【正文】 1,3502,7002,8503,0003,0001,500 2,6295,9149,2006,0279,2853,005項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量63,02159,1146,95032,4736,21516,315項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流量17,16562,18639,07228,02260,49566,71083,0252美林湖項(xiàng)目敏感性分析：價(jià)格變動(dòng)20%10%0%10%20%23%現(xiàn)金流入430,784403,552376,320349,088321,856313,686現(xiàn)金流出317,311313,885310,459307,034303,608302,580項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量113,47389,66765,86142,05418,24811,106項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流量130,638106,83283,02559,21935,41328,271整體售價(jià)下降23%時(shí)的極限情況：2012年2013年2013年2014年2014年2015年4季度上半年下半年上半年下半年1季度現(xiàn)金流入67,40061,15060,90041,15062,40020,686現(xiàn)金流出8,400129,31268,02517,72570,2598,859項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量59,00068,1627,12523,4257,85911,827項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流量76,1658,00387824,30316,44428,271當(dāng)廣州后花園整體現(xiàn)金流下降約23%且其他因素保持不變時(shí)，項(xiàng)目公司各期內(nèi)的累計(jì)現(xiàn)金流仍可維持在盈虧平衡點(diǎn)之上，并至2015年一季度可累計(jì)實(shí)現(xiàn)28,271萬元凈現(xiàn)金流。項(xiàng)目還款來源較為安全。第四章 增信措施情況一、抵押擔(dān)保本信托計(jì)劃推介期前，融資人以其持有的國(guó)有土地使用權(quán)（參見清單列表）為不超過3億元的債務(wù)提供抵押擔(dān)保，根據(jù)北京市世紀(jì)智源資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司的評(píng)估結(jié)果，上述抵押物評(píng)估價(jià)值為6億元。 。清單如下：序號(hào)證號(hào)面積(㎡)折合（畝）1清遠(yuǎn)市國(guó)用（2012）02139號(hào)29, 2清遠(yuǎn)市國(guó)用（2012）02150號(hào)25, 3清遠(yuǎn)市國(guó)用（2006）00364號(hào)160, 4抵押前完成辦證手續(xù)193, 5抵押前完成辦證手續(xù)6, 6抵押前完成辦證手續(xù)6, 　合計(jì)422, （ 注：6非新增地塊，土地使用權(quán)證預(yù)計(jì)在11月15號(hào)之前取得。）根據(jù)北京世紀(jì)智源資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司出具的初評(píng)報(bào)告，此六塊土地的合計(jì)評(píng)估價(jià)值為6億元。信托計(jì)劃成立后，受托人設(shè)置開放期之前，（以開放期實(shí)際募集資金為準(zhǔn)）提供抵押擔(dān)保，抵押率不超過50%。抵押物相關(guān)情況受托人將在開放期公告中予以披露。擬更換的抵押物：抵押人承諾在信托計(jì)劃成立后陸續(xù)以下列物業(yè)提供抵押（時(shí)間不晚于2013年6月），置換先前的土地使用權(quán)抵押物。抵押人以其持有的美林湖國(guó)際社區(qū)二期棕櫚灣和三期加洲島A、B、C區(qū)未售別墅（現(xiàn)房，）的房產(chǎn)作抵押。抵押物位于清遠(yuǎn)市美林湖國(guó)際社區(qū)二期棕櫚灣和三期加洲島A、B、C區(qū)內(nèi)，東至湖岸東路，南至美林湖大道，西至湖岸西路，北至公路。所在建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)23層，每套均為帶獨(dú)立花園。抵押物土地用途為住宅，土地開發(fā)程度達(dá)到紅線內(nèi)外“五通”即通上水、通下水、通電、通訊和通路，場(chǎng)地平整，地面道路水泥硬化，土地已辦理有償使用手續(xù)，使用年限住宅70年，至2071年4月25日止等。根據(jù)北京世紀(jì)智源資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司出具的初評(píng)報(bào)告。根據(jù)信托計(jì)劃實(shí)際募集資金規(guī)模情況，抵押人從上述抵押物中提供抵押率不高于50%的抵押物。二、保證擔(dān)保公司實(shí)際控制人劉遠(yuǎn)炳、廣州美林基業(yè)投資有限公司為融資人按約償還本息提供無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保。第五章、還款來源分析本信托計(jì)劃的還款來源分析如下：第一還款來源：廣州后花園的整體現(xiàn)金流。一是已達(dá)到預(yù)售條件的未售面積部分的銷售回款，在信托存續(xù)期限內(nèi)，截止9月30日已達(dá)到預(yù)售條件的可售物業(yè)預(yù)計(jì)還可實(shí)現(xiàn)銷售回款27億元。（參見上文美林湖項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測(cè)）二是新增銷售回款。