【正文】 積普遍較大，以130－160m2為主力，戶型上以三房及四房二廳二衛(wèi)為主。D、城區(qū)樓盤的普遍品質(zhì)處于中等水平，各樓盤體現(xiàn)品質(zhì)化主要還是集中在外立面處理上，對于內(nèi)部環(huán)境建設(shè)、樓盤軟件建設(shè)、物業(yè)管理建設(shè)等方面仍舊處理平平，這也說明桐廬的房地產(chǎn)發(fā)展水平尚未進(jìn)入完全成熟狀態(tài)。E、其他：經(jīng)過初步調(diào)查，高層地下車庫的價(jià)格約在814萬元/個(gè)，（）。（3）市場綜合分析：桐廬房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢；從目前的情況來看，幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)目目前基本處于尾盤銷售狀態(tài)，日后的市場競爭主要來自新開發(fā)項(xiàng)目及將出讓的地塊。房地產(chǎn)市場的總體情況如下：A、房價(jià)均價(jià)不高：作為杭州的下屬縣市，5400－8500元/m2的市場均價(jià)是不高的，類比杭州下屬富陽、淳安縣，其臨江臨湖地段房價(jià)均已超過9500元/ m2以上。因此，從價(jià)格的情況來看，桐廬房地產(chǎn)市場是十分健康的，基本不存在泡沫現(xiàn)象；這對進(jìn)入桐廬的開發(fā)商而言，減少了市場風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)具備的升值潛力也對開發(fā)的企業(yè)帶來更大的利潤空間。B、城市整體居住環(huán)境良好：桐廬作為優(yōu)秀的旅游城市，其自然山水確實(shí)是可以值得驕傲的；同時(shí)縣政府對于環(huán)境保護(hù)的重視，也對城市整體居住環(huán)境的延續(xù)與維護(hù)帶來重要的保障。因此，對于居住而言，桐廬確實(shí)是具備適合人居住的環(huán)境。絕佳的人居環(huán)境，對于桐廬房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展提供了基礎(chǔ)支持。C、客源結(jié)構(gòu)較為單一，后市發(fā)展?jié)摿^大：作為省會(huì)杭州的后花園，桐廬相對杭州城區(qū)的明顯低價(jià)并結(jié)合良好的居住環(huán)境，對于吸引杭州市區(qū)居民購房是有條件的。從目前桐廬市場的單一自住客源為主的客源情況來看，客源相對單一但市場發(fā)展平穩(wěn)上升；一旦這個(gè)客源結(jié)構(gòu)被打破，可以期待市場的巨大變化。并且，從杭州到桐廬的交通條件也十分便利，且有輕軌的規(guī)劃；一旦城市的房產(chǎn)市場開始啟動(dòng)，房市的客源結(jié)構(gòu)必將改變；外來購房者及投資客的加入，勢必帶動(dòng)本地客源的投資，互相影響從而帶動(dòng)市場的總體變化。桐廬縣城濱江商住綜合體是杭州市100座城市綜合體之一,是杭州富春江流域城市當(dāng)中,目前僅存的一塊城市沿江規(guī)劃用地,其富春江沿岸規(guī)劃用地的“絕版性”，注定了她的開發(fā)建設(shè)將始終誘人眼球，備受客商關(guān)注。根據(jù)桐廬縣政府規(guī)劃，桐廬賓獎(jiǎng)商住綜合體的打造，將凸現(xiàn)“四高”原則，即高起點(diǎn)規(guī)劃、高強(qiáng)度投入、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能服務(wù)；體現(xiàn)“一流”理念，即打造一流的商住綜合體，在開發(fā)建設(shè)中揉進(jìn)桐廬獨(dú)特而深厚的地域文化內(nèi)涵，將進(jìn)一步提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平，與現(xiàn)代化山水新城特質(zhì)相匹配，使之成為名副其實(shí)的杭州乃至上海大都市的“后花園”。本項(xiàng)目所處的濱江商住綜合體地處桐廬縣城核心區(qū)塊，與桐廬縣迎春南路一起形成桐廬最繁華的“黃金十字軸”。根據(jù)規(guī)劃，濱江商住綜合體沿江80米為休閑綠化帶，向內(nèi)遞進(jìn)150米縱深帶為高檔商住區(qū)。