【正文】 企業(yè)所得稅凈利潤毛利率凈利率（開發(fā)成本+三費支出），%。標的項目折合樓面價11,，折合稅前成本價20,734元/平方米。標的項目單方建設(shè)成本位4,，單方期間費用成本2,，處于合理水平。，%，%。各類物業(yè)銷售單價的假設(shè)前提如下：住宅銷售均價23,000元/平方米。截至2016年3月，標的項目累計銷售94,（僅地上建筑面積），%，銷售均價21,；（含住宅、商業(yè)、車位）。前期主推區(qū)位較差樓盤（主要為靠路邊的1號、4號、5號、7號、8號、9號、11號、12號、13號、15號、16號、17號），且經(jīng)歷2014年的樓市冷靜期，銷售均價相對較低。89方銷售價格在19,90023,000元/平方米之間，118/139方銷售價格在25,00028,000元/平方米之間。目前在推（待推）區(qū)位較好樓盤（如14號樓王，6號、10號次樓王，2號、3號河景房），且2016年開年以來某樓市表現(xiàn)火熱，在售均價已達25,00030,000元/平米；14號樓王，89方銷售價格在23,50027,000元/平米之間，118/139方銷售價格在32,50033,500元/平米之間。數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng)、杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局。河濱之城系目前某主城區(qū)少量在售樓盤之一，西湖區(qū)已經(jīng)沒有與之體量、配套相當?shù)臉潜P，尤其是標的項目周邊，綠城西溪誠園已經(jīng)售罄，萬科西廬售樓處即將清場。主城區(qū)（西湖區(qū)）供應(yīng)量稀缺，河濱之城成為板塊唯一選擇。加之河濱之城項目坐擁西溪濕地景觀資源、浙江大學(xué)教育資源、蔣村板塊配套資源，購房者認可度較高。2015年，河濱之城銷售情況位居某主城區(qū)前十、西湖區(qū)第一。2016年一季度，河濱之城銷售情況位居某主城區(qū)第一。裙房商業(yè)均價30,000元/平方米標的項目南側(cè)萬科西廬裙房商業(yè)售價約30,000元/平方米。綠城西溪誠園裙房商業(yè)售價約36,000元/平方米。標的項目裙房商業(yè)按30,000元/平方米預(yù)估。車庫均價230,000元/個標的項目南側(cè)萬科西廬車位配比約1:1，售價240,000元/個。綠城西溪誠園車位配比1:，一手價格220,000元/個，二手價格已達300,000元/個。:1，保守預(yù)計230,000元/個。（一）壓力測試和敏感性分析成本變動的敏感性分析經(jīng)濟指標可變成本90%預(yù)測成本可變成本110%銷售總收入稅前總成本土地出讓金及契稅營業(yè)稅及附加可變成本稅前利潤凈利潤毛利率凈利率盈虧平衡點在銷售收入不變的前提下，考慮土地出讓金及契稅、營業(yè)稅及附加已經(jīng)確定，可變成本（包括配套工程、建設(shè)工程、期間費用）%，標的項目達到盈虧平衡點。售價變動的敏感性分析經(jīng)濟指標預(yù)測售價90%預(yù)測售價預(yù)測售價110%銷售總收入稅前總成本營業(yè)稅及附加其他固定成本稅前利潤凈利潤毛利率凈利率盈虧平衡點在其他固定成本（包括土地出讓金及契稅、配套工程、建設(shè)工程、期間費用）不變的前提下，%至21,，標的項目達到盈虧平衡點。標的項目降價空間有限，但是前期銷售均價已達21,，目前仍處于房價上漲通道，預(yù)計實際下跌可能性較小。（二）銷售預(yù)測和現(xiàn)金流預(yù)測項目2014年2015年2016年2017年6月合計去化比例現(xiàn)金流入銷售收入貸款流入自有資本金投入關(guān)聯(lián)公司歸還借款合計現(xiàn)金流出土地出讓金及契稅營業(yè)稅及附加其他成本支出歸還貸款本金返還自有資本金投入提供關(guān)聯(lián)公司借款合計凈現(xiàn)金流期初現(xiàn)金余額期末現(xiàn)金余額銷售預(yù)測和現(xiàn)金流預(yù)測基于如下假設(shè)：標的項目2014年10月開盤至2016年3月，%。假設(shè)2015年之前去化45%，2016年去化35%，2017年6月前去化20%。農(nóng)行、工行合計提供開發(fā)貸13億元，2016年4月起開始歸還本金，預(yù)計于2016年9月前還清。本次信托融資8億元預(yù)計于2016年6月起分筆投放，用于標的項目開發(fā)建設(shè)和優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，預(yù)計于2017年6月起分筆到期。