【正文】 0管理費(fèi)（總投資3%）95營銷費(fèi)用（售價(jià)3%）115財(cái)務(wù)費(fèi)（總投資8%）245綜合稅費(fèi)（售價(jià)10%）385合計(jì)2490按照某計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將建安、配套、景觀、裝修等費(fèi)用適當(dāng)提高。4）某市中低收入群體：由于該項(xiàng)目沒有在繁華的鬧市區(qū)，相對(duì)土地成本要比市中心繁華路段的土地價(jià)格低很多，連帶房屋價(jià)格也較市區(qū)同類房屋價(jià)格低很多，對(duì)于購買能力不足以支付城市中心地段且需要購置房產(chǎn)的消費(fèi)群體，市區(qū)周邊的住宅項(xiàng)目是首選，而且人們的普遍心理是在能夠承受的價(jià)位內(nèi)，希望購買的樓盤品質(zhì)較高，小區(qū)配套較完善、綠化較好。對(duì)住房要求舒適、具有良好的私密性，隔音好；配套功能齊全（健身房、網(wǎng)絡(luò)、娛樂室），社區(qū)寧靜、有車庫、休憩處。 項(xiàng)目目標(biāo)市場分析1）私營企業(yè)主：這部分人群集中在周邊縣區(qū)及市區(qū)東部地區(qū)，有一定的資金實(shí)力，購房用于居住或投資，對(duì)住房的居住環(huán)境及硬件設(shè)施有較高要求。本項(xiàng)目位于欒城縣，鄰近南三環(huán)，不屬于本次限購令范圍，而本次限購令將導(dǎo)致某市內(nèi)購房壓力向周邊縣鎮(zhèn)疏導(dǎo)，而臨近南三環(huán)、欒城縣的某太陽城項(xiàng)目群也將承載部分分流。某住宅消費(fèi)已從安居型轉(zhuǎn)向康居型，二次改善型置業(yè)漸成主流，消費(fèi)者更加注重改善自家的居住條件和生活環(huán)境，人們更加傾向于有文化內(nèi)涵、物業(yè)服務(wù)好、社區(qū)配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、水系多的項(xiàng)目，而不再是僅僅停留在對(duì)地理位置的選擇上。近年某房地產(chǎn)市場供求增長速度快，在2010年幾次銷售形勢大好，導(dǎo)致房價(jià)大幅上漲，16月份成交均價(jià)同比上漲近800元/平米，同時(shí)幾乎也創(chuàng)下了某市房價(jià)最高點(diǎn)。某市市區(qū)房地產(chǎn)市場漲勢明顯，%。%，%。2009年112月，%、%；，%、%；，%、%。1—7月份，%；1—，%；1—，%。前4個(gè)月，%，同比提高15個(gè)百分點(diǎn)。 項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2009年，居全國第六位；，；，；，；。未來某將以京珠高速公路（規(guī)劃改造為城市快速路）加上兩側(cè)城市綠化帶為核心，形成城市中心軸線，而某項(xiàng)目實(shí)際施工面積及進(jìn)度情況列表如下：項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)住宅面積（萬平） 車庫面積 （萬平）商業(yè)面積 （萬平）總建筑面積 （萬平）已取得銷售許可證面積（萬平）進(jìn)度青年城1地塊（青年之都）板式住宅高層16已封頂青年城2地塊（自由之邦）板式住宅高層13已封頂青年城一期合計(jì)板式住宅高層297已封頂陽光國際板式住宅高層4主體接近封頂 項(xiàng)目用地情況青年城一期項(xiàng)目土地成本情況統(tǒng)計(jì)表（單位：萬元）項(xiàng) 目已繳資金成本情況未繳資金成本情況金 額土地成本（含配套）1500 1500 契稅等稅金60 60 拆遷補(bǔ)償 合計(jì) 土地單價(jià)300（元/平方米）樓面地價(jià)80（元/平方米）陽光國際項(xiàng)目土地成本情況統(tǒng)計(jì)表（單位：萬元）項(xiàng) 目已繳資金成本情況未繳資金成本情況合 計(jì)土地成本（含配套）契稅等稅金拆遷補(bǔ)償合計(jì)土地單價(jià)300（元/平方米）樓面地價(jià)144（元/平方米） 項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)青年城一期項(xiàng)目：指標(biāo)名稱數(shù)值單位規(guī)劃總用地104,平方米總建筑面積平方米住宅及公寓總建筑面積29萬平方米商業(yè)建筑面積平方米車庫建筑面積7萬平方米其它指標(biāo)平方米容積率建筑密度35%綠地率35%停車位3000個(gè)陽光國際項(xiàng)目：指標(biāo)名稱數(shù)值單位規(guī)劃總用地100,050平方米總建筑面積平方米住宅及公寓總建筑面積平方米車庫建筑面積4萬平方米其它指標(biāo)平方米容積率建筑密度35%綠地率35% 項(xiàng)目建設(shè)條件青年城一期項(xiàng)目：資質(zhì)名稱證 號(hào)取得時(shí)間可研立項(xiàng)批復(fù)市計(jì)貿(mào)【2003】667號(hào)2003年10月21日國有土地使用權(quán)證欒國用（2007）第76號(hào)2007年9月19日建設(shè)用地規(guī)劃許可證征（04）02號(hào)2004年2月13日建設(shè)工程規(guī)劃許可證欒建工（07）29號(hào)2007年6月30日建筑工程施工許可證編號(hào)130124x070190101編號(hào)130124x0702001012007年10月10日1地商品房預(yù)售許可證（部分）欒房預(yù)字第2008002號(hào)2008年陽光國際項(xiàng)目：資質(zhì)名稱證 