【正文】 在建工程和地上建筑物的收益權(quán)，信托計(jì)劃期限為24個(gè)月。中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以其名下桐廬縣城濱江區(qū)塊學(xué)圣路東側(cè)1號(hào)地塊之B地塊（桐土國(guó)用2010第0012245號(hào)）的土地使用權(quán)、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物為該承諾設(shè)置抵押擔(dān)保，受托人實(shí)現(xiàn)投資收益后，其所持有的收益權(quán)視為已經(jīng)實(shí)現(xiàn)而自行消滅。（二）信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)示意圖 中置潤(rùn)欣港航工程有限公司投資者⑤擔(dān)保④提供抵押、質(zhì)押擔(dān)保中置信托資金運(yùn)用形成的信托財(cái)產(chǎn)為中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所持有的桐廬縣城濱江區(qū)塊學(xué)圣路東側(cè)1號(hào)地塊土地項(xiàng)目（B地塊）的土地使用權(quán)、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益權(quán)。四、特定資產(chǎn)基本情況（一）特定資產(chǎn)區(qū)位、坐落情況中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所持有的桐廬縣城濱江區(qū)塊學(xué)圣路東側(cè)1號(hào)地塊，總面積11935平方米；其中A區(qū)塊[土地證編號(hào)：桐土國(guó)用（2010）第0012244號(hào)]，科研用地，使用權(quán)面積3890平米；學(xué)圣路東側(cè)1號(hào)地塊B區(qū)塊[土地證編號(hào)：桐土國(guó)用（2010）第0012245號(hào)]，居住兼容商業(yè)用地，使用權(quán)面積8045平方米的土地使用權(quán)?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》：地字第桐城鎮(zhèn)（2009）012032號(hào)，用地項(xiàng)目名稱：攬景園，用地面積：（11935平方米）；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：[建字第桐城鎮(zhèn)（2010）010602號(hào)]，攬景園2號(hào)樓（31層），；[建字第桐城鎮(zhèn)（2010）010603號(hào)]，攬景園3號(hào)樓（21層），；[建字第桐城鎮(zhèn)（2010）010604號(hào)]，攬景園4號(hào)樓（2層）。（三）特定資產(chǎn)規(guī)劃情況根據(jù)桐廬縣國(guó)土資源局與浙江中置房地產(chǎn)簽署的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》（桐土出讓告字[2009]27號(hào)）等資料記載，特定資產(chǎn)B地塊為居住兼容商業(yè)用地，出讓年限商業(yè)40年，住宅70年，掛牌起始價(jià)6450元/平方米。用地面積8045平方米〔桐廬縣企業(yè)投資項(xiàng)目備案通知書（備案號(hào)：330122091116504902）〕，建筑密度25%,容積率，綠地率30%。（四）特定資產(chǎn)開工建設(shè)情況。其中：3，4樓在3月底左右完成基礎(chǔ)澆筑，四月中旬達(dá)到正負(fù)零；2樓基樁還剩余55根，地下室還剩余12根。桐廬屬杭州市轄縣，建縣已有1780多年歷史，縣域面積1825平方公里。桐廬氣候宜人，四季分明，日照充足，雨量充沛，℃，縣城距杭州市區(qū)58公里，杭州都市經(jīng)濟(jì)市圈和義烏商圈的重合部，是中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最佳投資縣和長(zhǎng)三角最具投資潛力縣。便捷的交通對(duì)投資環(huán)境的優(yōu)化起到了越來越重要的作用。在陸路方面，杭新景高速、320國(guó)道、0123省道在縣內(nèi)構(gòu)筑了道路主框架，形成了內(nèi)外集體聯(lián)動(dòng)和輻射路網(wǎng)，其中，走杭新景高速，桐廬到杭州只需35分鐘。除了便捷的交通外，當(dāng)?shù)剡€具有優(yōu)越的人居環(huán)境、齊全的配套設(shè)施、高效的全程服務(wù)等其他地方無(wú)法比擬的投資優(yōu)勢(shì)。