【正文】 少導(dǎo)致剛性需求較大。：，%；，%；，%。，%。政府宏觀調(diào)控政策及2011年6月前開發(fā)公司未有相應(yīng)的土地儲(chǔ)備導(dǎo)致在建及銷售均未有大幅度增長(zhǎng)。：2011年新增市內(nèi)到新區(qū)總計(jì)10條公交線路。為推動(dòng)沈本一體化進(jìn)程， 2011年10月中旬全面開通沈陽至本溪的公交線路。沈本城際公交線路位于沈本產(chǎn)業(yè)大道，北起沈陽市區(qū)，南至本溪境內(nèi)太子河孤山子大橋。其中，沈陽境內(nèi)全長(zhǎng)31公里。本溪站為始發(fā)站，沈陽北站為終點(diǎn)站，區(qū)間站點(diǎn)約40個(gè)，全程約1小時(shí)20分鐘，全程實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化、公車公營(yíng)、城際公交客運(yùn)管理方式：目前，本溪市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)79家。其中：一級(jí)資質(zhì)4家，二級(jí)資質(zhì)4家，三級(jí)資質(zhì)28家，四級(jí)資質(zhì)2家，暫定資質(zhì)41家。注冊(cè)資本金15億元，其中專業(yè)技術(shù)人員3400人。遼寧實(shí)華（集團(tuán)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司屬于本溪當(dāng)?shù)貐^(qū)域深耕型房企，房地產(chǎn)開發(fā)面積占本溪市場(chǎng)份額50%以上，是本溪房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭企業(yè)。 四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（一）區(qū)位優(yōu)勢(shì)實(shí)華?興華酈城項(xiàng)目所處地理位置優(yōu)越，位于平山區(qū)2類地區(qū)，該地區(qū)地處本溪市市區(qū)中心位置，土地資源稀缺，住宅及半商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格漲幅較快，領(lǐng)跑本溪市房地產(chǎn)市場(chǎng)（二）配套優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目緊靠平山區(qū)永豐商業(yè)街繁華地段，外部配套完善，周邊有本鋼南地醫(yī)院，本溪市第二十五中學(xué)，生活設(shè)施齊全，人流量較大。（三）規(guī)模優(yōu)勢(shì)2011年以前本溪市市內(nèi)1類與2類地區(qū)沒有超過20萬平米的封閉式小區(qū)，最大規(guī)模的也只為20萬平米的封閉小區(qū)（獲得廣廈杯的實(shí)華?金色年華小區(qū)），現(xiàn)有的市場(chǎng)需求期待著超過20萬平米以上的成型的封閉小區(qū)。實(shí)華?興華酈城項(xiàng)目合理利用現(xiàn)有的土地資源和空間，以“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，大力提升社區(qū)生活便利和舒適程度，進(jìn)而提升區(qū)域開發(fā)價(jià)值。（四）品牌優(yōu)勢(shì)遼寧實(shí)華（集團(tuán)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司屬于本溪當(dāng)?shù)貐^(qū)域深耕型房企，房地產(chǎn)開發(fā)面積占本溪市場(chǎng)份額50%以上，是本溪房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭企業(yè)，在商品房開發(fā)的同時(shí)，也為政府完成了大量的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，本溪當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)其品牌是十分認(rèn)可的。綜合結(jié)論：本項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境發(fā)展成熟、市場(chǎng)認(rèn)知程度高，發(fā)展前景看好。第五章 實(shí)華興華酈城項(xiàng)目還款能力分析本次信托計(jì)劃的資金用于遼寧實(shí)華（集團(tuán)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“實(shí)華興華酈城項(xiàng)目”建設(shè)，在測(cè)算企業(yè)償還能力時(shí)將遼寧實(shí)華（集團(tuán)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“實(shí)華興華酈城”項(xiàng)目和“實(shí)華和諧佳園”項(xiàng)目在信托期限內(nèi)產(chǎn)生的銷售回款作為主要還款來源，遼寧實(shí)華（集團(tuán)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他子公司開發(fā)的“新湖儷城”、“山水儷城”、“在水一方”、“沈陽寧官新鼎花園”、“沈陽東大國際大廈”項(xiàng)目作為第二還款來源測(cè)算。 一、第一還款來源分析（一）銷售收入及現(xiàn)金流量測(cè)算 。工程選址在平山區(qū)興隆、興華街。2011年末拆遷完畢，具備4證，開發(fā)周期為3年， 2012年4月份正式動(dòng)工，預(yù)計(jì)2012年9月份可以實(shí)現(xiàn)部分預(yù)售。