【正文】 新一代移動通信、軟件、集成電路、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)初步顯現(xiàn)。第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模居中國大陸第一。目前，上地已經(jīng)成為展示北京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的窗口，被譽 “中關(guān)村的明珠 ”。 通信息： 酒店位于中關(guān)村上地信息產(chǎn)業(yè)基地，步行可至城鐵 13 號線上地站，交通便利。 東直門交通樞紐 ， 在北京市規(guī)劃中被列為 20xx 年奧運會配套工程、北京市重點基礎(chǔ)工程，總建筑規(guī)模 70萬平方米，堪稱亞洲之最。 通信息： 位于十字坡街和春秀路十字 路口的西北角，緊鄰工人體育館，周邊娛樂、餐飲場所眾多。區(qū)域內(nèi)寫字樓、酒吧、購物中心繁多，構(gòu)成了及工作、休閑、娛樂為一體的商務(wù)生活中心。 新華信托 前往首都國際機場只需 45分鐘車程。其重點發(fā)展計算機、通信、機電一體化、生物工程等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，以促進高新技術(shù)成果向產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化和國際化的方向發(fā)展。 北京是綜合性產(chǎn)業(yè)城市。建立軍民融合的創(chuàng)新發(fā)展機制，推動軍轉(zhuǎn)民技術(shù)、軍民兩用技術(shù)產(chǎn)業(yè)化。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 均住房面積 平方米，增加 平方米 （三）經(jīng)濟 20xx 年北京實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 16000． 4億元，按可比價格計算，比上年增長 8． 1%。全市常住人口出生率 ‰，死亡率 ‰，自然增長率 ‰。北京位于華北平原北端，東南與天津相連，其余為河北省所環(huán)繞。 五 、 項目 SWOT 分析 項目競爭優(yōu)勢： 本地塊區(qū)域為天津城市核心地段，本地塊位于中心城區(qū)，緊鄰濱江道、和平路商圈，具備消費群體共享條件。即使銷售 收入下降 30%，仍可以滿足信托的本息按時順利退出。） 新華信托 12 萬元 /個。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 四 、 還款 來源 分析 (一 ) 穩(wěn)定的銷售回款 本信托計劃以八大處公司完成股權(quán)投資后的下屬子公司天津 格調(diào)中天和 天津格調(diào)津海的【嘉海一期】項目和【嘉海二期】項目銷售回款作為第一還款來源 。 該地塊將于 20xx 年 8 月開工， 20xx 年 9 月竣工。 建筑密度： % ， 容積率： ， 綠化率： 31%。 總規(guī)劃用地面積： 平方米 總建筑面積： 358552 平方米 ， 地上總建筑面積：共 236622 ㎡：其中酒店 27000 ㎡，商務(wù)辦公 85000 ㎡；商業(yè)中心 44000㎡；次商業(yè) 6000 ㎡；臨街底商 3622 ㎡；酒店式公寓 71000 ㎡ 。區(qū)域內(nèi)以大型高端酒店為主，缺乏服務(wù)于商務(wù)交流的快捷型酒店，本項目極為滿足市場需求。 （二）股權(quán)結(jié)構(gòu) （ 三 ） 經(jīng)營情況 介紹 出租率 平均房價 間天可用 房收入 總收入 經(jīng)營利 潤 經(jīng)營 利潤率 凈利潤 20xx % 18,481,351 8,317,989 % 7,181,289 20xx % 25,593,855 13,540,003 % 11,779,843 20xx % 19,403,771 9,332,432 % 8,083,029 20xx % 23,093,438 12,361,432 % 10,707,430 北京鑫融金酒店投資管理有限公司 萬景恒豐國際投資控股有限公司 北京景安世華上地酒店管理有限公司 新華信托 上地酒店坐落于中關(guān)村上地信息產(chǎn)業(yè)基地，毗鄰清華大學(xué)、北京大學(xué)等著名學(xué)府，驅(qū)車 10 分鐘既可到達(dá)頤和園及圓明園遺址公園。收購?fù)瓿珊蟮慕Y(jié)構(gòu)圖如下： 新華信托 八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 應(yīng)交稅金 其他應(yīng)付款 一年內(nèi)到期的長期負(fù)債 流動負(fù)債合計 長期借款 專項應(yīng)付款 長期 負(fù)債合計 負(fù)債合計 實收資本 未分配利潤 所有者權(quán)益 負(fù)債 和 所有者權(quán)益總計 利潤表摘要 單位：元 項 目 20xx 年 6 月 31 日 20xx 年 12 月 31 日 20xx 年 12 月 31 日 主營業(yè)務(wù) 收入 主營業(yè)務(wù) 利潤 利潤 總額 凈利潤 截至 20xx 年 6月 31日，項目公司總資產(chǎn)為 億元，負(fù)債合計為 億元（，凈資產(chǎn)合計 億元，資產(chǎn)負(fù)債率為 %。 新華信托 公司類型：有限責(zé)任公司（外商投資與內(nèi)資合資）。經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)，接受委托進行物業(yè)管理，銷售化工原料、金屬材料、建筑材料、裝飾材料、五金、交電、機械電器設(shè)備。