【正文】 東部平原占總面積的 1/3。114176。 C、五星級酒店市場需求總結(jié) 特殊的地理位置、區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展、旅游業(yè)的發(fā)展、頻繁的行政商務(wù)交往，越來越需要更多的高檔次適用現(xiàn)時要求的五星級酒店。繁榮的經(jīng)濟、燦爛的文化給 XX 留下了豐富的文化史跡 ， 為發(fā)展歷史文化旅游 、宗教旅游等提供了豐富的資源 ， 如龍門石窟、白馬寺、少林寺、中岳嵩山、宋陵等。 我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展也使得各種經(jīng)濟交流、商務(wù)考察、產(chǎn)品展覽等活動日益廣泛，由此誕生的會展經(jīng)濟成為酒店業(yè)發(fā)展的新熱點。餐廳中，中餐廳的客源是本地消費者、單位宴請、各種會議和婚宴。 中州賓館 1000 221 總統(tǒng)套房、行政房、豪華套房、普通套房、復(fù)式套房 酒店擁有 700 平方米可容納450 人宴會的中原多功能廳以及 3間中小型會議室可滿足各類會議活動的需求。 ③寫字樓經(jīng)營方式分析 從整體上看， XX 寫字樓發(fā)展正在經(jīng)歷著一個 “ 大躍進(jìn) ” 的時代，具有粗放式的特點，總體上數(shù)量眾多，但質(zhì)量與目標(biāo)人群細(xì)分稍嫌不足。其中 CBD 外環(huán)，寫字樓體量最大，開發(fā)面積多，市場存量高，對區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰞r格沖擊較大，短期內(nèi)消化壓力較大。 7000 戴德梁行 中煙大廈 CBD 外環(huán)路與商務(wù)西二街交叉口 項目占地 3300 多平方米 ，總建筑面積 46442 平方米，層高 米 ，共 31 層 。 15 部電梯， 5A 智能化系統(tǒng)，中央空調(diào)， 300 個 停車位 。 如今，隨著 XX 國際會展中心承辦高層次展會的機會增多， XX 特別是 XX 新區(qū)的酒店業(yè)面臨著巨大的需求 。 XX 寫字樓租賃市場 （ 1） XX 寫字樓 租賃市場 發(fā)展歷程 XX 寫字樓 租賃 市場主要經(jīng)歷了三個明顯的發(fā)展階段： ① 初期的租賃市場 上個世紀(jì) 90 年代期間， XX 寫字樓一般是一些小單位開發(fā)的賓館或自用的辦公樓，這類寫字樓 以 租賃市場為主，且 多為一些中低檔 的普通商務(wù)樓， 樓宇形象差，戶型設(shè)計不合理， 配套設(shè)施 差 ，物業(yè)管理不規(guī)范，僅 能 提供一些基本的辦公類服務(wù)，市場租金行情日趨下降， 且 出租率普遍較低。 32 2 、 3 月鄭州各區(qū)域成交量對比圖341248131603126052 1288018034535425176644650615054487374454222719105000010000015000020xx00250000300000350000400000金水區(qū) 管城區(qū) 鄭東新區(qū) 中原區(qū) 二七區(qū) 惠濟區(qū)3 月份成交面積2 月份成交面積 （ 2）辦公用房投放量、銷售量居全市首位，銷售價格維持高位 20xx 年 1 季度，辦公用房只有 XX 新區(qū)“綠地 30 為促進(jìn)服務(wù)業(yè) 又好又快發(fā)展 ， XX 人民政府 于 20xx 年 9 月份出臺了《 關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干政策 》的文件，文件提出： 放寬市場準(zhǔn)入條件 ； 落實稅收優(yōu)惠政策 ；實行價格扶持和規(guī)費減免政策；完善土地支持政策； 優(yōu)化服務(wù)業(yè)發(fā)展環(huán)境等各項政策。財政部公布的政策規(guī)定，從 20xx年 11 月 1 日起，對個人首次購買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%； 對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 面對國際金融危機，我國政府及時的調(diào)整宏觀經(jīng)濟政策，積極應(yīng)對國際金融危機對中國房地產(chǎn)市場的嚴(yán)重沖擊，實施了積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，迅速出臺促進(jìn)經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計劃：進(jìn)行了大規(guī)模的政府投入和結(jié)構(gòu)性的減稅，以擴大內(nèi)需；大范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃，涉及十大關(guān)系國計民生的重大行業(yè)；進(jìn)行大力度的科技支撐；大幅度提高社會保障水平。 