土地出讓金于2014年付清，營業(yè)稅及附加根據(jù)銷售進度確定，其他成本支出包括配套工程、建設(shè)工程、期間費用，2015年、2016年各投入50%。根據(jù)銷售預(yù)測和現(xiàn)金流預(yù)測結(jié)果。五、開發(fā)節(jié)奏和進度安排2014年6月10日，開工。2014年11月28日，開盤預(yù)售。2016年12月31日，計劃交付。截至2016年3月，標的項目主體結(jié)構(gòu)封頂。六、標的項目建設(shè)合規(guī)性分析四證取得情況標的項目已取得四證，具體信息如下：國有土地使用權(quán)證：；建設(shè)用地規(guī)劃許可證：；建設(shè)工程規(guī)劃許可證：；建筑工程施工許可證：。自有資金投入比例截至2015年12月，項目公司注冊資本5億元，應(yīng)付股東某奧城5億元（截至2015年12月，但某集團體系內(nèi)資金實質(zhì)均由某集團統(tǒng)一調(diào)配，某奧城、關(guān)聯(lián)公司、某將聯(lián)合出具證明材料，證明資金實際來源于某奧城。），%，超過25%。開發(fā)資質(zhì)某集團具備房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，某具備房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)。第四章 增信措施盡職調(diào)查一、質(zhì)押擔(dān)保（一）某奧城以其持有的某100%股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保。出質(zhì)人基本信息企業(yè)全稱成立時間注冊地址經(jīng)濟性質(zhì)注冊資本實收資本法定代表人統(tǒng)一社會信用代碼經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售；寫字樓、體育場館配套設(shè)施開發(fā)、銷售；體育賽事活動承辦；休閑體育健身服務(wù)；體育用品、建筑材料、機電產(chǎn)品（小轎車除外）批發(fā)兼零售；自有房屋租賃；商品房銷售代理；停車場服務(wù)。（以上經(jīng)營范圍涉及行業(yè)許可的憑許可證，在有效期限內(nèi)經(jīng)營，國家有專項專營規(guī)定的按規(guī)定辦理。）股東某房地產(chǎn)集團有限公司（100％）質(zhì)物基本情況被質(zhì)押權(quán)利的名稱價值（按賬面凈資產(chǎn)計算）已經(jīng)為其他債權(quán)設(shè)定質(zhì)押的金額0二、保證擔(dān)保某集團提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。關(guān)于某集團的分析見本報告第二章。三、資金歸集措施銷售資金歸集：自標的項目剩余可售貨值（按各物業(yè)前3個月的銷售均價核算）等于本次信托借款的110%時（即歸集時點）起，某應(yīng)將項目銷售回款金額超過歸集時點已售物業(yè)合同金額的部分歸集至監(jiān)管賬戶，每滿10000萬歸集一次。歸集資金可隨時用于償還貸款，經(jīng)受托人同意后可進行高流動性低風(fēng)險投資。第五章 還款來源分析本信托計劃還款來源主要為：（1）標的項目銷售回款；（2）某集團現(xiàn)金流；（3）質(zhì)物處置收入。一、第一還款來源：標的項目銷售回款根據(jù)銷售預(yù)測和現(xiàn)金流預(yù)測結(jié)果。二、第二還款來源：某集團現(xiàn)金流本信托計劃第二還款來源為保證人某集團的現(xiàn)金流。某集團是一家典型的高周轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)商，合約銷售金額逐年大幅提升，經(jīng)營性現(xiàn)金流入穩(wěn)定。同時，某集團作為AA+發(fā)債主體，獲取低成本融資的能力較強，籌資性現(xiàn)金流入穩(wěn)定。某集團有能力為本信托計劃提供保證擔(dān)保。三、第三還款來源：質(zhì)物處置收入本信托計劃第三還款來源為質(zhì)物處置收入。本信托計劃項下質(zhì)物為某奧城持有的某100%股權(quán)。一旦交易對手違約，可以行使質(zhì)權(quán)。