（以上比例待商議） 若項目公司還款資金歸集時間和金額未按合同約定執(zhí)行，擔(dān)保人和項目公司股東等可以補足剩余部分。 信托計劃 （第 一期 ） 發(fā)行前， 北京市海淀區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營公司持有八大處公司 51%股權(quán)質(zhì)押給新華信托。我司審核前述資料后在用款申請上出具審核意見，并將審核后的用款申請發(fā)送到監(jiān)管銀行，監(jiān)管銀行依據(jù)經(jīng)公司確認(rèn)后的用款申請在借款人提供的劃款憑據(jù)上加蓋預(yù)留印鑒后，項目方可使用信托資金。 新華信托 （ 4） 其它費用： 其它律師費、會計師、評估師等盡調(diào)費用及相關(guān)文本制作、合同印刷等費用據(jù)實列支， 由項目方另行支付給相關(guān)機構(gòu) 。 1受益人預(yù)期收益： 本信托計劃信托預(yù)期收益率為 ： （ 1） 認(rèn)購金額 100 萬元 (含 )300 萬元 (不含 )之間的優(yōu)先級投資者的預(yù)期收益率為 %/年 。 信托計劃的贖回 與申購 ： 委托人 在開放日 之前 第 4 個月， 開放期限 1 個 月，可依據(jù)信托文件的相關(guān)規(guī)定提交贖回申請 ，若贖回須 全部贖回信托單位 。 信托期限： 48 個月 ，滿 18個月后可提前結(jié)束 。 本信托計劃根據(jù)八大處公司整體投資方案，采取分期發(fā)行的方式實施。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃（以下簡稱：本信托計劃），募集投資者的資金，由八大處公司直接以股權(quán)、權(quán)益投資等方式，投資收購北京鑫融金酒店投資管理有限公司（以下簡稱：鑫融金公司）持有的北京景安世華上地酒店管理有限公司的股權(quán)及相應(yīng)資產(chǎn)（上地智選假日酒店）、北京華夏賓館有限責(zé)任公司的股權(quán)及相應(yīng)資產(chǎn)（東直門智選假日酒店），以及投資收購天津開發(fā)區(qū)宏城鑫泰投資有限公司 （以下簡稱：天津宏城鑫泰）的股權(quán)及對下屬企業(yè)（天津泰達(dá)建設(shè)集團格調(diào)中天地產(chǎn)開發(fā)有限公司、天津泰達(dá)建設(shè)集團格調(diào)津海地產(chǎn)開發(fā)有限公司）的 核心資產(chǎn) ，取得信托收益并分配給受益人。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 新華信托 二 、 信托基本要素 信托名稱 ： 新華信托 其中每期受托人可以根據(jù)發(fā)行期實際情況分期成立。 本信托計劃預(yù)設(shè)半年處置期，即信托計劃期內(nèi)或信托計劃期滿，如發(fā)生處置抵押物、追 索保證人責(zé)任的情況，受托人需要一定的處置時間（即處置期），在上述情況下，受托人無需召開受益人大會，原定向受益人分配信托收益及本金的時間相應(yīng)后延。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 之前 第 3 個月 根據(jù)申請贖回的信托資金總額確定下一期是否發(fā)行或發(fā)行數(shù)量，若發(fā)行，委托人可依此申購信托單位。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 金本金 和剩余收益 ；如本信托計劃取得的信托收益不足以向投資者分配信托資金本金，由保證人補足 。 （ 2） 北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營中心提供連帶責(zé)任 保證 擔(dān)保。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 第二部分 信托 資金 的運用與管理 一、信托資金的運用 中信托計劃 （第 一期 ） 信 托資金用于向鑫融金公司支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款及資產(chǎn)收購款，信托計劃 （第 二期 ） 信托資金用于向天津開發(fā)區(qū)萬景宏城置業(yè)有限公司支付收購天津宏城鑫泰公司 100%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價款及天津宏城鑫泰公司對下屬子公司 核心資產(chǎn)投資 ，取得信托收益并分配給受益人。 （ 2） 到期支付：信托計劃期限屆滿前 10 個工作日，格調(diào)中天、格調(diào)津海須向受托人信托專戶一次性支付按約定公式計算的總還款資金扣減信托專戶中已繳存的保證金余額后的差額。信托計劃終止時，受托人可以將擁有的項目公司股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，在達(dá)到一定溢價，能夠滿足受益人預(yù)期收益的前提下，項目公司原股東有限受讓權(quán)。 本信托計劃預(yù)設(shè)半年處置期（以實際處置完成時間為準(zhǔn)），即信托計劃期內(nèi)或信托計劃期滿，如發(fā)生處置抵（質(zhì)）押物、追索保證人責(zé)任的情況，受托人需要一定的處置時間，此種情況下，無需召開受益人大會，原定向受益人分配信托收益及本金的時間相應(yīng)后延，各項費用的收取標(biāo)準(zhǔn)與信托計劃期內(nèi)保持一致，受益人預(yù)期年化收益率及受托人信托報酬分別增加 1%。 