第二還款來源：保證人美林基業(yè)。第二還款來源：處置抵押物，我部要求融資人最終提供的抵押物為美林湖項(xiàng)目中最有價(jià)值的資產(chǎn)加州島別墅（，屬于稀缺資源，目前為現(xiàn)房，資產(chǎn)增值的速度較快）第六章 信托項(xiàng)目合規(guī)性分析一、交易對(duì)手合規(guī)性分析本信托計(jì)劃交易對(duì)手均具備獨(dú)立法人資格，信用記錄良好；交易對(duì)手具備監(jiān)管政策要求的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，本信托計(jì)劃資金用途不屬國(guó)家禁止范疇。符合監(jiān)管部門和公司的合規(guī)性要求。二、其他交易主體合規(guī)性分析委托人：本信托計(jì)劃項(xiàng)下委托人條件的設(shè)定符合有關(guān)信托合格投資者的要求。保管人：待定。評(píng)估機(jī)構(gòu)：北京世紀(jì)智源資產(chǎn)評(píng)估有限公司。法律服務(wù)機(jī)構(gòu)：北京君澤君律師事務(wù)所。三、融資標(biāo)的項(xiàng)目合規(guī)性分析本信托項(xiàng)目資金用途明確清晰，符合合規(guī)性要求；項(xiàng)目項(xiàng)目證照齊全，資本金比例符合規(guī)定；交易對(duì)手具備房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)；不違反相關(guān)禁止性政策。四、交易結(jié)構(gòu)合規(guī)性分析本信托計(jì)劃資金以應(yīng)收債權(quán)投資的形式進(jìn)行運(yùn)用，在項(xiàng)目發(fā)行之前，標(biāo)的債權(quán)由會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)予以確認(rèn)，交易結(jié)構(gòu)及交易標(biāo)的均合法合規(guī)。本信托計(jì)劃信托利益來源、信托費(fèi)用安排、信托報(bào)酬收取均符合政策法規(guī)及公司相關(guān)規(guī)定，不存在關(guān)聯(lián)交易等問題。五、增信措施合規(guī)性分析（一）抵押物合規(guī)性分析抵押物為抵押人持有的國(guó)有土地使用權(quán)，在信托計(jì)劃存續(xù)期間，抵押人擬更換的抵押物為其所有的現(xiàn)房。抵押人已取得相關(guān)證照，已保證抵押權(quán)不存在瑕疵。本信托項(xiàng)下的抵押人為債務(wù)人，法律關(guān)系將以三方合同的形式確認(rèn)，相關(guān)抵押登記辦理后將取得管理部門出具的他項(xiàng)權(quán)利證書，登記行為和效力不存在瑕疵。（二）保證人合規(guī)性分析本信托項(xiàng)下的保證人美林基業(yè)具備獨(dú)立法人資格，能夠?qū)ν馓峁┍ＷC。六、合規(guī)性結(jié)論綜合以上分析，本信托計(jì)劃的交易主體、融資項(xiàng)目、交易結(jié)構(gòu)、增信措施等均合法合規(guī)。北京君澤君律師事務(wù)所出具的初步法律意見書認(rèn)為本信托計(jì)劃符合《中華人民共和國(guó)信托法》和其他法律法規(guī)的規(guī)定。第七章 信托項(xiàng)目可行性分析一、投融資標(biāo)的項(xiàng)目行業(yè)分析（一）房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資61,740億元，%。，%；，%；，%。2011年，%。其中，%，%，%。2010年，%。其中，%，%%。與2010年相比，房地產(chǎn)開發(fā)及銷售增速均有所回落。（二）行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析房地產(chǎn)自身兼有大宗消費(fèi)品和投資品雙重屬性。作為消費(fèi)品，其需求源于城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)和消費(fèi)者對(duì)居住條件改善的需求。作為投資品，其需求源于房?jī)r(jià)上漲獲利的預(yù)期。商品房在中國(guó)起步較晚，與城市人口的快速增長(zhǎng)相比，市場(chǎng)供應(yīng)存在較大缺口。自1995年至2009年，粗略計(jì)算竣工套數(shù)不足5,000萬套，較之2億城市居民戶數(shù)，優(yōu)質(zhì)住宅的供給缺口巨大。對(duì)稀缺品的追捧促使社會(huì)投資者進(jìn)入該市場(chǎng)，而房?jī)r(jià)的快速上漲又進(jìn)一步提振了投資需求。房地產(chǎn)行業(yè)的高杠桿率放大了進(jìn)入該市場(chǎng)的資本總額，從而加劇了房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。目前，在投資氛圍較嚴(yán)重的城市，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)問題上升為社會(huì)問題。本輪調(diào)控，政府以全產(chǎn)業(yè)鏈的“去杠桿化”為核心手段，降低從開發(fā)商招拍掛、項(xiàng)目開發(fā)直至購(gòu)房者首付等一系列流程的融資比例，提升杠桿使用成本，實(shí)質(zhì)性地降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際資金規(guī)模，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的“去投資品化”。2011年，行業(yè)去杠桿化已初見成效。，%，％。，為2007年以來的5年最低?；谝陨线壿?，我們預(yù)期，未來投資性購(gòu)房在成交中的占比將顯著降低，房地產(chǎn)的大宗消費(fèi)品屬性由此得到增強(qiáng)，居民自住性需求將成為市場(chǎng)交易主體，期間房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)一定幅度的回落，最終形成供需兩旺的局面，進(jìn)入新一輪低杠桿的健康發(fā)展周期。