【正文】 企業(yè)所得稅凈利潤(rùn)毛利率凈利率（開發(fā)成本+三費(fèi)支出），%。標(biāo)的項(xiàng)目折合樓面價(jià)11,，折合稅前成本價(jià)20,734元/平方米。標(biāo)的項(xiàng)目單方建設(shè)成本位4,，單方期間費(fèi)用成本2,，處于合理水平。，%，%。各類物業(yè)銷售單價(jià)的假設(shè)前提如下：住宅銷售均價(jià)23,000元/平方米。截至2016年3月，標(biāo)的項(xiàng)目累計(jì)銷售94,（僅地上建筑面積），%，銷售均價(jià)21,；（含住宅、商業(yè)、車位）。前期主推區(qū)位較差樓盤（主要為靠路邊的1號(hào)、4號(hào)、5號(hào)、7號(hào)、8號(hào)、9號(hào)、11號(hào)、12號(hào)、13號(hào)、15號(hào)、16號(hào)、17號(hào)），且經(jīng)歷2014年的樓市冷靜期，銷售均價(jià)相對(duì)較低。89方銷售價(jià)格在19,90023,000元/平方米之間，118/139方銷售價(jià)格在25,00028,000元/平方米之間。目前在推（待推）區(qū)位較好樓盤（如14號(hào)樓王，6號(hào)、10號(hào)次樓王，2號(hào)、3號(hào)河景房），且2016年開年以來(lái)某樓市表現(xiàn)火熱，在售均價(jià)已達(dá)25,00030,000元/平米；14號(hào)樓王，89方銷售價(jià)格在23,50027,000元/平米之間，118/139方銷售價(jià)格在32,50033,500元/平米之間。數(shù)據(jù)來(lái)源：透明售房網(wǎng)、杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局。河濱之城系目前某主城區(qū)少量在售樓盤之一，西湖區(qū)已經(jīng)沒(méi)有與之體量、配套相當(dāng)?shù)臉潜P，尤其是標(biāo)的項(xiàng)目周邊，綠城西溪誠(chéng)園已經(jīng)售罄，萬(wàn)科西廬售樓處即將清場(chǎng)。主城區(qū)（西湖區(qū)）供應(yīng)量稀缺，河濱之城成為板塊唯一選擇。加之河濱之城項(xiàng)目坐擁西溪濕地景觀資源、浙江大學(xué)教育資源、蔣村板塊配套資源，購(gòu)房者認(rèn)可度較高。2015年，河濱之城銷售情況位居某主城區(qū)前十、西湖區(qū)第一。2016年一季度，河濱之城銷售情況位居某主城區(qū)第一。裙房商業(yè)均價(jià)30,000元/平方米標(biāo)的項(xiàng)目南側(cè)萬(wàn)科西廬裙房商業(yè)售價(jià)約30,000元/平方米。綠城西溪誠(chéng)園裙房商業(yè)售價(jià)約36,000元/平方米。標(biāo)的項(xiàng)目裙房商業(yè)按30,000元/平方米預(yù)估。車庫(kù)均價(jià)230,000元/個(gè)標(biāo)的項(xiàng)目南側(cè)萬(wàn)科西廬車位配比約1:1，售價(jià)240,000元/個(gè)。綠城西溪誠(chéng)園車位配比1:，一手價(jià)格220,000元/個(gè)，二手價(jià)格已達(dá)300,000元/個(gè)。:1，保守預(yù)計(jì)230,000元/個(gè)。（一）壓力測(cè)試和敏感性分析成本變動(dòng)的敏感性分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可變成本90%預(yù)測(cè)成本可變成本110%銷售總收入稅前總成本土地出讓金及契稅營(yíng)業(yè)稅及附加可變成本稅前利潤(rùn)凈利潤(rùn)毛利率凈利率盈虧平衡點(diǎn)在銷售收入不變的前提下，考慮土地出讓金及契稅、營(yíng)業(yè)稅及附加已經(jīng)確定，可變成本（包括配套工程、建設(shè)工程、期間費(fèi)用）%，標(biāo)的項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。售價(jià)變動(dòng)的敏感性分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)售價(jià)90%預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)110%銷售總收入稅前總成本營(yíng)業(yè)稅及附加其他固定成本稅前利潤(rùn)凈利潤(rùn)毛利率凈利率盈虧平衡點(diǎn)在其他固定成本（包括土地出讓金及契稅、配套工程、建設(shè)工程、期間費(fèi)用）不變的前提下，%至21,，標(biāo)的項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。標(biāo)的項(xiàng)目降價(jià)空間有限，但是前期銷售均價(jià)已達(dá)21,，目前仍處于房?jī)r(jià)上漲通道，預(yù)計(jì)實(shí)際下跌可能性較小。