【正文】 少導(dǎo)致剛性需求較大。：，%；，%；，%。，%。政府宏觀調(diào)控政策及2011年6月前開發(fā)公司未有相應(yīng)的土地儲備導(dǎo)致在建及銷售均未有大幅度增長。：2011年新增市內(nèi)到新區(qū)總計10條公交線路。為推動沈本一體化進程， 2011年10月中旬全面開通沈陽至本溪的公交線路。沈本城際公交線路位于沈本產(chǎn)業(yè)大道，北起沈陽市區(qū)，南至本溪境內(nèi)太子河孤山子大橋。其中，沈陽境內(nèi)全長31公里。本溪站為始發(fā)站，沈陽北站為終點站，區(qū)間站點約40個，全程約1小時20分鐘，全程實現(xiàn)規(guī)?；?biāo)準化、公車公營、城際公交客運管理方式：目前，本溪市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)79家。其中：一級資質(zhì)4家，二級資質(zhì)4家，三級資質(zhì)28家，四級資質(zhì)2家，暫定資質(zhì)41家。注冊資本金15億元，其中專業(yè)技術(shù)人員3400人。遼寧實華（集團）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司屬于本溪當(dāng)?shù)貐^(qū)域深耕型房企，房地產(chǎn)開發(fā)面積占本溪市場份額50%以上，是本溪房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭企業(yè)。 四、項目優(yōu)勢分析（一）區(qū)位優(yōu)勢實華?興華酈城項目所處地理位置優(yōu)越，位于平山區(qū)2類地區(qū)，該地區(qū)地處本溪市市區(qū)中心位置，土地資源稀缺，住宅及半商業(yè)地產(chǎn)價格漲幅較快，領(lǐng)跑本溪市房地產(chǎn)市場（二）配套優(yōu)勢項目緊靠平山區(qū)永豐商業(yè)街繁華地段，外部配套完善，周邊有本鋼南地醫(yī)院，本溪市第二十五中學(xué)，生活設(shè)施齊全，人流量較大。（三）規(guī)模優(yōu)勢2011年以前本溪市市內(nèi)1類與2類地區(qū)沒有超過20萬平米的封閉式小區(qū)，最大規(guī)模的也只為20萬平米的封閉小區(qū)（獲得廣廈杯的實華?金色年華小區(qū)），現(xiàn)有的市場需求期待著超過20萬平米以上的成型的封閉小區(qū)。實華?興華酈城項目合理利用現(xiàn)有的土地資源和空間，以“以人為本”的設(shè)計理念，大力提升社區(qū)生活便利和舒適程度，進而提升區(qū)域開發(fā)價值。（四）品牌優(yōu)勢遼寧實華（集團）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司屬于本溪當(dāng)?shù)貐^(qū)域深耕型房企，房地產(chǎn)開發(fā)面積占本溪市場份額50%以上，是本溪房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭企業(yè)，在商品房開發(fā)的同時，也為政府完成了大量的棚戶區(qū)改造項目，本溪當(dāng)?shù)厥袌鰧ζ淦放剖鞘终J可的。綜合結(jié)論：本項目市場環(huán)境發(fā)展成熟、市場認知程度高，發(fā)展前景看好。第五章 實華興華酈城項目還款能力分析本次信托計劃的資金用于遼寧實華（集團）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“實華興華酈城項目”建設(shè)，在測算企業(yè)償還能力時將遼寧實華（集團）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“實華興華酈城”項目和“實華和諧佳園”項目在信托期限內(nèi)產(chǎn)生的銷售回款作為主要還款來源，遼寧實華（集團）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他子公司開發(fā)的“新湖儷城”、“山水儷城”、“在水一方”、“沈陽寧官新鼎花園”、“沈陽東大國際大廈”項目作為第二還款來源測算。 一、第一還款來源分析（一）銷售收入及現(xiàn)金流量測算 。工程選址在平山區(qū)興隆、興華街。2011年末拆遷完畢，具備4證，開發(fā)周期為3年， 2012年4月份正式動工，預(yù)計2012年9月份可以實現(xiàn)部分預(yù)售?？