城市居民人均住房建筑面積 26 平方米，農(nóng)村居民人均住房面積 平方米，均比上年增加 平方米。 全年完成社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。項目建成投產(chǎn)率 80%，比上年提高 6 個百分點。全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬人；農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)人數(shù) 13 萬人。 全年完成生產(chǎn)總值 3004 億元，比上年增長%；人均生產(chǎn)總值 40617 元，增長 %。 ⑶ 經(jīng)營思路先進(jìn)。 中心地理位置具有無可比擬的優(yōu)越性 ⑴ XX 中心位于 XX 市主干道金 水東路南側(cè)，金水東路貫穿中州大道、 107 國道、京珠高速，往東與鄭開大道相連，金水東路兩側(cè)聚集了30 多家行政事業(yè)單位 及中高檔住宅小區(qū)。 2.“ XX 中心”項目是 XX 新區(qū)開發(fā)建設(shè)的重要組成部分，是區(qū)域發(fā)展的必然結(jié)果 “ XX 中心”項目距 XX 新區(qū) CBD 商務(wù)中心約 3 公里， CBD 商務(wù)中心 是 XX 新區(qū)的核心區(qū) ， 該區(qū)域內(nèi)分布有 XX 國際會展中心、 XX 藝術(shù)中心和 XX 會展賓館等標(biāo)志性建筑。一大批中高檔住宅小區(qū)陸續(xù)投入使用。 開發(fā)建設(shè) XX 新區(qū)是省委省政府、市委市政府為更好應(yīng)對中國加入WTO 所帶來的機遇和挑戰(zhàn)， 盡快適應(yīng)經(jīng)濟全球化的發(fā)展潮流，穩(wěn)步推進(jìn)城市化進(jìn)程，提升城市品位 而采取的重要舉措。 DTZ 戴德梁行業(yè)務(wù)遍及歐美、中東、澳洲及亞洲45 個國家，為世界各地的投資者、物業(yè)用戶及其它客戶提供國際水平的優(yōu)質(zhì)房 地產(chǎn)顧問服務(wù)， DTZ 戴德梁行在歐洲的覆蓋率堪稱業(yè)界之冠。) 和威斯汀酒店及度假酒店 (Westin174。 喜達(dá)屋酒店及度假酒店國際集團(tuán)作為世界上頂尖的酒店公司之一，旗下包括喜來登酒店及度假酒店 (Sheraton174。 美國 Hirsch Bedner Associates（ HBA），占據(jù)全球酒店室內(nèi)設(shè)計業(yè)領(lǐng)先地位，在全球設(shè)有 12 間國際辦事處，分別位于洛杉磯、阿特蘭大、三藩市、倫敦、香港、上海、東京、新加坡、布里斯班、墨爾本、新德里及杜拜，總共聘有超過 400 名專 業(yè)設(shè)計人員。榮獲國家級、部級等各類獎項約 300 項，其中 “魯班獎 ”2 項、國家金、銀、銅獎 12 項。 12 XX 置業(yè)組織架構(gòu)圖 13 三、項目地理位置 XX 中心項目 位于金水東路與農(nóng)業(yè)東路兩大主干道交匯處， 位于 XX新區(qū)商住物流區(qū)，西接 CBD 和建成區(qū)，東連 龍子湖高校園區(qū) 。 1999 10 年被評為“ XX市執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化工作先進(jìn)工作者”； 20xx、 20xx年被政府評為“ XX市房地產(chǎn)開發(fā)先進(jìn)工作者”。 三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 7 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 名 稱 數(shù) 量 總用地面積（ m2） 建設(shè)用地面積（ m2） 總建筑面積（ m2） 其中 地上建筑面積（ m2） 地下建筑面積（ m2） 建筑基地面積（ m2） 酒店建筑面積（ m2） 寫字樓 A 座建筑面積（ m2） 寫字樓 B 座建筑面積（ m2） 24778 商業(yè)建筑面積（ m2） 容積率 建設(shè)密度 % 綠地率 % 機動車停車位（輛） 1008 自行車停車位（輛） 1026 四、可行性研究主要結(jié)論 本項目地理位置優(yōu)越，項目優(yōu)勢明顯，開發(fā)方案及經(jīng)營方案科學(xué)合理， 具有較強的盈利能力、較高的借款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險能力，從經(jīng)濟角度評價，我們認(rèn)為項目可行?？