【正文】 九、信托投資收益和信托報(bào)酬及發(fā)行預(yù)案信托計(jì)劃總成本為18%，假定信托投資收益為11%/年，我公司信托報(bào)酬率約為5%/年，財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)4%,于信托成立后收取。上述合同、協(xié)議均需作強(qiáng)制執(zhí)行公證，一旦協(xié)議各方不履行或不完全履行其在本協(xié)議項(xiàng)下的義務(wù)時(shí)，自愿接受司法機(jī)關(guān)的強(qiáng)制執(zhí)行，而無(wú)需經(jīng)過(guò)訴訟程序。 與浙江桐芯微系統(tǒng)科技有限公司簽署《股權(quán)質(zhì)押合同》，將中置房地產(chǎn)50%股權(quán)質(zhì)押給華鑫信托。特別約定：華鑫信托與中置房地產(chǎn)約定，在不利于信托目的實(shí)現(xiàn)的情形發(fā)生時(shí)，除可啟動(dòng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的司法程序外，還可引進(jìn)第三方按約定價(jià)格收購(gòu)特定資產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)信托資金的退出。（四）信托資金退出風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：可能出現(xiàn)信托計(jì)劃到期時(shí)浙江中置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司不能或未按時(shí)足額支付收益價(jià)款的風(fēng)險(xiǎn)。（3）由于銷售策略問(wèn)題導(dǎo)致項(xiàng)目銷售不順利的風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于A地塊問(wèn)題，由于當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)局出具建設(shè)項(xiàng)目方案規(guī)劃審批批復(fù)函，承諾如果本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)科研大樓的產(chǎn)業(yè)鏈科技公司進(jìn)駐一定比例，則批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商將科研大樓分割出售，而當(dāng)?shù)貙?duì)中小型寫(xiě)字樓的需求較大，如果進(jìn)展順利，預(yù)計(jì)可以實(shí)現(xiàn)銷售，并不至于影響本次B地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用款。分析：根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)狀況與預(yù)測(cè)，我們認(rèn)為浙江桐廬縣房地產(chǎn)市場(chǎng)具有其特殊性，發(fā)展?jié)摿^大，加之本項(xiàng)目一千七百元的樓面地價(jià)+3000元的建安，含綜合稅費(fèi)后開(kāi)發(fā)成本不超過(guò)六千元，在當(dāng)前江景房12000元/平方米、高層900010000元/平方米的銷售均價(jià)具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，加之地段屬該縣一線江景、兩江交匯處的不可復(fù)制性，獨(dú)具稀缺性，預(yù)期銷售前景良好；即使遭遇市場(chǎng)正常的波動(dòng)，也可通過(guò)調(diào)整銷售策略，達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。目前是中國(guó)疏浚協(xié)會(huì)理事單位。公司船舶總功率已近15000kw，年疏浚能力達(dá)1200萬(wàn)立方。大管輪，王樂(lè)兵1997年畢業(yè)于天津航道局職工學(xué)校，1998年至今即在各類工程船任大管輪、輪機(jī)長(zhǎng)等，參與施工的項(xiàng)目有大連長(zhǎng)興島臨港工業(yè)區(qū)航道疏浚工程、天津塘沽臨港工業(yè)區(qū)航道疏浚工程。船長(zhǎng)，曹后勇1991年畢業(yè)于中國(guó)水利水電第十三工程局挖泥船駕駛專業(yè)，先后在第十三工程局、龍灣港集團(tuán)任、海江7號(hào)福山民9號(hào)任二副、大副、船長(zhǎng)等職。其中高級(jí)職稱5人，中級(jí)職稱3人，初級(jí)職稱5人，具有管理、工程船維修、財(cái)務(wù)等相關(guān)專業(yè)技術(shù)人才12人。六、擔(dān)保方浙江潤(rùn)欣港航工程有限公司簡(jiǎn)介（一）基本情況浙江潤(rùn)欣港航工程有限公司成立于2007年1月30日，注冊(cè)資本為6180萬(wàn)元，注冊(cè)地址在寧波江北大慶南路145號(hào)。建筑板塊基本完成A股IPO前期輔導(dǎo)工作，力爭(zhēng)2011年底成功上市。、龍澤名園、豐澤園、錢(qián)湖人家、德馨園、名仕嘉景苑、華豐莊園等，、豐澤園二期、桃花源、格蘭郡、云溪林墅、。華豐置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱：華豐置業(yè)）華豐置業(yè)是華豐房產(chǎn)集團(tuán)的實(shí)體運(yùn)營(yíng)公司；。