【導(dǎo)讀】新華信托·八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃。投資集合資金信托計劃

　　

【正文】 101235 ㎡，地上規(guī)劃面積 251484 ㎡ ，產(chǎn)品分配如下： 產(chǎn)品規(guī)劃 地上規(guī)劃面積 地下規(guī)劃面積 運營方向 住宅 207529 銷售 辦公 27585 銷售 公建 12723 不可售 車位 98025 銷售 合計 251484 銷售部分收入測算 結(jié)合市場研究，本項目各產(chǎn)品定價為住宅 29000/平米（精裝），寫字樓 19800（車位 1887 個 ,12 萬 /個。） （車位 3 4 05 個，其中 1 40 5 個預(yù)留給商業(yè)出租，其余 2 0 00 個銷售。 12 萬元 / 個。） 。 12 萬元 /個。） 新華信托 八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 元 /平米，車位售價 12 萬元 /車位。預(yù)計可實現(xiàn)銷售收入 億元 。 成本與銷售收入分析 二期建設(shè)成本為 億元，相關(guān)稅費（銷售稅金、預(yù)繳土增稅、所得稅） 億元，合計總成本支出 億元； 銷售收入 億元，凈 利潤 為 億元。 敏感性分析 由于本項目方需持有一部分經(jīng)營性物業(yè)，采用敏感性分析對項目真實還款能力存在一定偏差。主要從信托本金與可銷售部分銷售收入分析。 信托本金投入 20 億，銷售收入 億 扣除成本后為 ， 凈現(xiàn)金流入為+= 億，信托本息為 億，則資金盈 余覆蓋率達(dá)到 228%，足夠償還信托本息。 本項目在成熟的商業(yè)中心，項目已完成一半的主體工程，項目公司和總包商開發(fā)經(jīng)驗豐富，項目成本基本鎖定，同時項目運作失敗風(fēng)險極小。即使銷售 收入下降 30%，仍可以滿足信托的本息按時順利退出。 (二 ) 雄厚實力的國有企業(yè)作無限 擔(dān)保 八大處公司和擔(dān)保人對【嘉海一期】項目和【嘉海二期】項目銷售回款的還款資金不足部分無條件補足差額部分。 八大處公司和擔(dān)保人對【嘉海一期】項目和【嘉海二期】項目出現(xiàn)資金缺口的情況下，補足剩余部分。 本項目由北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營中心提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保 ， 注冊 資本100 億元 。國有企業(yè)財務(wù)狀況運營良好且資金雄厚，風(fēng)險很低。 (三 ) 評估價值較高的 抵押 /質(zhì)押 信托計劃一期發(fā)行前，八大處公司關(guān)聯(lián)方將其持有的位于天津市河北區(qū)房地新華信托 八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 津字第 105051000035 號土地抵押給新華信托。信托計劃二期發(fā)行前，八大處公司關(guān)聯(lián)方將其持有的位于天津市河北區(qū)房地津字第 105051000049 號土地抵押給新華信托，兩地塊評估價值不低于 億元。 五 、 項目 SWOT 分析 項目競爭優(yōu)勢： 本地塊區(qū)域為天津城市核心地段，本地塊位于中心城區(qū)，緊鄰濱江道、和平路商圈，具備消費群體共享條件。 區(qū)域內(nèi)在售 住 宅 項目 和中高端寫字樓項目 稀缺性突顯，未來價值預(yù)期較高。 區(qū)域內(nèi)中高端項目供應(yīng) 117 萬平米，剩余可售 60萬平米，其中住宅產(chǎn)品 27萬， 商業(yè) 產(chǎn)品 33萬， 本項目以商業(yè)為主，規(guī)避了國家對住宅項目的限售政策 。 項目競爭劣勢： 房地產(chǎn)屬于國家調(diào)控的行業(yè)，雖然本項目為綜合性地產(chǎn)，仍受到一定的購買需求影響。 項目競爭機會： 憑借地段優(yōu)勢打造市級商業(yè)，面向天津全市人群，形成聚合效應(yīng)，成為重要商圈。 項目競爭威脅： 周邊有一些規(guī)模比較小的地產(chǎn)項目在建，后期對項目銷售會造成一定的影響。 新華信托 八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 第六 部分 項目投資環(huán)境分析及市 場研究 標(biāo)的 1：北京上地智選假日酒店 一、投資環(huán)境分析 （一）城市概況 北京，中華人民共和國首都、中央直轄市、中國國家中心城市，中國政治、文化、教育和國際交流中心，同時是中國經(jīng)濟(jì)金融的決策中心和管理中心。