【正文】 規(guī)劃開發(fā)；從開發(fā)情況來看，外來開發(fā)商（主要為杭州）及品牌開發(fā)公司（如綠城、宋都等）的進入開發(fā)，對本地房地產(chǎn)的發(fā)展起到了重要的帶動。從目前桐廬市場的單一自住客源為主的客源情況來看，客源相對單一但市場發(fā)展平穩(wěn)上升；一旦這個客源結(jié)構(gòu)被打破，可以期待市場的巨大變化。桐廬縣城濱江商住綜合體是杭州市100座城市綜合體之一，是杭州富春江流域城市當中，目前僅存的一塊城市沿江規(guī)劃用地，其富春江沿岸規(guī)劃用地的“絕版性”，注定了其的開發(fā)建設將始終誘人眼球，備受客商關注。故對構(gòu)成項目造成最大影響的銷售面積、銷售價格、建造成本三大因素敏感程度分析如下：盈虧平衡預測盈虧平衡分析表序號項目數(shù)值1銷售收入2投資成本3銷售期銷售稅金1, 4保本點銷售率%5保本點銷售面積21, 9保本點銷售價格5, 從銷售面積和銷售價格盈虧分析表中可以得出，%時是盈虧平衡點。公司自成立以來，本著打造精品商務社區(qū)，引領住宅環(huán)保潮流的產(chǎn)品理念和市場定位，憑借在桐廬縣城濱江區(qū)塊一線江景黃金地段土地資源優(yōu)勢，進行房地產(chǎn)開發(fā)。2006年9月組建寧波攜普進出口有限公司任執(zhí)行董事。、龍澤名園、豐澤園、錢湖人家、德馨園、名仕嘉景苑、華豐莊園等，、豐澤園二期、桃花源、格蘭郡、云溪林墅、。船長，曹后勇1991年畢業(yè)于中國水利水電第十三工程局挖泥船駕駛專業(yè)，先后在第十三工程局、龍灣港集團任、海江7號福山民9號任二副、大副、船長等職。分析：根據(jù)開發(fā)項目周邊市場狀況與預測，我們認為浙江桐廬縣房地產(chǎn)市場具有其特殊性，發(fā)展?jié)摿^大，加之本項目一千七百元的樓面地價+3000元的建安，含綜合稅費后開發(fā)成本不超過六千元，在當前江景房12000元/平方米、高層900010000元/平方米的銷售均價具有很強的市場競爭力，加之地段屬該縣一線江景、兩江交匯處的不可復制性，獨具稀缺性，預期銷售前景良好；即使遭遇市場正常的波動，也可通過調(diào)整銷售策略，達到控制風險的目的。特別約定：華鑫信托與中置房地產(chǎn)約定，在不利于信托目的實現(xiàn)的情形發(fā)生時，除可啟動實現(xiàn)抵押權(quán)的司法程序外，還可引進第三方按約定價格收購特定資產(chǎn)來實現(xiàn)信托資金的退出。九、信托投資收益和信托報酬及發(fā)行預案信托計劃總成本為18%，假定信托投資收益為11%/年，我公司信托報酬率約為5%/年，財務顧問費4%,于信托成立后收取。（四）信托資金退出風險風險點：可能出現(xiàn)信托計劃到期時浙江中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不能或未按時足額支付收益價款的風險。目前是中國疏浚協(xié)會理事單位。其中高級職稱5人，中級職稱3人，初級職稱5人，具有管理、工程船維修、財務等相關專業(yè)技術人才12人。華豐置業(yè)有限公司（簡稱：華豐置業(yè)）華豐置業(yè)是華豐房產(chǎn)集團的實體運營公司；。1993年7月任寧波鄞縣工藝藺草制品聯(lián)營三廠主辦會計、財務總監(jiān)、副廠長，負責生產(chǎn)出口產(chǎn)品榻榻米系列。本項目作為房地產(chǎn)開發(fā)建設項目,地處桐廬城市標志性廣場周遍，既為城市增加了一個現(xiàn)代建筑群，也為本地區(qū)帶來了相關的社會效益和經(jīng)濟效益:(1)進一步加快舊城改造和城市化進程，可大大改善城市景觀和城市環(huán)境，提高居民的居住水平，提升城市品質(zhì)。營業(yè)稅按銷售收入的5%，土地增值稅按銷售收入的1%計提，城市維護建設稅及教育費附加分別按應繳營業(yè)稅額的5％和5％計提，水利建設專項資金按銷售收入1‰計提。根據(jù)2011年3月份的實地調(diào)查情況，項目周邊（一品江山、金色春江等）一線江景高層預售價為12000元/平方米，二線江景房預售價為900010000元/平方米。