【正文】 目 錄一、信托背景 3二、信托計(jì)劃基本情況 3三、信托計(jì)劃概述 4四、特定資產(chǎn)基本情況 5五、特定資產(chǎn)收益前景分析 9五、開(kāi)發(fā)商中置房地產(chǎn)基本情況 26六、擔(dān)保方浙江潤(rùn)欣港航工程有限公司簡(jiǎn)介 33七、風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)控制 38八、相關(guān)法律文件的簽署 41九、信托投資收益和信托報(bào)酬及發(fā)行預(yù)案 4243 / 43一、信托背景 浙江中置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計(jì)劃是華鑫國(guó)際信托有限公司專業(yè)優(yōu)勢(shì)判斷推薦的項(xiàng)目，華鑫信托通過(guò)發(fā)行信托計(jì)劃，募集資金投資于中置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司旗下“御江山”[桐廬縣城濱江區(qū)塊學(xué)圣路東側(cè)1號(hào)地塊]的土地使用權(quán)、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益權(quán)，使信托計(jì)劃的委托人/受益人獲得相應(yīng)的預(yù)期投資收益。由中置房地產(chǎn)作出承諾，將在信托文件約定的時(shí)間點(diǎn)或條件下，如信托投資收益未達(dá)到預(yù)期收益金額，則由中置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)約定收益承擔(dān)收益補(bǔ)足義務(wù)，中置房地產(chǎn)就其項(xiàng)目承諾到期回購(gòu)資產(chǎn)收益權(quán)。御江山特定資產(chǎn)收益權(quán)信托計(jì)劃中置房地產(chǎn)土地證編號(hào)：桐土國(guó)用（2010）第0012244號(hào)]號(hào)地塊土地項(xiàng)目的土地使用權(quán)華鑫信托①設(shè)立信托② 受讓特定資產(chǎn)收益權(quán)③承諾支付收益，在收益不足的情況下予以補(bǔ)足⑦分配信托利益浙江中置股權(quán)質(zhì)押：浙江桐芯微系統(tǒng)科技有限公司以50%股權(quán)、%股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保。特定資產(chǎn)收益權(quán)的含義為：指特定資產(chǎn)持有人合法享有的、針對(duì)特定資產(chǎn)而應(yīng)獲得的增值、出租、預(yù)售、銷售或以其他形式使用和處分所形成的現(xiàn)金收入（扣除資產(chǎn)出租、預(yù)售、銷售稅費(fèi)等支出）的權(quán)利?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》：編號(hào)3301222010120901012，攬景園24號(hào)樓。整體建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)達(dá)50%以上。（五）特定資產(chǎn)評(píng)估情況（待評(píng)估）土地出讓情況：土地出讓金發(fā)票發(fā)票號(hào)碼發(fā)票金額（元）發(fā)票日期000013270813,000, 2009102200001310373,000, 200912900001310432,000, 2009121100001310196,000, 2009122400001311017,600, 200912240000131102967, 20091224000013117032,567, 2010416合計(jì)65,135, 五、特定資產(chǎn)收益前景分析（一）項(xiàng)目所在地桐廬縣概況杭州城區(qū)杭州蕭山機(jī)場(chǎng)桐廬縣距機(jī)場(chǎng)1小時(shí)車程桐廬縣位于浙江省西北部，“西湖－千島湖”黃金旅游線的中段，風(fēng)景秀麗的富春江橫貫縣境，造就了桐廬“天下獨(dú)絕”的山水風(fēng)光。桐廬距全國(guó)十大機(jī)場(chǎng)之一的蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅90公里（高速直達(dá)），而今年底開(kāi)工建設(shè)的杭黃高速鐵路和規(guī)劃中的都市軌道交通、杭州桐廬公交一體化，將把桐廬與杭州的時(shí)空距離縮短為17分鐘。在水路方面，桐廬在有“黃金水道”美譽(yù)的富春江上，已建有年吞吐能力達(dá)385萬(wàn)噸的綜合碼頭，可通過(guò)富春江直通錢(qián)塘江出海口。（二）桐廬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀：（1）概況：2010年桐廬縣房地產(chǎn)市場(chǎng)始終保持平穩(wěn)、健康發(fā)展。B、從價(jià)格上來(lái)看，目前桐廬縣房地產(chǎn)住宅均價(jià)在6000－10000元/m2左右；綠城桂花園的價(jià)格最高，均價(jià)達(dá)到7000元/m2；在沿江區(qū)域，高層一線江景房均價(jià)在7500－9000元/m2，主力均價(jià)約8000元/m2，二線江景房均價(jià)在6000－8000元/m2，多層均價(jià)在6500元/m2左右。