第六章 信托項目風(fēng)險揭示及優(yōu)劣勢分析一、信托項目整體優(yōu)劣勢分析（一）信托計劃優(yōu)勢交易對手綜合實力較強截至2015年末，某中國總資產(chǎn)規(guī)模達到1150億元，在2016年中國房地產(chǎn)百強中排名第7位；2015年完成合同銷售金額682億元，%，在中國房地產(chǎn)百強中排名第9位。某集團系某在中國境內(nèi)最重要的持股平臺，且為AA+發(fā)債主體。標的項目優(yōu)質(zhì)標的項目位于某市西湖區(qū)蔣村板塊，周邊配套成熟，坐擁西溪濕地和浙江大學(xué)紫金港校區(qū)。標的項目系某市主城區(qū)稀缺樓盤，2015年西湖區(qū)銷冠，2016年一季度主城區(qū)銷冠。（二）信托計劃劣勢第一還款來源為標的項目銷售回款，回款情況易受政策風(fēng)險影響，并隨市場波動有一定不確定性。本信托計劃無實物資產(chǎn)抵押。二、信托項目主要風(fēng)險揭示與應(yīng)對措施分析（一）信用風(fēng)險及其應(yīng)對措施交易對手某、保證人某集團、質(zhì)押人某奧城的履約能力和履約意愿對信托計劃順利實現(xiàn)投資退出非常關(guān)鍵。本信托項目存在主要交易對手由于自身經(jīng)營出現(xiàn)重大失誤，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)狀況惡化的可能性，該可能性將影響信托計劃的信托利益。某中國作為百強排名第7的上市房企，經(jīng)營狀況穩(wěn)定，企業(yè)信用良好，履約能力和履約意愿均較強。同時，信托計劃存續(xù)期間，受托人將嚴格履行受托人義務(wù)，開展信后管理，對主要交易對手的財務(wù)和信用狀況進行跟蹤，并按規(guī)定完成信后檢查工作。（二）市場風(fēng)險及其應(yīng)對措施信托計劃投資于房地產(chǎn)行業(yè)，行業(yè)政策變動、市場價格波動和競爭態(tài)勢趨于激烈等情況，使行業(yè)發(fā)展存在一定的不確定性。城市和區(qū)域的供需結(jié)構(gòu)對標的項目銷售存在重大影響。本信托計劃的第一還款來源依賴于標的項目銷售收入，仍存在一定不確定性。某中國聚焦一二線城市，區(qū)域經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，房地產(chǎn)市場基本面較好，抗風(fēng)險能力更強。標的項目位于某市西湖區(qū)蔣村板塊，周邊配套成熟，且為2015年西湖區(qū)銷冠，2016年一季度主城區(qū)銷冠。綜合來看，某中國和標的項目的市場風(fēng)險相對可控。我部也將及時跟蹤某中國的整體經(jīng)營狀況和標的項目的銷售去化情況。（三）操作風(fēng)險及其應(yīng)對措施在信托資金的管理運用過程中，存在由于受托人的管理和知識水平有限獲取的信息不完備等原因致使信托財產(chǎn)遭受一定損失的可能。受托人將設(shè)立信托執(zhí)行經(jīng)理團隊，對房地產(chǎn)項目實施盡職盡責(zé)、跟蹤監(jiān)控；實行信托執(zhí)行經(jīng)理責(zé)任制，管理、防范項目風(fēng)險。（四）其他風(fēng)險及其應(yīng)對措施除以上揭示的風(fēng)險外，本信托計劃不排除其他因政治、經(jīng)濟、自然災(zāi)害等不可抗力或意外因素對信托財產(chǎn)產(chǎn)生影響的可能，進而可能影響信托計劃的按時兌付。受托人將嚴格履行受托人義務(wù)，對潛在風(fēng)險進行全程監(jiān)控和管理。（五）風(fēng)險綜合評價本信托計劃總體風(fēng)險可控，具有可操作性。第七章 必備法律文件相關(guān)法律性文件預(yù)計簽署日期《投資協(xié)議》信托計劃發(fā)行前《保證合同》信托計劃發(fā)行前《權(quán)利質(zhì)押合同》信托計劃發(fā)行前《信托合同》信托計劃發(fā)行前《信托計劃說明書》信托計劃發(fā)行前第八章 申請審批事項某中國為我司優(yōu)質(zhì)交易對手，綜合實力排名第7，合約銷售金額排名第9。某中國境內(nèi)主要控股平臺某集團系A(chǔ)A+發(fā)債主體，整體實力較強，信用情況良好。本信托項目的實施有利于我司進一步強化我司與某中國的長期合作關(guān)系。該項目為貸款模式，交易結(jié)構(gòu)成熟，操作風(fēng)險較小，資金投向符合法律法規(guī)及政策規(guī)定。標的項目位于某市西湖區(qū)蔣村板塊，屬于某市區(qū)稀缺樓盤，2015年西湖區(qū)銷冠，2016年一季度某市主城區(qū)銷冠，銷售回款有一定的保障，還款來源充足，安全邊際較高。綜上所述，我部認為，本信托計劃風(fēng)險可控。故特申請審批設(shè)立。第49頁共49頁