從上游沿江而下，在富春江大橋、大奇山路路端、富春江二橋、學(xué)圣路路端（結(jié)點(diǎn)）分別設(shè)置四個(gè)大型城市綠化親水功能區(qū)，引水入城，與水相親。同時(shí)，配套酒店、休閑、商貿(mào)、旅游、文化、娛樂等設(shè)施，聚集人氣，彰顯活力。目前，橫貫濱江商住綜合體東西、寬21米的濱江景觀大道已經(jīng)動(dòng)工；濱江公園也將于年底前基本完成；大型購物廣場寧波利時(shí)百貨、外資五星級(jí)勵(lì)駿大酒店等大型商貿(mào)項(xiàng)目都已開工建設(shè)。（5）實(shí)地調(diào)研情況本項(xiàng)目地塊位于桐廬縣新城區(qū)的規(guī)劃濱江商務(wù)區(qū)，北臨規(guī)劃濱江路直接面對富春江，南臨春江路，居新區(qū)繁華商業(yè)區(qū)域1公里內(nèi)。周邊居住小區(qū)云集，有三水花園、石馬小區(qū)、陽光華庭、家景新城等已經(jīng)交付的住宅小區(qū)，還有尚在銷售中的水岸華庭、聆江景苑、一品江山、春江花園等項(xiàng)目。本項(xiàng)目北面是清澈的富春江及隔江相望桐君山，處于分水江與富春江的交匯處，具有無與倫比的親水景觀性；桐廬縣一橋上游濱江區(qū)塊西側(cè)6號(hào)地塊的在2010年中拍價(jià)已達(dá)到了每畝854萬，故本項(xiàng)目在與未來濱江地塊其他拍賣地塊開發(fā)樓盤的競爭中占有相當(dāng)優(yōu)勢。根據(jù)2011年3月份的實(shí)地調(diào)查情況，項(xiàng)目周邊（一品江山、金色春江等）一線江景高層預(yù)售價(jià)為12000元/平方米，二線江景房預(yù)售價(jià)為900010000元/平方米。周邊二手江景房的價(jià)格（農(nóng)歷春節(jié)前）如下：（三）項(xiàng)目開發(fā)前景分析項(xiàng)目地塊情況為了提升城市品位和城市形象，桐廬縣人民政府以“保護(hù)生態(tài)環(huán)境，發(fā)展桐廬經(jīng)濟(jì)”為己任，積極引進(jìn)高（科技含量高）、中（企業(yè)在同類產(chǎn)業(yè)中發(fā)展居中上等水平）、新（新類型產(chǎn)業(yè)）企業(yè)做為城市發(fā)展目標(biāo)。經(jīng)過多次磋商，在桐廬縣人民政府大力支持下，2009年6月9日，浙江桐芯微系統(tǒng)科技有限公司與桐廬縣人民政府簽訂了《項(xiàng)目合同書》，做為首家企業(yè)正式落戶桐廬縣。科技研發(fā)大樓選址位于桐廬縣城濱江區(qū)塊臨富春江地塊，桐廬縣城濱江商住綜合體突出位置。桐廬縣城濱江商住綜合體是杭州市100座城市綜合體之一，是杭州富春江流域城市當(dāng)中，目前僅存的一塊城市沿江規(guī)劃用地，其富春江沿岸規(guī)劃用地的“絕版性”，注定了其的開發(fā)建設(shè)將始終誘人眼球，備受客商關(guān)注。根據(jù)桐廬縣政府規(guī)劃，桐廬濱江商住綜合體的打造，將凸顯“四高”原則，即高起點(diǎn)規(guī)劃、高強(qiáng)度投入、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能服務(wù)；體現(xiàn)“一流”理念，即打造一流的商住綜合體，在開發(fā)建設(shè)中揉進(jìn)桐廬獨(dú)特而深厚的地域文化內(nèi)涵，進(jìn)一步提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平，與現(xiàn)代化山水新城特質(zhì)相匹配，使之成為名副其實(shí)的杭州乃至上海大都市的“后花園”。濱江商住綜合體地處地處桐廬縣城核心區(qū)塊，與桐廬縣城迎春南路一起形成桐廬最繁華的“黃金十字軸”。根據(jù)規(guī)劃，濱江商住綜合體沿江80米為休閑綠化帶，向內(nèi)遞進(jìn)150米縱深帶為高檔商住區(qū)。從上游順江而下，在富春江大橋、大奇山路路端、富春江二橋、學(xué)圣路路端（結(jié)點(diǎn)）分別設(shè)置四個(gè)大型城市綠化親水功能區(qū)，引水入城，與水相親。同時(shí)，配套酒店、休閑、商貿(mào)、旅游、文化、娛樂等設(shè)施，聚集人氣，彰顯活力。目前，橫貫濱江商住綜合體東西、寬21米的濱江景觀大道已經(jīng)動(dòng)工；濱江公園也將于年底前基本完成；大型購物廣場寧波利時(shí)百貨、外資五星級(jí)勵(lì)駿大酒店等大型商貿(mào)項(xiàng)目都已開工建設(shè)。