北京位于華北平原北端，東南與天津相連，其余為河北省所環(huán)繞。北京有著 3000 余年的建城史和 850 余年的建都史，是“中國四大古都”之一，具有一定的國際影響力，其最早見于文獻(xiàn)的名稱為“薊”。北京薈萃了自元明清以來的中華文化，擁有眾多名勝古跡和人文景觀，是全球擁有世界文化遺產(chǎn)最多的城市。北京也為華北地區(qū)降雨最多的地 區(qū)之一。歷史悠久的國際高等大學(xué)北京大學(xué)、清華大學(xué)也坐落于北京。 北京市共轄 14 個市轄區(qū)、 2 個縣，全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)級區(qū)劃數(shù)為 317 個，共有 135個街道辦事處和 182 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（ 20xx 年，北京市民政局）。北京市政府位于東城區(qū)正義路 2 號。 （二）人口 北京市常住人口 1961 萬人（ 20xx 年，中國省級行政區(qū)第 26名）， 20xx 年末北京市公布外來人口是 ，而實際上目前北京市的外來人口已經(jīng)有 900 萬人，而且還在繼續(xù)增長，如果加上外來和流動人口（ 20xx 年北京外來和流動人口超過 ），則超過 ，居全 國之冠。全市常住人口出生率 ‰，死亡率 ‰，自然增長率 ‰。全市常住人口密度為 1341 人 /平方公里。全市人口密度 1341 人 /平方公里（中國省級行政區(qū)第 5名，次于澳門、香港、上海、天津）。 20xx 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 26738 元，比上年增長 %（名義增速）。農(nóng)村居民人均純收入 11986 元，比上年增長 %（名義增速）。城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)分別為 %和 %，比上年下降 個和 個百分點。城鄉(xiāng)居民居住水平繼續(xù)提高。城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積 平方米，增 加 平方米，人均住宅使用面積 平方米，增加 平方米；農(nóng)村居民人新華信托 八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 均住房面積 平方米，增加 平方米 （三）經(jīng)濟(jì) 20xx 年北京實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 16000． 4億元，按可比價格計算，比上年增長 8． 1%。按 20xx 年末常住人口 2018． 6萬人計算，北京人均地區(qū)生產(chǎn)總值 80394元（按年平均匯率折合 12447 美元），已經(jīng)接近發(fā)達(dá)國家水平。 20xx 年中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)建設(shè)取得新成效。認(rèn)真落實“ 1+6”系列政策，創(chuàng)新平臺開始運行， 481 家單位實施了股權(quán)和分紅激勵， 261 個項目開展了 科技成果處置權(quán)、收益權(quán)改革。建立部市會商機制，實現(xiàn)重大事項聯(lián)合審批。制定實施優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化等指導(dǎo)意見，統(tǒng)籌政府資金100億元支持了 300余個重大科技成果產(chǎn)業(yè)化項目。發(fā)布中關(guān)村科學(xué)城發(fā)展規(guī)劃，啟動建設(shè)了航天科技創(chuàng)新園等 37 個項目。加快未來科技城建設(shè)， 15家中央企業(yè)項目全部開工。建立軍民融合的創(chuàng)新發(fā)展機制，推動軍轉(zhuǎn)民技術(shù)、軍民兩用技術(shù)產(chǎn)業(yè)化。加強人才特區(qū)建設(shè)，實施 10 項具體扶持政策，開辟吸引高端人才綠色通道，引進(jìn)國內(nèi)外高層次人才 1962 名。