沿江的江景房由于各樓盤(pán)定位客源為高收入者。（3）市場(chǎng)綜合分析：桐廬房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)；從目前的情況來(lái)看，幾個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目前基本處于尾盤(pán)銷售狀態(tài)，日后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及將出讓的地塊。因此，對(duì)于居住而言，桐廬確實(shí)是具備適合人居住的環(huán)境。并且，從杭州到桐廬的交通條件也十分便利，且有輕軌的規(guī)劃；一旦城市的房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)，房市的客源結(jié)構(gòu)必將改變；外來(lái)購(gòu)房者及投資客的加入，勢(shì)必帶動(dòng)本地客源的投資，互相影響從而帶動(dòng)市場(chǎng)的總體變化。根據(jù)規(guī)劃，濱江商住綜合體沿江80米為休閑綠化帶，向內(nèi)遞進(jìn)150米縱深帶為高檔商住區(qū)。（5）實(shí)地調(diào)研情況本項(xiàng)目地塊位于桐廬縣新城區(qū)的規(guī)劃濱江商務(wù)區(qū)，北臨規(guī)劃濱江路直接面對(duì)富春江，南臨春江路，居新區(qū)繁華商業(yè)區(qū)域1公里內(nèi)。周邊二手江景房的價(jià)格（農(nóng)歷春節(jié)前）如下：（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景分析項(xiàng)目地塊情況為了提升城市品位和城市形象，桐廬縣人民政府以“保護(hù)生態(tài)環(huán)境，發(fā)展桐廬經(jīng)濟(jì)”為己任，積極引進(jìn)高（科技含量高）、中（企業(yè)在同類產(chǎn)業(yè)中發(fā)展居中上等水平）、新（新類型產(chǎn)業(yè)）企業(yè)做為城市發(fā)展目標(biāo)。根據(jù)桐廬縣政府規(guī)劃，桐廬濱江商住綜合體的打造，將凸顯“四高”原則，即高起點(diǎn)規(guī)劃、高強(qiáng)度投入、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能服務(wù)；體現(xiàn)“一流”理念，即打造一流的商住綜合體，在開(kāi)發(fā)建設(shè)中揉進(jìn)桐廬獨(dú)特而深厚的地域文化內(nèi)涵，進(jìn)一步提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平，與現(xiàn)代化山水新城特質(zhì)相匹配，使之成為名副其實(shí)的杭州乃至上海大都市的“后花園”。同時(shí)，配套酒店、休閑、商貿(mào)、旅游、文化、娛樂(lè)等設(shè)施，聚集人氣，彰顯活力。（注：一樓其中一間133平米為物業(yè)管理辦公用房）銷售價(jià)格預(yù)測(cè)本投資項(xiàng)目所處地段是政府設(shè)為城市標(biāo)志性建筑區(qū)域，圍繞學(xué)圣路大廣場(chǎng)，建筑落成后，可一覽富春江優(yōu)美景色，與著名風(fēng)景桐君山隔江相望，地理優(yōu)勢(shì)顯著，經(jīng)摸底調(diào)查縣城其他區(qū)域的同類住宅銷售價(jià)格在600012000/㎡，商鋪1500018000/㎡ ，隨著杭州樹(shù)人大學(xué)遷址桐廬，“黃杭”高鐵開(kāi)通桐廬站點(diǎn)，銷售趨勢(shì)將會(huì)更好，因此本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析將項(xiàng)目（多層住宅，辦公樓、商鋪、地下室）／㎡，是完全可行的。營(yíng)業(yè)稅：5%=；土地增值稅：1%=；城市維護(hù)建設(shè)稅：5% =；教育費(fèi)附加: 5% =；水利建設(shè)專項(xiàng)資金: 1‰=；銷售稅金合計(jì)： 利潤(rùn)預(yù)測(cè)銷售收入24, 總成本16, 銷售利潤(rùn)7, 所得稅：稅率為25%1, 稅后利潤(rùn)5, 銷售毛利率%銷售凈利潤(rùn)率%投資利潤(rùn)率%投資收益率%資本金利潤(rùn)率%現(xiàn)金流分析根據(jù)該公司銷售預(yù)測(cè)及工程款支付計(jì)劃，編制簡(jiǎn)要現(xiàn)金流預(yù)測(cè)表如下：項(xiàng)目2010年2011年2012年2013年2014年合計(jì)資金流入自有資金　　　　銷售收入　15001120011200貸款流入　6000　　　6000股東自籌　　　　小計(jì)75001120011200資金流出開(kāi)發(fā)建設(shè)投資　經(jīng)營(yíng)稅金及附加　99管理費(fèi)用50302010銷售費(fèi)用　500　　借款利息支付　732915　　1647借款本金償還　　6000　　6000不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用　100　　所得稅　　10001104歸還股東　　　　小計(jì)稅后凈現(xiàn)金流量累計(jì)現(xiàn)金凈流量　從以上預(yù)測(cè)看出，按照現(xiàn)有比較保守的銷售收入預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目如果正常運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)金流可以覆蓋本次融資的本息支付。