【正文】 》 新時(shí)代咨詢） 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱(chēng) 設(shè)計(jì)參數(shù) 投資金額 單方造價(jià)(元 /m2)) 備注 一 工程費(fèi)用 長(zhǎng)度 路幅 1 L1 道路 2 L2 道路 3 L3 道路 4 L4 道路 5 L5 道路 6 L6 道路 7 L7 道路 8 L8 道路 9 L9 道路 10 L10 道路 11 L11 道路 12 L12 道路 13 L13 道路 合計(jì) 二 工程建設(shè)其他費(fèi)用 1 建設(shè)地及拆遷費(fèi) 電力管錢(qián)鐵塔等拆 遷 2 技術(shù)咨詢費(fèi) 項(xiàng)目前期論證費(fèi) 可研編制及評(píng)審費(fèi) 環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi) 工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 工程勘察費(fèi) 工程勘察成果審查 費(fèi) 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 施工圖審查費(fèi) 招標(biāo)代理費(fèi) 招標(biāo)業(yè)務(wù)費(fèi) 工程造價(jià)咨詢服務(wù) 費(fèi) 概算編制費(fèi) 編制審核預(yù)算標(biāo)底 結(jié)決算審核費(fèi) 清單編制審核費(fèi) 全過(guò)程控制費(fèi) (含結(jié)算 ) 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 3 工程相關(guān)費(fèi) 4 工程建設(shè)管理費(fèi) 建設(shè)代理費(fèi) 西安信托 表 15 第一 收益權(quán)回購(gòu)資金 來(lái)源 測(cè)算 單位：萬(wàn)元 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合計(jì) B 投資 凈利潤(rùn) 代建項(xiàng)目 回購(gòu)款 現(xiàn)金流入 總計(jì) 備注：以凈利潤(rùn)代替經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流做測(cè)算 ⒈ B 投資 經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金收入 B 投資 經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金收入主要為 開(kāi)發(fā) B 溫泉城所得的營(yíng)業(yè) 凈 現(xiàn)金收入 。重慶 B 國(guó)際溫泉城市政道路工程應(yīng)收賬款收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 20 交房面積 一 營(yíng)業(yè)收入 1 其中：房產(chǎn)銷(xiāo)售收入 銷(xiāo)售均價(jià) =房屋銷(xiāo)售收入 /交房面積 2 商業(yè)出租收入 3 房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入 二 營(yíng)業(yè)成本 1 其中：房產(chǎn)銷(xiāo)售成本（含利息） 2 商業(yè)出租成本 3 房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本 三 稅金及附加 1 其中：營(yíng)業(yè)稅金及附加 2 土地增值稅 3 房產(chǎn)稅 四 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 五 期間費(fèi)用 1 其中：銷(xiāo)售費(fèi)用 2 管理費(fèi)用 3 財(cái)務(wù)費(fèi) 用 六 利潤(rùn)總額 七 企業(yè)所得稅 八 凈利潤(rùn) ⒉ B 投資收取 C 支付的代建項(xiàng)目回購(gòu)款 根據(jù) 《代建合同書(shū)》 （ 2020 年 8 月 8 日）， B 投資收取 C 代建 項(xiàng)目回購(gòu)款 共 計(jì)為19531 萬(wàn)元，其中根據(jù)代建合同代建項(xiàng)目回購(gòu)款支付方式，信托計(jì)劃期限內(nèi)實(shí)際收到代建項(xiàng)目回購(gòu)款現(xiàn)金 萬(wàn)元，其余 萬(wàn)元作為作為代建工程質(zhì)量保證金預(yù)計(jì)在 2020 年收回。