【正文】 中置房地產(chǎn)特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計劃方案及可行性分析報告華鑫國際信托有限公司二〇一一年三月目 錄一、信托背景 3二、信托計劃基本情況 3三、信托計劃概述 4四、特定資產(chǎn)基本情況 5五、特定資產(chǎn)收益前景分析 9五、開發(fā)商中置房地產(chǎn)基本情況 26六、擔(dān)保方浙江潤欣港航工程有限公司簡介 33七、風(fēng)險分析及風(fēng)險控制 38八、相關(guān)法律文件的簽署 41九、信托投資收益和信托報酬及發(fā)行預(yù)案 4243 / 43一、信托背景 浙江中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計劃是華鑫國際信托有限公司專業(yè)優(yōu)勢判斷推薦的項(xiàng)目，華鑫信托通過發(fā)行信托計劃，募集資金投資于中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下“御江山”[桐廬縣城濱江區(qū)塊學(xué)圣路東側(cè)1號地塊]的土地使用權(quán)、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益權(quán)，使信托計劃的委托人/受益人獲得相應(yīng)的預(yù)期投資收益。二、信托計劃基本情況項(xiàng)目名稱：中置房地產(chǎn)特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計劃方案委托人：在信托計劃成立時為委托人，信托計劃成立后可以是依法受讓信托計劃項(xiàng)下信托受益權(quán)的自然人、法人或依法成立的其他組織。受托人：華鑫國際信托有限公司 信托類型：集合資金信托計劃信托規(guī)模：人民幣8000萬元 信托期限：24個月 項(xiàng)目預(yù)期投資收益率：18%/年資金運(yùn)用方式:用于投資中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下桐廬縣城濱江區(qū)塊學(xué)圣路東側(cè)1號地塊土地項(xiàng)目的土地使用權(quán)、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益權(quán)信托收益及信托財產(chǎn)分配: 信托收益按季計算分配，由受托人將信托收益扣除相應(yīng)稅費(fèi)及信托費(fèi)用后進(jìn)行分配。三、信托計劃概述（一）交易結(jié)構(gòu)華鑫信托通過發(fā)行信托計劃，募集資金人民幣8000萬元,用于中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱為“中置房地產(chǎn)”）旗下桐廬縣城濱江區(qū)塊學(xué)圣路東側(cè)1號地塊土地項(xiàng)目的土地使用權(quán)、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益權(quán)，信托計劃期限為24個月。由中置房地產(chǎn)作出承諾，將在信托文件約定的時間點(diǎn)或條件下，如信托投資收益未達(dá)到預(yù)期收益金額，則由中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對約定收益承擔(dān)收益補(bǔ)足義務(wù)，中置房地產(chǎn)就其項(xiàng)目承諾到期回購資產(chǎn)收益權(quán)。中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以其名下桐廬縣城濱江區(qū)塊學(xué)圣路東側(cè)1號地塊之B地塊（桐土國用2010第0012245號）的土地使用權(quán)、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物為該承諾設(shè)置抵押擔(dān)保，受托人實(shí)現(xiàn)投資收益后，其所持有的收益權(quán)視為已經(jīng)實(shí)現(xiàn)而自行消滅。信托計劃每半年向受益人預(yù)分配一次預(yù)期收益，信托計劃終止時，華鑫信托按照信托文件的約定向投資者分配剩余信托財產(chǎn)。（二）信托計劃交易結(jié)構(gòu)示意圖 中置御江山特定資產(chǎn)收益權(quán)信托計劃中置房地產(chǎn)土地證編號：桐土國用（2010）第0012244號]號地塊土地項(xiàng)目的土地使用權(quán)華鑫信托①設(shè)立信托② 受讓特定資產(chǎn)收益權(quán)③承諾支付收益，在收益不足的情況下予以補(bǔ)足⑦分配信托利益浙江中置股權(quán)質(zhì)押：浙江桐芯微系統(tǒng)科技有限公司以50%股權(quán)、%股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保。