【導讀】市政道路工程BT合同收益權(quán)投資。集合資金信托計劃

　　

【正文】 利能力分析 序號 項目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 西安信托重慶 B 國際溫泉城市政道路工程應收賬款收益權(quán)投資集合資金信托計劃 20 交房面積 一 營業(yè)收入 1 其中：房產(chǎn)銷售收入 銷售均價 =房屋銷售收入 /交房面積 2 商業(yè)出租收入 3 房產(chǎn)經(jīng)營收入 二 營業(yè)成本 1 其中：房產(chǎn)銷售成本（含利息） 2 商業(yè)出租成本 3 房產(chǎn)經(jīng)營成本 三 稅金及附加 1 其中：營業(yè)稅金及附加 2 土地增值稅 3 房產(chǎn)稅 四 營業(yè)利潤 五 期間費用 1 其中：銷售費用 2 管理費用 3 財務費 用 六 利潤總額 七 企業(yè)所得稅 八 凈利潤 ⒉ B 投資收取 C 支付的代建項目回購款 根據(jù) 《代建合同書》 （ 2020 年 8 月 8 日）， B 投資收取 C 代建 項目回購款 共 計為19531 萬元，其中根據(jù)代建合同代建項目回購款支付方式，信托計劃期限內(nèi)實際收到代建項目回購款現(xiàn)金 萬元，其余 萬元作為作為代建工程質(zhì)量保證金預計在 2020 年收回。 ⑴ C 簡介及承諾要點 本信托計劃中 C 為 重慶市沙坪壩區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司 ，公司簡介 見 下表， C 出具回購承諾 書 ： 承諾 B 國際溫泉城市政道路 工程 代建項目回購款 優(yōu)先償還本信托融資，即信托存續(xù)期間， 代建項目 回購款撥付至我公司與 B 投資的共管賬戶；信托到期 或 B投資出現(xiàn)經(jīng)營風險時 ， 該代建項目 回購款直接撥付至信托賬戶。 表 20 C簡介 企業(yè) (機構(gòu) )名稱 : 住所 (經(jīng)營場所 ): 工商注冊號 : 法定代表人 (負責人 ): 成立日期 : 企業(yè) (機構(gòu) )類型 : 注冊資本 (金 )(萬元 ): 經(jīng)營范圍 : 西安信托重慶 B 國際溫泉城市政道路工程應收賬款收益權(quán)投資集合資金信托計劃 21 登記機關(guān) : 企業(yè)狀態(tài) : 年檢情況 : ⑵ B 溫泉城繳 納計劃 表 21 B溫泉城 城市建設(shè) 配套費 繳納計劃 序號 項目名稱 建筑面積（㎡） 配套費金額（萬元） 是否已繳納 繳納時間或預計繳納時間 1 B 泉景A區(qū) A區(qū) 18號樓 A區(qū) 9號樓 A區(qū) 10 號樓 B泉景 B區(qū) B區(qū) 10 樓 2 B區(qū) 3 B泉景 C區(qū) 4 B泉景 H區(qū) 5 B泉景 G區(qū) 6 中心商務區(qū) 7 溫泉主樓 8 溫泉小鎮(zhèn) 9 溫泉酒店 合計 注：重慶城市配套費在 2020年 11 月 23 日前按 190 元 /平方米繳納， 2020年 11 月 23 日后按 290 元 /平方米繳納；以上項目是 B投資 2020年至 2020年開工項目，還有其他 2期項目，約 383,496平方米在以后年度開工 。 ⑶ 代建 項目回購款支付 方式 及進度 根據(jù) 代建合同書 ， B 投資與 C 合同約定 代建項目回購款 支付 方式： ? 代建項目回購款 支付額度最高額度為 B 投資在 B 溫泉城房地產(chǎn)開發(fā)項目繳納的城市建設(shè)配套費的區(qū)級部分。 ? 單條道路竣工驗收交付使用后十個工作日內(nèi)支付經(jīng)財政 審核的施工圖預算的55%費用，在 B 投資資料提供齊全的前提下一個月內(nèi)甲方完成工程結(jié)算審計，并按審定金額支付至 95%，余 5%的工程質(zhì)保金和審計準備金，待工程質(zhì)保期滿后支付。 B 投資資料提供齊全的前提下，三個月內(nèi)做完工程財務決算審計（包括設(shè)計費、地質(zhì)勘察費、監(jiān)理費及有關(guān)工程前期費用），按審定金額支付二類費用。 