【正文】 東部平原占總面積的 1/3。114176。 C、五星級酒店市場需求總結 特殊的地理位置、區(qū)域經濟的發(fā)展、旅游業(yè)的發(fā)展、頻繁的行政商務交往，越來越需要更多的高檔次適用現時要求的五星級酒店。繁榮的經濟、燦爛的文化給 XX 留下了豐富的文化史跡 ， 為發(fā)展歷史文化旅游 、宗教旅游等提供了豐富的資源 ， 如龍門石窟、白馬寺、少林寺、中岳嵩山、宋陵等。 我國經濟的飛速發(fā)展也使得各種經濟交流、商務考察、產品展覽等活動日益廣泛，由此誕生的會展經濟成為酒店業(yè)發(fā)展的新熱點。餐廳中，中餐廳的客源是本地消費者、單位宴請、各種會議和婚宴。 中州賓館 1000 221 總統(tǒng)套房、行政房、豪華套房、普通套房、復式套房 酒店擁有 700 平方米可容納450 人宴會的中原多功能廳以及 3間中小型會議室可滿足各類會議活動的需求。 ③寫字樓經營方式分析 從整體上看， XX 寫字樓發(fā)展正在經歷著一個 “ 大躍進 ” 的時代，具有粗放式的特點，總體上數量眾多，但質量與目標人群細分稍嫌不足。其中 CBD 外環(huán)，寫字樓體量最大，開發(fā)面積多，市場存量高，對區(qū)域寫字樓市場價格沖擊較大，短期內消化壓力較大。 7000 戴德梁行 中煙大廈 CBD 外環(huán)路與商務西二街交叉口 項目占地 3300 多平方米 ，總建筑面積 46442 平方米，層高 米 ，共 31 層 。 15 部電梯， 5A 智能化系統(tǒng)，中央空調， 300 個 停車位 。 如今，隨著 XX 國際會展中心承辦高層次展會的機會增多， XX 特別是 XX 新區(qū)的酒店業(yè)面臨著巨大的需求 。 XX 寫字樓租賃市場 （ 1） XX 寫字樓 租賃市場 發(fā)展歷程 XX 寫字樓 租賃 市場主要經歷了三個明顯的發(fā)展階段： ① 初期的租賃市場 上個世紀 90 年代期間， XX 寫字樓一般是一些小單位開發(fā)的賓館或自用的辦公樓，這類寫字樓 以 租賃市場為主，且 多為一些中低檔 的普通商務樓， 樓宇形象差，戶型設計不合理， 配套設施 差 ，物業(yè)管理不規(guī)范，僅 能 提供一些基本的辦公類服務，市場租金行情日趨下降， 且 出租率普遍較低。 32 2 、 3 月鄭州各區(qū)域成交量對比圖341248131603126052 1288018034535425176644650615054487374454222719105000010000015000020xx00250000300000350000400000金水區(qū) 管城區(qū) 鄭東新區(qū) 中原區(qū) 二七區(qū) 惠濟區(qū)3 月份成交面積2 月份成交面積 （ 2）辦公用房投放量、銷售量居全市首位，銷售價格維持高位 20xx 年 1 季度，辦公用房只有 XX 新區(qū)“綠地 30 為促進服務業(yè) 又好又快發(fā)展 ， XX 人民政府 于 20xx 年 9 月份出臺了《 關于加快發(fā)展服務業(yè)的若干政策 》的文件，文件提出： 放寬市場準入條件 ； 落實稅收優(yōu)惠政策 ；實行價格扶持和規(guī)費減免政策；完善土地支持政策； 優(yōu)化服務業(yè)發(fā)展環(huán)境等各項政策。