【正文】 新一代移動(dòng)通信、軟件、集成電路、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)初步顯現(xiàn)。第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模居中國(guó)大陸第一。目前，上地已經(jīng)成為展示北京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的窗口，被譽(yù) “中關(guān)村的明珠 ”。 通信息： 酒店位于中關(guān)村上地信息產(chǎn)業(yè)基地，步行可至城鐵 13 號(hào)線上地站，交通便利。 東直門交通樞紐 ， 在北京市規(guī)劃中被列為 20xx 年奧運(yùn)會(huì)配套工程、北京市重點(diǎn)基礎(chǔ)工程，總建筑規(guī)模 70萬(wàn)平方米，堪稱亞洲之最。 通信息： 位于十字坡街和春秀路十字 路口的西北角，緊鄰工人體育館，周邊娛樂、餐飲場(chǎng)所眾多。區(qū)域內(nèi)寫字樓、酒吧、購(gòu)物中心繁多，構(gòu)成了及工作、休閑、娛樂為一體的商務(wù)生活中心。 新華信托 前往首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)只需 45分鐘車程。其重點(diǎn)發(fā)展計(jì)算機(jī)、通信、機(jī)電一體化、生物工程等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，以促進(jìn)高新技術(shù)成果向產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化和國(guó)際化的方向發(fā)展。 北京是綜合性產(chǎn)業(yè)城市。建立軍民融合的創(chuàng)新發(fā)展機(jī)制，推動(dòng)軍轉(zhuǎn)民技術(shù)、軍民兩用技術(shù)產(chǎn)業(yè)化。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 均住房面積 平方米，增加 平方米 （三）經(jīng)濟(jì) 20xx 年北京實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 16000． 4億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 8． 1%。全市常住人口出生率 ‰，死亡率 ‰，自然增長(zhǎng)率 ‰。北京位于華北平原北端，東南與天津相連，其余為河北省所環(huán)繞。 五 、 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)： 本地塊區(qū)域?yàn)樘旖虺鞘泻诵牡囟危镜貕K位于中心城區(qū)，緊鄰濱江道、和平路商圈，具備消費(fèi)群體共享?xiàng)l件。即使銷售 收入下降 30%，仍可以滿足信托的本息按時(shí)順利退出。） 新華信托 12 萬(wàn)元 /個(gè)。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 四 、 還款 來(lái)源 分析 (一 ) 穩(wěn)定的銷售回款 本信托計(jì)劃以八大處公司完成股權(quán)投資后的下屬子公司天津 格調(diào)中天和 天津格調(diào)津海的【嘉海一期】項(xiàng)目和【嘉海二期】項(xiàng)目銷售回款作為第一還款來(lái)源 。 該地塊將于 20xx 年 8 月開工， 20xx 年 9 月竣工。 建筑密度： % ， 容積率： ， 綠化率： 31%。 總規(guī)劃用地面積： 平方米 總建筑面積： 358552 平方米 ， 地上總建筑面積：共 236622 ㎡：其中酒店 27000 ㎡，商務(wù)辦公 85000 ㎡；商業(yè)中心 44000㎡；次商業(yè) 6000 ㎡；臨街底商 3622 ㎡；酒店式公寓 71000 ㎡ 。區(qū)域內(nèi)以大型高端酒店為主，缺乏服務(wù)于商務(wù)交流的快捷型酒店，本項(xiàng)目極為滿足市場(chǎng)需求。 （二）股權(quán)結(jié)構(gòu) （ 三 ） 經(jīng)營(yíng)情況 介紹 出租率 平均房?jī)r(jià) 間天可用 房收入 總收入 經(jīng)營(yíng)利 潤(rùn) 經(jīng)營(yíng) 利潤(rùn)率 凈利潤(rùn) 20xx % 18,481,351 8,317,989 % 7,181,289 20xx % 25,593,855 13,540,003 % 11,779,843 20xx % 19,403,771 9,332,432 % 8,083,029 20xx % 23,093,438 12,361,432 % 10,707,430 北京鑫融金酒店投資管理有限公司 萬(wàn)景恒豐國(guó)際投資控股有限公司 北京景安世華上地酒店管理有限公司 新華信托 上地酒店坐落于中關(guān)村上地信息產(chǎn)業(yè)基地，毗鄰清華大學(xué)、北京大學(xué)等著名學(xué)府，驅(qū)車 10 分鐘既可到達(dá)頤和園及圓明園遺址公園。