投資項目盡職調(diào)查報告-資料下載頁
2025-08-04 00:16本頁面
【正文】 有資金 15,000 12,000 27,000 合作資金 35,000 35,000 2資金運用 25,030 19,450 25,744 22,805 37,159 130,188 開發(fā)建設(shè)投資 24,000 17,000 18,000 14,000 73,000 銷售稅金及附加(%) 555 1,388 1,554 1,865 932 6,294 所得稅(%) 325 813 910 1,092 546 3,686 土地增值稅(預(yù)1%) 150 250 280 336 168 1,184 支付合作方優(yōu)先權(quán)費 5,000 5,513 513 11,025 歸還合作方本金 35,000 35,000 3盈余資金 30 17,550 37,256 10,795 20,359 45,212 4累計盈余資金 30 17,520 54,776 65,571 45,212 注：開發(fā)建設(shè)投資項不含稅費、財務(wù)與管理費用。陽光國際項目現(xiàn)金流量表 (單位：萬元)序號費用名稱2009年2010年2011年2012年2013年合計1資金來源12,0008,00033,00040,00025,200118,200銷售收入 18,00040,00025,20083,200自有資金12,0008,000 20,000合作資金 15,000 15,0002資金運用12,00010,00013,76411,98317,77565,521開發(fā)建設(shè)投資12,00010,00010,0005,700 37,700銷售稅金及附加(%) 9992,2201,3404,559所得稅(%) 5851,3008202,705土地增值稅(預(yù)1%) 180400252832支付合作方優(yōu)先權(quán)費 2,0002,3633634,725歸還合作方本金 15,00015,0003盈余資金 2,000 19,236 28,018 7,426 52,679 4累計盈余資金 2,000 17,236 45,254 52,679 注：開發(fā)建設(shè)投資項不含稅費、財務(wù)與管理費用。 股權(quán)價值分析項目組采用折現(xiàn)卓達(dá)太陽城股權(quán)凈現(xiàn)金流（FCFE）的方法估算其股權(quán)價值(EV)，由于卓達(dá)太陽城為卓達(dá)集團(tuán)專為開發(fā)卓達(dá)太陽城項目群而注冊設(shè)立的項目公司，項目組評估其股權(quán)價值僅基于現(xiàn)有的在建項目預(yù)測收益，對于項目公司未來的成長、損益情況不作考慮。卓達(dá)太陽城正在開發(fā)的項目總建筑面積約為190萬平米，計劃于2013年基本銷售完畢，2011年2013年公司股權(quán)凈現(xiàn)金流量預(yù)測如下：單位：萬元項 目2011年2012年2013年銷售回籠款預(yù)測92297 164728 132461 項目總投資支付預(yù)測70000 50000 50000 各項稅費預(yù)測9230 16473 13246 土地款支付預(yù)測0 0 0 經(jīng)營性凈現(xiàn)金流13067 98255 69215 融資新增預(yù)測50000 0 0 融資償付預(yù)測15972 7750 57750 籌資性凈現(xiàn)金流34028 7750 57750 投資性凈現(xiàn)金流0 0 0 綜合凈現(xiàn)金流47095 90505 11465 折現(xiàn)率r取值企業(yè)權(quán)益資本成本（CAPM），計算公式如下：CAPM = Rf +β (E[Rm] Rf) + AlphaRf為無風(fēng)險收益率，%；E[Rm]為市場預(yù)期回報率，%（Wind資訊數(shù)據(jù)）；β為貝塔系數(shù)，（Wind資訊數(shù)據(jù)）；Alpha為特別風(fēng)險溢價，考慮項目公司規(guī)模風(fēng)險率和個別風(fēng)險率，以審慎原則取值為7%。經(jīng)計算，卓達(dá)太陽城的權(quán)益資本成本（CAPM）%。企業(yè)股權(quán)價值(EV)為未來三年現(xiàn)金流折現(xiàn)之和，經(jīng)計算，%的股權(quán)計算，詳見如下卓達(dá)太陽城股權(quán)價值計算表（單位：萬元）： 2011年2012年2013年FCFE2011FCFE2012FCFE2013凈現(xiàn)金流 FCFE47095 90505 11465 折現(xiàn)率 CAPM%折現(xiàn)年數(shù) T 折現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)金流現(xiàn)值41066 66957 7196 現(xiàn)金流折現(xiàn)之和 EV115219 7 保障措施情況 抵押擔(dān)保情況 抵押擔(dān)保具體內(nèi)容卓達(dá)集團(tuán)及其實際控制人投資注冊的全資子公司威海星河、威海星際、威海騰飛、威海旺都、威海恒通、威海中陽以其擁有的位于山東省文登市南海新區(qū)價值為124,714萬元的十五宗土地為卓達(dá)集團(tuán)按期支付優(yōu)先權(quán)維持費及在約定條件下卓達(dá)集團(tuán)以約定價格收購資金方持有的全部卓達(dá)太陽城股權(quán)提供抵押擔(dān)保。 抵押物概況抵押土地位于山東省文登市南海新區(qū)金海路東、高島路南，共計十五宗，總面積為1,059,473平方米（），擬開發(fā)建設(shè)卓達(dá)?香水海二期項目，相應(yīng)土地證號、土地面積及所屬公司列表如下：序號土地證號土地面積 （平方米）土地面積 （畝）公司名稱土地使用權(quán)終止日期1文國用（2010）第110024號74411星河2050429 20804292文國用（2010）第110025號37951星河3文國用（2010）第110026號89458星河4文國用（2010）第110027號80291星河5文國用（2010）第110028號98945騰飛6文國用（2010）第110029號73452騰飛7文國用（2010）第110030號80043騰飛8文國用（2010）第110031號73452騰飛9文國用（2010）第110032號44396星際2050315 208031510文國用（2010）第110033號74289星際11文國用（2010）第110034號36388旺都12文國用（2010）第110035號92436旺都13文國用（2010）第110036號89748恒通14文國用（2010）第110037號44435恒通15文國用（2010）第110038號69778中陽合計1059473 地塊位置圖：宗地112宗地11315 抵押率 2011年2月27日經(jīng)北京仁達(dá)房地產(chǎn)評估有限公司評估（預(yù)評估報告編號：仁達(dá)預(yù)估字【2011】第0120100059號），十五塊土地使用權(quán)價值總額為124,714萬元；經(jīng)股權(quán)價值測算得知，%的股權(quán)，，以資金方股權(quán)投資本金及預(yù)期收益（按2年計算）%。 抵押物所屬公司介紹威海星河、威海星際、威海騰飛、威海旺都、威海恒通、威海中陽均系卓達(dá)集團(tuán)及其實際控制人投資注冊的全資項目子公司。24 / 24
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