【正文】 ，歸集剩余信托本金的 20%， 22 個(gè)月時(shí)歸集至剩余信托本金的 50%， 23 個(gè)月時(shí)歸集至剩余信 托本金的 80%，信托存續(xù)期滿(mǎn) 24 個(gè)月時(shí)， 新源發(fā)地產(chǎn)一次性?xún)斶€信托貸款本金。中鐵信托有限責(zé)任公司 1 新源國(guó)際財(cái)富中心信托貸款項(xiàng)目 集合資金信托計(jì)劃 可行性報(bào)告 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部（北京） 20xx 年 10 月 中鐵信托有限責(zé)任公司 2 目 錄 第一部分 項(xiàng)目背景及交易結(jié)構(gòu) ................................................................. 5 第二部分 融資主體 — 石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 .................... 8 第三部分 新源國(guó)際財(cái)富中心項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 ............................................ 17 第四部分 抵押物情況分析 ....................................................................... 23 第五部分 還款來(lái)源分析 .......................................................................... 27 第六部分 信托方案 .................................................................................. 30 第七部分 風(fēng)險(xiǎn)分析和控制措施 ............................................................... 32 第八部分 信托收益分配表 ............................................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第九部分 結(jié)論 ......................................................................................... 33 中鐵信托有限責(zé)任公司 3 項(xiàng) 目 基 本 情 況 表 信 托 方 案 要 點(diǎn) 項(xiàng)目名稱(chēng) 新源國(guó)際財(cái)富中心信托貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 項(xiàng)目（我司）推薦人 我司統(tǒng)籌（不低于公司總收入 30%） 萬(wàn)元 項(xiàng)目合作機(jī)構(gòu) 合作機(jī)構(gòu)名稱(chēng) 支付費(fèi)用金額 萬(wàn)元 占我司凈收入之比 % 交易對(duì)手名稱(chēng) 石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 交易對(duì)手人民銀行 征信信息查詢(xún)情況 截至 20xx年 9月 20日，人民銀行 企業(yè)基本信用信息報(bào)告 顯示，該企業(yè)貸款余額為300,125,，無(wú)未結(jié)不良信貸記錄。 如信托存續(xù)期滿(mǎn) 24 個(gè)月時(shí)，新源發(fā)地產(chǎn)無(wú)法償還全部信托貸款本金，則期限延長(zhǎng) N 年，但新源發(fā)地產(chǎn)于期滿(mǎn) 24 個(gè)月時(shí)至少償還 20%信托貸款本金，展期后，每年至少償還 20%信托貸款本金，至全部信托貸款本金償還完畢止。 中鐵信托有限責(zé)任公司 4 風(fēng) 險(xiǎn) 控 制 措 施 保 證 公司實(shí)際控制人谷獻(xiàn)余及其配偶提供連帶責(zé)任擔(dān)保 抵 （質(zhì)） 押 抵 （質(zhì)） 押物 權(quán)屬、 位置、形態(tài)、面積等基本情況 一、 新源國(guó)際財(cái)富中心 地下一層至地上五層 全部商業(yè)（即：新源樂(lè)匯城）先辦理第二順位在建工程抵押，待 20xx 年 3 月 左右 取得房產(chǎn)證后，再辦理現(xiàn)房抵押。 二、新源 發(fā)公司 90%股權(quán)質(zhì)押，待新源樂(lè)匯城取得房產(chǎn)證并辦理現(xiàn)房抵押后再解除質(zhì)押。 其他 其 他 信托資金分兩筆發(fā)放，第一筆支付給第一抵押權(quán)人，待第一抵押權(quán)人辦理注銷(xiāo)抵押登記，我公司升為第一抵押權(quán)人后再發(fā)放第二筆 信托 貸款。 新源國(guó)際財(cái)富中心 項(xiàng)目位于石家莊的中山路旁，處于河北省省會(huì)城市的中心，是石家莊的商業(yè)核心地區(qū)，交通十分便利，已被石家莊市政府列入重點(diǎn)商貿(mào)流通企業(yè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目聘請(qǐng)了國(guó)內(nèi)頂級(jí)規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，吸取國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和實(shí)例精華進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，已成為河北省會(huì)既具有實(shí)用性又具有前瞻性的現(xiàn)代化建筑之一。 新源 樂(lè)匯城 在建工程及土地作抵押。 放款后企業(yè)每半年償還不少于 100 萬(wàn)元貸款本金 。 