表 22 B溫泉城 城市建設(shè) 配套費返還計劃 繳納時間 繳納金額（萬元） 應返未金額（萬元） 實返還金額（萬元） 返還時間 返還條件 2020 年 合計 西安信托重慶 B 國際溫泉城市政道路工程應收賬款收益權(quán)投資集合資金信托計劃 22 ⑷ 代建 項目回購款現(xiàn)金流測算 我公司重慶業(yè)務部經(jīng)調(diào)研，對 B 溫泉城 城市建設(shè)配套費 繳納和返還款進行現(xiàn)金流測算， 代建 項目回購款能夠 有效 覆蓋本信托融資。 表 23 B溫泉城道路工程第一還款來源現(xiàn)金流測算 表 項目 2020 2020 2020 城市建設(shè)配套費 繳納累計 可返 城市建設(shè)配套費 累計 城市建設(shè)配套費 返還 可返 未 還 城市建設(shè)配套費余額 ㈡第二 收益權(quán)回購資金 來源 本信托 融資項目 第二 收益權(quán)回購資金 來源為 B 地產(chǎn) 經(jīng)營凈現(xiàn)金收入 。 目前， B 地產(chǎn)擁有 B 投資、 B 實業(yè)有限公司、重慶融華房地產(chǎn)有限公司 等多家房地產(chǎn)企業(yè)，其中B 投資負責開發(fā) B 溫泉城項目 ； B 實業(yè)有限公司、重慶融華房地產(chǎn)有限公司 負責開發(fā)B 半島項目 。 2020 年 2020 年 B 地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展預測，如下，預計 2020 年產(chǎn)生營業(yè)收入約 31億元，產(chǎn)生凈利潤 億元。 表 24B地產(chǎn)業(yè)務財務預測 項 目 2020 年 2020年 2020 年 2020 年 營業(yè)收入 其中 :房產(chǎn)銷售收入 商業(yè)出租收入 營業(yè)成本 其中 :房產(chǎn)銷售成本 商業(yè)出租成本 稅金及附加 營業(yè)利潤 期間費用 其中 :銷售費用 管理費用 利潤總額 企業(yè)所得稅 合并凈利潤 其中 B 半島項目的分析如下： ① B 半島 項目概況 ② 項目區(qū)位及交通 西安信托重慶 B 國際溫泉城市政道路工程應收賬款收益權(quán)投資集合資金信托計劃 23 ③ 項目規(guī)劃目標 B 半島集合生態(tài)居住、休閑娛樂、城市商業(yè)等多種功能于一體，項 目建成后能容納 10 萬人生活居住，將成為巴南重要的城市新中心和居住中心，開創(chuàng)重慶濱江公園居住時代。 圖 4B 半島規(guī)劃圖 ④ 主要經(jīng)濟指標 B 半島項目的主要規(guī)劃建設(shè)指標如下： 表 25B 半島項目相關(guān)指標 項目 計量單位 數(shù)值 總用地面積 其中：居住用地 綠地 教育用地 廣場 /停車場用地 醫(yī)院用地 總建筑面積 其中：計容積率總建筑面積 不計容積率總建筑 面積 可售面積 其中：高層 小高層 花園洋房 別墅 分散商業(yè) 集中商業(yè) 車庫 容積率 綠地率 ⑤ 開發(fā)進度及開發(fā)計劃 B 半島共分 9 期進行開發(fā)，其中一期已于 2020 年完工交房，二、三、五、六、八期現(xiàn)正在建設(shè)中，四、七、九期從 2020 年至 2020 年分別開工建設(shè)。 截止 2020 年底，項目竣工面積 18 萬方，在建面積 46 萬方，待開發(fā)面積 244 萬方。 B 半島項目整體開發(fā)計劃如下表所示： 表 26B 半島項目開發(fā)進度 開發(fā)公司 開發(fā)工程 開發(fā)時間 占地面積（萬 ㎡ ） 建筑面積（萬 ㎡ ） 重慶融華房地產(chǎn)有限公司 一期 已開發(fā) 二期 已開發(fā)（部分） 西安信托重慶 B 國際溫泉城市政道路工程應收賬款收益權(quán)投資集合資金信托計劃 24 三期 已開發(fā)（部分） 大四期 20202020 年 大四期（現(xiàn)六期） 20202020年 大六期 20202020 年 大七期 20202020 年 