B、城市整體居住環(huán)境良好：桐廬作為優(yōu)秀的旅游城市，其自然山水確實是可以值得驕傲的；同時縣政府對于環(huán)境保護的重視，也對城市整體居住環(huán)境的延續(xù)與維護帶來重要的保障。近年來，憑借著出眾的區(qū)位優(yōu)勢、獨特的塊狀經(jīng)濟、秀美的山水風光，吸引了眾多外地客商的關注與投資，東芝水電、中汽商用汽車有限公司、杭州新華紙業(yè)有限公司、今麥郎飲品有限公司、浙江中策電纜有限公司、杭州霍夫曼電梯有限公司、浙江樹人大學等一大批國內(nèi)外知名企業(yè)、單位紛紛落戶桐廬。用地面積8045平方米〔桐廬縣企業(yè)投資項目備案通知書（備案號：330122091116504902）〕，建筑密度25%,容積率，綠地率30%。三、信托計劃概述（一）交易結(jié)構(gòu)華鑫信托通過發(fā)行信托計劃，募集資金人民幣8000萬元,用于中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱為“中置房地產(chǎn)”）旗下桐廬縣城濱江區(qū)塊學圣路東側(cè)1號地塊土地項目的土地使用權(quán)、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益權(quán)，信托計劃期限為24個月。特定資產(chǎn)收益權(quán)的含義為：指特定資產(chǎn)持有人合法享有的、針對特定資產(chǎn)而應獲得的增值、出租、預售、銷售或以其他形式使用和處分所形成的現(xiàn)金收入（扣除資產(chǎn)出租、預售、銷售稅費等支出）的權(quán)利。桐廬距全國十大機場之一的蕭山國際機場僅90公里（高速直達），而今年底開工建設的杭黃高速鐵路和規(guī)劃中的都市軌道交通、杭州桐廬公交一體化，將把桐廬與杭州的時空距離縮短為17分鐘。沿江的江景房由于各樓盤定位客源為高收入者。根據(jù)規(guī)劃，濱江商住綜合體沿江80米為休閑綠化帶，向內(nèi)遞進150米縱深帶為高檔商住區(qū)。同時，配套酒店、休閑、商貿(mào)、旅游、文化、娛樂等設施，聚集人氣，彰顯活力。（七）行業(yè)影響分析三四線城市房地產(chǎn)潛在增長勢頭，城市化進程加速（1）一二線城市產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村人口的城市化都促使三四線城市和縣域經(jīng)濟的投資增速在提升。股東二：華豐置業(yè)有限公司（）華豐置業(yè)于2010年11月01日以貨幣資金出資，受讓周軍良轉(zhuǎn)讓股權(quán)額1300萬元，%。浙江桐芯微系統(tǒng)科技有限公司浙江桐芯微系統(tǒng)科技有限公司成立于2009年8月26日，注冊地在浙江省杭州市桐廬縣，注冊資金3000萬元。集團以良好的聲譽、品牌和實力先后承建了一大批省市級重大窗口工程建設，如浙江黃龍體育中心，寧波櫟社機場新航站樓、上海F1國際賽車場主看臺、杭州開元名都大酒店（217米）、寧波市政府辦公大樓、奉化市政府大樓、浙江電視臺新大樓、蘭溪發(fā)電廠等等。參與施工的項目有大連長興島臨港工業(yè)區(qū)航道疏浚工程、天津塘沽臨港工業(yè)區(qū)航道疏浚工程。本信托計劃中，我公司通過委派財務監(jiān)管人員的措施，掌管公司監(jiān)管帳戶銀行印鑒、財務合同用章等，以實現(xiàn)對項目公司財務、工程建設情況及銷售情況的監(jiān)控，監(jiān)督項目方方資金的合理使用和必要的收支管理。 與周軍良簽訂《股權(quán)質(zhì)押合同》，%股權(quán)質(zhì)押給華鑫信托。 與周軍良簽訂《個人無限連帶責任保證合同》。（2）由于項目主承包商為項目公司的小股東華豐集團，華豐本身開發(fā)經(jīng)驗豐富，實力較強，有可能出現(xiàn)項目不能按計劃時間正常竣工，華豐惡意行使在建工程優(yōu)先受償權(quán)的風險。