總共可售面積23萬平方米，分三個(gè)地塊開發(fā)，住宅預(yù)計(jì)價(jià)格5400元/平方米，商業(yè)房產(chǎn)預(yù)計(jì)12000元/平方米，扣除西部信托此次信托計(jì)劃購買的商業(yè)房產(chǎn)38000㎡及住宅20000㎡，預(yù)計(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)銷售收入約9億元。項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表項(xiàng)目?jī)?nèi)容數(shù)量銷售單價(jià)銷售收入（萬元）住宅172000㎡5400元/㎡合計(jì)　　現(xiàn)金流預(yù)測(cè)表 單位：萬元項(xiàng)目2012年2013年2014年2015年 現(xiàn)金流入 27,46,18, 銷售收入 27,46,18, 現(xiàn)金流出 23,24,24,7, 開發(fā)成本 23,14,9, 期間費(fèi)用 7,4,2, 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1,2,1, 土地增值稅 所得稅 1,7,3, 凈現(xiàn)金流量 23,3,22,10, 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 23,20,1,12,注：1）該項(xiàng)目將于2013年開始銷售，當(dāng)年銷售比例為30％，2014年銷售比例為50％，2015年銷售比例為20％?？鄢鞑啃磐匈徺I的商業(yè)房產(chǎn)38000㎡及住宅20000㎡。2）開發(fā)成本：2012年投入占總開發(fā)成本的50%，2013年投入占總開發(fā)成本的30%，2014年投入占總開發(fā)成本的20%。3）營(yíng)業(yè)稅金及附加：營(yíng)業(yè)稅按銷售收入5%計(jì)；城建稅按照營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)，教育費(fèi)附加按照營(yíng)業(yè)稅的5%計(jì)。4）所得稅按彌補(bǔ)虧損后利潤(rùn)總額的25%計(jì)。實(shí)華和諧佳園項(xiàng)目位于本溪市溪湖區(qū)河西地界，是本溪市重點(diǎn)棚戶區(qū)改造工程，屬經(jīng)濟(jì)適用房。整個(gè)項(xiàng)目分八區(qū)規(guī)劃（A區(qū)—H區(qū)），總建筑面積750000㎡。整體小區(qū)為110棟住宅，住宅670,000平方米、商業(yè)房產(chǎn)80,000平方米。結(jié)合本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，及本溪市場(chǎng)上同等區(qū)域銷售價(jià)格，住宅部分預(yù)計(jì)銷售均價(jià)為2900元/㎡，商業(yè)部分預(yù)計(jì)銷售均價(jià)為 7000元/㎡。項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表項(xiàng)目?jī)?nèi)容數(shù)量銷售單價(jià)銷售收入（萬元）住宅344000㎡2900元/㎡99760商業(yè)56000㎡7000元/㎡39200合計(jì)　　63 / 63現(xiàn)金流預(yù)測(cè)表 單位：萬元編號(hào)項(xiàng)目名稱2012年3季度前2012年4季度2013年1季度2013年2季度2013年3季度2013年4季度2014年1季度2014年2季度2014年3季度2014年4季度合計(jì)自有資金10000 10000 銷售回款20960 18590 13280 12270 19380 14070 9760 11270 12490 6890 138960 出租收入信托融資14000 14000 銀行貸款1現(xiàn)金流入合計(jì)44960 18590 13280 12270 19380 14070 9760 11270 12490 6890 162960 土地出讓金(含動(dòng)遷安置費(fèi))9759 9759 開發(fā)建設(shè)投資5436 4815 3447 3159 5022 3654 2520 2925 3240 1782 36000 銷售費(fèi)用2096 1859 1328 1227 1938 1407 976 1127 1249 689 13896 項(xiàng)目管理費(fèi)用109 96 69 63 100 73 50 59 65 36 720 營(yíng)業(yè)稅及附加1184 1050 750 693 1095 795 551 637 706 389 7851 其他經(jīng)營(yíng)成本所得稅594 2692 1921 1782 2806 2035 1416 1631 1808 999 17683 信托融資償還3000 2000 3000 4000 2000 14000 信托融資利息支付300 200 300 400 200 1400 銀行本金償還 銀行利息支付2 現(xiàn)金流出合計(jì)19178 10513 7516 6924 10962 11264 7713 9678 11467 6094 101310 3 當(dāng)季凈現(xiàn)金流25782 8077 5764 5346 8418 2806 2047 1592 1023 796 61650 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流25782 33859 39623 44969 53387 56193 58240 59832 60855 61650 注：1）銷售進(jìn)度按遼寧實(shí)華（集團(tuán)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有樓盤銷售進(jìn)度及本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)樓盤銷售淡、旺季為依據(jù)進(jìn)行測(cè)算。