浙江桐芯微系統(tǒng)科技有限公司主要以開(kāi)展無(wú)線局域網(wǎng)（WLAN）系列芯片、三網(wǎng)合一EOC網(wǎng)絡(luò)芯片及設(shè)備產(chǎn)品、第三代移動(dòng)通信（WCDMA）相關(guān)系統(tǒng)的研發(fā)銷售為經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)。具有較高的經(jīng)營(yíng)管理能力和業(yè)務(wù)開(kāi)拓能力。2006年9月組建寧波攜普進(jìn)出口有限公司任執(zhí)行董事。1993年7月任寧波鄞縣工藝藺草制品聯(lián)營(yíng)三廠主辦會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、副廠長(zhǎng)，負(fù)責(zé)生產(chǎn)出口產(chǎn)品榻榻米系列。于2010年11月01日將1300萬(wàn)元股權(quán)轉(zhuǎn)讓華豐置業(yè)有限公司，所持股減至1880萬(wàn)元，%。其中首期出資900萬(wàn)元，于2009年10月30日前到位，第二期出資2280萬(wàn)元，于2010年4月15日前到位。公司自成立以來(lái)，本著打造精品商務(wù)社區(qū)，引領(lǐng)住宅環(huán)保潮流的產(chǎn)品理念和市場(chǎng)定位，憑借在桐廬縣城濱江區(qū)塊一線江景黃金地段土地資源優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。本項(xiàng)目作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,地處桐廬城市標(biāo)志性廣場(chǎng)周遍，既為城市增加了一個(gè)現(xiàn)代建筑群，也為本地區(qū)帶來(lái)了相關(guān)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益:(1)進(jìn)一步加快舊城改造和城市化進(jìn)程，可大大改善城市景觀和城市環(huán)境，提高居民的居住水平，提升城市品質(zhì)。（2）針對(duì)一二線城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策，為三四線城市打開(kāi)了空間。只要在項(xiàng)目實(shí)施中，切實(shí)控制好各項(xiàng)管理工作，降低成本，就可以取得更好收益。故對(duì)構(gòu)成項(xiàng)目造成最大影響的銷售面積、銷售價(jià)格、建造成本三大因素敏感程度分析如下：盈虧平衡預(yù)測(cè)盈虧平衡分析表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)值1銷售收入2投資成本3銷售期銷售稅金1, 4保本點(diǎn)銷售率%5保本點(diǎn)銷售面積21, 9保本點(diǎn)銷售價(jià)格5, 從銷售面積和銷售價(jià)格盈虧分析表中可以得出，%時(shí)是盈虧平衡點(diǎn)。營(yíng)業(yè)稅按銷售收入的5%，土地增值稅按銷售收入的1%計(jì)提，城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加分別按應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅額的5％和5％計(jì)提，水利建設(shè)專項(xiàng)資金按銷售收入1‰計(jì)提。（四）投資總額及測(cè)算本項(xiàng)目估算投資總額為16,：內(nèi) 容B區(qū)住宅樓　　　單價(jià)總價(jià)備注?。ㄔ?m2）（萬(wàn)元）總建筑面積32242平方米，其中地上建筑26468平方米，地下面積5774平方米一、土地費(fèi)用　　　土地出讓金1, 5, 　土地契稅（地價(jià)的3%） 地價(jià)的3%小計(jì)　5, 　二、前期費(fèi)用　　　 　 　小計(jì)　 　三、房屋開(kāi)發(fā)工程費(fèi)用　　　（包含土建、門(mén)窗、外墻、給排水工程）2, 6, 　 　 　 　、強(qiáng)電工程 ?。ㄓ芯€電視、燃?xì)夤艿赖龋? 　小計(jì)　8, 　四、期間費(fèi)用　　　 銷售收入的2% 開(kāi)發(fā)費(fèi)用的3%（建設(shè)期利息） 1, 　按6000萬(wàn)，18%年息，18個(gè)月（不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用） 　小計(jì)　2, 　總 計(jì)　16, ?。ㄎ澹╉?xiàng)目建設(shè)成本和資金籌措銷售數(shù)量預(yù)測(cè)本項(xiàng)目可銷售數(shù)量共計(jì)32102平米，其中：多層住宅25837㎡,商鋪491㎡，地下車庫(kù)5774㎡。從上游順江而下，在富春江大橋、大奇山路路端、富春江二橋、學(xué)圣路路端（結(jié)點(diǎn)）分別設(shè)置四個(gè)大型城市綠化親水功能區(qū)，引水入城，與水相親。桐廬縣城濱江商住綜合體是杭州市100座城市綜合體之一，是杭州富春江流域城市當(dāng)中，目前僅存的一塊城市沿江規(guī)劃用地，其富春江沿岸規(guī)劃用地的“絕版性”，注定了其的開(kāi)發(fā)建設(shè)將始終誘人眼球，備受客商關(guān)注。根據(jù)2011年3月份的實(shí)地調(diào)查情況，項(xiàng)目周邊（一品江山、金色春江等）一線江景高層預(yù)售價(jià)為12000元/平方米，二線江景房預(yù)售價(jià)為900010000元/平方米。目前，橫貫濱江商住綜合體東西、寬21米的濱江景觀大道已經(jīng)動(dòng)工；濱江公園也將于年底前基本完成；大型購(gòu)物廣場(chǎng)寧波利時(shí)百貨、外資五星級(jí)勵(lì)駿大酒店等大型商貿(mào)項(xiàng)目都已開(kāi)工建設(shè)。