【正文】 地費用　　　土地出讓金1, 5, 　土地契稅（地價的3%） 地價的3%小計　5, 　二、前期費用　　　 　 　小計　 　三、房屋開發(fā)工程費用　　?。ò两ā㈤T窗、外墻、給排水工程）2, 6, 　 　 　 　、強電工程 ?。ㄓ芯€電視、燃?xì)夤艿赖龋? 　小計　8, 　四、期間費用　　　 銷售收入的2% 開發(fā)費用的3%（建設(shè)期利息） 1, 　按6000萬，18%年息，18個月（不可預(yù)見費用） 　小計　2, 　總 計　16, ?。ㄎ澹╉椖拷ㄔO(shè)成本和資金籌措銷售數(shù)量預(yù)測本項目可銷售數(shù)量共計32102平米，其中：多層住宅25837㎡,商鋪491㎡，地下車庫5774㎡。桐廬縣城濱江商住綜合體是杭州市100座城市綜合體之一，是杭州富春江流域城市當(dāng)中，目前僅存的一塊城市沿江規(guī)劃用地，其富春江沿岸規(guī)劃用地的“絕版性”，注定了其的開發(fā)建設(shè)將始終誘人眼球，備受客商關(guān)注。目前，橫貫濱江商住綜合體東西、寬21米的濱江景觀大道已經(jīng)動工；濱江公園也將于年底前基本完成；大型購物廣場寧波利時百貨、外資五星級勵駿大酒店等大型商貿(mào)項目都已開工建設(shè)。從目前桐廬市場的單一自住客源為主的客源情況來看，客源相對單一但市場發(fā)展平穩(wěn)上升；一旦這個客源結(jié)構(gòu)被打破，可以期待市場的巨大變化。E、其他：經(jīng)過初步調(diào)查，高層地下車庫的價格約在814萬元/個，（）。（2）市場主要特征：A、桐廬房地產(chǎn)市場處于發(fā)展階段，產(chǎn)品形態(tài)豐富，別墅、多層、小高層、高層、單身公寓等產(chǎn)品均有規(guī)劃開發(fā)；從開發(fā)情況來看，外來開發(fā)商（主要為杭州）及品牌開發(fā)公司（如綠城、宋都等）的進入開發(fā)，對本地房地產(chǎn)的發(fā)展起到了重要的帶動。在陸路方面，杭新景高速、320國道、0123省道在縣內(nèi)構(gòu)筑了道路主框架，形成了內(nèi)外集體聯(lián)動和輻射路網(wǎng)，其中，走杭新景高速，桐廬到杭州只需35分鐘。其中：3，4樓在3月底左右完成基礎(chǔ)澆筑，四月中旬達(dá)到正負(fù)零；2樓基樁還剩余55根，地下室還剩余12根。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：地字第桐城鎮(zhèn)（2009）012032號，用地項目名稱：攬景園，用地面積：（11935平方米）；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：[建字第桐城鎮(zhèn)（2010）010602號]，攬景園2號樓（31層），；[建字第桐城鎮(zhèn)（2010）010603號]，攬景園3號樓（21層），；[建字第桐城鎮(zhèn)（2010）010604號]，攬景園4號樓（2層）。（二）信托計劃交易結(jié)構(gòu)示意圖 中置中置房地產(chǎn)特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計劃方案及可行性分析報告華鑫國際信托有限公司二〇一一年三月目 錄一、信托背景 3二、信托計劃基本情況 3三、信托計劃概述 4四、特定資產(chǎn)基本情況 5五、特定資產(chǎn)收益前景分析 9五、開發(fā)商中置房地產(chǎn)基本情況 26六、擔(dān)保方浙江潤欣港航工程有限公司簡介 33七、風(fēng)險分析及風(fēng)險控制 38八、相關(guān)法律文件的簽署 41九、信托投資收益和信托報酬及發(fā)行預(yù)案 4243 / 43一、信托背景 浙江中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計劃是華鑫國際信托有限公司專業(yè)優(yōu)勢判斷推薦的項目，華鑫信托通過發(fā)行信托計劃，募集資金投資于中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下“御江山”[桐廬縣城濱江區(qū)塊學(xué)圣路東側(cè)1號地塊]的土地使用權(quán)、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益權(quán)，使信托計劃的委托人/受益人獲得相應(yīng)的預(yù)期投資收益。