潤欣港航工程有限公司投資者⑤擔(dān)保④提供抵押、質(zhì)押擔(dān)保中置御江山項(xiàng)目⑥銷售收益（三）信托財產(chǎn)和特定資產(chǎn)及收益權(quán)基本情況初始信托財產(chǎn)為人民幣8000萬元。信托資金運(yùn)用形成的信托財產(chǎn)為中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所持有的桐廬縣城濱江區(qū)塊學(xué)圣路東側(cè)1號地塊土地項(xiàng)目（B地塊）的土地使用權(quán)、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益權(quán)。特定資產(chǎn)收益權(quán)的含義為：指特定資產(chǎn)持有人合法享有的、針對特定資產(chǎn)而應(yīng)獲得的增值、出租、預(yù)售、銷售或以其他形式使用和處分所形成的現(xiàn)金收入（扣除資產(chǎn)出租、預(yù)售、銷售稅費(fèi)等支出）的權(quán)利。四、特定資產(chǎn)基本情況（一）特定資產(chǎn)區(qū)位、坐落情況中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所持有的桐廬縣城濱江區(qū)塊學(xué)圣路東側(cè)1號地塊，總面積11935平方米；其中A區(qū)塊[土地證編號：桐土國用（2010）第0012244號]，科研用地，使用權(quán)面積3890平米；學(xué)圣路東側(cè)1號地塊B區(qū)塊[土地證編號：桐土國用（2010）第0012245號]，居住兼容商業(yè)用地，使用權(quán)面積8045平方米的土地使用權(quán)。本次交易所指特定資產(chǎn)為專指上述B區(qū)塊上述地塊宗地坐落于桐廬縣城濱江區(qū)東至“三水花園”，南至“空地”，西至“學(xué)圣廣場”（規(guī)劃中），北至濱江路（規(guī)劃中），土地使用權(quán)出讓價款為：（，），（二）特定資產(chǎn)相關(guān)證照辦理情況《國有土地使用權(quán)證》：學(xué)圣路東側(cè)1號地塊B區(qū)塊[土地證編號：桐土國用（2010）第0012244號]，居住兼容商業(yè)用地，使用權(quán)面積8045平方米?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》：地字第桐城鎮(zhèn)（2009）012032號，用地項(xiàng)目名稱：攬景園，用地面積：（11935平方米）；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：[建字第桐城鎮(zhèn)（2010）010602號]，攬景園2號樓（31層），；[建字第桐城鎮(zhèn)（2010）010603號]，攬景園3號樓（21層），；[建字第桐城鎮(zhèn)（2010）010604號]，攬景園4號樓（2層）?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》：編號3301222010120901012，攬景園24號樓。（三）特定資產(chǎn)規(guī)劃情況根據(jù)桐廬縣國土資源局與浙江中置房地產(chǎn)簽署的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、《國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》（桐土出讓告字[2009]27號）等資料記載，特定資產(chǎn)B地塊為居住兼容商業(yè)用地，出讓年限商業(yè)40年，住宅70年，掛牌起始價6450元/平方米。，規(guī)劃建設(shè)商住房32242平方米，其中地上建筑26468平方米，地下車庫5774平方米。用地面積8045平方米〔桐廬縣企業(yè)投資項(xiàng)目備案通知書（備案號：330122091116504902）〕，建筑密度25%,容積率，綠地率30%。整體建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)達(dá)50%以上。（四）特定資產(chǎn)開工建設(shè)情況。施工工程進(jìn)度狀況：基礎(chǔ)灌樁澆注已完成百分之九十，靜載試驗(yàn)已于3月5日進(jìn)場。其中：3，4樓在3月底左右完成基礎(chǔ)澆筑，四月中旬達(dá)到正負(fù)零；2樓基樁還剩余55根，地下室還剩余12根。