本項(xiàng)目所處的濱江商住綜合體地處桐廬縣城核心區(qū)塊，與桐廬縣迎春南路一起形成桐廬最繁華的“黃金十字軸”。從目前桐廬市場(chǎng)的單一自住客源為主的客源情況來(lái)看，客源相對(duì)單一但市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)上升；一旦這個(gè)客源結(jié)構(gòu)被打破，可以期待市場(chǎng)的巨大變化。B、城市整體居住環(huán)境良好：桐廬作為優(yōu)秀的旅游城市，其自然山水確實(shí)是可以值得驕傲的；同時(shí)縣政府對(duì)于環(huán)境保護(hù)的重視，也對(duì)城市整體居住環(huán)境的延續(xù)與維護(hù)帶來(lái)重要的保障。E、其他：經(jīng)過(guò)初步調(diào)查，高層地下車庫(kù)的價(jià)格約在814萬(wàn)元/個(gè)，（）。C、從戶型面積上來(lái)看，根據(jù)了解，目前最受市場(chǎng)歡迎的應(yīng)該是100－120 m2之間的三房戶型，因?yàn)檫@檔面積的使用功能與總價(jià)控制適應(yīng)大多數(shù)自住購(gòu)房者的需求，性價(jià)比較高。（2）市場(chǎng)主要特征：A、桐廬房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展階段，產(chǎn)品形態(tài)豐富，別墅、多層、小高層、高層、單身公寓等產(chǎn)品均有規(guī)劃開(kāi)發(fā)；從開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，外來(lái)開(kāi)發(fā)商（主要為杭州）及品牌開(kāi)發(fā)公司（如綠城、宋都等）的進(jìn)入開(kāi)發(fā)，對(duì)本地房地產(chǎn)的發(fā)展起到了重要的帶動(dòng)。近年來(lái)，憑借著出眾的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、獨(dú)特的塊狀經(jīng)濟(jì)、秀美的山水風(fēng)光，吸引了眾多外地客商的關(guān)注與投資，東芝水電、中汽商用汽車有限公司、杭州新華紙業(yè)有限公司、今麥郎飲品有限公司、浙江中策電纜有限公司、杭州霍夫曼電梯有限公司、浙江樹(shù)人大學(xué)等一大批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)、單位紛紛落戶桐廬。在陸路方面，杭新景高速、320國(guó)道、0123省道在縣內(nèi)構(gòu)筑了道路主框架，形成了內(nèi)外集體聯(lián)動(dòng)和輻射路網(wǎng)，其中，走杭新景高速，桐廬到杭州只需35分鐘。桐廬氣候宜人，四季分明，日照充足，雨量充沛，℃，縣城距杭州市區(qū)58公里，杭州都市經(jīng)濟(jì)市圈和義烏商圈的重合部，是中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最佳投資縣和長(zhǎng)三角最具投資潛力縣。其中：3，4樓在3月底左右完成基礎(chǔ)澆筑，四月中旬達(dá)到正負(fù)零；2樓基樁還剩余55根，地下室還剩余12根。用地面積8045平方米〔桐廬縣企業(yè)投資項(xiàng)目備案通知書(shū)（備案號(hào)：330122091116504902）〕，建筑密度25%,容積率，綠地率30%?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》：地字第桐城鎮(zhèn)（2009）012032號(hào)，用地項(xiàng)目名稱：攬景園，用地面積：（11935平方米）；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：[建字第桐城鎮(zhèn)（2010）010602號(hào)]，攬景園2號(hào)樓（31層），；[建字第桐城鎮(zhèn)（2010）010603號(hào)]，攬景園3號(hào)樓（21層），；[建字第桐城鎮(zhèn)（2010）010604號(hào)]，攬景園4號(hào)樓（2層）。信托資金運(yùn)用形成的信托財(cái)產(chǎn)為中置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所持有的桐廬縣城濱江區(qū)塊學(xué)圣路東側(cè)1號(hào)地塊土地項(xiàng)目（B地塊）的土地使用權(quán)、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益權(quán)。（二）信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)示意圖 中置三、信托計(jì)劃概述（一）交易結(jié)構(gòu)華鑫信托通過(guò)發(fā)行信托計(jì)劃，募集資金人民幣8000萬(wàn)元,用于中置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱為“中置房地產(chǎn)”）旗下桐廬縣城濱江區(qū)塊學(xué)圣路東側(cè)1號(hào)地塊土地項(xiàng)目的土地使用權(quán)、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益權(quán)，信托計(jì)劃期限為24個(gè)月。中置房地產(chǎn)特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計(jì)劃方案及可行性分析報(bào)告華鑫國(guó)際信托有限公司二〇一一年三月