偣部墒勖娣e23萬平方米，分三個地塊開發(fā)，住宅預(yù)計價格5400元/平方米，商業(yè)房產(chǎn)預(yù)計12000元/平方米，扣除西部信托此次信托計劃購買的商業(yè)房產(chǎn)38000㎡及住宅20000㎡，預(yù)計能夠?qū)崿F(xiàn)銷售收入約9億元。項目銷售收入測算表項目內(nèi)容數(shù)量銷售單價銷售收入（萬元）住宅172000㎡5400元/㎡合計　　現(xiàn)金流預(yù)測表 單位：萬元項目2012年2013年2014年2015年 現(xiàn)金流入 27,46,18, 銷售收入 27,46,18, 現(xiàn)金流出 23,24,24,7, 開發(fā)成本 23,14,9, 期間費用 7,4,2, 經(jīng)營稅金及附加 1,2,1, 土地增值稅 所得稅 1,7,3, 凈現(xiàn)金流量 23,3,22,10, 累計凈現(xiàn)金流量 23,20,1,12,注：1）該項目將于2013年開始銷售，當(dāng)年銷售比例為30％，2014年銷售比例為50％，2015年銷售比例為20％?？鄢鞑啃磐匈徺I的商業(yè)房產(chǎn)38000㎡及住宅20000㎡。2）開發(fā)成本：2012年投入占總開發(fā)成本的50%，2013年投入占總開發(fā)成本的30%，2014年投入占總開發(fā)成本的20%。3）營業(yè)稅金及附加：營業(yè)稅按銷售收入5%計；城建稅按照營業(yè)稅的7%計，教育費附加按照營業(yè)稅的5%計。4）所得稅按彌補虧損后利潤總額的25%計。實華和諧佳園項目位于本溪市溪湖區(qū)河西地界，是本溪市重點棚戶區(qū)改造工程，屬經(jīng)濟適用房。整個項目分八區(qū)規(guī)劃（A區(qū)—H區(qū)），總建筑面積750000㎡。整體小區(qū)為110棟住宅，住宅670,000平方米、商業(yè)房產(chǎn)80,000平方米。結(jié)合本項目的區(qū)位優(yōu)勢，及本溪市場上同等區(qū)域銷售價格，住宅部分預(yù)計銷售均價為2900元/㎡，商業(yè)部分預(yù)計銷售均價為 7000元/㎡。項目銷售收入測算表項目內(nèi)容數(shù)量銷售單價銷售收入（萬元）住宅344000㎡2900元/㎡99760商業(yè)56000㎡7000元/㎡39200合計　　63 / 63現(xiàn)金流預(yù)測表 單位：萬元編號項目名稱2012年3季度前2012年4季度2013年1季度2013年2季度2013年3季度2013年4季度2014年1季度2014年2季度2014年3季度2014年4季度合計自有資金10000 10000 銷售回款20960 18590 13280 12270 19380 14070 9760 11270 12490 6890 138960 出租收入信托融資14000 14000 銀行貸款1現(xiàn)金流入合計44960 18590 13280 12270 19380 14070 9760 11270 12490 6890 162960 土地出讓金(含動遷安置費)9759 9759 開發(fā)建設(shè)投資5436 4815 3447 3159 5022 3654 2520 2925 3240 1782 36000 銷售費用2096 1859 1328 1227 1938 1407 976 1127 1249 689 13896 項目管理費用109 96 69 63 100 73 50 59 65 36 720 營業(yè)稅及附加1184 1050 750 693 1095 795 551 637 706 389 7851 其他經(jīng)營成本所得稅594 2692 1921 1782 2806 2035 1416 1631 1808 999 17683 信托融資償還3000 2000 3000 4000 2000 14000 信托融資利息支付300 200 300 400 200 1400 銀行本金償還 銀行利息支付2 現(xiàn)金流出合計19178 10513 7516 6924 10962 11264 7713 9678 11467 6094 101310 3 當(dāng)季凈現(xiàn)金流25782 8077 5764 5346 8418 2806 2047 1592 1023 796 61650 4 累計凈現(xiàn)金流25782 33859 39623 44969 53387 56193 58240 59832 60855 61650 注：1）銷售進度按遼寧實華（集團）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有樓盤銷售進度及本溪房地產(chǎn)市場樓盤銷售淡、旺季為依據(jù)進行測算。