示范區(qū)規(guī)模以上企業(yè)總收入達(dá)到 萬億元、增長 %，收入過億元企業(yè)達(dá)到 1500 家左右，新一代移動通信、軟件、集成電路、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)初步顯現(xiàn)。 加快文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)，支持文化企業(yè)重組、改造和上市，預(yù)計文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總收入超過 9000 億元，增長 20%以上。切實做好旅游促進(jìn)工作，推動旅游與文化、體育等產(chǎn)業(yè)融合，國內(nèi)外旅游人數(shù)達(dá)到 億人次，旅游總收入 億元。第三產(chǎn)業(yè)比重為 %。制定加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的實施意見，確定首批 160 個新興產(chǎn)業(yè)重大項目，與 15 家中央單位簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，一批重點項目建成投產(chǎn)，規(guī)模以上高技術(shù) 制造業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)增加值分別增長 %和 %。認(rèn)真做好節(jié)能減排工作，率先實行能耗強度和能源消費總量雙控機制，關(guān)閉高耗能、高耗水、高污染企業(yè) 45 家，完成 萬戶農(nóng)民住宅抗震節(jié)能改造，更新淘汰老舊機動車 萬輛，新增純電動車 1100 輛，單位地區(qū)生產(chǎn)總值能耗、水耗和主要污染物排放量繼續(xù)全面下降。 北京是綜合性產(chǎn)業(yè)城市。綜合經(jīng)濟(jì)實力保持在全國前列。第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模居中國大陸第一。 二、 北京 中關(guān)村上地信息產(chǎn)業(yè)基地 介紹 新華信托 八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 上地信息產(chǎn)業(yè)基地屬中關(guān)村科技園區(qū)第一發(fā)展組團(tuán)。 1991 年經(jīng)國家科委和北京市人民政府批準(zhǔn) 建設(shè)。它是我國的一個以電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的綜合性高科技工業(yè)園。 經(jīng)過十多年的開發(fā)和建設(shè)， 如今的上地發(fā)生了翻天覆地的變化，昔日花田村落不在，取而代之的是一個設(shè)備齊全，服務(wù)完善，綠樹成蔭，企業(yè)云集，以電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，集科研、開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營、培訓(xùn)、服務(wù)為一體的綜合性高科技工業(yè)園。其重點發(fā)展計算機、通信、機電一體化、生物工程等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，以促進(jìn)高新技術(shù)成果向產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；蛧H化的方向發(fā)展。 1998 年由國家科委確定為國家火炬計劃上地軟件園。目前，上地已經(jīng)成為展示北京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的窗口，被譽 “中關(guān)村的明珠 ”。 三 、項目所處市場 概述 上地酒店坐落于中關(guān)村上地信息產(chǎn)業(yè)基地， 建筑風(fēng)格新穎，距離奧運主會場“鳥巢”僅 10 公里（車程只需 20分鐘）。距離輕軌站步行僅需 5 分鐘。周圍遍布聯(lián)想集團(tuán)等眾多信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)。毗鄰清華大學(xué)，北京大學(xué)等著名學(xué)府。驅(qū)車10 分鐘即可到達(dá)享譽中外的旅游勝地頤和園及圓明園遺址公園。前往首都國際機場只需 45分鐘車程。 ，周邊匯集大量高檔居住社區(qū)。 