財政部公布的政策規(guī)定，從 20xx年 11 月 1 日起，對個人首次購買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到 1%； 對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 面對國際金融危機，我國政府及時的調整宏觀經濟政策，積極應對國際金融危機對中國房地產市場的嚴重沖擊，實施了積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，迅速出臺促進經濟平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計劃：進行了大規(guī)模的政府投入和結構性的減稅，以擴大內需；大范圍內產業(yè)調整和振興規(guī)劃，涉及十大關系國計民生的重大行業(yè)；進行大力度的科技支撐；大幅度提高社會保障水平。 城市居民人均住房建筑面積 26 平方米，農村居民人均住房面積 平方米，均比上年增加 平方米。 全年完成社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。項目建成投產率 80%，比上年提高 6 個百分點。全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬人；農村勞動力轉移就業(yè)人數 13 萬人。 全年完成生產總值 3004 億元，比上年增長%；人均生產總值 40617 元，增長 %。 ⑶ 經營思路先進。 中心地理位置具有無可比擬的優(yōu)越性 ⑴ XX 中心位于 XX 市主干道金 水東路南側，金水東路貫穿中州大道、 107 國道、京珠高速，往東與鄭開大道相連，金水東路兩側聚集了30 多家行政事業(yè)單位 及中高檔住宅小區(qū)。 2.“ XX 中心”項目是 XX 新區(qū)開發(fā)建設的重要組成部分，是區(qū)域發(fā)展的必然結果 “ XX 中心”項目距 XX 新區(qū) CBD 商務中心約 3 公里， CBD 商務中心 是 XX 新區(qū)的核心區(qū) ， 該區(qū)域內分布有 XX 國際會展中心、 XX 藝術中心和 XX 會展賓館等標志性建筑。一大批中高檔住宅小區(qū)陸續(xù)投入使用。 開發(fā)建設 XX 新區(qū)是省委省政府、市委市政府為更好應對中國加入WTO 所帶來的機遇和挑戰(zhàn)， 盡快適應經濟全球化的發(fā)展潮流，穩(wěn)步推進城市化進程，提升城市品位 而采取的重要舉措。 DTZ 戴德梁行業(yè)務遍及歐美、中東、澳洲及亞洲45 個國家，為世界各地的投資者、物業(yè)用戶及其它客戶提供國際水平的優(yōu)質房 地產顧問服務， DTZ 戴德梁行在歐洲的覆蓋率堪稱業(yè)界之冠。) 和威斯汀酒店及度假酒店 (Westin174。 喜達屋酒店及度假酒店國際集團作為世界上頂尖的酒店公司之一，旗下包括喜來登酒店及度假酒店 (Sheraton174。 美國 Hirsch Bedner Associates（ HBA），占據全球酒店室內設計業(yè)領先地位，在全球設有 12 間國際辦事處，分別位于洛杉磯、阿特蘭大、三藩市、倫敦、香港、上海、東京、新加坡、布里斯班、墨爾本、新德里及杜拜，總共聘有超過 400 名專 業(yè)設計人員。榮獲國家級、部級等各類獎項約 300 項，其中 “魯班獎 ”2 項、國家金、銀、銅獎 12 項。 12 XX 置業(yè)組織架構圖 13 三、項目地理位置 XX 中心項目 位于金水東路與農業(yè)東路兩大主干道交匯處， 位于 XX新區(qū)商住物流區(qū)，西接 CBD 和建成區(qū)，東連 龍子湖高校園區(qū) 。 1999 10 年被評為“ XX市執(zhí)行標準化工作先進工作者”； 20xx、 20xx年被政府評為“ XX市房地產開發(fā)先進工作者”。 