【正文】 124,491,353 136,800,550 利潤情況利潤簡表（單位：元）編制單位：浙江潤欣港航工程有限公司 單位：元　2007200820092010營業(yè)收入17,120,00085,019,993111,745,83068,597,471減:營業(yè)成本9,437,93546,256,09664,990,48043,014,333 營業(yè)稅金及附加609,4722,854,1643,746,2992,315,360 營業(yè)費用82,250717,7873,226,5001,975,957 管理費用274,8582,213,0773,668,0233,897,174 財務(wù)費用10,7654,130,2075,358,3334,428,349營業(yè)利潤(虧損以“”填列)6,704,72028,848,66230,756,19612,966,298加:營業(yè)外收入　　100,00094,700減:營業(yè)外支出17,12085,020171,75563,683 其中：非流動資產(chǎn)處置損失　　　　利潤總額(虧損總額以“”填列)6,687,60028,763,64230,684,44112,997,315減:所得稅費用1,922,727637,650883,953688,118凈利潤(凈虧損以“”填列)4,764,87328,125,99229,800,48812,309,196財務(wù)分析指標分類指標2007年2008年2009年2010年償債能力流動比率 速動比率 現(xiàn)金比率 資產(chǎn)負債率65%48%44%51%長期負債率51%17%0%18%股東權(quán)益比例35%52%56%49%權(quán)益乘數(shù) 產(chǎn)權(quán)比率 有形凈值負債率 財務(wù)杠桿系數(shù) 利息保障倍數(shù)　 營運能力存貨周轉(zhuǎn)率　DIV/0! 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率　 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率　 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率　 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率　 盈利能力資產(chǎn)報酬率　20%15%5%凈資產(chǎn)報酬率　30%24%9%銷售凈利率　33%27%18%銷售毛利率　46%42%37%每股收益　 每股凈資產(chǎn) 發(fā)展能力營業(yè)增長率　397%31%39%資本積累率　59%24%9%總資產(chǎn)增長率　66%21%27%償債能力指標：流動比率和速動比率在正常范圍，短期償債能力相對可靠；資產(chǎn)負債率及長期負債率正常，利息保障倍數(shù)看償還利息能力較強；盈利能力：2010年銷售收入大幅減少，且凈利率也有所降低，盈利能力需要繼續(xù)觀察；凈資產(chǎn)報酬率的減少緣于利潤率低及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低 ，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率方面，企業(yè)10年比09年收入減少了30%，而資產(chǎn)增加了30%左右，資產(chǎn)增加部分主要為新借入債務(wù)體現(xiàn)的貨幣資金，預(yù)付帳款及存貨；七、風險分析及風險控制（一）市場風險風險點：因房地產(chǎn)市場低迷，造成房價下跌或銷售不順利的風險。分析：根據(jù)開發(fā)項目周邊市場狀況與預(yù)測，我們認為浙江桐廬縣房地產(chǎn)市場具有其特殊性，發(fā)展?jié)摿^大，加之本項目一千七百元的樓面地價+3000元的建安，含綜合稅費后開發(fā)成本不超過六千元，在當前江景房12000元/平方米、高層900010000元/平方米的銷售均價具有很強的市場競爭力，加之地段屬該縣一線江景、兩江交匯處的不可復(fù)制性，獨具稀缺性，預(yù)期銷售前景良好；即使遭遇市場正常的波動，也可通過調(diào)整銷售策略，達到控制風險的目的。（二）項目公司控制風險風險點：由于各種原因?qū)е率芡腥吮O(jiān)控失誤而造成項目資金被挪用或通過工程款支付等形式移出項目公司的風險。需要說明的是，本項目A地塊（科研大樓）已抵押融資，但融資金額較低，僅為1000萬，，計劃由公司自籌資金或通過銷售回款補足，如果該科研大樓銷售順利，A 地塊現(xiàn)金流基本可以滿足開發(fā)需要，但如果銷售不利，則可能存在A地塊挪用擠占部分B地塊資金的問題。分析：浙江省關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管中，項目工程進度達25%或正負零后即可拿預(yù)售證，因此該項目變現(xiàn)能力強，項目收益率高，預(yù)期回流資金較快；此外，項目方其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健，也無其他隱性負債，項目方將資金挪作它用可能性很低。關(guān)于A地塊問題，由于當?shù)卣ㄔO(shè)局出具建設(shè)項目方案規(guī)劃審批批復(fù)函，承諾如果本項目開發(fā)商實現(xiàn)科研大樓的產(chǎn)業(yè)鏈科技公司進駐一定比例，則批準開發(fā)商將科研大樓分割出售，而當?shù)貙χ行⌒蛯懽謽堑男枨筝^大，如果進展順利，預(yù)計可以實現(xiàn)銷售，并不至于影響本次B地塊項目開發(fā)用款。本信托計劃中，我公司通過委派財務(wù)監(jiān)管人員的措施，掌管公司監(jiān)管帳戶銀行印鑒、財務(wù)合同用章等，以實現(xiàn)對項目公司財務(wù)、工程建設(shè)情況及銷售情況的監(jiān)控，監(jiān)督項目方方資金的合理使用和必要的收支管理。（三）經(jīng)營風險風險點：（1）出現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行不力、建安費用不合理或大幅增加導(dǎo)致項目利潤減少而帶來的風險。