2）%計算；信托資金本金按照規(guī)模3億元，溢價率按年16%計算。3）如果信托計劃由2012年下半年開始，依據(jù)本次信托計劃的期限，最后一筆信托計劃資金在2014年下半年償還，因此財務(wù)預(yù)測截止時間2014年底。4）“和諧佳園項目”前期均為回遷安置房，2012年進入對外銷售期。通過對“和諧佳園項目”在信托期內(nèi)產(chǎn)生的現(xiàn)金流進行了測算。企業(yè)可供還款來源61650萬元，在信托期內(nèi)完全能覆蓋我公司本次的信托計劃資金30000萬元（信托資金本金按照規(guī)模3億元，溢價率暫按年16%計算，）。還款來源充足可靠，償債來源穩(wěn)定、持續(xù)。 （二）敏感性分析由于本信托資金是投向房地產(chǎn)行業(yè)，鑒于目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)的重點調(diào)控以及監(jiān)管部門對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)謹慎要求，對以上“實華?興華酈城”項目和“實華?和諧佳園”項目正常情況下的預(yù)測進行了壓力測試，重點關(guān)注項目的銷售進度和銷售價格對本次信托融資的影響。 敏感性分析單位：萬元 30%25%20%15%10%5%0%5%10%15%20%25%30%銷售價格變動其他不變銷售收入149285 159948 170611 181274 191938 202601 213264 223927 234590 245254 255917 266580 277243 現(xiàn)金流入173285 183948 194611 205274 215938 226601 237264 247927 258590 269254 279917 290580 301243 凈流量714 9949 20612 31275 41939 52602 63265 73928 84591 95255 105918 116581 127244 銷量變動其他不變銷售收入149285 159948 170611 181274 191938 202601 213264 223927 234590 245254 255917 266580 277243 現(xiàn)金流入173285 183948 194611 205274 215938 226601 237264 247927 258590 269254 279917 290580 301243 凈流量714 9949 20612 31275 41939 52602 63265 73928 84591 95255 105918 116581 127244 銷售價格、銷量同時變動銷售收入104499 119961 136489 154083 172744 192471 213264 235124 258049 282042 307100 333225 360416 現(xiàn)金流入128499 143961 160489 178083 196744 216471 237264 259124 282049 306042 331100 357225 384416 凈流量45500 30038 13510 4084 22745 42472 63265 85124 108050 132043 157101 183226 210417 在信托期內(nèi)，將“實華?興華酈城”項目和“實華?和諧佳園”項目預(yù)測數(shù)據(jù)加總后測算，其銷售價格或銷量下降10%時，可實現(xiàn)銷售收入約19億元，凈現(xiàn)金流量約4億元。 二、第二還款來源分析（一）銷售收入及現(xiàn)金流量測算1．山水儷城山水儷城規(guī)劃總面積352,800平方米，住宅建筑面積285,355平方米、商業(yè)房產(chǎn)建筑面積67,445平方米，項目地址在本溪縣濱河西路H、I組團（二五大橋至張家堡橋路段），為沿河最大的封閉小區(qū)。該小區(qū)房屋價位合理，適合工薪階層購買。住宅售價2800元/平方米，商業(yè)房產(chǎn)售價5000元/平方米。與沿濱河西路的商住房屋比較，“佳鑫國際二期”、“正佳花園”、“儷水佳園”的每平方米售價分別是3000元、2500元、2400元?，F(xiàn)已開發(fā)20萬平方米，2012年4月份開工10萬平方米正在建設(shè)中。預(yù)計2012年末竣工可銷售面積為10萬平方米（不含商業(yè)房產(chǎn)）、市場價格為2800元/平米、商業(yè)房產(chǎn)銷售價格