太陽城股權投資項目盡職調(diào)查報告-資料下載頁
2025-08-03 11:08本頁面
【正文】 0 27,000 合作資金 35,000 35,000 2資金運用 25,030 19,450 25,744 22,805 37,159 130,188 開發(fā)建設投資 24,000 17,000 18,000 14,000 73,000 銷售稅金及附加(%) 555 1,388 1,554 1,865 932 6,294 所得稅(%) 325 813 910 1,092 546 3,686 土地增值稅(預1%) 150 250 280 336 168 1,184 支付合作方優(yōu)先權費 5,000 5,513 513 11,025 歸還合作方本金 35,000 35,000 3盈余資金 30 17,550 37,256 10,795 20,359 45,212 4累計盈余資金 30 17,520 54,776 65,571 45,212 注：開發(fā)建設投資項不含稅費、財務與管理費用。陽光國際項目現(xiàn)金流量表 (單位：萬元)序號費用名稱2009年2010年2011年2012年2013年合計1資金來源12,0008,00033,00040,00025,200118,200銷售收入 18,00040,00025,20083,200自有資金12,0008,000 20,000合作資金 15,000 15,0002資金運用12,00010,00013,76411,98317,77565,521開發(fā)建設投資12,00010,00010,0005,700 37,700銷售稅金及附加(%) 9992,2201,3404,559所得稅(%) 5851,3008202,705土地增值稅(預1%) 180400252832支付合作方優(yōu)先權費 2,0002,3633634,725歸還合作方本金 15,00015,0003盈余資金 2,000 19,236 28,018 7,426 52,679 4累計盈余資金 2,000 17,236 45,254 52,679 注：開發(fā)建設投資項不含稅費、財務與管理費用。 股權價值分析項目組采用折現(xiàn)某太陽城股權凈現(xiàn)金流（FCFE）的方法估算其股權價值(EV)，由于某太陽城為某集團專為開發(fā)某太陽城項目群而注冊設立的項目公司，項目組評估其股權價值僅基于現(xiàn)有的在建項目預測收益，對于項目公司未來的成長、損益情況不作考慮。某太陽城正在開發(fā)的項目總建筑面積約為190萬平米，計劃于2013年基本銷售完畢，2011年2013年公司股權凈現(xiàn)金流量預測如下：單位：萬元項 目2011年2012年2013年銷售回籠款預測92297 164728 132461 項目總投資支付預測70000 50000 50000 各項稅費預測9230 16473 13246 土地款支付預測0 0 0 經(jīng)營性凈現(xiàn)金流13067 98255 69215 融資新增預測50000 0 0 融資償付預測15972 7750 57750 籌資性凈現(xiàn)金流34028 7750 57750 投資性凈現(xiàn)金流0 0 0 綜合凈現(xiàn)金流47095 90505 11465 折現(xiàn)率r取值企業(yè)權益資本成本（CAPM），計算公式如下：CAPM = Rf +β (E[Rm] Rf) + AlphaRf為無風險收益率，%；E[Rm]為市場預期回報率，%（Wind資訊數(shù)據(jù)）；β為貝塔系數(shù)，（Wind資訊數(shù)據(jù)）；Alpha為特別風險溢價，考慮項目公司規(guī)模風險率和個別風險率，以審慎原則取值為7%。經(jīng)計算，某太陽城的權益資本成本（CAPM）%。企業(yè)股權價值(EV)為未來三年現(xiàn)金流折現(xiàn)之和，經(jīng)計算，%的股權計算，詳見如下某太陽城股權價值計算表（單位：萬元）： 2011年2012年2013年FCFE2011FCFE2012FCFE2013凈現(xiàn)金流 FCFE47095 90505 11465 折現(xiàn)率 CAPM%折現(xiàn)年數(shù) T 折現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)金流現(xiàn)值41066 66957 7196 現(xiàn)金流折現(xiàn)之和 EV115219 7 保障措施情況 抵押擔保情況 抵押擔保具體內(nèi)容某集團及其實際控制人投資注冊的全資子公司威海星河、威海星際、威海騰飛、威海旺都、威海恒通、威海中陽以其擁有的位于山東省文登市南海新區(qū)價值為124,714萬元的十五宗土地為某集團按期支付優(yōu)先權維持費及在約定條件下某集團以約定價格收購資金方持有的全部某太陽城股權提供抵押擔保。 抵押物概況抵押土地位于山東省文登市南海新區(qū)金海路東、高島路南，共計十五宗，總面積為1,059,473平方米（），擬開發(fā)建設某?香水海二期項目，相應土地證號、土地面積及所屬公司列表如下：序號土地證號土地面積 （平方米）土地面積 （畝）公司名稱土地使用權終止日期1文國用（2010）第110024號74411星河2050429 20804292文國用（2010）第110025號37951星河3文國用（2010）第110026號89458星河4文國用（2010）第110027號80291星河5文國用（2010）第110028號98945騰飛6文國用（2010）第110029號73452騰飛7文國用（2010）第110030號80043騰飛8文國用（2010）第110031號73452騰飛9文國用（2010）第110032號44396星際2050315 208031510文國用（2010）第110033號74289星際11文國用（2010）第110034號36388旺都12文國用（2010）第110035號92436旺都13文國用（2010）第110036號89748恒通14文國用（2010）第110037號44435恒通15文國用（2010）第110038號69778中陽合計1059473 地塊位置圖：宗地112宗地11315 抵押率 2011年2月27日經(jīng)北京仁達房地產(chǎn)評估有限公司評估（預評估報告編號：仁達預估字【2011】第0120100059號），十五塊土地使用權價值總額為124,714萬元；經(jīng)股權價值測算得知，%的股權，，以資金方股權投資本金及預期收益（按2年計算）%。 抵押物所屬公司介紹威海星河、威海星際、威海騰飛、威海旺都、威海恒通、威海中陽均系某集團及其實際控制人投資注冊的全資項目子公司。
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