（二）銷售預(yù)測(cè)和現(xiàn)金流預(yù)測(cè)項(xiàng)目2014年2015年2016年2017年6月合計(jì)去化比例現(xiàn)金流入銷售收入貸款流入自有資本金投入關(guān)聯(lián)公司歸還借款合計(jì)現(xiàn)金流出土地出讓金及契稅營(yíng)業(yè)稅及附加其他成本支出歸還貸款本金返還自有資本金投入提供關(guān)聯(lián)公司借款合計(jì)凈現(xiàn)金流期初現(xiàn)金余額期末現(xiàn)金余額銷售預(yù)測(cè)和現(xiàn)金流預(yù)測(cè)基于如下假設(shè)：標(biāo)的項(xiàng)目2014年10月開盤至2016年3月，%。假設(shè)2015年之前去化45%，2016年去化35%，2017年6月前去化20%。農(nóng)行、工行合計(jì)提供開發(fā)貸13億元，2016年4月起開始?xì)w還本金，預(yù)計(jì)于2016年9月前還清。本次信托融資8億元預(yù)計(jì)于2016年6月起分筆投放，用于標(biāo)的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)和優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)于2017年6月起分筆到期。土地出讓金于2014年付清，營(yíng)業(yè)稅及附加根據(jù)銷售進(jìn)度確定，其他成本支出包括配套工程、建設(shè)工程、期間費(fèi)用，2015年、2016年各投入50%。根據(jù)銷售預(yù)測(cè)和現(xiàn)金流預(yù)測(cè)結(jié)果。五、開發(fā)節(jié)奏和進(jìn)度安排2014年6月10日，開工。2014年11月28日，開盤預(yù)售。2016年12月31日，計(jì)劃交付。截至2016年3月，標(biāo)的項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂。六、標(biāo)的項(xiàng)目建設(shè)合規(guī)性分析四證取得情況標(biāo)的項(xiàng)目已取得四證，具體信息如下：國(guó)有土地使用權(quán)證：；建設(shè)用地規(guī)劃許可證：；建設(shè)工程規(guī)劃許可證：；建筑工程施工許可證：。自有資金投入比例截至2015年12月，項(xiàng)目公司注冊(cè)資本5億元，應(yīng)付股東某奧城5億元（截至2015年12月，但某集團(tuán)體系內(nèi)資金實(shí)質(zhì)均由某集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)配，某奧城、關(guān)聯(lián)公司、某將聯(lián)合出具證明材料，證明資金實(shí)際來(lái)源于某奧城。），%，超過(guò)25%。開發(fā)資質(zhì)某集團(tuán)具備房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)，某具備房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)。第四章 增信措施盡職調(diào)查一、質(zhì)押擔(dān)保（一）某奧城以其持有的某100%股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保。出質(zhì)人基本信息企業(yè)全稱成立時(shí)間注冊(cè)地址經(jīng)濟(jì)性質(zhì)注冊(cè)資本實(shí)收資本法定代表人統(tǒng)一社會(huì)信用代碼經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售；寫字樓、體育場(chǎng)館配套設(shè)施開發(fā)、銷售；體育賽事活動(dòng)承辦；休閑體育健身服務(wù)；體育用品、建筑材料、機(jī)電產(chǎn)品（小轎車除外）批發(fā)兼零售；自有房屋租賃；商品房銷售代理；停車場(chǎng)服務(wù)。（以上經(jīng)營(yíng)范圍涉及行業(yè)許可的憑許可證，在有效期限內(nèi)經(jīng)營(yíng)，國(guó)家有專項(xiàng)專營(yíng)規(guī)定的按規(guī)定辦理。）股東某房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（100％）質(zhì)物基本情況被質(zhì)押權(quán)利的名稱價(jià)值（按賬面凈資產(chǎn)計(jì)算）已經(jīng)為其他債權(quán)設(shè)定質(zhì)押的金額0二、保證擔(dān)保某集團(tuán)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。關(guān)于某集團(tuán)的分析見本報(bào)告第二章。