2）%計(jì)算；信托資金本金按照規(guī)模3億元，溢價(jià)率按年16%計(jì)算。3）如果信托計(jì)劃由2012年下半年開始，依據(jù)本次信托計(jì)劃的期限，最后一筆信托計(jì)劃資金在2014年下半年償還，因此財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)截止時(shí)間2014年底。4）“和諧佳園項(xiàng)目”前期均為回遷安置房，2012年進(jìn)入對(duì)外銷售期。通過對(duì)“和諧佳園項(xiàng)目”在信托期內(nèi)產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行了測(cè)算。企業(yè)可供還款來源61650萬元，在信托期內(nèi)完全能覆蓋我公司本次的信托計(jì)劃資金30000萬元（信托資金本金按照規(guī)模3億元，溢價(jià)率暫按年16%計(jì)算，）。還款來源充足可靠，償債來源穩(wěn)定、持續(xù)。 （二）敏感性分析由于本信托資金是投向房地產(chǎn)行業(yè)，鑒于目前國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)調(diào)控以及監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)謹(jǐn)慎要求，對(duì)以上“實(shí)華?興華酈城”項(xiàng)目和“實(shí)華?和諧佳園”項(xiàng)目正常情況下的預(yù)測(cè)進(jìn)行了壓力測(cè)試，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的銷售進(jìn)度和銷售價(jià)格對(duì)本次信托融資的影響。 敏感性分析單位：萬元 30%25%20%15%10%5%0%5%10%15%20%25%30%銷售價(jià)格變動(dòng)其他不變銷售收入149285 159948 170611 181274 191938 202601 213264 223927 234590 245254 255917 266580 277243 現(xiàn)金流入173285 183948 194611 205274 215938 226601 237264 247927 258590 269254 279917 290580 301243 凈流量714 9949 20612 31275 41939 52602 63265 73928 84591 95255 105918 116581 127244 銷量變動(dòng)其他不變銷售收入149285 159948 170611 181274 191938 202601 213264 223927 234590 245254 255917 266580 277243 現(xiàn)金流入173285 183948 194611 205274 215938 226601 237264 247927 258590 269254 279917 290580 301243 凈流量714 9949 20612 31275 41939 52602 63265 73928 84591 95255 105918 116581 127244 銷售價(jià)格、銷量同時(shí)變動(dòng)銷售收入104499 119961 136489 154083 172744 192471 213264 235124 258049 282042 307100 333225 360416 現(xiàn)金流入128499 143961 160489 178083 196744 216471 237264 259124 282049 306042 331100 357225 384416 凈流量45500 30038 13510 4084 22745 42472 63265 85124 108050 132043 157101 183226 210417 在信托期內(nèi)，將“實(shí)華?興華酈城”項(xiàng)目和“實(shí)華?和諧佳園”項(xiàng)目預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)加總后測(cè)算，其銷售價(jià)格或銷量下降10%時(shí)，可實(shí)現(xiàn)銷售收入約19億元，凈現(xiàn)金流量約4億元。 二、第二還款來源分析（一）銷售收入及現(xiàn)金流量測(cè)算1．山水儷城山水儷城規(guī)劃總面積352,800平方米，住宅建筑面積285,355平方米、商業(yè)房產(chǎn)建筑面積67,445平方米，項(xiàng)目地址在本溪縣濱河西路H、I組團(tuán)（二五大橋至張家堡橋路段），為沿河最大的封閉小區(qū)。該小區(qū)房屋價(jià)位合理，適合工薪階層購買。住宅售價(jià)2800元/平方米，商業(yè)房產(chǎn)售價(jià)5000元/平方米。與沿濱河西路的商住房屋比較，“佳鑫國際二期”、“正佳花園”、“儷水佳園”的每平方米售價(jià)分別是3000元、2500元、2400元?，F(xiàn)已開發(fā)20萬平方米，2012年4月份開工10萬平方米正在建設(shè)中。預(yù)計(jì)2012年末竣工可銷售面積為10萬平方米（不含商業(yè)房產(chǎn)）、市場(chǎng)價(jià)格為2800元/平米、商業(yè)房產(chǎn)銷售價(jià)格