二、投融資標(biāo)的項(xiàng)目政策分析“新國(guó)五條”、“新國(guó)八條”及各地新政構(gòu)成了當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的主體。其內(nèi)容涉及地產(chǎn)行業(yè)的多個(gè)領(lǐng)域和環(huán)節(jié)，按性質(zhì)大致可分為三類。一是信貸政策、利率政策等市場(chǎng)化政策，以降低行業(yè)杠桿率為目的。在后金融危機(jī)時(shí)代，去杠桿化成為各國(guó)政府實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的共同手段。降低房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率，壓縮流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金總量，有利于維護(hù)行業(yè)長(zhǎng)期的健康發(fā)展，同時(shí)降低金融體系風(fēng)險(xiǎn)。在宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的前提下，預(yù)計(jì)相關(guān)市場(chǎng)化政策將長(zhǎng)期持續(xù)，并仍有深化和完善的空間。二是“限購(gòu)”、“限外”等行政性政策，以在短期內(nèi)冷卻房地產(chǎn)市場(chǎng)為目的。行政性政策在特定時(shí)期可以起到顯著的短期效果，但其對(duì)市場(chǎng)供求的扭曲決定了此類政策的不可持續(xù)性，在房屋交易市場(chǎng)已經(jīng)高度市場(chǎng)化的情況下，行政性政策不能作為常規(guī)的調(diào)控工具存在。在各地的行政性政策中，也都附以“在特定時(shí)期”的條件。因此，作為過渡性的制度安排，此類政策的逐步退出將成為必然。三是保障房供給。國(guó)家在“十二五”規(guī)劃中明確提出建設(shè)3,600萬套保障性住房的計(jì)劃，解決此前政府對(duì)低收入群體的生活保障失位的問題。2012年以來，隨著對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)“硬著陸”擔(dān)憂的深化，房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)，以首套房為主的剛需置業(yè)得到銀行信貸和行政政策的明確支持。同時(shí)，主流地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因現(xiàn)金流需要，進(jìn)行以價(jià)換量的嘗試，市場(chǎng)反應(yīng)良好，預(yù)計(jì)市場(chǎng)交投將進(jìn)一步活躍。我們預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心調(diào)控思路將長(zhǎng)效化并不斷完善，行政調(diào)控將逐漸淡出，市場(chǎng)化和制度化政策將成為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的核心路徑。在國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定的前提下，政策方向不會(huì)出現(xiàn)根本性的轉(zhuǎn)變。但預(yù)期宏觀政策將適當(dāng)放寬對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)厲調(diào)控，以確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)下綜合社會(huì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。三、融資項(xiàng)目信息融資項(xiàng)目信息見盡職調(diào)查部分相關(guān)內(nèi)容。四、交易對(duì)手財(cái)務(wù)狀況分析各交易對(duì)手的財(cái)務(wù)狀況分析見盡職調(diào)查部分相關(guān)內(nèi)容。五、可行性分析結(jié)論美林基業(yè)是廣州地區(qū)有一定實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在當(dāng)?shù)鼐哂辛己玫钠放浦群洼^高的社會(huì)聲譽(yù)，具備成為區(qū)域龍頭的發(fā)展?jié)摿Γ辉摴窘?jīng)營(yíng)穩(wěn)健，項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)，資產(chǎn)較實(shí)，擁有稀缺項(xiàng)目資源及豐富土地儲(chǔ)備，與其合作符合公司政策導(dǎo)向，能夠促進(jìn)公司業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展，有利于公司開拓珠三角地區(qū)市場(chǎng)。本信托項(xiàng)目相關(guān)抵押物價(jià)值較為充足，保證人擔(dān)保能力良好，整體來看信托計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)可控。在本信托項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)清晰，規(guī)模、期限均較為合理，資金投向符合法律法規(guī)及政策規(guī)定，信托經(jīng)理團(tuán)隊(duì)具有操作相關(guān)項(xiàng)目的成熟經(jīng)驗(yàn)。本信托項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上和技術(shù)上均具備可行性，特申請(qǐng)審批設(shè)立。