收購(gòu)?fù)瓿珊蟮慕Y(jié)構(gòu)圖如下： 新華信托 八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 應(yīng)交稅金 其他應(yīng)付款 一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債 流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 長(zhǎng)期借款 專項(xiàng)應(yīng)付款 長(zhǎng)期 負(fù)債合計(jì) 負(fù)債合計(jì) 實(shí)收資本 未分配利潤(rùn) 所有者權(quán)益 負(fù)債 和 所有者權(quán)益總計(jì) 利潤(rùn)表摘要 單位：元 項(xiàng) 目 20xx 年 6 月 31 日 20xx 年 12 月 31 日 20xx 年 12 月 31 日 主營(yíng)業(yè)務(wù) 收入 主營(yíng)業(yè)務(wù) 利潤(rùn) 利潤(rùn) 總額 凈利潤(rùn) 截至 20xx 年 6月 31日，項(xiàng)目公司總資產(chǎn)為 億元，負(fù)債合計(jì)為 億元（，凈資產(chǎn)合計(jì) 億元，資產(chǎn)負(fù)債率為 %。 新華信托 公司類型：有限責(zé)任公司（外商投資與內(nèi)資合資）。經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)，接受委托進(jìn)行物業(yè)管理，銷售化工原料、金屬材料、建筑材料、裝飾材料、五金、交電、機(jī)械電器設(shè)備。（以上比例待商議） 若項(xiàng)目公司還款資金歸集時(shí)間和金額未按合同約定執(zhí)行，擔(dān)保人和項(xiàng)目公司股東等可以補(bǔ)足剩余部分。 信托計(jì)劃 （第 一期 ） 發(fā)行前， 北京市海淀區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)公司持有八大處公司 51%股權(quán)質(zhì)押給新華信托。我司審核前述資料后在用款申請(qǐng)上出具審核意見，并將審核后的用款申請(qǐng)發(fā)送到監(jiān)管銀行，監(jiān)管銀行依據(jù)經(jīng)公司確認(rèn)后的用款申請(qǐng)?jiān)诮杩钊颂峁┑膭澘顟{據(jù)上加蓋預(yù)留印鑒后，項(xiàng)目方可使用信托資金。 新華信托 （ 4） 其它費(fèi)用： 其它律師費(fèi)、會(huì)計(jì)師、評(píng)估師等盡調(diào)費(fèi)用及相關(guān)文本制作、合同印刷等費(fèi)用據(jù)實(shí)列支， 由項(xiàng)目方另行支付給相關(guān)機(jī)構(gòu) 。 1受益人預(yù)期收益： 本信托計(jì)劃信托預(yù)期收益率為 ： （ 1） 認(rèn)購(gòu)金額 100 萬(wàn)元 (含 )300 萬(wàn)元 (不含 )之間的優(yōu)先級(jí)投資者的預(yù)期收益率為 %/年 。 信托計(jì)劃的贖回 與申購(gòu) ： 委托人 在開放日 之前 第 4 個(gè)月， 開放期限 1 個(gè) 月，可依據(jù)信托文件的相關(guān)規(guī)定提交贖回申請(qǐng) ，若贖回須 全部贖回信托單位 。 信托期限： 48 個(gè)月 ，滿 18個(gè)月后可提前結(jié)束 。 本信托計(jì)劃根據(jù)八大處公司整體投資方案，采取分期發(fā)行的方式實(shí)施。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃（以下簡(jiǎn)稱：本信托計(jì)劃），募集投資者的資金，由八大處公司直接以股權(quán)、權(quán)益投資等方式，投資收購(gòu)北京鑫融金酒店投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱：鑫融金公司）持有的北京景安世華上地酒店管理有限公司的股權(quán)及相應(yīng)資產(chǎn)（上地智選假日酒店）、北京華夏賓館有限責(zé)任公司的股權(quán)及相應(yīng)資產(chǎn)（東直門智選假日酒店），以及投資收購(gòu)天津開發(fā)區(qū)宏城鑫泰投資有限公司 （以下簡(jiǎn)稱：天津宏城鑫泰）的股權(quán)及對(duì)下屬企業(yè)（天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)中天地產(chǎn)開發(fā)有限公司、天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)津海地產(chǎn)開發(fā)有限公司）的 核心資產(chǎn) ，取得信托收益并分配給受益人。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 新華信托 二 、 信托基本要素 信托名稱 ： 新華信托 其中每期受托人可以根據(jù)發(fā)行期實(shí)際情況分期成立。 