（三）經(jīng)營情況目前公司已經(jīng)擁有1艘集裝箱運輸船，1艘3500立方/小時斗輪絞吸挖泥船。利潤情況利潤簡表2011年2月28日編制單位: 中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 　　單位:元項 目行數(shù)本月數(shù)本年累計數(shù)一、主營業(yè)務收入1二、主營業(yè)務利潤（虧損以“”號填列)10 減：營業(yè)費用1427,142, 管理費用1548,122, 財務費用16三、營業(yè)利潤（虧損以“”號填列） 1875,265,四、利潤總額（虧損總額以“”號填列）2775,265,五、凈利潤（凈虧損以“”號填列）3075,265,（四）項目公司或有負債情況“攬景苑”項目是中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的首個開發(fā)項目，目前公司的注冊資本金6360萬元，主要用于支付項目的土地款，除了股東借款等負債外，公司無其他的資產(chǎn)和負債。該公司是桐廬縣人民政府以“保護生態(tài)環(huán)境，發(fā)展桐廬經(jīng)濟”為城市發(fā)展目標引進的高科技研發(fā)企業(yè)。***營業(yè)期限：自1993年7月6日至2013年7月6日止組織機構(gòu)代碼證：144115050稅務登記證編號：甬高新地登稅字330207144115050號開發(fā)資質(zhì)：壹級（資質(zhì)證書編號：建開企[2010]960號，發(fā)證機關：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部），有效期至2013年8月25日股東三：周軍良家庭住址：浙江省寧波市鄞州區(qū)石碶街道櫟社村10組62號；身份證號碼：330227196907185619；周軍良以貨幣方式出資3180萬元，占注冊資本50%；其中首期出資100萬元，于2009年10月30日前到位，第二期出資2260萬元，于2010年4月22日前到位。桐廬縣地處杭州下屬的縣域，就吸引了如東芝水電、中汽商用汽車有限公司、杭州新華紙業(yè)有限公司、今麥郎飲品有限公司、浙江中策電纜有限公司、杭州霍夫曼電梯有限公司、浙江樹人大學等一大批國內(nèi)外知名企業(yè)、單位紛紛落戶桐廬便是一個很好的佐證。隨著這些項目開工建設和逐步建成，濱江商住綜合體的投資開發(fā)條件日趨成熟，其“山水福地絕版、人居佳境首選”的房地產(chǎn)投資價值會迅速凸顯，必將成為桐廬房地產(chǎn)業(yè)的最熱門板塊之一，而科技研發(fā)大樓正處于這個綜合體的最突出位置，其商業(yè)價值和投資潛力不言而喻。同時，配套酒店、休閑、商貿(mào)、旅游、文化、娛樂等設施，聚集人氣，彰顯活力。D、城區(qū)樓盤的普遍品質(zhì)處于中等水平，各樓盤體現(xiàn)品質(zhì)化主要還是集中在外立面處理上，對于內(nèi)部環(huán)境建設、樓盤軟件建設、物業(yè)管理建設等方面仍舊處理平平，這也說明桐廬的房地產(chǎn)發(fā)展水平尚未進入完全成熟狀態(tài)。目前，桐廬縣已基本達到“對外高速化，對內(nèi)快速化，公路網(wǎng)絡化”目標，形成了四通八達的交通網(wǎng)絡。本次交易所指特定資產(chǎn)為專指上述B區(qū)塊上述地塊宗地坐落于桐廬縣城濱江區(qū)東至“三水花園”，南至“空地”，西至“學圣廣場”（規(guī)劃中），北至濱江路（規(guī)劃中），土地使用權(quán)出讓價款為：（，），（二）特定資產(chǎn)相關證照辦理情況《國有土地使用權(quán)證》：學圣路東側(cè)1號地塊B區(qū)塊[土地證編號：桐土國用（2010）第0012244號]，居住兼容商業(yè)用地，使用權(quán)面積8045平方米。二、信托計劃基本情況項目名稱：中置房地產(chǎn)特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計劃方案委托人：在信托計劃成立時為委托人，信托計劃成立后可以是