三、資金歸集措施銷售資金歸集：自標(biāo)的項(xiàng)目剩余可售貨值（按各物業(yè)前3個(gè)月的銷售均價(jià)核算）等于本次信托借款的110%時(shí)（即歸集時(shí)點(diǎn)）起，某應(yīng)將項(xiàng)目銷售回款金額超過(guò)歸集時(shí)點(diǎn)已售物業(yè)合同金額的部分歸集至監(jiān)管賬戶，每滿10000萬(wàn)歸集一次。歸集資金可隨時(shí)用于償還貸款，經(jīng)受托人同意后可進(jìn)行高流動(dòng)性低風(fēng)險(xiǎn)投資。第五章 還款來(lái)源分析本信托計(jì)劃還款來(lái)源主要為：（1）標(biāo)的項(xiàng)目銷售回款；（2）某集團(tuán)現(xiàn)金流；（3）質(zhì)物處置收入。一、第一還款來(lái)源：標(biāo)的項(xiàng)目銷售回款根據(jù)銷售預(yù)測(cè)和現(xiàn)金流預(yù)測(cè)結(jié)果。二、第二還款來(lái)源：某集團(tuán)現(xiàn)金流本信托計(jì)劃第二還款來(lái)源為保證人某集團(tuán)的現(xiàn)金流。某集團(tuán)是一家典型的高周轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)商，合約銷售金額逐年大幅提升，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入穩(wěn)定。同時(shí)，某集團(tuán)作為AA+發(fā)債主體，獲取低成本融資的能力較強(qiáng)，籌資性現(xiàn)金流入穩(wěn)定。某集團(tuán)有能力為本信托計(jì)劃提供保證擔(dān)保。三、第三還款來(lái)源：質(zhì)物處置收入本信托計(jì)劃第三還款來(lái)源為質(zhì)物處置收入。本信托計(jì)劃項(xiàng)下質(zhì)物為某奧城持有的某100%股權(quán)。一旦交易對(duì)手違約，可以行使質(zhì)權(quán)。第六章 信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)揭示及優(yōu)劣勢(shì)分析一、信托項(xiàng)目整體優(yōu)劣勢(shì)分析（一）信托計(jì)劃優(yōu)勢(shì)交易對(duì)手綜合實(shí)力較強(qiáng)截至2015年末，某中國(guó)總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到1150億元，在2016年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)中排名第7位；2015年完成合同銷售金額682億元，%，在中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)中排名第9位。某集團(tuán)系某在中國(guó)境內(nèi)最重要的持股平臺(tái)，且為AA+發(fā)債主體。標(biāo)的項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)標(biāo)的項(xiàng)目位于某市西湖區(qū)蔣村板塊，周邊配套成熟，坐擁西溪濕地和浙江大學(xué)紫金港校區(qū)。標(biāo)的項(xiàng)目系某市主城區(qū)稀缺樓盤，2015年西湖區(qū)銷冠，2016年一季度主城區(qū)銷冠。（二）信托計(jì)劃劣勢(shì)第一還款來(lái)源為標(biāo)的項(xiàng)目銷售回款，回款情況易受政策風(fēng)險(xiǎn)影響，并隨市場(chǎng)波動(dòng)有一定不確定性。本信托計(jì)劃無(wú)實(shí)物資產(chǎn)抵押。二、信托項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)揭示與應(yīng)對(duì)措施分析（一）信用風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)措施交易對(duì)手某、保證人某集團(tuán)、質(zhì)押人某奧城的履約能力和履約意愿對(duì)信托計(jì)劃順利實(shí)現(xiàn)投資退出非常關(guān)鍵。本信托項(xiàng)目存在主要交易對(duì)手由于自身經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)重大失誤，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)狀況惡化的可能性，該可能性將影響信托計(jì)劃的信托利益。某中國(guó)作為百?gòu)?qiáng)排名第7的上市房企，經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定，企業(yè)信用良好，履約能力和履約意愿均較強(qiáng)。