本信托計(jì)劃預(yù)設(shè)半年處置期，即信托計(jì)劃期內(nèi)或信托計(jì)劃期滿，如發(fā)生處置抵押物、追 索保證人責(zé)任的情況，受托人需要一定的處置時(shí)間（即處置期），在上述情況下，受托人無(wú)需召開受益人大會(huì)，原定向受益人分配信托收益及本金的時(shí)間相應(yīng)后延。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 之前 第 3 個(gè)月 根據(jù)申請(qǐng)贖回的信托資金總額確定下一期是否發(fā)行或發(fā)行數(shù)量，若發(fā)行，委托人可依此申購(gòu)信托單位。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 金本金 和剩余收益 ；如本信托計(jì)劃取得的信托收益不足以向投資者分配信托資金本金，由保證人補(bǔ)足 。 （ 2） 北京市海淀區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)中心提供連帶責(zé)任 保證 擔(dān)保。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 第二部分 信托 資金 的運(yùn)用與管理 一、信托資金的運(yùn)用 中信托計(jì)劃 （第 一期 ） 信 托資金用于向鑫融金公司支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款及資產(chǎn)收購(gòu)款，信托計(jì)劃 （第 二期 ） 信托資金用于向天津開發(fā)區(qū)萬(wàn)景宏城置業(yè)有限公司支付收購(gòu)天津宏城鑫泰公司 100%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款及天津宏城鑫泰公司對(duì)下屬子公司 核心資產(chǎn)投資 ，取得信托收益并分配給受益人。 （ 2） 到期支付：信托計(jì)劃期限屆滿前 10 個(gè)工作日，格調(diào)中天、格調(diào)津海須向受托人信托專戶一次性支付按約定公式計(jì)算的總還款資金扣減信托專戶中已繳存的保證金余額后的差額。信托計(jì)劃終止時(shí)，受托人可以將擁有的項(xiàng)目公司股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，在達(dá)到一定溢價(jià)，能夠滿足受益人預(yù)期收益的前提下，項(xiàng)目公司原股東有限受讓權(quán)。 本信托計(jì)劃預(yù)設(shè)半年處置期（以實(shí)際處置完成時(shí)間為準(zhǔn)），即信托計(jì)劃期內(nèi)或信托計(jì)劃期滿，如發(fā)生處置抵（質(zhì)）押物、追索保證人責(zé)任的情況，受托人需要一定的處置時(shí)間，此種情況下，無(wú)需召開受益人大會(huì)，原定向受益人分配信托收益及本金的時(shí)間相應(yīng)后延，各項(xiàng)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)與信托計(jì)劃期內(nèi)保持一致，受益人預(yù)期年化收益率及受托人信托報(bào)酬分別增加 1%。 公司股東結(jié)構(gòu)如下： 股東名稱 出資額（萬(wàn)元） 占比（ %） 北京市海淀區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有限公司 51 北京萬(wàn)景房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 49 合計(jì) 4900 100 二、 八大處公司 主要股東介紹 北京市海淀區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有限公司，注冊(cè)資本 10 億元，為北京市海淀區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有限公司全額投資成立。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 三、 八大處公司 高管介紹 法定代表人：劉艷偉，男，中國(guó)國(guó)籍，曾任國(guó)家監(jiān)察部法規(guī)司處長(zhǎng)；中農(nóng)信總公司法律部中農(nóng)信廣東辦事處副總經(jīng)理；華夏銀行北京分行月壇支行行長(zhǎng)；海淀區(qū)國(guó)投公司總經(jīng)理助理，副總經(jīng)理，常務(wù)副總經(jīng)理。 公司經(jīng)營(yíng)范圍：投資及投資管理，資產(chǎn)管理。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 第 五 部分 八大處公司項(xiàng)目 情況分析 一、 八大處 公司 下屬 機(jī)構(gòu) 、 有關(guān)資產(chǎn)與目前在建項(xiàng)目 八大處 公司自成立以來(lái)，相繼開發(fā)了“雍景天成”“雍景四季”“雍景山嵐”等項(xiàng)目工程，取得了非常好的銷售業(yè)績(jī)，其中雍景四季項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售收入利潤(rùn)總額 億元，為股東雙方帶來(lái)了良好地投資回報(bào)。