【正文】 目 錄一、信托背景 3二、信托計劃基本情況 3三、信托計劃概述 4四、特定資產(chǎn)基本情況 5五、特定資產(chǎn)收益前景分析 9五、開發(fā)商中置房地產(chǎn)基本情況 26六、擔保方浙江潤欣港航工程有限公司簡介 33七、風險分析及風險控制 38八、相關(guān)法律文件的簽署 41九、信托投資收益和信托報酬及發(fā)行預案 4243 / 43一、信托背景 浙江中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計劃是華鑫國際信托有限公司專業(yè)優(yōu)勢判斷推薦的項目，華鑫信托通過發(fā)行信托計劃，募集資金投資于中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下“御江山”[桐廬縣城濱江區(qū)塊學圣路東側(cè)1號地塊]的土地使用權(quán)、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益權(quán)，使信托計劃的委托人/受益人獲得相應的預期投資收益。由中置房地產(chǎn)作出承諾，將在信托文件約定的時間點或條件下，如信托投資收益未達到預期收益金額，則由中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對約定收益承擔收益補足義務，中置房地產(chǎn)就其項目承諾到期回購資產(chǎn)收益權(quán)。御江山特定資產(chǎn)收益權(quán)信托計劃中置房地產(chǎn)土地證編號：桐土國用（2010）第0012244號]號地塊土地項目的土地使用權(quán)華鑫信托①設(shè)立信托② 受讓特定資產(chǎn)收益權(quán)③承諾支付收益，在收益不足的情況下予以補足⑦分配信托利益浙江中置股權(quán)質(zhì)押：浙江桐芯微系統(tǒng)科技有限公司以50%股權(quán)、%股權(quán)提供質(zhì)押擔保。特定資產(chǎn)收益權(quán)的含義為：指特定資產(chǎn)持有人合法享有的、針對特定資產(chǎn)而應獲得的增值、出租、預售、銷售或以其他形式使用和處分所形成的現(xiàn)金收入（扣除資產(chǎn)出租、預售、銷售稅費等支出）的權(quán)利?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》：編號3301222010120901012，攬景園24號樓。整體建筑節(jié)能標準達50%以上。（五）特定資產(chǎn)評估情況（待評估）土地出讓情況：土地出讓金發(fā)票發(fā)票號碼發(fā)票金額（元）發(fā)票日期000013270813,000, 2009102200001310373,000, 200912900001310432,000, 2009121100001310196,000, 2009122400001311017,600, 200912240000131102967, 20091224000013117032,567, 2010416合計65,135, 五、特定資產(chǎn)收益前景分析（一）項目所在地桐廬縣概況杭州城區(qū)杭州蕭山機場桐廬縣距機場1小時車程桐廬縣位于浙江省西北部，“西湖－千島湖”黃金旅游線的中段，風景秀麗的富春江橫貫縣境，造就了桐廬“天下獨絕”的山水風光。桐廬距全國十大機場之一的蕭山國際機場僅90公里（高速直達），而今年底開工建設(shè)的杭黃高速鐵路和規(guī)劃中的都市軌道交通、杭州桐廬公交一體化，將把桐廬與杭州的時空距離縮短為17分鐘。在水路方面，桐廬在有“黃金水道”美譽的富春江上，已建有年吞吐能力達385萬噸的綜合碼頭，可通過富春江直通錢塘江出?？?。（二）桐廬房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀：（1）概況：2010年桐廬縣房地產(chǎn)市場始終保持平穩(wěn)、健康發(fā)展。