御江山特定資產(chǎn)收益權(quán)信托計劃中置房地產(chǎn)土地證編號：桐土國用（2010）第0012244號]號地塊土地項目的土地使用權(quán)華鑫信托①設(shè)立信托② 受讓特定資產(chǎn)收益權(quán)③承諾支付收益，在收益不足的情況下予以補足⑦分配信托利益浙江中置股權(quán)質(zhì)押：浙江桐芯微系統(tǒng)科技有限公司以50%股權(quán)、%股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》：編號3301222010120901012，攬景園24號樓。（五）特定資產(chǎn)評估情況（待評估）土地出讓情況：土地出讓金發(fā)票發(fā)票號碼發(fā)票金額（元）發(fā)票日期000013270813,000, 2009102200001310373,000, 200912900001310432,000, 2009121100001310196,000, 2009122400001311017,600, 200912240000131102967, 20091224000013117032,567, 2010416合計65,135, 五、特定資產(chǎn)收益前景分析（一）項目所在地桐廬縣概況杭州城區(qū)杭州蕭山機場桐廬縣距機場1小時車程桐廬縣位于浙江省西北部，“西湖－千島湖”黃金旅游線的中段，風(fēng)景秀麗的富春江橫貫縣境，造就了桐廬“天下獨絕”的山水風(fēng)光。在水路方面，桐廬在有“黃金水道”美譽的富春江上，已建有年吞吐能力達(dá)385萬噸的綜合碼頭，可通過富春江直通錢塘江出?？凇、從價格上來看，目前桐廬縣房地產(chǎn)住宅均價在6000－10000元/m2左右；綠城桂花園的價格最高，均價達(dá)到7000元/m2；在沿江區(qū)域，高層一線江景房均價在7500－9000元/m2，主力均價約8000元/m2，二線江景房均價在6000－8000元/m2，多層均價在6500元/m2左右。（3）市場綜合分析：桐廬房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢；從目前的情況來看，幾個開發(fā)項目目前基本處于尾盤銷售狀態(tài)，日后的市場競爭主要來自新開發(fā)項目及將出讓的地塊。并且，從杭州到桐廬的交通條件也十分便利，且有輕軌的規(guī)劃；一旦城市的房產(chǎn)市場開始啟動，房市的客源結(jié)構(gòu)必將改變；外來購房者及投資客的加入，勢必帶動本地客源的投資，互相影響從而帶動市場的總體變化。（5）實地調(diào)研情況本項目地塊位于桐廬縣新城區(qū)的規(guī)劃濱江商務(wù)區(qū)，北臨規(guī)劃濱江路直接面對富春江，南臨春江路，居新區(qū)繁華商業(yè)區(qū)域1公里內(nèi)。根據(jù)桐廬縣政府規(guī)劃，桐廬濱江商住綜合體的打造，將凸顯“四高”原則，即高起點規(guī)劃、高強度投入、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能服務(wù)；體現(xiàn)“一流”理念，即打造一流的商住綜合體，在開發(fā)建設(shè)中揉進桐廬獨特而深厚的地域文化內(nèi)涵，進一步提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平，與現(xiàn)代化山水新城特質(zhì)相匹配，使之成為名副其實的杭州乃至上海大都市的“后花園”。（注：一樓其中一間133平米為物業(yè)管理辦公用房）銷售價格預(yù)測本投資項目所處地段是政府設(shè)為城市標(biāo)志性建筑區(qū)域，圍繞學(xué)圣路大廣場，建筑落成后，可一覽富春江優(yōu)美景色，與著名風(fēng)景桐君山隔江相望，地理優(yōu)勢顯著，經(jīng)摸底調(diào)查縣城其他區(qū)域的同類住宅銷售價格在600012000/㎡，商鋪1500018000/㎡ ，隨著杭州樹人大學(xué)遷址桐廬，“黃杭”高鐵開通桐廬站點，銷售趨勢將會更好，因此本項目經(jīng)濟分析將項目（多層住宅，辦公樓、商鋪、地下室）／㎡，是完全可行的。