大四期（現(xiàn)八期） 20202020年 大八期 20202020 年 大九期 20202020 年 小計 B實業(yè)有限公司 五期 AB 已開發(fā) 大六期（原 5C) 20202020 年 大九期（原 5DE） 20202020 年 小計 公共、綠地 道路用地 總計 西安信托重慶 B 國際溫泉城市政道路工程應收賬款收益權(quán)投資集合資金信托計劃 25 ⑥ B 半島未來經(jīng)營預測 B 半島 20202020 年經(jīng)營預測表，如下： 表 27B 半島項目 20202020 年經(jīng)營收入與盈利預測 七 、 資金監(jiān)管 ㈠監(jiān)管目標 控制風險，提高資金運用效率，實現(xiàn) 信托目的 。 ㈡ 現(xiàn)金流測算與 監(jiān)管方案 本信托計劃資金監(jiān)管要點如下： ① 信托計 劃成立， 信托資金劃撥使用 或竣工前 ， B 投資應該取得 相關(guān)工程 建設(shè)規(guī)劃、施工許可證 ； ② （可返未返城市建設(shè)配套費余額＋監(jiān)管賬戶現(xiàn)金余額） /未付本息余額，該比值不低于 倍 ； 根據(jù) B 溫泉城道路工程現(xiàn)金流測算表，可返城市建設(shè)配套費余額與監(jiān)管賬戶現(xiàn)金余額之和能夠良好的覆蓋信托融資本息余額，該比值均值為 :1。 ③ 信托計劃存續(xù)期間，信托資金 專 用于市政道路工程，在滿足風險控制的要求下，C 支付的代建項目回購款可由 B 投資用于支付 B 溫泉城城市建設(shè)配套費等。 ④ 信托計劃到期前 3 個月， B 投資需籌集信托融資還款金額的 80%存入 監(jiān)管賬戶用于未來償還信托融資； ⑤ 信托計劃到期前 1 個月， B 投資需籌集信托融資還款金額 100%存入監(jiān)管賬戶用于償還信托融資。 26 表 28 B溫泉城 道路工程現(xiàn)金流測算表 項 目 2020 年 2020 年 2020 年 合計 第一季度及以前 第二季度 第三季度 第四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 現(xiàn)金流出 工程成本 工程建設(shè)其他費用 預備費 小計 融資前累計凈現(xiàn)金流量 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流入 自有資金投入 城市建設(shè)配套費 返還 融資 小計 現(xiàn)金流出 收益權(quán)（本金）回購 融資余額 溢價款（按 %/年 計算） 小計 籌資活動凈流量 融資后現(xiàn)金凈流量 融資后累計凈現(xiàn)金流量 注： (736)注 2020年第 3 季度資金缺口為 736 萬元，由 B投資以經(jīng)營現(xiàn)金流追加投資。 27 表 29 B溫泉城道路工程資金監(jiān)管控制 表 項目 2020 2020 2020 一 二 三 四 一 二 三 四 一 二 三 四 可返 未返 城市建設(shè)配套費 余額 監(jiān)管賬戶現(xiàn)金余額 小計 未付 溢價回購款余額 （可返未返城市建設(shè)配套費余額＋監(jiān)管賬戶現(xiàn)金余額） /未付 溢價回購款余額 未付 溢價回購款余額 倍 賬戶最低現(xiàn)金余額 =未付 溢價回購款余額 倍 可返未返城市建設(shè)配套費余額 備注： *信托計劃到期前 3個月內(nèi)， B投資需籌集信托融資還款金額的 80%存入監(jiān)管賬戶用于未來償還信托融資； **信托計劃到期前 1個月， B投資需籌集信托融資還款金額 100%存入 監(jiān)管賬戶用于償還信托融資。 ㈢監(jiān)管措施 ? 我公司重慶業(yè)務部擬與 B 投資設(shè)立 B 溫泉城 市政道路工程共同監(jiān)管賬戶，并爭取與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，該監(jiān)管賬戶資金流入、流出需經(jīng)我公司核對審核同意后辦理。 ? 我公司重慶業(yè)部為保護委托人、受益人的利益，信托計劃成立