B、從價格上來看，目前桐廬縣房地產(chǎn)住宅均價在6000－10000元/m2左右；綠城桂花園的價格最高，均價達到7000元/m2；在沿江區(qū)域，高層一線江景房均價在7500－9000元/m2，主力均價約8000元/m2，二線江景房均價在6000－8000元/m2，多層均價在6500元/m2左右。沿江的江景房由于各樓盤定位客源為高收入者。（3）市場綜合分析：桐廬房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢；從目前的情況來看，幾個開發(fā)項目目前基本處于尾盤銷售狀態(tài)，日后的市場競爭主要來自新開發(fā)項目及將出讓的地塊。因此，對于居住而言，桐廬確實是具備適合人居住的環(huán)境。并且，從杭州到桐廬的交通條件也十分便利，且有輕軌的規(guī)劃；一旦城市的房產(chǎn)市場開始啟動，房市的客源結(jié)構(gòu)必將改變；外來購房者及投資客的加入，勢必帶動本地客源的投資，互相影響從而帶動市場的總體變化。根據(jù)規(guī)劃，濱江商住綜合體沿江80米為休閑綠化帶，向內(nèi)遞進150米縱深帶為高檔商住區(qū)。（5）實地調(diào)研情況本項目地塊位于桐廬縣新城區(qū)的規(guī)劃濱江商務區(qū)，北臨規(guī)劃濱江路直接面對富春江，南臨春江路，居新區(qū)繁華商業(yè)區(qū)域1公里內(nèi)。周邊二手江景房的價格（農(nóng)歷春節(jié)前）如下：（三）項目開發(fā)前景分析項目地塊情況為了提升城市品位和城市形象，桐廬縣人民政府以“保護生態(tài)環(huán)境，發(fā)展桐廬經(jīng)濟”為己任，積極引進高（科技含量高）、中（企業(yè)在同類產(chǎn)業(yè)中發(fā)展居中上等水平）、新（新類型產(chǎn)業(yè)）企業(yè)做為城市發(fā)展目標。根據(jù)桐廬縣政府規(guī)劃，桐廬濱江商住綜合體的打造，將凸顯“四高”原則，即高起點規(guī)劃、高強度投入、高標準建設(shè)、高效能服務；體現(xiàn)“一流”理念，即打造一流的商住綜合體，在開發(fā)建設(shè)中揉進桐廬獨特而深厚的地域文化內(nèi)涵，進一步提升現(xiàn)代服務業(yè)水平，與現(xiàn)代化山水新城特質(zhì)相匹配，使之成為名副其實的杭州乃至上海大都市的“后花園”。同時，配套酒店、休閑、商貿(mào)、旅游、文化、娛樂等設(shè)施，聚集人氣，彰顯活力。（注：一樓其中一間133平米為物業(yè)管理辦公用房）銷售價格預測本投資項目所處地段是政府設(shè)為城市標志性建筑區(qū)域，圍繞學圣路大廣場，建筑落成后，可一覽富春江優(yōu)美景色，與著名風景桐君山隔江相望，地理優(yōu)勢顯著，經(jīng)摸底調(diào)查縣城其他區(qū)域的同類住宅銷售價格在600012000/㎡，商鋪1500018000/㎡ ，隨著杭州樹人大學遷址桐廬，“黃杭”高鐵開通桐廬站點，銷售趨勢將會更好，因此本項目經(jīng)濟分析將項目（多層住宅，辦公樓、商鋪、地下室）／㎡，是完全可行的。營業(yè)稅：5%=；土地增值稅：1%=；城市維護建設(shè)稅：5% =；教育費附加: 5% =；水利建設(shè)專項資金: 1‰=；銷售稅金合計： 利潤預測銷售收入24, 總成本16, 銷售利潤7, 所得稅：稅率為25%1, 稅后利潤5, 銷售毛利率%銷售凈利潤率%投資利潤率%投資收益率%資本金利潤率%現(xiàn)金流分析根據(jù)該公司銷售預測及工程款支付計劃，編制簡要現(xiàn)金流預測表如下：項目2010年2011年2012年2013年2014年合計資金流入自有資金　　　　銷售收入　15001120011200貸款流入　6000　　　6000股東自籌　　　　小計75001120011200資金流出開發(fā)建設(shè)投資　經(jīng)營稅金及附加　99管理費用50302010銷售費用　500　　借款利息支付　732915　　1647借款本金償還　　6000　　6000不可預見費用　100　　所得稅　　10001104歸還股東　　　　小計稅后凈現(xiàn)金流量累計現(xiàn)金凈流量　從以上預測看出，按照現(xiàn)有比較保守的銷售收入預測，該項目如果正常運營，現(xiàn)金流可以覆蓋本次融資的本息支付。