偨ㄖ娣e： 161, ㎡（含地下建筑面積 34, ㎡） 。融辦公、商務(wù)、餐 飲、娛樂、購物等多功能于一體的現(xiàn)代化標(biāo)志性建筑。作為區(qū)域性的城市經(jīng)濟中心， XX 對企業(yè)有強大的磁場引力。近年來，越來越多的國內(nèi)甚至國際大公司不斷進(jìn)駐 XX，其中有相當(dāng)數(shù)量的置業(yè)需求。項目總用地面 積 ： 平方米（ 畝）；總建筑面積約 16 萬平方米，由三棟塔樓組成。五星級酒店及寫字樓 A 座地上 23 層，寫字樓 B 座地上 24 層，裙房地上 4 層，局部 3 層，地下 2 層。 （ 4） 對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。先后從事過建筑施工、工程設(shè)計、房地產(chǎn)開發(fā)等工作。公司致力于房地產(chǎn)項目的投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、租賃等業(yè)務(wù)，是一家新成立的綜合性房地產(chǎn)投資開發(fā)新銳企業(yè)，秉承“以人為本，創(chuàng)造客戶價值 公司經(jīng)營理念，擁有完善的結(jié)構(gòu)資本體系，地產(chǎn)戰(zhàn)略意圖明顯，一流的專業(yè)管理團(tuán)隊，全面塑造核心競爭力，目前 XX 置業(yè)立足本地市場，堅持走房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)與專業(yè)服務(wù)的發(fā)展道路，堅持運作的規(guī)范化與標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，著力現(xiàn)代公司 治理機制，保證企業(yè)健康、平穩(wěn)、快速發(fā)展，公司聚集了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中投資、經(jīng)營、開發(fā)、建設(shè)、建筑施工、物業(yè)經(jīng)營和管理等各方面的優(yōu)秀人才，現(xiàn)有員工 63 人，其中高級專業(yè)技術(shù)職稱 10 人， 11 中級職稱 12 人， 95%以上的管理技術(shù)人員擁有大學(xué)本科以上學(xué)歷，高層管理團(tuán)隊有著 MBA 教育背景及研究生學(xué)歷，為公司的發(fā)展提供了堅實的動力和源泉。 建院 50 多年來，先后完成了 6000 余項國內(nèi)外大、中型工業(yè)與民用工程、環(huán)境與市政工程的咨詢、設(shè)計、監(jiān)理、項目管理和總承包業(yè)務(wù) 。 “XX省郵電學(xué)校 ”、 “中國銀行 XX 省分行培訓(xùn)中心裝修改造 ”、 “大河錦江 ”、 “金成國際廣場 ”、 “新華建國飯店 ”、 “XX 巖礦測試中 心 ”、 “商丘疾病預(yù)防控制中心工程 ”“鑫苑都市領(lǐng)地小區(qū) ”等一大批監(jiān)理項目先后獲得 “中州杯 ”、“省優(yōu)良工程 ”、 “省優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu) ”、 “中州平安杯 ”“優(yōu)秀工程監(jiān)理項目 ”和 “省級文明工地 ”、 “中國人民解放軍總參謀部優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程 ”、 “結(jié)構(gòu)中州杯 ”等獎項和稱號。 喜達(dá)屋 集團(tuán)現(xiàn)在一百多個國家擁有 近千 家酒店，其自有與管理的酒店雇傭員工超過 155,000 名。) 、 W 酒店 (W Hotels174。 17 XX 中心誠邀世界頂尖的國際物業(yè)顧問公司 —— DTZ 戴德梁行擔(dān)綱物業(yè)專業(yè)管理顧問。 XX 地處中原腹地，為全國重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市， XX 處于我國交通大十字架的中心位置 ， XX 已經(jīng)成為一個鐵路、公路、航空、郵電通信兼具的綜合性重要交通通訊樞紐。 30 余家行政事業(yè)單位先后入駐，形成了以金水東路為軸線的行政辦公區(qū)。 