同時(shí)，信托計(jì)劃存續(xù)期間，受托人將嚴(yán)格履行受托人義務(wù)，開展信后管理，對(duì)主要交易對(duì)手的財(cái)務(wù)和信用狀況進(jìn)行跟蹤，并按規(guī)定完成信后檢查工作。（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)措施信托計(jì)劃投資于房地產(chǎn)行業(yè)，行業(yè)政策變動(dòng)、市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)趨于激烈等情況，使行業(yè)發(fā)展存在一定的不確定性。城市和區(qū)域的供需結(jié)構(gòu)對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目銷售存在重大影響。本信托計(jì)劃的第一還款來(lái)源依賴于標(biāo)的項(xiàng)目銷售收入，仍存在一定不確定性。某中國(guó)聚焦一二線城市，區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面較好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。標(biāo)的項(xiàng)目位于某市西湖區(qū)蔣村板塊，周邊配套成熟，且為2015年西湖區(qū)銷冠，2016年一季度主城區(qū)銷冠。綜合來(lái)看，某中國(guó)和標(biāo)的項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。我部也將及時(shí)跟蹤某中國(guó)的整體經(jīng)營(yíng)狀況和標(biāo)的項(xiàng)目的銷售去化情況。（三）操作風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)措施在信托資金的管理運(yùn)用過(guò)程中，存在由于受托人的管理和知識(shí)水平有限獲取的信息不完備等原因致使信托財(cái)產(chǎn)遭受一定損失的可能。受托人將設(shè)立信托執(zhí)行經(jīng)理團(tuán)隊(duì)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施盡職盡責(zé)、跟蹤監(jiān)控；實(shí)行信托執(zhí)行經(jīng)理責(zé)任制，管理、防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。（四）其他風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)措施除以上揭示的風(fēng)險(xiǎn)外，本信托計(jì)劃不排除其他因政治、經(jīng)濟(jì)、自然災(zāi)害等不可抗力或意外因素對(duì)信托財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生影響的可能，進(jìn)而可能影響信托計(jì)劃的按時(shí)兌付。受托人將嚴(yán)格履行受托人義務(wù)，對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全程監(jiān)控和管理。（五）風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)本信托計(jì)劃總體風(fēng)險(xiǎn)可控，具有可操作性。第七章 必備法律文件相關(guān)法律性文件預(yù)計(jì)簽署日期《投資協(xié)議》信托計(jì)劃發(fā)行前《保證合同》信托計(jì)劃發(fā)行前《權(quán)利質(zhì)押合同》信托計(jì)劃發(fā)行前《信托合同》信托計(jì)劃發(fā)行前《信托計(jì)劃說(shuō)明書》信托計(jì)劃發(fā)行前第八章 申請(qǐng)審批事項(xiàng)某中國(guó)為我司優(yōu)質(zhì)交易對(duì)手，綜合實(shí)力排名第7，合約銷售金額排名第9。某中國(guó)境內(nèi)主要控股平臺(tái)某集團(tuán)系A(chǔ)A+發(fā)債主體，整體實(shí)力較強(qiáng)，信用情況良好。本信托項(xiàng)目的實(shí)施有利于我司進(jìn)一步強(qiáng)化我司與某中國(guó)的長(zhǎng)期合作關(guān)系。該項(xiàng)目為貸款模式，交易結(jié)構(gòu)成熟，操作風(fēng)險(xiǎn)較小，資金投向符合法律法規(guī)及政策規(guī)定。標(biāo)的項(xiàng)目位于某市西湖區(qū)蔣村板塊，屬于某市區(qū)稀缺樓盤，2015年西湖區(qū)銷冠，2016年一季度某市主城區(qū)銷冠，銷售回款有一定的保障，還款來(lái)源充足，安全邊際較高。綜上所述，我部認(rèn)為，本信托計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)可控。故特申請(qǐng)審批設(shè)立。第49頁(yè)共49頁(yè)