【正文】 24 / 24。 抵押物概況抵押土地位于山東省文登市南海新區(qū)金海路東、高島路南，共計十五宗，總面積為1,059,473平方米（），擬開發(fā)建設卓達?香水海二期項目，相應土地證號、土地面積及所屬公司列表如下：序號土地證號土地面積 （平方米）土地面積 （畝）公司名稱土地使用權終止日期1文國用（2010）第110024號74411星河2050429 20804292文國用（2010）第110025號37951星河3文國用（2010）第110026號89458星河4文國用（2010）第110027號80291星河5文國用（2010）第110028號98945騰飛6文國用（2010）第110029號73452騰飛7文國用（2010）第110030號80043騰飛8文國用（2010）第110031號73452騰飛9文國用（2010）第110032號44396星際2050315 208031510文國用（2010）第110033號74289星際11文國用（2010）第110034號36388旺都12文國用（2010）第110035號92436旺都13文國用（2010）第110036號89748恒通14文國用（2010）第110037號44435恒通15文國用（2010）第110038號69778中陽合計1059473　　地塊位置圖：宗地112宗地11315 抵押率 2011年2月27日經北京仁達房地產評估有限公司評估（預評估報告編號：仁達預估字【2011】第0120100059號），十五塊土地使用權價值總額為124,714萬元；經股權價值測算得知，%的股權，以資金方股權投資本金及預期收益（按2年計算）%。經計算，卓達太陽城的權益資本成本（CAPM）%。太陽城項目群而注冊設立的項目公司，項目組評估其股權價值僅基于現有的在建項目預測收益，對于項目公司未來的成長、損益情況不作考慮。陽光國際項目現金流量表 (單位：萬元)序號費用名稱2009年2010年2011年2012年2013年合計1資金來源12,0008,00033,00040,00025,200118,200銷售收入　　18,00040,00025,20083,200自有資金12,0008,000　　　20,000合作資金　　15,000　　15,0002資金運用12,00010,00013,76411,98317,77565,521開發(fā)建設投資12,00010,00010,0005,700　37,700銷售稅金及附加(%)　　9992,2201,3404,559所得稅(%)　　5851,3008202,705土地增值稅(預1%)　　180400252832支付合作方優(yōu)先權費　　2,0002,3633634,725歸還合作方本金　　　　15,00015,0003盈余資金 2,000 19,236 28,018 7,426 52,679 4累計盈余資金 2,000 17,236 45,254 52,679 　注：開發(fā)建設投資項不含稅費、財務與管理費用。, ，%（），銷售均價盈虧平衡點為2490元/平方米（）。以此計算項目稅后凈利潤為40200萬元，%，%。根據項目銷售計劃，具體情況如下（、車庫7萬平米暫不銷售）： 銷售面積（平方米）銷售價格（元/平方米）銷售收入（萬元）2009—2010年1000003500350002011年700004000280002012年800004200336002013年40000420016800合計290000113400陽光國際項目根據其施工周期，制定相應的銷售計劃如下表： 物業(yè)形態(tài)銷售面積（平方米）銷售價格（元/平方米）銷售收入（萬元）2011年住宅40000430017200車庫400020008002012年住宅80000450036000車庫20000200040002013年住宅48000458422000車庫1600020003200合計20800083200 項目投資利潤率青年城一期項目投資財務評價指標指 標 名 稱數 值備 注項目總收入113400萬元3910元/平方米（不含預留商業(yè)及車庫）項目總投資98300萬元項目稅前利潤15100萬元521元/平方米（不含預留商業(yè)及車庫）所得稅項目稅后凈利潤銷售凈利潤率10%總投資凈利潤率%注：青年城一期項目預測總收入只包含住宅面積的銷售收入，由于商業(yè)及車庫擬暫不對外銷售，未計算其收入。5 項目財務效益評估 項目銷售收入預測 項目銷售方式卓達太陽城擁有自己專業(yè)的銷售團隊銷售，同時通過聘請專業(yè)策劃公司為項目進行全程策劃，提升產品概念。 項目資金投入情況截止至2011年1月底，主要用于支付項目的開發(fā)建設費用，具體投入明細詳見下表。序號項目金額（萬元）比例1自籌資金20,000%2合作方投資額15,000%3部分銷售收入16,800%4總投資51,800100% 自有資金青年城一期項目和陽光國際項目總投資共【150,100】萬元,自有資金投入共【55,000】萬元，%。 項目籌資計劃分析青年城一期項目總投資共【98300】萬元。 周邊競爭項目分析項目名稱位置規(guī)模體量（平方米）銷售均價房型戶型備注距太陽城陽光新城石家莊市翟營南大街10 萬4956元/平方米板式高層普通住宅主力戶型80~140平方米尾盤銷售晶彩翟營南大街56路終點站5萬4500元/平方米4棟高層，戶型面積66~130平方米，以小戶型為主尾盤銷售北3公里風尚水郡建華大街與東崗路交口東南角35萬5200元/平方米四證俱全板式高層普通住宅80~140平方米多款奢華戶型一期四棟天山新伯爵三環(huán)以外，欒城縣惠源路45號（體院館東臨）8萬4200元/平方米低密居所，小戶型聯排別墅、花園洋房、景觀高層現證現房南8公里項目所在位置圖示：天山新伯爵欒城縣城所在地晶彩陽光新城風尚水郡4 項目投資估算和籌資評價 項目總投資估算 項目總投資估算青年城一期項目：項目基礎數據數值單位占地面積畝平方米容積率建筑總面積 （含車庫6萬平米、）平方米土地總費用萬元土地單價20萬元/畝項目投資估算表成本項目建筑單位成本（元/平方米）樓面地價80建安費1250規(guī)劃設計勘探費（建安費3%）40市政公建配套費80配套建設費70人防工程費40景觀費40不可預見費50管理費（總投資3%）95營銷費用（售價3%）1