重慶 B 國(guó)際溫泉城市政道路工程應(yīng)收賬款收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 22 ⑷ 代建 項(xiàng)目回購(gòu)款現(xiàn)金流測(cè)算 我公司重慶業(yè)務(wù)部經(jīng)調(diào)研，對(duì) B 溫泉城 城市建設(shè)配套費(fèi) 繳納和返還款進(jìn)行現(xiàn)金流測(cè)算， 代建 項(xiàng)目回購(gòu)款能夠 有效 覆蓋本信托融資。 B 半島項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃如下表所示： 表 26B 半島項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度 開(kāi)發(fā)公司 開(kāi)發(fā)工程 開(kāi)發(fā)時(shí)間 占地面積（萬(wàn) ㎡ ） 建筑面積（萬(wàn) ㎡ ） 重慶融華房地產(chǎn)有限公司 一期 已開(kāi)發(fā) 二期 已開(kāi)發(fā)（部分） 西安信托 ㈢監(jiān)管措施 ? 我公司重慶業(yè)務(wù)部擬與 B 投資設(shè)立 B 溫泉城 市政道路工程共同監(jiān)管賬戶，并爭(zhēng)取與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，該監(jiān)管賬戶資金流入、流出需經(jīng)我公司核對(duì)審核同意后辦理。 ③ 信托計(jì)劃存續(xù)期間，信托資金 專(zhuān) 用于市政道路工程，在滿足風(fēng)險(xiǎn)控制的要求下，C 支付的代建項(xiàng)目回購(gòu)款可由 B 投資用于支付 B 溫泉城城市建設(shè)配套費(fèi)等。 表 24B地產(chǎn)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 項(xiàng) 目 2020 年 2020年 2020 年 2020 年 營(yíng)業(yè)收入 其中 :房產(chǎn)銷(xiāo)售收入 商業(yè)出租收入 營(yíng)業(yè)成本 其中 :房產(chǎn)銷(xiāo)售成本 商業(yè)出租成本 稅金及附加 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 期間費(fèi)用 其中 :銷(xiāo)售費(fèi)用 管理費(fèi)用 利潤(rùn)總額 企業(yè)所得稅 合并凈利潤(rùn) 其中 B 半島項(xiàng)目的分析如下： ① B 半島 項(xiàng)目概況 ② 項(xiàng)目區(qū)位及交通 西安信托 ⑶ 代建 項(xiàng)目回購(gòu)款支付 方式 及進(jìn)度 根據(jù) 代建合同書(shū) ， B 投資與 C 合同約定 代建項(xiàng)目回購(gòu)款 支付 方式： ? 代建項(xiàng)目回購(gòu)款 支付額度最高額度為 B 投資在 B 溫泉城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目繳納的城市建設(shè)配套費(fèi)的區(qū)級(jí)部分。 圖 3B溫泉城規(guī)劃圖 表 16 B溫泉城規(guī)劃設(shè)計(jì)重要指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)量單位 值 備注 1 凈用地面積 萬(wàn) ㎡ 2 總建筑面積 萬(wàn) ㎡ ⒉ 1 擬銷(xiāo)售物業(yè) 萬(wàn) m178。重慶 B 國(guó)際溫泉城市政道路工程應(yīng)收賬款收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 18 資作為 代建項(xiàng)目代建單位負(fù)責(zé)墊資建設(shè) B 溫泉城 13 條市政道路，合計(jì)總投資 19531萬(wàn)元，待單條道路竣工驗(yàn)收后，由 C 回購(gòu)。 ㈢ 項(xiàng)目 規(guī)劃與 建設(shè)進(jìn)度 表 10 B溫泉城 市政道路工程 13條道路規(guī)劃明細(xì) 序號(hào) 市政道路明細(xì) 長(zhǎng)度 路幅 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 圖 2B溫泉城 市政道路規(guī)劃 西安信托 ⑶長(zhǎng)期償債能力 分析 從資產(chǎn)負(fù)債率看， 高于 80%； 扣除預(yù)收賬款 億元， B 投資的資產(chǎn)負(fù)債率為%，低于 50%；其中非流動(dòng)負(fù)債均為長(zhǎng)期借款， 通過(guò)查詢貸款卡信息， B 投資 2020年底 到期的長(zhǎng)期貸款余額為 億元， 信托存續(xù)期間內(nèi)， 長(zhǎng)期借款到期償債壓力較小 ；另外， 隨著 B 溫泉城項(xiàng)目已全面啟動(dòng)，未來(lái)收入增長(zhǎng)快速，項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)， 長(zhǎng)期償債能力 進(jìn)一步提高 。 截止 2020 年 12 月 31 日， B 投資的存貨 和抵押情況 如下： 表 7 B投資存貨明細(xì) 存貨種類(lèi) 存貨商品 開(kāi)發(fā)成本 合計(jì) 減 ：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 凈額 表 8 B投資存貨抵押情況 （ 2020年 12月 31日） 借款公司 借款銀行 借款金額（元） 抵押物 抵押物所有權(quán)人 抵押物面積（平方米） B投資 B投資 B投資 B投資小計(jì) 649,216, 263, 11 ⑷ 其他應(yīng)收款 截止 2020 年 12 月 31 日， B 投資的 其他應(yīng)收款 為 億元， 前五名列示如下： 表 9 B投資其他應(yīng)收賬款明細(xì) 2020年 12 月 31 日 賬面余額 性質(zhì) 年限 占總額比例 B（福建）集團(tuán) 福州茂順?biāo)a(chǎn)品貿(mào)易有限公司 福州萬(wàn)欣水產(chǎn)品有限公司 重慶市財(cái)政局 重慶融華房地產(chǎn)有限公司 合計(jì) ⑸ 負(fù)債 截至 2020 年 6 月 30 日， B 投資總負(fù)債 億元，比年初增加 億元；流動(dòng)負(fù)債 億元，比年初 增加 億元 ， 其中，預(yù)收帳款為 億元 ，應(yīng)付賬款為 億元。通過(guò)成熟的成片區(qū)域綜合打造和城市資源的有效整合，在為項(xiàng)目醞釀商機(jī)的同時(shí)，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和美譽(yù)度，在推動(dòng)城市化進(jìn)程同時(shí)，謀求企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，為企業(yè)在區(qū)域內(nèi)的持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 ③副總裁 。 ㈢ 融資方和實(shí)際控制人 B 投資 、 B 地產(chǎn) 及其控股母公司 B（福建）集團(tuán) 為合法經(jīng)營(yíng)單位，信譽(yù)良好； B投資 、 B 地產(chǎn) 、 B（福建）集團(tuán) 法定代表人、實(shí)際控制人。 ⑹ 已辦理工程保險(xiǎn)， B 投資對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度出具保證函。 ⒍ 資金監(jiān)管 設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，資金的劃撥使用以 B 某項(xiàng)目 實(shí)際投資支出為 準(zhǔn) ， C 支付 代建項(xiàng)目回購(gòu)款 ，并劃撥共管賬戶 后，在滿足 資金監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)控制的 前提下，多余資金可 由B 投資 用于繳納 B 溫泉城 城市建設(shè) 配套費(fèi) 。未來(lái)三年內(nèi) B投資 經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金收入 充裕，同時(shí)， C支付 給 B投資的 回購(gòu)款 ，能 有效 覆蓋信托融資本息 。 信托期限 ： 不超過(guò) 24 個(gè)月 認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)： 100 萬(wàn)元 人民幣 ㈢ 融 資方 全 稱(chēng) B 投資有限公司 ㈣融資成本及受益人預(yù)期收益率 綜合 融資成本： %/年 受益人預(yù)期收益率： 受益人預(yù)期收益率 見(jiàn)下表 （ 暫 定） ： 表 2信托 受益人 預(yù)期 收益率 合格投資人 100300萬(wàn) 元 （不含） 3001000 萬(wàn) 元 （不含） 1000萬(wàn) 元 以上 預(yù)期收益率 %/年 %/年 %/年 ㈤信托財(cái)產(chǎn)的管理、運(yùn)用和處分 本信托計(jì)劃所募集資金 投資于 B 溫泉城 市政道路工程項(xiàng)目 ，以獲得該 BT 合同收益權(quán) 。 