公司信托報(bào)酬率約為5%/年，財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)4%,于信托成立后收取。擬采用直銷方式自主發(fā)行，輔以第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)居間推介產(chǎn)品；或者公司自有資金認(rèn)購(gòu)。信托業(yè)務(wù)二部 二〇一一年三月二十