號(hào)取得時(shí)間某市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于某太陽城置業(yè)有限公司太陽城住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批復(fù)市發(fā)改投[2004]406號(hào)2004年6月25日某市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于欒城冶河工貿(mào)小區(qū)千米經(jīng)濟(jì)長廊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批復(fù)市發(fā)改貿(mào)[2004]226號(hào)2004年4月19日某市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于某集團(tuán)欒城冶河工貿(mào)小區(qū)東方商都項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批復(fù)市計(jì)貿(mào)[2003]667號(hào)2003年10月21日國有土地使用權(quán)證欒國用（2007）第80號(hào)2007年建設(shè)用地規(guī)劃許可證征（04）03號(hào)2004年2月13日 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況青年城一期項(xiàng)目:設(shè)計(jì)單位某省建筑設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司施工單位江蘇省建工集團(tuán)有限公司（青年城1地 16樓土建及地下車庫等工程）江蘇江中集團(tuán)有限公司（青年城2地土建及暖通等工程）監(jiān)理單位1地某冀咨工程監(jiān)理有限責(zé)任公司2地某九潤工程管理有限責(zé)任公司陽光國際項(xiàng)目：設(shè)計(jì)單位某省建筑設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司施工單位江蘇省蘇中建設(shè)集團(tuán)股份有限公司監(jiān)理單位某工程建設(shè)監(jiān)理有限公司某工程監(jiān)理有限責(zé)任公司 項(xiàng)目區(qū)域交通情況某太陽城項(xiàng)目群總規(guī)劃圖如下所示： 項(xiàng)目現(xiàn)狀青年城一期項(xiàng)目目前主體已封頂，正實(shí)施外部裝修、市政管網(wǎng)配套、景觀綠化等工程，預(yù)計(jì)2011年上半年完成景觀綠化等全部工程，達(dá)到全景現(xiàn)房銷售狀態(tài)，截止目前已銷售及預(yù)約面積達(dá)到10萬平方米。項(xiàng)目總工期預(yù)計(jì)為3年，已于2008年4月開工建設(shè)，預(yù)計(jì)于2011年12月竣工驗(yàn)收并交付使用。陽光國際項(xiàng)目總占地10萬平方米（150畝），凈地，以土地出讓方式獲得，土地價(jià)款已全部繳清，用地性質(zhì)為綜合用地性質(zhì)，已取得《國有土地使用權(quán)證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。陽光國際項(xiàng)目位于某（含商業(yè)和地下車庫），設(shè)計(jì)定位為中低價(jià)位、高品質(zhì)高層住宅，1地塊（青年之都）和2地塊（自由之邦）均設(shè)計(jì)建設(shè)為六棟32層高層。青年城一期項(xiàng)目位于某3 項(xiàng)目概況和建設(shè)情況 項(xiàng)目基本情況 某某集團(tuán)通過某商貿(mào)廣場北樓作為抵押資產(chǎn)，期限兩年，某太陽城為其提供擔(dān)保責(zé)任。，由建行提供，用于漢府項(xiàng)目，此筆貸款已于2010年3月還清，目前已無銀行貸款。 融資人銀行貸款、其他融資及對(duì)外擔(dān)保情況 某太陽城負(fù)債的主要部分為房屋預(yù)售款項(xiàng)未結(jié)轉(zhuǎn)至銷售收入而形成。2010年新增的14,520萬元長期負(fù)債，為吉林信托的信托融資。（3） 長期償債能力分析2002009年12月底某太陽城的資產(chǎn)負(fù)債率分別為55%、59%，相對(duì)持平。（2） 短期償債能力分析從速動(dòng)比率看，200200，雖然相對(duì)偏低，但呈現(xiàn)逐年上升趨勢。2002010年的凈利潤分別為24,412萬元、94,220萬元，凈資產(chǎn)收益率分別為37%、59%，總資產(chǎn)報(bào)酬率分別為17%、43%，營業(yè)利潤率分別為33%、41%。 融資人財(cái)務(wù)狀況（1） 資產(chǎn)負(fù)債狀況 資產(chǎn)負(fù)債表 （單位：萬元）資產(chǎn)2008年12月31日2009年12月31日2010年12月30日流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金3,64520,3233,248其他應(yīng)收款4861,3297,719預(yù)付賬款1,8161,2336,161存貨123,30576,818203,527