【導讀】和有關(guān)規(guī)定，根據(jù)融資申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對項目特點設計交易模式、制定信托計劃方案后完成的。報告全面反映了客戶。目擬融資30,000萬元，期限一年，。項目公司于2020年2月5日與合肥市國土資源局簽訂《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》，本宗地塊的地價款會按照規(guī)定及時交納。系企業(yè)）和信地置業(yè)（合肥）有限公司共同投資設立的有限責任公司。公司成立于2020年12. 份，信地置業(yè)（合肥）有限公司占30%股份，兩股東全部以貨幣資金出資。340000000032219，營業(yè)范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營與租賃和物業(yè)管理等。公司現(xiàn)有員工65人，平均年。公司目前正在開發(fā)的項目為華地·學府名都，占地，總建筑面積約32萬平方米。目前已開發(fā)至五期，1-2期已銷售完畢并順利交付，3期已封頂，4-5期正在建設。端，深得市場認可。項目高層銷售均價7400元/平方米，多層洋房銷售均價14500元/平方米，

　　

【正文】 , 35, 9, 14, 凈現(xiàn)值 15, 15, 22, 20, 累計凈現(xiàn)值 51, 36, 13, 7, 季度 9 10 11 12 項目 現(xiàn)金流入 31, 20, 5, 5, 銷售收入 31, 20, 5, 5, 出租收入 0 其他收入 0 現(xiàn)金流出 14, 10, 6, 2, 建設期開發(fā)成本 5, 5, 5, 2, 經(jīng)營期當期成本 0 銷售費用 銷售稅費 2, 1, 所得稅 5, 2, 0 [中融華地學府紫園 股權(quán)投資集合資金信托計劃盡職調(diào)查報告 ] 31 凈現(xiàn)金流量 17, 10, 3, 累計凈現(xiàn)金流量 31, 41, 41, 44, 凈現(xiàn)值 14, 8, 2, 累計凈現(xiàn)值 22, 30, 30, 32, 內(nèi)部收益率（ IRR）： % 凈現(xiàn)值（ NPV）： 32, 萬元 投資利潤率： % 投資回收期 年 項目資金來源情況 自有資金 截止到 2020年 03月 24 日，已支付土地出讓金定金 25,003 萬元， 4月份即將投入自有資金 18,752萬元 (合計約 43,755萬元 )。 預租售收入 利用預售回款投入 45,130萬元，占全部投資額的 38%，占全部銷售額的 25%。 本項目銀行貸款 本項目信托融資 本項目信托計劃以股權(quán)投資形式，投資金額 30,000萬元，期限 1 年。 項目損益預測 項目銷售收入分析： 項目按可售面積計算，總收入總計 191, 萬元。 行別 項目名稱 總銷售面積 (平方米 ) 銷售單價 (元 /平方米 ) 總銷售額 (萬元 ) 1 高層 136, 6,600 90,149 2 洋房 79, 7,500 59,798 3 商業(yè) 15, 20,000 30,000 4 車位（個） 1,154 10,000 11,540 合計 (平方米 ) 231, 191, 其中 高層 序號 年份 第 1 年 （ 2020年） 第 2 年 （ 2020年） 第 3 年 （ 2020年） 合計 1 銷售面積 6,830 81,954 47,806 136,590 [中融華地學府紫園 股權(quán)投資集合資金信托計劃盡職調(diào)查報告 ] 32 (m2) 2 銷售價格 (元 /m2) 6,600 6,600 6,600 3 銷售收入 (萬 元 ) 4,508 54,089 31,552 90,149 洋房 序號 年份 第 1 年 （ 2020年） 第 2 年 （ 2020年） 第 3 年 （ 2020年） 合計 1 銷售面積 (m2) 3,987 47,838 27,906 79,731 2 銷售價格 (元 /m2) 7,500 7,500 7,500 7,500 3 銷售收入 (萬 元 ) 2,990 35,878 20,930 59,798 商業(yè) 序號 年份 第 1 年 （ 2020年） 第 2 年 （ 2020年） 第 3 年 （ 2020年） 合計 1 銷售 面積 (m2) 9,000 6,000 15,000 2 銷售價格 (元 /m2) 20,000 20,000 20,000 3 銷售收入 (萬 元 ) 18,000 12,000 30,000 車位（約 1154個） 序號 年份 第 1 年 （ 2020年） 第 2 年 （ 2020年） 第 3 年 （ 2020年） 合計 1 銷售 數(shù)量 (個 ) 1,154 2 銷售價格 (元 /個 ) 3 銷售收入 (萬 元 ) 11,540 11,540 項目利潤分析： 項目預計實現(xiàn)銷售收入 191, 萬元，扣除成本、稅金，預計稅前利潤 41, 萬[中融華地學府紫園 股權(quán)投資集合資金信托計劃盡職調(diào)查報告 ] 33 元、稅后利潤 30, 萬元。 