銷售價格在現(xiàn)定均價（）%是盈虧平衡點。目前在二三線城市，消費品及服務(wù)，價格已經(jīng)普遍持平甚至貴過一二線城市了，在內(nèi)需驅(qū)動下的城市化加速，惟獨房地產(chǎn)的租金和售價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市，所以中國房地產(chǎn)下一步的發(fā)展就是二三線城市擴容勢在必行的。公司下設(shè)行政部、財務(wù)部、項目部、工程部 ，擁有一批高素質(zhì)的技術(shù)過硬的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營專業(yè)人才和施工建設(shè)技術(shù)人才。（三）股東方簡介公司法定代表人周軍良。2007年投資海洋工程，任浙江潤欣港行工程有限公司副總經(jīng)理，參與了大連長興島疏浚圍填和天津港、河北曹妃甸疏浚工程施工。芯片產(chǎn)業(yè)是信息產(chǎn)業(yè)的核心，當(dāng)今世界是信息世界，信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展代表了社會發(fā)展的趨勢。世紀(jì)華豐控股有限公司由建筑、房地產(chǎn)、海外和投資四大塊產(chǎn)業(yè)組成的大型多元經(jīng)濟實體企業(yè)集團，現(xiàn)為資信等級AAA級單位、2010浙江省百強企業(yè)榜位列64名、2009年寧波納稅20強企業(yè)之一，2007年寧波百強企業(yè)20名、國家建設(shè)部核準(zhǔn)的房屋建筑施工總承包特級資質(zhì)企業(yè)、國家商務(wù)部認(rèn)定的具備對外承包工程及勞務(wù)經(jīng)營資格和A級援外成套項目施工企業(yè)，先后創(chuàng)出國家工程質(zhì)量最高獎——魯班獎（浙江黃龍體育中心主體育場、寧波櫟社機場航站樓魯班獎項目）等共700余個獎項。公司法人代表周軍光。參與施工過的工程有大浦河疏浚治理工程、南水北調(diào)工程山東臺兒莊疏浚治理工程、山東東平湖疏浚治理工程、曹妃甸首鋼碼頭吹填工程、大連長興島臨港工業(yè)區(qū)航道疏浚工程。2007年7月潤欣公司新購置的3000立方斗輪絞吸式大型挖泥船潤欣6號在2007年9月承接南京長江航道局在天津塘沽施工，2007年12月在大連長興島航道疏浚施工，2008年3月承接天津航道局在河北曹妃甸工業(yè)區(qū)陸域吹填，后又承接深圳蛇口招商國際蛇口碼頭擴建施工。（二）項目公司控制風(fēng)險風(fēng)險點：由于各種原因?qū)е率芡腥吮O(jiān)控失誤而造成項目資金被挪用或通過工程款支付等形式移出項目公司的風(fēng)險。分析：（1）利用信托公司收益權(quán)人的地位，監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行情況，確保在預(yù)算范圍內(nèi)控制資金使用，防止發(fā)生超支情況。八、相關(guān)法律文件的簽署（一）交易協(xié)議 與中置房地產(chǎn)簽署《特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定：（1）受托人以特定價格受讓中置房地產(chǎn)特定資產(chǎn)收益權(quán)，受托人自協(xié)議生效之日起享有特定資產(chǎn)收益權(quán)；（2）中置房地產(chǎn)承諾在特定資產(chǎn)收益不足以支付約定的信托投資收益時補足約定收益；（3）中置房地產(chǎn)對上述補足義務(wù)以土地使用權(quán)設(shè)定抵押擔(dān)保；（4）中置房地產(chǎn)接受受托人或受托人指定的人員監(jiān)管財務(wù)活動和資金的使用；（5）受托人實現(xiàn)約定的收益權(quán)利益后，受托人享有的特定資產(chǎn)收益權(quán)自動由本信托投資之前原享有方享有。（二）資金監(jiān)管華鑫信托與中置房地產(chǎn)、華鑫信托指定的商業(yè)銀行簽訂三方《資金監(jiān)管協(xié)議》，對中置房地產(chǎn)指定賬戶內(nèi)