A B 投資將信托融資所得資金 用于 B 溫泉城 市政道路工程 的委托 代建 項(xiàng)目 。 ⒋ 相關(guān)項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、合同文件齊備。 ㈦保管機(jī)構(gòu) XX 銀行 （待定） ㈧信托利益的計(jì)算與分配方案 本計(jì)劃受益人的 預(yù) 期收益按日計(jì) 、按季結(jié) ， 信托計(jì)劃生效后每年年底分配一次，信托到期終止日后 10 個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行清算分配。 ⑺ 推介期結(jié)束，信托單位發(fā)行資金達(dá)到最低募集資金額。 ㈣ 擔(dān)保措施 B 地產(chǎn) 、 實(shí)際控制人 E 簽署《保證合同》 不存在法律障礙 ； C 出具承諾 書(shū)不存在障礙 ，代建項(xiàng)目回購(gòu)款辦理質(zhì)押登記不存在法律障礙。 ④財(cái)務(wù)總監(jiān) 8 。 9 ⑵ 發(fā)展?fàn)顩r 。 非流動(dòng) 負(fù)債 億元， 均為長(zhǎng)期借款， 比年初增加 億元 。 ⑷ 盈利能力 分析 近三年的發(fā) 展， B 投資取得 B 溫泉城 土地價(jià)格較低，隨著銷(xiāo)售增長(zhǎng)和土地成本優(yōu)勢(shì) 的進(jìn)一步體現(xiàn) ， B 投資 未來(lái) 將 表現(xiàn)出更 強(qiáng)的盈利能力。重慶 B 國(guó)際溫泉城市政道路工程應(yīng)收賬款收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 15 表 11 B溫泉城 市政道路工程項(xiàng)目進(jìn)度表 ID 道路工程二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成時(shí)間 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 主責(zé)部門(mén) L1 L2 L3 L4 L5 L6 L7 L8 L9 L10 L11 L12 L13 1 完成拆遷 拆遷部 2 施工圖設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)研發(fā)部 3 施工圖審查 外聯(lián)部 4 施工圖報(bào)建完成 外聯(lián)部 5 道路、景觀招投標(biāo)完成 外聯(lián)部 6 取得施工許可證 外聯(lián)部 7 道路施工合同簽訂 采購(gòu)部 8 基礎(chǔ)開(kāi)工 ※ 公建工程部 9 土石方平整 公建工程部 10 路基、基層、面層施工完成 公建工程部 11 人行道及附屬施工完成 公建工程部 12 景觀及綠化施工完成 設(shè)計(jì)研發(fā)部 13 電纜溝施工完成 公建工程部 14 道路完成驗(yàn)收 公建工程部 注：若主責(zé)部門(mén)已經(jīng)完成該項(xiàng)節(jié)點(diǎn)，則在相應(yīng)單元格填寫(xiě)“√”，表示已完成；若未完成，則注明完成最后時(shí)間點(diǎn)。 本信托計(jì)劃中 BT 合同 收益權(quán)為 ： 我公司通過(guò)組織發(fā)行集合資金信托計(jì)劃，募集人民幣 10000 萬(wàn)元，受讓 B 溫泉城市政道路代建項(xiàng)目回購(gòu)款（ 19531 萬(wàn)元）的現(xiàn)金收益權(quán)，并辦理該代建項(xiàng)目回購(gòu)款的應(yīng)收賬款質(zhì)押登記， 待信托計(jì)劃到期，由 B 投資溢價(jià)回購(gòu)該 BT 合同收益權(quán)，溢價(jià)回購(gòu)款合計(jì) 13300 萬(wàn)元。 高層住宅、底商、車(chē)庫(kù) ⒉ 2 擬經(jīng)營(yíng)物業(yè) 萬(wàn) M178。 ? 單條道路竣工驗(yàn)收交付使用后十個(gè)工作日內(nèi)支付經(jīng)財(cái)政 審核的施工圖預(yù)算的55%費(fèi)用，在 B 投資資料提供齊全的前提下一個(gè)月內(nèi)甲方完成工程結(jié)