【正文】 15財務費（總投資8%）245綜合稅費（售價10%）385合計2490按照石家莊計費標準，將建安、配套、景觀、裝修等費用適當提高。4）石家莊市中低收入群體：由于該項目沒有在繁華的鬧市區(qū)，相對土地成本要比市中心繁華路段的土地價格低很多，連帶房屋價格也較市區(qū)同類房屋價格低很多，對于購買能力不足以支付城市中心地段且需要購置房產(chǎn)的消費群體，市區(qū)周邊的住宅項目是首選，而且人們的普遍心理是在能夠承受的價位內(nèi)，希望購買的樓盤品質(zhì)較高，小區(qū)配套較完善、綠化較好。對住房要求舒適、具有良好的私密性，隔音好；配套功能齊全（健身房、網(wǎng)絡、娛樂室），社區(qū)寧靜、有車庫、休憩處。 項目目標市場分析1）私營企業(yè)主：這部分人群集中在周邊縣區(qū)及市區(qū)東部地區(qū)，有一定的資金實力，購房用于居住或投資，對住房的居住環(huán)境及硬件設施有較高要求。本項目位于欒城縣，鄰近南三環(huán)，不屬于本次限購令范圍，而本次限購令將導致石家莊市內(nèi)購房壓力向周邊縣鎮(zhèn)疏導，而臨近南三環(huán)、欒城縣的卓達太陽城項目群也將承載部分分流。石家莊住宅消費已從安居型轉(zhuǎn)向康居型，二次改善型置業(yè)漸成主流，消費者更加注重改善自家的居住條件和生活環(huán)境，人們更加傾向于有文化內(nèi)涵、物業(yè)服務好、社區(qū)配套設施完善、環(huán)境優(yōu)美、水系多的項目，而不再是僅僅停留在對地理位置的選擇上。近年石家莊房地產(chǎn)市場供求增長速度快，在2010年幾次銷售形勢大好，導致房價大幅上漲，16月份成交均價同比上漲近800元/平米，同時幾乎也創(chuàng)下了石家莊市房價最高點。石家莊市市區(qū)房地產(chǎn)市場漲勢明顯，%。%，%。2009年112月，%、%；，%、%；，%、%。1—7月份，%；1—，%；1—，%。前4個月，%，同比提高15個百分點。 項目所在地經(jīng)濟發(fā)展情況2009年，居全國第六位；，；，；，；。未來石家莊將以京珠高速公路（規(guī)劃改造為城市快速路）加上兩側(cè)城市綠化帶為核心，形成城市中心軸線，而卓達項目實際施工面積及進度情況列表如下：項目產(chǎn)品形態(tài)住宅面積（萬平） 車庫面積 （萬平）商業(yè)面積 （萬平）總建筑面積 （萬平）已取得銷售許可證面積（萬平）進度青年城1地塊（青年之都）板式住宅高層16已封頂青年城2地塊（自由之邦）板式住宅高層13已封頂青年城一期合計板式住宅高層297已封頂陽光國際板式住宅高層4主體接近封頂 項目用地情況青年城一期項目土地成本情況統(tǒng)計表（單位：萬元）項 目已繳資金成本情況未繳資金成本情況金 額土地成本（含配套）1500 1500 契稅等稅金60 60 拆遷補償 合計 土地單價300（元/平方米）樓面地價80（元/平方米）陽光國際項目土地成本情況統(tǒng)計表（單位：萬元）項 目已繳資金成本情況未繳資金成本情況合 計土地成本（含配套）契稅等稅金拆遷補償合計土地單價300（元/平方米）樓面地價144（元/平方米） 項目基本控規(guī)指標青年城一期項目：指標名稱數(shù)值單位規(guī)劃總用地104,平方米總建筑面積平方米住宅及公寓總建筑面積29萬平方米商業(yè)建筑面積平方米車庫建筑面積7萬平方米其它指標平方米容積率建筑密度35%綠地率35%停車位3000個陽光國際項目：指標名稱數(shù)值單位規(guī)劃總用地100,050平方米總建筑面積平方米住宅及公寓總建筑面積平方米車庫建筑面積4萬平方米其它指標平方米容積率建筑密度35%綠地率35% 項目建設條件青年城一期項目：資質(zhì)名稱證 號取得時間可研立項批復市計貿(mào)【2003】667號2003年10月21日國有土地使用權(quán)證欒國用（2007）第76號2007年9月19日建設用地規(guī)劃許可證征（04）02號2004年2月13日建設工程規(guī)劃許可證欒建工（07）29號2007年6月30日建筑工程施工許可證編號130124x070190101編號130124x0702001012007年10月10日1地商品房預售許可證（部分）欒房預字第2008002號2008年陽光國際項目：資質(zhì)名稱證 