銷售價格在現(xiàn)定均價（）%是盈虧平衡點。（七）行業(yè)影響分析三四線城市房地產(chǎn)潛在增長勢頭，城市化進程加速（1）一二線城市產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村人口的城市化都促使三四線城市和縣域經(jīng)濟的投資增速在提升。目前在二三線城市，消費品及服務，價格已經(jīng)普遍持平甚至貴過一二線城市了，在內(nèi)需驅(qū)動下的城市化加速，惟獨房地產(chǎn)的租金和售價還遠遠低于一線城市，所以中國房地產(chǎn)下一步的發(fā)展就是二三線城市擴容勢在必行的。(2)隨著項目的實施，將帶動本地區(qū)的建材業(yè)、建筑業(yè)和商業(yè)服務業(yè)的發(fā)展，間接為社會提供更多的就業(yè)機會。公司下設(shè)行政部、財務部、項目部、工程部 ，擁有一批高素質(zhì)的技術(shù)過硬的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營專業(yè)人才和施工建設(shè)技術(shù)人才。股東二：華豐置業(yè)有限公司（）華豐置業(yè)于2010年11月01日以貨幣資金出資，受讓周軍良轉(zhuǎn)讓股權(quán)額1300萬元，%。（三）股東方簡介公司法定代表人周軍良。1998年12月投資安徽壽縣任安徽壽縣草席集團常務副總經(jīng)理，兼財務總監(jiān)。2007年投資海洋工程，任浙江潤欣港行工程有限公司副總經(jīng)理，參與了大連長興島疏浚圍填和天津港、河北曹妃甸疏浚工程施工。浙江桐芯微系統(tǒng)科技有限公司浙江桐芯微系統(tǒng)科技有限公司成立于2009年8月26日，注冊地在浙江省杭州市桐廬縣，注冊資金3000萬元。芯片產(chǎn)業(yè)是信息產(chǎn)業(yè)的核心，當今世界是信息世界，信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展代表了社會發(fā)展的趨勢。華豐置業(yè)有限公司為國家一級房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)公司。世紀華豐控股有限公司由建筑、房地產(chǎn)、海外和投資四大塊產(chǎn)業(yè)組成的大型多元經(jīng)濟實體企業(yè)集團，現(xiàn)為資信等級AAA級單位、2010浙江省百強企業(yè)榜位列64名、2009年寧波納稅20強企業(yè)之一，2007年寧波百強企業(yè)20名、國家建設(shè)部核準的房屋建筑施工總承包特級資質(zhì)企業(yè)、國家商務部認定的具備對外承包工程及勞務經(jīng)營資格和A級援外成套項目施工企業(yè)，先后創(chuàng)出國家工程質(zhì)量最高獎——魯班獎（浙江黃龍體育中心主體育場、寧波櫟社機場航站樓魯班獎項目）等共700余個獎項。集團以良好的聲譽、品牌和實力先后承建了一大批省市級重大窗口工程建設(shè)，如浙江黃龍體育中心，寧波櫟社機場新航站樓、上海F1國際賽車場主看臺、杭州開元名都大酒店（217米）、寧波市政府辦公大樓、奉化市政府大樓、浙江電視臺新大樓、蘭溪發(fā)電廠等等。公司法人代表周軍光。（二）部分高管信息公司法人周軍光，自2005年開始關(guān)注和投資船舶行業(yè)，公司副總經(jīng)理朱明華，畢業(yè)于南京河海大學，河海專業(yè)，后長期在交通部航道局管理航道疏浚等工作，17年航道工作經(jīng)驗，有著豐富的實踐操作經(jīng)驗