銷售價(jià)格在現(xiàn)定均價(jià)（）%是盈虧平衡點(diǎn)。（七）行業(yè)影響分析三四線城市房地產(chǎn)潛在增長(zhǎng)勢(shì)頭，城市化進(jìn)程加速（1）一二線城市產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村人口的城市化都促使三四線城市和縣域經(jīng)濟(jì)的投資增速在提升。目前在二三線城市，消費(fèi)品及服務(wù)，價(jià)格已經(jīng)普遍持平甚至貴過(guò)一二線城市了，在內(nèi)需驅(qū)動(dòng)下的城市化加速，惟獨(dú)房地產(chǎn)的租金和售價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市，所以中國(guó)房地產(chǎn)下一步的發(fā)展就是二三線城市擴(kuò)容勢(shì)在必行的。(2)隨著項(xiàng)目的實(shí)施，將帶動(dòng)本地區(qū)的建材業(yè)、建筑業(yè)和商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，間接為社會(huì)提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。公司下設(shè)行政部、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部、工程部 ，擁有一批高素質(zhì)的技術(shù)過(guò)硬的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)專業(yè)人才和施工建設(shè)技術(shù)人才。股東二：華豐置業(yè)有限公司（）華豐置業(yè)于2010年11月01日以貨幣資金出資，受讓周軍良轉(zhuǎn)讓股權(quán)額1300萬(wàn)元，%。（三）股東方簡(jiǎn)介公司法定代表人周軍良。1998年12月投資安徽壽縣任安徽壽縣草席集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理，兼財(cái)務(wù)總監(jiān)。2007年投資海洋工程，任浙江潤(rùn)欣港行工程有限公司副總經(jīng)理，參與了大連長(zhǎng)興島疏浚圍填和天津港、河北曹妃甸疏浚工程施工。浙江桐芯微系統(tǒng)科技有限公司浙江桐芯微系統(tǒng)科技有限公司成立于2009年8月26日，注冊(cè)地在浙江省杭州市桐廬縣，注冊(cè)資金3000萬(wàn)元。芯片產(chǎn)業(yè)是信息產(chǎn)業(yè)的核心，當(dāng)今世界是信息世界，信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展代表了社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)。華豐置業(yè)有限公司為國(guó)家一級(jí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)公司。世紀(jì)華豐控股有限公司由建筑、房地產(chǎn)、海外和投資四大塊產(chǎn)業(yè)組成的大型多元經(jīng)濟(jì)實(shí)體企業(yè)集團(tuán)，現(xiàn)為資信等級(jí)AAA級(jí)單位、2010浙江省百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜位列64名、2009年寧波納稅20強(qiáng)企業(yè)之一，2007年寧波百?gòu)?qiáng)企業(yè)20名、國(guó)家建設(shè)部核準(zhǔn)的房屋建筑施工總承包特級(jí)資質(zhì)企業(yè)、國(guó)家商務(wù)部認(rèn)定的具備對(duì)外承包工程及勞務(wù)經(jīng)營(yíng)資格和A級(jí)援外成套項(xiàng)目施工企業(yè)，先后創(chuàng)出國(guó)家工程質(zhì)量最高獎(jiǎng)——魯班獎(jiǎng)（浙江黃龍?bào)w育中心主體育場(chǎng)、寧波櫟社機(jī)場(chǎng)航站樓魯班獎(jiǎng)項(xiàng)目）等共700余個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)。集團(tuán)以良好的聲譽(yù)、品牌和實(shí)力先后承建了一大批省市級(jí)重大窗口工程建設(shè)，如浙江黃龍?bào)w育中心，寧波櫟社機(jī)場(chǎng)新航站樓、上海F1國(guó)際賽車場(chǎng)主看臺(tái)、杭州開(kāi)元名都大酒店（217米）、寧波市政府辦公大樓、奉化市政府大樓、浙江電視臺(tái)新大樓、蘭溪發(fā)電廠等等。公司法人代表周軍光。（二）部分高管信息公司法人周軍光，自2005年開(kāi)始關(guān)注和投資船舶行業(yè)，公司副總經(jīng)理朱明華，畢業(yè)于南京河海大學(xué)，河海專業(yè)，后長(zhǎng)期在交通部航道局管理航道疏浚等工作，17年航道工作經(jīng)驗(yàn)，有著豐富的實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)