XX 新區(qū)國際會展中心自從 20xx 年 10 月 20 日舉辦會展以來，它不斷地聚集著人氣和商業(yè)氣息， 20xx 年以來，平均每 8 天就有一場國際國內(nèi)展覽會在 XX 國際會展中心舉行，吸引大量國內(nèi)外商務(wù)人士來鄭，但 XX 新區(qū)現(xiàn)有的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型較為單 一 ，急需開發(fā)一個集住宿、餐飲、娛樂及商務(wù)寫字樓于一體的房地產(chǎn)產(chǎn)品來滿足如此高密度的展覽會的需要，以解決 XX 新區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求 矛盾，不僅可以為該區(qū)域國內(nèi)國際的各種文化、經(jīng)濟交流及商務(wù)、旅游等提供活動場所， 而且 對 改善 XX 新區(qū)的投資環(huán)境，樹立 XX 新區(qū)的美好形象都具有積極的、重要的戰(zhàn)略意義， 同時會 對 XX 新區(qū)的發(fā)展起到很好的推動作用。 XX 中心的開發(fā)建設(shè)無疑是 XX 新區(qū)開發(fā)建設(shè)的重要組成部分，區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展及越來越多的商務(wù)、政務(wù)交往使 XX 中心的開發(fā)建設(shè)顯得尤為重要和必要。 建筑外觀豪華、大氣、現(xiàn)代、穩(wěn)重，兼?zhèn)鋰H標(biāo)準(zhǔn)的實用性與舒適性，能夠體現(xiàn)客戶身份與企業(yè)價值 ，寫字樓的內(nèi)部空間寬敞，單層建筑面積約 1800 平方米，樓層分布開間合理，空間可自由分割，國際 5A 智能化配置可滿足各種現(xiàn)代辦公需求 。 24 第四 章 項目投資環(huán)境及市場分析 一、項目投資環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 （ 1） XX 市 20xx 年宏觀經(jīng)濟狀況 雖然受到了國際金融危機沖擊的不利影響，但 XX 市國民經(jīng)濟仍保持了平穩(wěn)較快地發(fā)展。分三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人，下降 %； 25 第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 151 萬人，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人 ,增長 %；三次產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員結(jié)構(gòu)為 ∶ ∶ 。 全年固 定資產(chǎn)新開工項目 2584 個，比上年增長 %。商品房屋銷售面積 萬平方米，下降 %；銷售金額 億元，下降 %。農(nóng)村居民人均純收入 7548 元，增長 %；人均生 活消費支出 4575 元，增長%。在經(jīng)濟全球化的 背景 下，這次危機對我國同樣產(chǎn)生了一定的不良影響。 財政政策是 “降稅率、免相關(guān)稅種 ”。 B、政府高度重視第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，政策支持力度大。 以上數(shù)據(jù)顯示， XX 新區(qū)房地產(chǎn)成交量呈快速上升趨勢，并且在XX 市房地產(chǎn)市場中占有重要份額，對 XX 市整體房地產(chǎn)市場影響較大。 ③從北京、廣州、上海等一線城市來看，地鐵的開通使站點周邊樓盤房價增幅達(dá) 15%25%，有的甚至超過 30%，地鐵的貫通，將形成綜合的“地鐵經(jīng)濟效應(yīng)”，地鐵一號線的建設(shè)將對 XX 新區(qū)房價起到一定的提升作用。 旅游經(jīng)濟的快速發(fā)展及政府的大力支持給酒店業(yè)帶來了快速發(fā)展的契機。 10000 世邦 魏理仕 楷林國際 金水路與英協(xié)路交匯處 項目用地面積 平方米，總建筑面積約 ，樓高 米，層高 米，地上主樓 共 26 層，地下兩層停車場。 27 部電梯，空調(diào)方面采用 VRV 中央空調(diào)預(yù)留位，采用了熱力公司集中供暖 ， 共有 1000 個停車位 。區(qū)域內(nèi) 寫字樓 租賃價格一般為 元 /㎡ /天，金水路沿線租賃價格稍高些，其他普遍較低。高端項目主要引進(jìn)外來物業(yè)，如曼哈頓的萬 39 科物業(yè)、榮勛贏座的世邦魏理仕物業(yè)、楷林國際的第一太平戴維斯物業(yè)、盛潤白宮的戴德梁行物業(yè)，有利于提升項