公司股東結(jié)構(gòu)如下： 股東名稱 出資額（萬元） 占比（ %） 北京市海淀區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司 51 北京萬景房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 49 合計 4900 100 二、 八大處公司 主要股東介紹 北京市海淀區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司，注冊資本 10 億元，為北京市海淀區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司全額投資成立。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 三、 八大處公司 高管介紹 法定代表人：劉艷偉，男，中國國籍，曾任國家監(jiān)察部法規(guī)司處長；中農(nóng)信總公司法律部中農(nóng)信廣東辦事處副總經(jīng)理；華夏銀行北京分行月壇支行行長；海淀區(qū)國投公司總經(jīng)理助理，副總經(jīng)理，常務(wù)副總經(jīng)理。 公司經(jīng)營范圍：投資及投資管理，資產(chǎn)管理。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 第 五 部分 八大處公司項目 情況分析 一、 八大處 公司 下屬 機構(gòu) 、 有關(guān)資產(chǎn)與目前在建項目 八大處 公司自成立以來，相繼開發(fā)了“雍景天成”“雍景四季”“雍景山嵐”等項目工程，取得了非常好的銷售業(yè)績，其中雍景四季項目實現(xiàn)銷售收入利潤總額 億元，為股東雙方帶來了良好地投資回報。多方統(tǒng)計機構(gòu)及專業(yè)市場分析機構(gòu)預(yù)期房地產(chǎn)市場的需求和價格將在未來一至兩年內(nèi)出現(xiàn)反彈 。共有客房總數(shù) 196（套），其中雙床房 59 間 ,大床房137 間 .客房標(biāo)間面積 25 平米?？头繕?biāo)準(zhǔn)面積 24 平方米。 （二）股權(quán)結(jié)構(gòu) 20xx % 24,898,932 13,955,622 % 12,114,371 20xx 預(yù)算 % 25,786,532 8,317,989 % 12,558,830 北京鑫融金酒店投資管理有限公司 萬景恒豐國際投資控股有限公司 北京華夏賓館有限責(zé)任公司 新華信托 已取得“四證”的前兩證，另兩證正在辦理中。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃 （二） 股權(quán)結(jié)構(gòu) （三） 項目未來 收益情況 一期建設(shè)成本為 億元，相關(guān)稅費（銷售稅金、預(yù)繳土增稅、所得稅） 億元，合計總成本支出 億元；銷售收入 億元，凈現(xiàn)金流 億元。 天津開發(fā)區(qū)萬景宏城置業(yè)有限公司 北京 萬景 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 天津開發(fā)區(qū)宏城鑫泰投資有限公司 100%股權(quán) 100%股權(quán) 天津泰達(dá)建設(shè)集團格調(diào)中天地產(chǎn)開發(fā)有限公司（嘉海一期） 95%股權(quán) 天津泰達(dá)建設(shè)集團格調(diào)津海地產(chǎn)開發(fā)有限公司（嘉海二期） 65%股權(quán) 新華信托 項目開發(fā)安排 20xx 年 8 月開工； 20xx 年 9 月竣工； 住宅 20xx 年 8月銷售； 商業(yè) 20xx 年 12月銷售； （封頂前銷售回款按銷售額的 50%計算，封頂后按 100%銷售額回款。 （ 2） 嘉海二期 本次測算根據(jù)規(guī)劃要求，及市場預(yù)判，設(shè)定相關(guān)測算基礎(chǔ)指標(biāo)，嘉海項目二期占地 101235 ㎡，地上規(guī)劃面積 251484 ㎡ ，產(chǎn)品分配如下： 產(chǎn)品規(guī)劃 地上規(guī)劃面積 地下規(guī)劃面積 運營方向 住宅 207529 銷售 辦公 27585 銷售 公建 12723 不可售 車位 98025 銷售 合計 251484 銷售部分收入測算 結(jié)合市場研究，本項目各產(chǎn)品定價為住宅 29000/平米（精裝），寫字樓 19800（車位 1887 個 ,12 萬 /個。 成本與銷售收入分析 二期建設(shè)成本為 億元，相關(guān)稅費（銷售稅金、預(yù)繳土增稅、所得稅） 億元，合計總成本支出 億元； 銷售收入 億元，凈 利潤 為 億元。 本項目由北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營中心提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保 ， 注冊 資本100 億元 。 項目競爭劣勢： 房地產(chǎn)屬于國家調(diào)控的行業(yè)，雖然本項目為綜合性地產(chǎn)，仍受到一定的購買需求影響。北京也為華北地區(qū)降雨最多的地 區(qū)之一。 20xx 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 26738 元，比上年增長 %（名義增速）。認(rèn)真落實“ 1+6”系列政策，創(chuàng)新平臺開始運行， 481 家單位實施了股權(quán)和分紅激勵， 261 個項目開展了 科技成果處置權(quán)、收益權(quán)改革。 加快文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建