通信息： 酒店位于中關(guān)村上地信息產(chǎn)業(yè)基地，步行可至城鐵 13 號線上地站，交通便利。 距離城鐵 13 號線上地站 ，步行約510 分鐘； 距離北京體育大學(xué) 公里，乘坐出租車約 5 分鐘； 距離國家體育場（鳥巢） 11 公里，乘坐出租車約 20 分鐘； 距離北京站 25 公里，乘坐出租車約 40 分新華信托 八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 鐘； 距離首都機場 40 公里，乘坐出租車約 45分鐘； 距離北京國際會議中心 15 公里，乘坐出租車約 30 分鐘。 周邊房地產(chǎn) 情況： 樓盤 樓層 類型 開盤時間 銷售均價 /㎡ 上地國際創(chuàng)業(yè)園 26 寫字樓 20xx 年 萬 嘉華大廈 12 寫字樓 20xx 年 萬 宜品上層 10 寫字樓 20xx 年 2 萬 國際創(chuàng)業(yè)園 25 寫字樓 20xx 年 萬 錦順家園 11 住宅 20xx 年 萬 玉景公寓 11 商住樓 20xx 年 萬 安寧佳園 26 住宅 20xx 年 萬 清上園 16 住宅 20xx 年 萬 標(biāo)的 2：北京東直門智選假日酒店 一 、 北京 東直門 地區(qū)介紹 歷史上，東直門和朝陽門一線曾是北京最繁華的地區(qū)，是老北京城的錢糧集散地，具有舉足輕重的經(jīng)濟(jì)地位。而從 20 世紀(jì) 80、 90年代以來，東直門風(fēng)頭不在，燕莎、賽特、 CBD 幾大商圈的“夾擊”之下，東直門顯得黯然失色。在老北京人的記憶中，十多年前，東 直門地帶曾是東城區(qū)最破、最臟、最亂的舊城危房改造區(qū)。 新華信托 八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 如今，那片雜亂的建筑群被立體交叉的城市公交系統(tǒng)和現(xiàn)代化商務(wù)樓所取代，而隨著東直門交通樞紐的建成，“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”的啟動，一個現(xiàn)代化、國際化、充滿活力的東直門將矗立在東城，與 CBD等并肩而立，共同構(gòu)筑流光溢彩的新北京壯麗圖景。 東直門交通樞紐 ， 在北京市規(guī)劃中被列為 20xx 年奧運會配套工程、北京市重點基礎(chǔ)工程，總建筑規(guī)模 70萬平方米，堪稱亞洲之最。 東直門交通樞紐地上地下各有兩層，地面一層為公共電汽車到發(fā)站，地面二層為磁懸浮列車的到發(fā)站和首都機場第二始發(fā) 大廳；地下二層是西直門至東直門的城市輕軌鐵路的到發(fā)站，地下一層是環(huán)城地鐵的東直門站。各層之間都有上下行的滾梯，乘客在這里換乘會非常方便。 東直門附近高樓林立 ,有 來福士廣場 中國石油大廈 東直門內(nèi)大街小區(qū) 國華投資大廈 東方銀座 居然大廈 中青旅大廈 民安小區(qū) 國門第一廣場 香河園 東揚威街小區(qū) 中紡大廈（朝陽） 路橋大廈 天恒大廈 紅杉公寓 中航大廈 海運倉國際大廈 東環(huán)廣場 新中街小區(qū)（東中街） 華普花園（華普中心） 二 、項目所處市場 概述 酒店坐落于東直門商圈核心區(qū)，北面是規(guī)劃中的亞 洲最大的交通樞紐，包括北京首都國際機場地鐵終點站、城市輕軌的最大中轉(zhuǎn)站 ，距離國際機場 24 公里，駕車 30 分鐘即達(dá)，而乘坐首都機場的磁懸浮列車僅需 7 分鐘，為高端商務(wù)人士的國際出行提供了便利條件。區(qū)域高端商務(wù)氛圍濃厚，國際化氛圍濃厚。并云集多家國企、央企，緊鄰第一、第二使館區(qū)，凸顯濃厚企業(yè)文化氛圍、國際化氛圍。區(qū)域內(nèi)寫字樓、酒吧、購物中心繁多，構(gòu)成了及工作、休閑、娛樂為一體的商務(wù)生活中心。區(qū)域內(nèi)以大型高端酒店為主，缺乏服務(wù)于商務(wù)交流的快捷型酒店，本項目極為滿足市場需求。 通信息： 位于十字坡街和春秀路十字 路口的西北角，緊鄰工人體育館，周邊娛樂、餐飲場所眾多。 距離地鐵 2號線東新華信托 八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 四十條站 公里，由 B口出步行約 1520分鐘可達(dá)酒店； 距離北京站 5公里，乘坐出租車約 15分鐘；或由北京站乘坐地鐵 2 號線至東四十條站下； 距離北京北站 12 公里，乘坐出租車約 2530 分鐘；或由北京北站步行至地鐵西直門站，換乘地鐵 2 號線至東西十條