三、主要技術經濟指標 7 主要經濟技術指標 名 稱 數 量 總用地面積（ m2） 建設用地面積（ m2） 總建筑面積（ m2） 其中 地上建筑面積（ m2） 地下建筑面積（ m2） 建筑基地面積（ m2） 酒店建筑面積（ m2） 寫字樓 A 座建筑面積（ m2） 寫字樓 B 座建筑面積（ m2） 24778 商業(yè)建筑面積（ m2） 容積率 建設密度 % 綠地率 % 機動車停車位（輛） 1008 自行車停車位（輛） 1026 四、可行性研究主要結論 本項目地理位置優(yōu)越，項目優(yōu)勢明顯，開發(fā)方案及經營方案科學合理， 具有較強的盈利能力、較高的借款償還能力及自身平衡能力和抗風險能力，從經濟角度評價，我們認為項目可行?？偨ㄖ娣e： 161, ㎡（含地下建筑面積 34, ㎡） 。融辦公、商務、餐 飲、娛樂、購物等多功能于一體的現代化標志性建筑。作為區(qū)域性的城市經濟中心， XX 對企業(yè)有強大的磁場引力。近年來，越來越多的國內甚至國際大公司不斷進駐 XX，其中有相當數量的置業(yè)需求。項目總用地面 積 ： 平方米（ 畝）；總建筑面積約 16 萬平方米，由三棟塔樓組成。五星級酒店及寫字樓 A 座地上 23 層，寫字樓 B 座地上 24 層，裙房地上 4 層，局部 3 層，地下 2 層。 （ 4） 對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。先后從事過建筑施工、工程設計、房地產開發(fā)等工作。公司致力于房地產項目的投資、開發(fā)、建設、銷售、租賃等業(yè)務，是一家新成立的綜合性房地產投資開發(fā)新銳企業(yè)，秉承“以人為本，創(chuàng)造客戶價值 公司經營理念，擁有完善的結構資本體系，地產戰(zhàn)略意圖明顯，一流的專業(yè)管理團隊，全面塑造核心競爭力，目前 XX 置業(yè)立足本地市場，堅持走房地產專業(yè)開發(fā)與專業(yè)服務的發(fā)展道路，堅持運作的規(guī)范化與標準化建設，著力現代公司 治理機制，保證企業(yè)健康、平穩(wěn)、快速發(fā)展，公司聚集了房地產開發(fā)行業(yè)中投資、經營、開發(fā)、建設、建筑施工、物業(yè)經營和管理等各方面的優(yōu)秀人才，現有員工 63 人，其中高級專業(yè)技術職稱 10 人， 11 中級職稱 12 人， 95%以上的管理技術人員擁有大學本科以上學歷，高層管理團隊有著 MBA 教育背景及研究生學歷，為公司的發(fā)展提供了堅實的動力和源泉。 建院 50 多年來，先后完成了 6000 余項國內外大、中型工業(yè)與民用工程、環(huán)境與市政工程的咨詢、設計、監(jiān)理、項目管理和總承包業(yè)務 。 “XX省郵電學校 ”、 “中國銀行 XX 省分行培訓中心裝修改造 ”、 “大河錦江 ”、 “金成國際廣場 ”、 “新華建國飯店 ”、 “XX 巖礦測試中 心 ”、 “商丘疾病預防控制中心工程 ”“鑫苑都市領地小區(qū) ”等一大批監(jiān)理項目先后獲得 “中州杯 ”、“省優(yōu)良工程 ”、 “省優(yōu)質結構 ”、 “中州平安杯 ”“優(yōu)秀工程監(jiān)理項目 ”和 “省級文明工地 ”、 “中國人民解放軍總參謀部優(yōu)質結構工程 ”、 “結構中州杯 ”等獎項和稱號。 喜達屋 集團現在一百多個國家擁有 近千 家酒店，其自有與管理的酒店雇傭員工超過 155,000 名。) 、 W 酒店 (W Hotels174。 17 XX 中心誠邀世界頂尖的國際物業(yè)顧問公司 —— DTZ 戴德梁行擔綱物業(yè)專業(yè)管理顧問。 XX 地處中原腹地，為全國重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市， XX 處于我國交通大十字架的中心位置 ， XX 已經成為一個鐵路、公路、航空、郵電通信兼具的綜合性重要交通通訊樞紐。 