科 目 金額 (萬元 ) 191, (含管理費用 ) 118, 17, 營銷費用 4, 財務費用 13, 管理費用 13, 土地增值 稅 2, 營業(yè)稅及附加 10, 41, 10， 30, 銷售凈利率 % 投資利潤率 % 項目敏感性分析 因素變化情況 相關(guān)指標變化情況 敏感性分析結(jié)果 總建筑面積 （ m2) 銷售價格 （元 /m2) 銷售收入 （萬元） 總投資 （萬元） 稅后利潤 （萬元） 投資 利潤率 財務凈現(xiàn)值 （萬元） 內(nèi)部 收益率 動態(tài)投資 回收期（年） 基本方案 (容積率 =） 216,321 住宅 6932 191,5 136,834 30,937.08 % 32,593 % 15,000 商業(yè) 20200 1154(個 ) 車位 100000(個 ) 銷售價格變化 價格下降 20% 216,321 住宅 5546 153,200 136,834 5,642 % 9,540 % [中融華地學府紫園 股權(quán)投資集合資金信托計劃盡職調(diào)查報告 ] 34 15,000 商業(yè) 16000 1154(個 ) 車位 80000(個 ) 價格上升 10% 216,321 住宅 7625 210,639 136,834 59,060 % 44， 123 % 15,000 商業(yè) 22020 1154(個 ) 車位 110000(個 ) 工程造價變化 工程造價 增加 20% 216,321 住宅 6932 191,5 164,201 13,883 % 7,133 % 15,000 商業(yè) 20200 1154(個 ) 車位 100000(個 ) 工程造價 減少 10% 216,321 住宅 6932 191,5 123,151 54,933 % 57,806 % 15,000 商業(yè) 20200 1154(個 ) 車位 100000(個 ) 項目有關(guān)財務效益指標 項目投資利潤率 項目投資財務評價指標 (萬元 ) 項目總投資（含流轉(zhuǎn)稅費） 150, 項目總收入 191, 項目稅前利潤 41, 項目稅后凈利潤 30, 銷售凈利潤率 % 總投資凈利潤率 % 項目還款來源 根 據(jù)本項目合作方案， 華地置業(yè) 承諾支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款并受讓我公司持有華地時代 100%股權(quán) ,華地置業(yè) 以 華地學府紫園項目 銷售回款作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款的主要資金來源。 項目公司四證齊全后 ,工行安徽省分行將安排房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款。 [中融華地學府紫園 股權(quán)投資集合資金信托計劃盡職調(diào)查報告 ] 35 銷售率盈虧平衡點 銷售率盈虧平衡點： %； 銷售均價盈虧平衡點： 5,719元 /平方米。 6 信托方案與風險防范措施 交易結(jié)構(gòu)安排及信托計劃摘要 信托結(jié)構(gòu) a) 中融信托 依法設立 規(guī)模為 65,000 萬元的信托計劃， 信托計劃期限 1 年。 優(yōu)先：次級 =1：， 其中 ， 優(yōu)先級 信托份額 30,000 萬元，由 中融信托 依法向合格投資者 募集；次級 份額 35,000 萬元 ,由華地置業(yè)出資認購。 (由于華地置業(yè)已為項目公司付地價款實際投入項目 43755 萬元 ,信托計劃需返還華地置業(yè) 8755 萬元受讓項目公司股權(quán) ,信托計劃剩余資金用于項目公司增資擴股 )。 b) 信托計劃成立后，由中融信托通過受讓和增資方式持有項目公司 100%股權(quán)。 c) 信托計劃 優(yōu)先級受益人 獲得預期收益 ，次級受益人以 其認購的 信托財產(chǎn)為限 保障 優(yōu)先受益人的 信托資金及依照信托文件計算的預期 收益。 