隨著這些項(xiàng)目開工建設(shè)和逐步建成，濱江商住綜合體的投資開發(fā)條件日趨成熟，其“山水福地絕版、人居佳境首選”的房地產(chǎn)投資價(jià)值會(huì)迅速凸顯，必將成為桐廬房地產(chǎn)業(yè)的最熱門板塊之一，而科技研發(fā)大樓正處于這個(gè)綜合體的最突出位置，其商業(yè)價(jià)值和投資潛力不言而喻。（四）投資總額及測算本項(xiàng)目估算投資總額為16,：內(nèi) 容B區(qū)住宅樓　　　單價(jià)總價(jià)備注　（元/m2）（萬元）總建筑面積32242平方米，其中地上建筑26468平方米，地下面積5774平方米一、土地費(fèi)用　　　土地出讓金1, 5, 　土地契稅（地價(jià)的3%） 地價(jià)的3%小計(jì)　5, 　二、前期費(fèi)用　　　 　 　小計(jì)　 　三、房屋開發(fā)工程費(fèi)用　　?。ò两ā㈤T窗、外墻、給排水工程）2, 6, 　 　 　 　、強(qiáng)電工程 ?。ㄓ芯€電視、燃?xì)夤艿赖龋? 　小計(jì)　8, 　四、期間費(fèi)用　　　 銷售收入的2% 開發(fā)費(fèi)用的3%（建設(shè)期利息） 1, 　按6000萬，18%年息，18個(gè)月（不可預(yù)見費(fèi)用） 　小計(jì)　2, 　總 計(jì)　16, ?。ㄎ澹╉?xiàng)目建設(shè)成本和資金籌措銷售數(shù)量預(yù)測本項(xiàng)目可銷售數(shù)量共計(jì)32102平米，其中：多層住宅25837㎡,商鋪491㎡，地下車庫5774㎡。（注：一樓其中一間133平米為物業(yè)管理辦公用房）銷售價(jià)格預(yù)測本投資項(xiàng)目所處地段是政府設(shè)為城市標(biāo)志性建筑區(qū)域，圍繞學(xué)圣路大廣場，建筑落成后，可一覽富春江優(yōu)美景色，與著名風(fēng)景桐君山隔江相望，地理優(yōu)勢顯著，經(jīng)摸底調(diào)查縣城其他區(qū)域的同類住宅銷售價(jià)格在600012000/㎡，商鋪1500018000/㎡ ，隨著杭州樹人大學(xué)遷址桐廬，“黃杭”高鐵開通桐廬站點(diǎn)，銷售趨勢將會(huì)更好，因此本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析將項(xiàng)目（多層住宅，辦公樓、商鋪、地下室）／㎡，是完全可行的。銷售收入預(yù)測多層住宅：8500元／㎡25837㎡=地下車庫：120000元／個(gè)130個(gè)=1560萬元沿街商鋪：15000元／㎡491㎡= 合計(jì)：。銷售稅金預(yù)測按稅法規(guī)定，本項(xiàng)目需繳納的銷售稅金為營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。營業(yè)稅按銷售收入的5%，土地增值稅按銷售收入的1%計(jì)提，城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加分別按應(yīng)繳營業(yè)稅額的5％和5％計(jì)提，水利建設(shè)專項(xiàng)資金按銷售收入1‰計(jì)提。營業(yè)稅：5%=；土地增值稅：1%=；城市維護(hù)建設(shè)稅：5% =；教育費(fèi)附加: 5% =；水利建設(shè)專項(xiàng)資金: 1‰=；銷售稅金合計(jì)： 利潤預(yù)測銷售收入24, 總成本16, 銷售利潤7, 所得稅：稅率為25%1, 稅后利潤5, 銷售毛利率%銷售凈利潤率%投資利潤率%投資收益率%資本金利潤率%現(xiàn)金流分析根據(jù)該公司銷售預(yù)測及工程款支付計(jì)劃，編制簡要現(xiàn)金流預(yù)測表如下：項(xiàng)目2010年2011年2012年2013年2014年合計(jì)資金流入自有資金　　　　銷售收入　15001120011200貸款流入　6000　　　6000股東自籌　　　　小計(jì)75001120011200資金流出開發(fā)建設(shè)投資　經(jīng)營稅金及附加　99管理費(fèi)用50302010銷售費(fèi)用　500　　借款利息支付　732915　　1647借款本金償還　　6000　　6000不可預(yù)見費(fèi)用　100　　所得稅　　10001104歸還股東　　　　小計(jì)