如 信托存續(xù)期滿(mǎn) 24 個(gè)月時(shí) ，新源發(fā)地產(chǎn) 無(wú)法償還全部信托貸款本金，則期限延長(zhǎng) N 年，但 新源發(fā)地產(chǎn) 于期滿(mǎn) 24 個(gè)月時(shí)至少償還 20%信托貸款本金，展期后，每年至少償還 20%信托貸款本金，至全部信 托貸款本金償還完畢止。 新源國(guó)際財(cái)富中心 項(xiàng)目 總建筑面積 162825 平方米， 土地使用權(quán)面積為 平方米。根據(jù) 九鼎評(píng)估 公司出具的評(píng)估報(bào)告 ，新源樂(lè)匯城市場(chǎng)價(jià)值約為 億元，抵押率約為 41%。 新源發(fā)地產(chǎn) 90%股權(quán)質(zhì)押 新源發(fā)地產(chǎn) 90%股權(quán)質(zhì)押給我公司， 待新源樂(lè)匯城取得房產(chǎn)證并辦理現(xiàn)房抵押后再解除 股權(quán) 質(zhì)押 。 信托資金 分兩筆支付 。 中鐵信托有限責(zé)任公司 7 第 二 筆信托貸款發(fā)放條件為： 我公司升為新源樂(lè)匯城項(xiàng)目 第一抵押權(quán)人 后 ，再發(fā)放第二筆信托貸款。 《 新源國(guó)際財(cái)富中心信托貸款 合同 》、《抵押合同》、《保證合同》將辦理強(qiáng)制執(zhí)行公 證。 公司成立于 20xx 年 11 月 20 日，注冊(cè)資本 500 萬(wàn)元人民幣，其中石家莊市東誠(chéng)市場(chǎng)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司出資 195 萬(wàn)元，出資占比為 39%；紹興縣新望盛貿(mào)易有限公司出資 305 萬(wàn)元，出資占比為 61%。 20xx 年 8 月 12 日，該公司股權(quán)變更，變更后谷獻(xiàn)余出資 2160 萬(wàn)元，占比為 90%；張建國(guó)出資 240 萬(wàn)元，占比為 10%。 20xx 年 7 月 7 日，該公司股權(quán)變更，變更后新源國(guó)際控股有限公司出資 2100萬(wàn)元，占比為 60%；谷獻(xiàn)余出資 1400 萬(wàn)元，占比為 40%。 20xx 年 3 月 28 日，該公司股權(quán)變更，變更后河北省金匯科工貿(mào)有限公司出資 3500 萬(wàn)元，占比為 70%；谷獻(xiàn)余出資 1000 萬(wàn)元，占比為 20%；王炳南出資 500萬(wàn)元，占比為 10%。 1985 年 09 月－ 1989 年 07 月 河北大學(xué) 計(jì)劃統(tǒng)計(jì)專(zhuān)業(yè) 學(xué)習(xí) 1990 年 3 月－ 1999 年 09 月 上海通用機(jī)械集團(tuán)公司 銷(xiāo)售經(jīng)理 20xx 年 11 月 20xx 年 12 月 石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 總經(jīng)理 20xx 年 1 月 12— 20xx 年 2 月 石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 董事長(zhǎng) 20xx 年 2 月―目前 石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限 公司 董事長(zhǎng)、河北省浙江商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng) 個(gè)人財(cái)產(chǎn)清單如下： 持股公司名稱(chēng) 注冊(cè)資本 持股比例 備注 新源國(guó)際控股有限公司 20xx0 萬(wàn) 90% 石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 5000 萬(wàn) 20% 新源商業(yè)管理有限公司 5000 萬(wàn) 20% 河北新源發(fā)國(guó)際商貿(mào)城有限公司 500 萬(wàn) 40% 持有房產(chǎn) 使用年限 備注 石家莊市橋東區(qū)光華路 9 號(hào)博雅莊園丙34601 70 上海市斜土路 810 弄 6 號(hào) 402 室 70 持有車(chē)輛 車(chē)牌號(hào) 備注 無(wú) （三）財(cái)務(wù)報(bào)表分析 （ 1） 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 申請(qǐng)人向我司提供了經(jīng)河北立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司審計(jì)的 20xx、中鐵信托有限責(zé)任公司 10 20xx、 20xx 年度會(huì)計(jì)報(bào)表及報(bào)表附注和 20xx 年 6 月份報(bào)表。經(jīng)測(cè)算其現(xiàn)金流量表與其同期的財(cái)務(wù)報(bào)表相匹配，近幾年的報(bào)表連續(xù)，能夠真實(shí)地反映企業(yè)各個(gè)年份的經(jīng)營(yíng)情況，審計(jì)報(bào)告無(wú)保留意見(jiàn)。融資人近三年資產(chǎn)總額、銷(xiāo)售收入、利潤(rùn)總額逐年增加。融資人能夠按時(shí)繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，無(wú)偷稅、漏稅及拖欠稅款現(xiàn)象。 2） 存貨 存貨： 1,106,574, 元 其中： 低值易耗品為 20,022, 元 開(kāi)發(fā)成本為 1,086,551, 元，其中新源發(fā)商貿(mào)城一二期改造為289,280,；新源國(guó)際財(cái)富中心項(xiàng)目拆遷及建設(shè)成本 797,270,。 （ 3）融 資人財(cái)務(wù)比率分析 ①償債能力分析 短期償債能力 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 6 月 流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 保守速動(dòng)比率 現(xiàn)金比率 近三年公司速動(dòng)比率分別為 、 、 ，呈逐年下降的趨勢(shì)，這主要是由于其他應(yīng)付款大量增加引起流動(dòng)負(fù)債同步增加所致。