d) 信托 期限屆滿時 ， 華地置業(yè) 享有購買信托計劃所持有項目公司全部股份的優(yōu)先受讓權(quán) , 其受讓上 述股權(quán)的價款為信托計劃優(yōu)先級信托資金與按照信托文件計算的預期收益之和。華地置業(yè) 受讓信托計劃所持有項目公司全部股權(quán)后，中融信托按照約定的比例將所持有的華地時代的 100%股份按照信托文件約定轉(zhuǎn)讓給華地置業(yè)或其指定的第三方。 交易結(jié)構(gòu) 投入： 信托計劃 資金受讓項目公司 100%的股份，并將剩余信托資金用于 對 項目 進行增資擴股 ，將資金 用于補繳土地出讓金 及部分前期配套、工程費用。 退出： a) 信托 期限屆滿時， 華地置業(yè)或其指定的第三方 享有購買信托計劃所持有項目公司全部股份的優(yōu)先受讓權(quán) , 其受讓上述股權(quán)的價款為信托計劃優(yōu)先級 信托資金與按照信托文件計算的預期收益之和。華地置業(yè) 受讓信托計劃所持有項目公司全部股權(quán)后，中融信托按照約定的比例將所持有的華地時代的 100%股份轉(zhuǎn)讓給華地置業(yè)或其指定的第三方， 信托計劃結(jié)束。信托財產(chǎn)在扣除信托費用和稅費后優(yōu)先向優(yōu)先級受益人分配，以剩余資產(chǎn)向 次級受益人 分配。 b) 信托期限屆滿前 2個月， 如華地置業(yè)或其指定的第三方不明確承諾行使購買信托計劃所持有項目公司全部股權(quán)的，中融信托有權(quán)通過處置項目公司全部資產(chǎn)、股份的方式將項目公司資產(chǎn)變現(xiàn)，用于向信托受益人進行分配。因此而導致信托計劃延期的，延期期間優(yōu)先級受益人 的預期年化收益率自動上調(diào)至 25%。 項目管理及資金監(jiān)管： a) 中融信托原則上不參與公司及項目的運營管理； b) 公司設董事會。其中 1 名由中融信托提名，中融信托指定的董事享有公司所有決議的一票否決權(quán)； [中融華地學府紫園 股權(quán)投資集合資金信托計劃盡職調(diào)查報告 ] 36 c) 中融信托派駐資金監(jiān)管人員，共同保管華地時代公章，法人章，財務專用章，合同專用章等印信； d) 華地時代應分期編制詳細的成本標桿、經(jīng)營計劃報告和項目現(xiàn)金流量預測表，經(jīng)董事會通過后嚴格予以執(zhí)行，并作為資金監(jiān)管和測算中融信托投資收益的基礎(chǔ)。單項成本超過部分由華地置業(yè)或者其關(guān)聯(lián)公司補足，中融信托不再承擔該超出部分的成本。 風險防范措 施 ? 中融信托持有 華地時代 100%股權(quán)； ? 信托采用結(jié)構(gòu)化設計， 華地置業(yè) 認購 信托計劃 次級 份額 ，次級受益人以 其認購的 信托 份額為限，保障優(yōu)先受益人的 信托資金及按照信托文件計算的預期 收益； ? 本項目采用股權(quán)投資及增資擴股的方式，由信托計劃取得項目公司 100%的股份，由 中融信托 指派董事和財務總監(jiān)， 派駐現(xiàn)場監(jiān)管人員， 并控制印信，對項目全程實施監(jiān)管。 7 意見及建議 本項目地處合肥市的 安徽省唯一的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 內(nèi)，地理位置優(yōu)越，剛性需求旺盛 , 客戶自住居多，投資客較少，樓盤價格相對于周圍區(qū)域無偏高現(xiàn)象。交易對手綜合實力強，資質(zhì)好，開發(fā)經(jīng)驗豐富。項目售價下浮 20%或工程造價上浮 20%均有一定利潤空間 , 中融信托預期收益較高，回款保障能力較強。 建議公司予以通過設立此項目信托計劃。 8 項目資料 融資企業(yè)提供的資料清單： ? 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（注冊號： 340000000048070 ）； ? 組織機構(gòu)代碼證（代碼： 550170995 ）； ? 稅務登記證（國稅 號）； ? 稅務登記證（地稅 340104550170995 號）； ? 法定代表人身份證復印件； ? 會計師事務所有限公司出具的驗資報 告； ? 貸款卡及密碼（ ）； ? 公司章程； ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（證書編號： 號）； ? 2020－ 2020年經(jīng)會計師事務所審計的財務報表； ? 購地合同及資金支付憑證。