多方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)及專業(yè)市場(chǎng)分析機(jī)構(gòu)預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和價(jià)格將在未來(lái)一至兩年內(nèi)出現(xiàn)反彈 。共有客房總數(shù) 196（套），其中雙床房 59 間 ,大床房137 間 .客房標(biāo)間面積 25 平米?？头繕?biāo)準(zhǔn)面積 24 平方米。 （二）股權(quán)結(jié)構(gòu) 20xx % 24,898,932 13,955,622 % 12,114,371 20xx 預(yù)算 % 25,786,532 8,317,989 % 12,558,830 北京鑫融金酒店投資管理有限公司 萬(wàn)景恒豐國(guó)際投資控股有限公司 北京華夏賓館有限責(zé)任公司 新華信托 已取得“四證”的前兩證，另兩證正在辦理中。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 （二） 股權(quán)結(jié)構(gòu) （三） 項(xiàng)目未來(lái) 收益情況 一期建設(shè)成本為 億元，相關(guān)稅費(fèi)（銷售稅金、預(yù)繳土增稅、所得稅） 億元，合計(jì)總成本支出 億元；銷售收入 億元，凈現(xiàn)金流 億元。 天津開發(fā)區(qū)萬(wàn)景宏城置業(yè)有限公司 北京 萬(wàn)景 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 天津開發(fā)區(qū)宏城鑫泰投資有限公司 100%股權(quán) 100%股權(quán) 天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)中天地產(chǎn)開發(fā)有限公司（嘉海一期） 95%股權(quán) 天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)津海地產(chǎn)開發(fā)有限公司（嘉海二期） 65%股權(quán) 新華信托 項(xiàng)目開發(fā)安排 20xx 年 8 月開工； 20xx 年 9 月竣工； 住宅 20xx 年 8月銷售； 商業(yè) 20xx 年 12月銷售； （封頂前銷售回款按銷售額的 50%計(jì)算，封頂后按 100%銷售額回款。 （ 2） 嘉海二期 本次測(cè)算根據(jù)規(guī)劃要求，及市場(chǎng)預(yù)判，設(shè)定相關(guān)測(cè)算基礎(chǔ)指標(biāo)，嘉海項(xiàng)目二期占地 101235 ㎡，地上規(guī)劃面積 251484 ㎡ ，產(chǎn)品分配如下： 產(chǎn)品規(guī)劃 地上規(guī)劃面積 地下規(guī)劃面積 運(yùn)營(yíng)方向 住宅 207529 銷售 辦公 27585 銷售 公建 12723 不可售 車位 98025 銷售 合計(jì) 251484 銷售部分收入測(cè)算 結(jié)合市場(chǎng)研究，本項(xiàng)目各產(chǎn)品定價(jià)為住宅 29000/平米（精裝），寫字樓 19800（車位 1887 個(gè) ,12 萬(wàn) /個(gè)。 成本與銷售收入分析 二期建設(shè)成本為 億元，相關(guān)稅費(fèi)（銷售稅金、預(yù)繳土增稅、所得稅） 億元，合計(jì)總成本支出 億元； 銷售收入 億元，凈 利潤(rùn) 為 億元。 本項(xiàng)目由北京市海淀區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)中心提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保 ， 注冊(cè) 資本100 億元 。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)： 房地產(chǎn)屬于國(guó)家調(diào)控的行業(yè)，雖然本項(xiàng)目為綜合性地產(chǎn)，仍受到一定的購(gòu)買需求影響。北京也為華北地區(qū)降雨最多的地 區(qū)之一。 20xx 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 26738 元，比上年增長(zhǎng) %（名義增速）。認(rèn)真落實(shí)“ 1+6”系列政策，創(chuàng)新平臺(tái)開始運(yùn)行， 481 家單位實(shí)施了股權(quán)和分紅激勵(lì)， 261 個(gè)項(xiàng)目開展了 科技成果處置權(quán)、收益權(quán)改革。 加快文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建