號取得時間石家莊市發(fā)展和改革委員會關(guān)于河北卓達太陽城置業(yè)有限公司太陽城住宅小區(qū)項目可行性研究報告的批復市發(fā)改投[2004]406號2004年6月25日石家莊市發(fā)展和改革委員會關(guān)于欒城冶河工貿(mào)小區(qū)千米經(jīng)濟長廊項目可行性研究報告的批復市發(fā)改貿(mào)[2004]226號2004年4月19日石家莊市發(fā)展計劃委員會關(guān)于河北卓達集團欒城冶河工貿(mào)小區(qū)東方商都項目可行性研究報告的批復市計貿(mào)[2003]667號2003年10月21日國有土地使用權(quán)證欒國用（2007）第80號2007年建設用地規(guī)劃許可證征（04）03號2004年2月13日 項目的設計、施工、監(jiān)理情況青年城一期項目:設計單位河北省建筑設計研究院有限責任公司施工單位江蘇省建工集團有限公司（青年城1地 16樓土建及地下車庫等工程）江蘇江中集團有限公司（青年城2地土建及暖通等工程）監(jiān)理單位1地河北冀咨工程監(jiān)理有限責任公司2地河北九潤工程管理有限責任公司陽光國際項目：設計單位河北省建筑設計研究院有限責任公司施工單位江蘇省蘇中建設集團股份有限公司監(jiān)理單位河北環(huán)渤工程建設監(jiān)理有限公司河北冀咨工程監(jiān)理有限責任公司 項目區(qū)域交通情況卓達太陽城項目群總規(guī)劃圖如下所示： 項目現(xiàn)狀青年城一期項目目前主體已封頂，正實施外部裝修、市政管網(wǎng)配套、景觀綠化等工程，預計2011年上半年完成景觀綠化等全部工程，達到全景現(xiàn)房銷售狀態(tài)，截止目前已銷售及預約面積達到10萬平方米。項目總工期預計為3年，已于2008年4月開工建設，預計于2011年12月竣工驗收并交付使用。陽光國際項目總占地10萬平方米（150畝），凈地，以土地出讓方式獲得，土地價款已全部繳清，用地性質(zhì)為綜合用地性質(zhì)，已取得《國有土地使用權(quán)證》和《建設用地規(guī)劃許可證》。陽光國際項目位于卓達（含商業(yè)和地下車庫），設計定位為中低價位、高品質(zhì)高層住宅，1地塊（青年之都）和2地塊（自由之邦）均設計建設為六棟32層高層。青年城一期項目位于卓達3 項目概況和建設情況 項目基本情況 卓達卓達集團通過卓達商貿(mào)廣場北樓作為抵押資產(chǎn)，期限兩年，卓達太陽城為其提供擔保責任。，由建行提供，用于漢府項目，此筆貸款已于2010年3月還清，目前已無銀行貸款。 融資人銀行貸款、其他融資及對外擔保情況 卓達太陽城負債的主要部分為房屋預售款項未結(jié)轉(zhuǎn)至銷售收入而形成。2010年新增的14,520萬元長期負債，為吉林信托的信托融資。（3） 長期償債能力分析2002009年12月底卓達太陽城的資產(chǎn)負債率分別為55%、59%，相對持平。（2） 短期償債能力分析從速動比率看，200200，雖然相對偏低，但呈現(xiàn)逐年上升趨勢。2002010年的凈利潤分別為24,412萬元、94,220萬元，凈資產(chǎn)收益率分別為37%、59%，總資產(chǎn)報酬率分別為17%、43%，營業(yè)利潤率分別為33%、41%。 融資人財務狀況（1） 資產(chǎn)負債狀況 資產(chǎn)負債表 （單位：萬元）資產(chǎn)2008年12月31日2009年12月31日2010年12月30日流動資產(chǎn)：貨幣資金3,64520,3233,248其他應收款4861,3297,719預付賬款1,8161,2336,161存貨123,30576,818203,527 流動資產(chǎn)合計82,190147,2742