近三年公司流動(dòng)比率分別為 、 、 ，由于流動(dòng)負(fù)債增長(zhǎng)速度快于流動(dòng)資產(chǎn)，從而使流動(dòng)比率呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，但是該比率整體仍然處于高位。 總體來(lái)看，公司具有較強(qiáng)的短期償債能力。同時(shí)，由于公司沒(méi)有無(wú)形資產(chǎn)，所以有形凈值債務(wù)率的變動(dòng)趨勢(shì)和資產(chǎn)負(fù)債率一致。 此外，近三年公司長(zhǎng)期債務(wù)與營(yíng)運(yùn)資金比率分別中鐵信托有限責(zé)任公司 15 為 、 、 ， 該指標(biāo)整體處于低位且逐年下降， 預(yù)示著企業(yè)未來(lái)償還長(zhǎng)期債務(wù) 的保障程度較 高 。 ③營(yíng)運(yùn)能力分析 營(yíng)運(yùn)能力分析 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 6月 營(yíng)業(yè)周期 存貨周轉(zhuǎn)率 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) 石家莊市新源發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。 通過(guò)報(bào)表數(shù)據(jù)顯示，應(yīng)收賬款、存貨等參與流轉(zhuǎn)的資產(chǎn)占用合理，存貨變現(xiàn)能力強(qiáng)， 公司營(yíng)運(yùn)正常，綜合實(shí)力較強(qiáng)。但是今年上半年以來(lái)，營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)步增加，同時(shí)各項(xiàng)費(fèi)用因管控得力而大幅下降，各項(xiàng)盈利指標(biāo)集體呈現(xiàn)出積極的回升態(tài)勢(shì)。 同時(shí)，今年上半年凈資產(chǎn)收益率已經(jīng)達(dá)到了 11%，這些都顯示出公司良好的盈利能力?？蛻?hù)信用良好。 20xx 年，全市生產(chǎn)總值完 成 4,000 億元 ,增長(zhǎng) 12%。規(guī)模以上工業(yè)增加值完成 1700 億元，實(shí)現(xiàn)利稅 770 億元，分別增長(zhǎng) 16%和 25%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成 1,640 億元，增長(zhǎng) 18%。 誕生于 1979 年的南三條市場(chǎng) ，前身只是一個(gè) “ 天橋市場(chǎng) ” ，位于火車(chē)站和長(zhǎng)途汽車(chē)站唯一通道處的天橋東側(cè)。 1989 年在天橋市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，通過(guò)政府投資、商戶(hù)集資等方式，開(kāi)發(fā)了擁有 2200 個(gè)攤位，基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的南三條小商品批發(fā)大廳； 90 年代初通過(guò)整合市場(chǎng)范圍內(nèi)企事業(yè)單位的廠房和場(chǎng)地，實(shí)現(xiàn)了由單一經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所到若干個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。 1989 年，南三條市場(chǎng)從南三條胡同搬進(jìn)擁有 2200 個(gè)攤位、建筑面積 1 萬(wàn)多平方米的南三條小商品批發(fā)市場(chǎng) ，實(shí)現(xiàn)了從馬路市場(chǎng)向正規(guī)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變。 1992 年，向陽(yáng)路鞋市、正東路食品、阜康路針紡等幾個(gè)初級(jí)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)土地整合顯現(xiàn)雛形，中鐵信托有限責(zé)任公司 18 使 南三條 初具規(guī)模，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了由單一經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所混雜經(jīng)營(yíng)向若干場(chǎng)所專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變。 “ 南三條 ” 的名字自此叫響大江南北。 （三）新源 國(guó)際財(cái)富中心項(xiàng)目 簡(jiǎn)介 新源國(guó)際財(cái)富中心 項(xiàng)目 位于石家莊的中山路旁，處于河北省省會(huì)城市的中心，是石家莊的商業(yè)核心地區(qū)，交通十分便利，已被石家莊市政府列入重點(diǎn)商貿(mào)流通企業(yè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目聘請(qǐng)了國(guó)內(nèi)頂級(jí)規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，吸取國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和實(shí)例精華進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，已成為河北省會(huì)既具有實(shí)用性又具有前瞻性的現(xiàn)代化建筑之一。地上一至五層為商業(yè)裙樓， A 棟六至一十九層為 公寓， B 棟六至二十九層為回遷公寓， C 棟六至二十二層寫(xiě)字間，地下三層 ， 其中負(fù)一層為沃爾瑪超市，負(fù)二層、負(fù)三層為車(chē)位及設(shè)備間，車(chē)位數(shù) 668 個(gè)，容積率 ，