近年來，憑借著出眾的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、獨(dú)特的塊狀經(jīng)濟(jì)、秀美的山水風(fēng)光，吸引了眾多外地客商的關(guān)注與投資，東芝水電、中汽商用汽車有限公司、杭州新華紙業(yè)有限公司、今麥郎飲品有限公司、浙江中策電纜有限公司、杭州霍夫曼電梯有限公司、浙江樹人大學(xué)等一大批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)、單位紛紛落戶桐廬?？h政府工作報(bào)告信息公布：，銷售總套數(shù)3200套左右，總額在30億元左右，%。（2）市場(chǎng)主要特征：A、桐廬房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展階段，產(chǎn)品形態(tài)豐富，別墅、多層、小高層、高層、單身公寓等產(chǎn)品均有規(guī)劃開發(fā)；從開發(fā)情況來看，外來開發(fā)商（主要為杭州）及品牌開發(fā)公司（如綠城、宋都等）的進(jìn)入開發(fā)，對(duì)本地房地產(chǎn)的發(fā)展起到了重要的帶動(dòng)。在城市邊緣區(qū)域，一般多層的價(jià)格在4500－5500元/m2左右。C、從戶型面積上來看，根據(jù)了解，目前最受市場(chǎng)歡迎的應(yīng)該是100－120 m2之間的三房戶型，因?yàn)檫@檔面積的使用功能與總價(jià)控制適應(yīng)大多數(shù)自住購(gòu)房者的需求，性價(jià)比較高。因此面積普遍較大，以130－160m2為主力，戶型上以三房及四房二廳二衛(wèi)為主。E、其他：經(jīng)過初步調(diào)查，高層地下車庫(kù)的價(jià)格約在814萬(wàn)元/個(gè)，（）。房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體情況如下：A、房?jī)r(jià)均價(jià)不高：作為杭州的下屬縣市，5400－8500元/m2的市場(chǎng)均價(jià)是不高的，類比杭州下屬富陽(yáng)、淳安縣，其臨江臨湖地段房?jī)r(jià)均已超過9500元/ m2以上。B、城市整體居住環(huán)境良好：桐廬作為優(yōu)秀的旅游城市，其自然山水確實(shí)是可以值得驕傲的；同時(shí)縣政府對(duì)于環(huán)境保護(hù)的重視，也對(duì)城市整體居住環(huán)境的延續(xù)與維護(hù)帶來重要的保障。絕佳的人居環(huán)境，對(duì)于桐廬房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展提供了基礎(chǔ)支持。從目前桐廬市場(chǎng)的單一自住客源為主的客源情況來看，客源相對(duì)單一但市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)上升；一旦這個(gè)客源結(jié)構(gòu)被打破，可以期待市場(chǎng)的巨大變化。桐廬縣城濱江商住綜合體是杭州市100座城市綜合體之一,是杭州富春江流域城市當(dāng)中,目前僅存的一塊城市沿江規(guī)劃用地,其富春江沿岸規(guī)劃用地的“絕版性”，注定了她的開發(fā)建設(shè)將始終誘人眼球，備受客商關(guān)注。本項(xiàng)目所處的濱江商住綜合體地處桐廬縣城核心區(qū)塊，與桐廬縣迎春南路一起形成桐廬最繁華的“黃金十字軸”。從上游沿江而下，在富春江大橋、大奇山路路端、富春江二橋、學(xué)圣路路端（結(jié)點(diǎn)）分別設(shè)置四個(gè)大型城市綠化親水功能區(qū)，引水入城，與水相親。目前，橫貫濱江商住綜合體東西、寬21米的濱江景觀大道已經(jīng)動(dòng)工；濱江公園也將于年底前基本完成；大型購(gòu)物廣場(chǎng)寧波利時(shí)百貨、外資五星級(jí)勵(lì)駿大酒店等大型商貿(mào)項(xiàng)目都已開工建設(shè)。周邊居住小區(qū)云集，有三水花園、石馬小區(qū)、陽(yáng)光華庭、家景新城等已經(jīng)交付的住宅小區(qū)，還有尚在銷售中的水岸華庭、聆江景苑、一品江山、春江花園等項(xiàng)目。根據(jù)2011年3月份的實(shí)地調(diào)查情況，項(xiàng)目周邊（一品江山、金色春江等）一線江景高層預(yù)售價(jià)為12000元/平方米，二線江景房預(yù)售價(jià)為900010000元/平方米。經(jīng)過多次磋商，在桐廬縣人民政府大力支持下，2009年6月9日，浙江桐芯微系統(tǒng)科技有限公司與桐廬縣人民政府簽訂了《項(xiàng)目合同書》，做為首家企業(yè)正式落戶桐廬縣。