（2）由于項目主承包商為項目公司的小股東華豐集團，華豐本身開發(fā)經(jīng)驗豐富，實力較強，有可能出現(xiàn)項目不能按計劃時間正?？⒐ぃA豐惡意行使在建工程優(yōu)先受償權(quán)的風險。（3）由于銷售策略問題導(dǎo)致項目銷售不順利的風險。分析：（1）利用信托公司收益權(quán)人的地位，監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行情況，確保在預(yù)算范圍內(nèi)控制資金使用，防止發(fā)生超支情況。（2）可引入第三方專業(yè)機構(gòu)提供專業(yè)技術(shù)支持，對項目成本控制、工程進度、銷售管理進行專業(yè)化指導(dǎo)，確保項目按照計劃順利完工并進行銷售。（3）盡可能要求開發(fā)商敦促主承包商出具放棄在建工程優(yōu)先受償權(quán)同意函，避免前述惡意行權(quán)的風險（4） 根據(jù)市場變化，及時敦促項目方調(diào)整銷售策略和銷售計劃，確保按計劃進行銷售回款。（四）信托資金退出風險風險點：可能出現(xiàn)信托計劃到期時浙江中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不能或未按時足額支付收益價款的風險。分析:（1）在本信托計劃的信托文件中設(shè)置較為嚴格的違約條款，包括支付較高比例的違約金，同時要求浙江中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承諾，在收益不足時，浙江中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔收益補足義務(wù)，以確保信托投資人的投資收益。（2）鑒于房地產(chǎn)項目預(yù)期投資收益較為明確，我公司可根據(jù)情況充分利用浙江中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的集團優(yōu)勢，引入第三方作為合作伙伴，一是在房地產(chǎn)項目運作過程中提供專業(yè)支持；二是可根據(jù)項目進展情況選擇由浙江中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以確定價格向第三方轉(zhuǎn)讓特定資產(chǎn)，第三方予以受讓，從而保障信托計劃資金安全、有效地退出。（五）風險控制措施為有效保證信托資金安全，防范風險，在落實信用增級的基礎(chǔ)上，可設(shè)計具體的風險控制措施，主要內(nèi)容如下：為了確保特定資產(chǎn)收益權(quán)的實現(xiàn)，擬與當?shù)劂y行共同監(jiān)管中置房地產(chǎn)的財務(wù)活動，以保障在建工程預(yù)售后所形成的銷售收入在信托計劃到期時支付收益。特別約定：華鑫信托與中置房地產(chǎn)約定，在不利于信托目的實現(xiàn)的情形發(fā)生時，除可啟動實現(xiàn)抵押權(quán)的司法程序外，還可引進第三方按約定價格收購特定資產(chǎn)來實現(xiàn)信托資金的退出。八、相關(guān)法律文件的簽署（一）交易協(xié)議 與中置房地產(chǎn)簽署《特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定：（1）受托人以特定價格受讓中置房地產(chǎn)特定資產(chǎn)收益權(quán)，受托人自協(xié)議生效之日起享有特定資產(chǎn)收益權(quán)；（2）中置房地產(chǎn)承諾在特定資產(chǎn)收益不足以支付約定的信托投資收益時補足約定收益；（3）中置房地產(chǎn)對上述補足義務(wù)以土地使用權(quán)設(shè)定抵押擔保；（4）中置房地產(chǎn)接受受托人或受托人指定的人員監(jiān)管財務(wù)活動和資金的使用；（5）受托人實現(xiàn)約定的收益權(quán)利益后，受托人享有的特定資產(chǎn)收益權(quán)自動由本信托投資之前原享有方享有。 與中置房地產(chǎn)簽訂《還款協(xié)議》，約定中置房地產(chǎn)給付對價款項的金額、支付時間及方式等。 與中置房地產(chǎn)發(fā)展有限公司簽署《不動產(chǎn)抵押合同》，約定抵押擔保的內(nèi)容，并辦理抵押登記和強制執(zhí)行公證，為辦理抵押手續(xù)，就收益補足承諾簽署收益清償協(xié)議。 與浙江桐芯微系統(tǒng)科技有限公司簽署《股權(quán)質(zhì)押合同》，將中置房地產(chǎn)50%股權(quán)質(zhì)押給華鑫信托。 與周軍良簽訂《股權(quán)質(zhì)押合同》，%股權(quán)質(zhì)押給華鑫信托。 與浙江潤欣港航工程有限公司簽署《擔保合同》，約定浙江潤欣對信托投資本金及收益承擔連帶擔保責任。 與周軍良簽訂《個人無限連帶責任保證合同》。上述合同、協(xié)議均需作強制執(zhí)行公證，一旦協(xié)議各方不履行或不完全履行其在本協(xié)議項下的義務(wù)時，自愿接受司法機關(guān)的強制執(zhí)行，而無需經(jīng)過訴訟程序。（二）資金監(jiān)管華鑫信托與中置房地產(chǎn)、華鑫信托指定的商業(yè)銀行簽訂三方《資金監(jiān)管協(xié)議》，對中置房地產(chǎn)指定賬戶內(nèi)資金的流向及使用等情況進行監(jiān)管。本信托方案為初稿，相關(guān)法律文本均需經(jīng)我公司法律、風險、合規(guī)等流程審查通過，同時我公司保留對本信托具體實施方案做出調(diào)整和修改的權(quán)利。（三）特別約定我公司與浙江中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司約定，在信托文件約定的情形發(fā)生時，除可啟動實現(xiàn)抵押權(quán)的司法程序外，還可引進第三方按約定價格收購特定資產(chǎn)來實現(xiàn)信托資金的退出。九、信托投資收益和信托報酬及發(fā)行預(yù)案信托計劃總成本為18%，假定信托投資收益為11%/年，我公司信托報酬率約為5%/年，財務(wù)顧問費4%,于信托成立后收取。擬采用直銷方式自主發(fā)行，輔以第三方理財機構(gòu)居間推介產(chǎn)品；或者公司自有資金認購。信托業(yè)務(wù)二部 二〇一一年三月二十