30 余家行政事業(yè)單位先后入駐，形成了以金水東路為軸線的行政辦公區(qū)。 XX 新區(qū)國際會展中心自從 20xx 年 10 月 20 日舉辦會展以來，它不斷地聚集著人氣和商業(yè)氣息， 20xx 年以來，平均每 8 天就有一場國際國內展覽會在 XX 國際會展中心舉行，吸引大量國內外商務人士來鄭，但 XX 新區(qū)現有的房地產產品類型較為單 一 ，急需開發(fā)一個集住宿、餐飲、娛樂及商務寫字樓于一體的房地產產品來滿足如此高密度的展覽會的需要，以解決 XX 新區(qū)房地產產品的供求 矛盾，不僅可以為該區(qū)域國內國際的各種文化、經濟交流及商務、旅游等提供活動場所， 而且 對 改善 XX 新區(qū)的投資環(huán)境，樹立 XX 新區(qū)的美好形象都具有積極的、重要的戰(zhàn)略意義， 同時會 對 XX 新區(qū)的發(fā)展起到很好的推動作用。 XX 中心的開發(fā)建設無疑是 XX 新區(qū)開發(fā)建設的重要組成部分，區(qū)域經濟的快速發(fā)展及越來越多的商務、政務交往使 XX 中心的開發(fā)建設顯得尤為重要和必要。 建筑外觀豪華、大氣、現代、穩(wěn)重，兼?zhèn)鋰H標準的實用性與舒適性，能夠體現客戶身份與企業(yè)價值 ，寫字樓的內部空間寬敞，單層建筑面積約 1800 平方米，樓層分布開間合理，空間可自由分割，國際 5A 智能化配置可滿足各種現代辦公需求 。 24 第四 章 項目投資環(huán)境及市場分析 一、項目投資環(huán)境分析 宏觀經濟環(huán)境分析 （ 1） XX 市 20xx 年宏觀經濟狀況 雖然受到了國際金融危機沖擊的不利影響，但 XX 市國民經濟仍保持了平穩(wěn)較快地發(fā)展。分三次產業(yè)看，第一產業(yè)從業(yè)人員 萬人，下降 %； 25 第二產業(yè)從業(yè)人員 151 萬人，增長 %；第三產業(yè)從業(yè)人員 萬人 ,增長 %；三次產業(yè)從業(yè)人員結構為 ∶ ∶ 。 全年固 定資產新開工項目 2584 個，比上年增長 %。商品房屋銷售面積 萬平方米，下降 %；銷售金額 億元，下降 %。農村居民人均純收入 7548 元，增長 %；人均生 活消費支出 4575 元，增長%。在經濟全球化的 背景 下，這次危機對我國同樣產生了一定的不良影響。 財政政策是 “降稅率、免相關稅種 ”。 B、政府高度重視第三產業(yè)服務業(yè)的發(fā)展，政策支持力度大。 以上數據顯示， XX 新區(qū)房地產成交量呈快速上升趨勢，并且在XX 市房地產市場中占有重要份額，對 XX 市整體房地產市場影響較大。 ③從北京、廣州、上海等一線城市來看，地鐵的開通使站點周邊樓盤房價增幅達 15%25%，有的甚至超過 30%，地鐵的貫通，將形成綜合的“地鐵經濟效應”，地鐵一號線的建設將對 XX 新區(qū)房價起到一定的提升作用。 旅游經濟的快速發(fā)展及政府的大力支持給酒店業(yè)帶來了快速發(fā)展的契機。 10000 世邦 魏理仕 楷林國際 金水路與英協路交匯處 項目用地面積 平方米，總建筑面積約 ，樓高 米，層高 米，地上主樓 共 26 層，地下兩層停車場。 27 部電梯，空調方面采用 VRV 中央空調預留位，采用了熱力公司集中供暖 ， 共有 1000 個停車位 。區(qū)域內 寫字樓 租賃價格一般為 元 /㎡ /天，金水路沿線租賃價格稍高些，其他普遍較低。高端項目主要引進外來物業(yè)，如曼哈頓的萬 39 科物業(yè)、榮勛贏座的世邦魏理仕物業(yè)、楷林國際的第一太平戴維斯物業(yè)、盛潤白宮的戴德梁行物業(yè)，有利于提升項