（五）特定資產(chǎn)評估情況（待評估）土地出讓情況：土地出讓金發(fā)票發(fā)票號碼發(fā)票金額（元）發(fā)票日期000013270813,000, 2009102200001310373,000, 200912900001310432,000, 2009121100001310196,000, 2009122400001311017,600, 200912240000131102967, 20091224000013117032,567, 2010416合計65,135, 五、特定資產(chǎn)收益前景分析（一）項(xiàng)目所在地桐廬縣概況杭州城區(qū)杭州蕭山機(jī)場桐廬縣距機(jī)場1小時車程桐廬縣位于浙江省西北部，“西湖－千島湖”黃金旅游線的中段，風(fēng)景秀麗的富春江橫貫縣境，造就了桐廬“天下獨(dú)絕”的山水風(fēng)光。桐廬屬杭州市轄縣，建縣已有1780多年歷史，縣域面積1825平方公里。轄7個鎮(zhèn)、4個鄉(xiāng)、2個街道。桐廬氣候宜人，四季分明，日照充足，雨量充沛，℃，縣城距杭州市區(qū)58公里，杭州都市經(jīng)濟(jì)市圈和義烏商圈的重合部，是中國民營經(jīng)濟(jì)最佳投資縣和長三角最具投資潛力縣。桐廬距全國十大機(jī)場之一的蕭山國際機(jī)場僅90公里（高速直達(dá)），而今年底開工建設(shè)的杭黃高速鐵路和規(guī)劃中的都市軌道交通、杭州桐廬公交一體化，將把桐廬與杭州的時空距離縮短為17分鐘。便捷的交通對投資環(huán)境的優(yōu)化起到了越來越重要的作用。目前，桐廬縣已基本達(dá)到“對外高速化，對內(nèi)快速化，公路網(wǎng)絡(luò)化”目標(biāo)，形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。在陸路方面，杭新景高速、320國道、0123省道在縣內(nèi)構(gòu)筑了道路主框架，形成了內(nèi)外集體聯(lián)動和輻射路網(wǎng)，其中，走杭新景高速，桐廬到杭州只需35分鐘。在水路方面，桐廬在有“黃金水道”美譽(yù)的富春江上，已建有年吞吐能力達(dá)385萬噸的綜合碼頭，可通過富春江直通錢塘江出海口。除了便捷的交通外，當(dāng)?shù)剡€具有優(yōu)越的人居環(huán)境、齊全的配套設(shè)施、高效的全程服務(wù)等其他地方無法比擬的投資優(yōu)勢。桐廬先后榮獲國際花園城市、全國綠化模范縣、全國社會經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展百強(qiáng)縣、中國優(yōu)秀旅游名縣、中國民營經(jīng)濟(jì)首選投資縣等榮譽(yù)稱號，著名景區(qū)“瑤琳仙境”，名揚(yáng)天下。近年來，憑借著出眾的區(qū)位優(yōu)勢、獨(dú)特的塊狀經(jīng)濟(jì)、秀美的山水風(fēng)光，吸引了眾多外地客商的關(guān)注與投資，東芝水電、中汽商用汽車有限公司、杭州新華紙業(yè)有限公司、今麥郎飲品有限公司、浙江中策電纜有限公司、杭州霍夫曼電梯有限公司、浙江樹人大學(xué)等一大批國內(nèi)外知名企業(yè)、單位紛紛落戶桐廬。（二）桐廬房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀：（1）概況：2010年桐廬縣房地產(chǎn)市場始終保持平穩(wěn)、健康發(fā)展?？h政府工作報告信息公布：，銷售總套數(shù)3200套左右，總額在30億元左右，%。整體房產(chǎn)市場處“穩(wěn)步盤升”狀態(tài)。（2）市場主要特征：A、桐廬房地產(chǎn)市場處于發(fā)展階段，產(chǎn)品形態(tài)豐富，別墅、多層、小高層、高層、單身公寓等產(chǎn)品均有規(guī)劃開發(fā)；從開發(fā)情況來看，外來開發(fā)商（主要為杭州）及品牌開發(fā)公司（如綠城、宋都等）的進(jìn)入開發(fā)，對本地房地產(chǎn)的發(fā)展起到了重要的帶動。B、從價格上來看，目前桐廬縣房地產(chǎn)住宅均價在6000－10000元/m2左右；綠城桂花園的價格最高，均價達(dá)到7000元/m2；在沿江區(qū)域，高層一線江景房均價在7500－9000元/m2，主力均價約8000元/m2，二線江景房均價在6000－8000元/m2，多層均價在6500元/m2左右。在城市邊緣區(qū)域，一般多層的價格在4500－5500元/m2左右。價格差異較大，即使在同一樓盤，江景與非江景的價差很大。C、從戶型面積上來看，根據(jù)了解，目前最受市場歡迎的應(yīng)該是100－120 m2之間的三房戶型，因?yàn)檫@檔面積的使用功能與總價控制適應(yīng)大多數(shù)自住購房者的需求，性價比較高。沿江的江景房由于各樓盤定位客源為高收入者。因此面