桐廬縣城濱江商住綜合體是杭州市100座城市綜合體之一，是杭州富春江流域城市當(dāng)中，目前僅存的一塊城市沿江規(guī)劃用地，其富春江沿岸規(guī)劃用地的“絕版性”，注定了其的開發(fā)建設(shè)將始終誘人眼球，備受客商關(guān)注。濱江商住綜合體地處地處桐廬縣城核心區(qū)塊，與桐廬縣城迎春南路一起形成桐廬最繁華的“黃金十字軸”。從上游順江而下，在富春江大橋、大奇山路路端、富春江二橋、學(xué)圣路路端（結(jié)點(diǎn)）分別設(shè)置四個(gè)大型城市綠化親水功能區(qū)，引水入城，與水相親。目前，橫貫濱江商住綜合體東西、寬21米的濱江景觀大道已經(jīng)動(dòng)工；濱江公園也將于年底前基本完成；大型購(gòu)物廣場(chǎng)寧波利時(shí)百貨、外資五星級(jí)勵(lì)駿大酒店等大型商貿(mào)項(xiàng)目都已開工建設(shè)。（四）投資總額及測(cè)算本項(xiàng)目估算投資總額為16,：內(nèi) 容B區(qū)住宅樓　　　單價(jià)總價(jià)備注?。ㄔ?m2）（萬(wàn)元）總建筑面積32242平方米，其中地上建筑26468平方米，地下面積5774平方米一、土地費(fèi)用　　　土地出讓金1, 5, 　土地契稅（地價(jià)的3%） 地價(jià)的3%小計(jì)　5, 　二、前期費(fèi)用　　　 　 　小計(jì)　 　三、房屋開發(fā)工程費(fèi)用　　?。ò两?、門窗、外墻、給排水工程）2, 6, 　 　 　 　、強(qiáng)電工程 ?。ㄓ芯€電視、燃?xì)夤艿赖龋? 　小計(jì)　8, 　四、期間費(fèi)用　　　 銷售收入的2% 開發(fā)費(fèi)用的3%（建設(shè)期利息） 1, 　按6000萬(wàn)，18%年息，18個(gè)月（不可預(yù)見費(fèi)用） 　小計(jì)　2, 　總 計(jì)　16, ?。ㄎ澹╉?xiàng)目建設(shè)成本和資金籌措銷售數(shù)量預(yù)測(cè)本項(xiàng)目可銷售數(shù)量共計(jì)32102平米，其中：多層住宅25837㎡,商鋪491㎡，地下車庫(kù)5774㎡。銷售收入預(yù)測(cè)多層住宅：8500元／㎡25837㎡=地下車庫(kù)：120000元／個(gè)130個(gè)=1560萬(wàn)元沿街商鋪：15000元／㎡491㎡= 合計(jì)：。營(yíng)業(yè)稅按銷售收入的5%，土地增值稅按銷售收入的1%計(jì)提，城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加分別按應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅額的5％和5％計(jì)提，水利建設(shè)專項(xiàng)資金按銷售收入1‰計(jì)提。由于以上預(yù)測(cè)中，銷售收入預(yù)測(cè)相對(duì)保守偏低（住宅8500元），銷售開盤的時(shí)間也較保守，實(shí)際上目前該項(xiàng)目已基本達(dá)到預(yù)售條件，預(yù)計(jì)5月即可銷售，相信未來銷售狀況會(huì)好于目前估計(jì)，2011年現(xiàn)金流將優(yōu)于目前估計(jì)。故對(duì)構(gòu)成項(xiàng)目造成最大影響的銷售面積、銷售價(jià)格、建造成本三大因素敏感程度分析如下：盈虧平衡預(yù)測(cè)盈虧平衡分析表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)值1銷售收入2投資成本3銷售期銷售稅金1, 4保本點(diǎn)銷售率%5保本點(diǎn)銷售面積21, 9保本點(diǎn)銷售價(jià)格5, 從銷售面積和銷售價(jià)格盈虧分析表中可以得出，%時(shí)是盈虧平衡點(diǎn)。敏感性分析以項(xiàng)目投資、經(jīng)營(yíng)收入作雙因素變動(dòng)因素，對(duì)稅后利潤(rùn)進(jìn)行敏感性分析，相關(guān)指標(biāo)如下：　項(xiàng)目名稱基本數(shù)變化1變化2變化3變化4變化5總投資變化比例05%010%020%經(jīng)營(yíng)收入變化比例05%10%020%0項(xiàng)目成本費(fèi)用16, 17, 16, 18, 16, 19, 經(jīng)營(yíng)總收入24, 23, 21, 24, 19, 24, 利潤(rùn)總額7, 5, 5, 6, 3, 4, 投資利潤(rùn)率%%%%%%資本金利潤(rùn)率%%%%%%從敏感性分析分析可以看出，當(dāng)銷售收入下降和總投資增加波動(dòng)在10%之內(nèi)，雖對(duì)投資利潤(rùn)率及資本金利潤(rùn)率有一定程度的影響，但均不敏感，只有銷售下降20%和投資成本上升20%時(shí)，%%， %%,波動(dòng)稍大。只要