第八章 信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)揭示與應(yīng)對(duì)措施分析一、信用風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)措施本信托項(xiàng)下的主要交易對(duì)手存在由于自身經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)重大失誤，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)狀況惡化的可能性，該可能性將影響信托計(jì)劃的信托利益。信托計(jì)劃存續(xù)期間，受托人將嚴(yán)格履行受托人義務(wù)，開展信后管理，對(duì)主要交易對(duì)手的財(cái)務(wù)和信用狀況進(jìn)行跟蹤，并按規(guī)定完成信后檢查工作。信托計(jì)劃期限屆滿，若因交易對(duì)手原因影響信托計(jì)劃信托利益分配的，受托人將采取必要的應(yīng)對(duì)措施，切實(shí)保障受益人的合法權(quán)益。二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)措施國(guó)內(nèi)外政治形勢(shì)的變化，經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)等總體因素的變動(dòng)，行業(yè)政策法規(guī)的調(diào)整，國(guó)家財(cái)政、貨幣、利率、信貸政策的變動(dòng)等等都會(huì)給社會(huì)經(jīng)濟(jì)，包括房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定影響。受托人將嚴(yán)格按照信托文件的約定管理、運(yùn)用和處分信托財(cái)產(chǎn)，并密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢(shì)及借款人的經(jīng)營(yíng)變化情況，針對(duì)可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)苗頭，及時(shí)與主要交易對(duì)手協(xié)商提出化解措施。三、操作風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)措施在信托資金的管理運(yùn)用過程中，存在由于受托人的管理和知識(shí)水平有限獲取的信息不完備等原因致使信托財(cái)產(chǎn)遭受一定損失的可能。受托人將設(shè)立信托執(zhí)行經(jīng)理團(tuán)隊(duì)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施盡職盡責(zé)、跟蹤監(jiān)控；實(shí)行信托執(zhí)行經(jīng)理責(zé)任制，管理、防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。四、其他風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)措施除以上揭示的風(fēng)險(xiǎn)外，本信托計(jì)劃不排除其他因政治、經(jīng)濟(jì)、自然災(zāi)害等不可抗力或意外因素對(duì)信托財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生影響的可能。受托人將嚴(yán)格履行受托人義務(wù)，對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全程監(jiān)控和管理。五、風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)本信托計(jì)劃總體風(fēng)險(xiǎn)可控，具有可操作性。第九章 必備法律文件及簽署節(jié)點(diǎn)安排文件名稱主要內(nèi)容摘要集合資金信托合同略。信托計(jì)劃說明書略。債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議美林基業(yè)將其持有的對(duì)廣州后花園的應(yīng)收債權(quán)轉(zhuǎn)讓給受托人。保證合同美林基業(yè)及企業(yè)實(shí)際控制人提供保證擔(dān)保抵押合同抵押人以其持有的國(guó)有土地使用權(quán)/可售現(xiàn)房提供抵押擔(dān)保。保管合同略。第十章 綜合結(jié)論綜合上述分析，我部認(rèn)為，該信托計(jì)劃的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合法合規(guī)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，交易對(duì)手資質(zhì)良好，符合公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的政策導(dǎo)向；項(xiàng)目的實(shí)施有利于公司與優(yōu)質(zhì)交易對(duì)手建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，且能夠?yàn)楣緞?chuàng)造良好的當(dāng)期收益。因此，特申請(qǐng)審批設(shè)立。第十一章 附件資料清單資料名稱頁碼備注1營(yíng)業(yè)執(zhí)照(副本)復(fù)印件√2組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件√3稅務(wù)登記證復(fù)印件√4開戶許可證√5貸款卡號(hào)、密碼及查詢資料復(fù)印件√6驗(yàn)資報(bào)告或資本來源證明復(fù)印件15√7資質(zhì)等級(jí)證書√8最新財(cái)務(wù)報(bào)表和近三個(gè)年度經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告√9公司簡(jiǎn)介√10法定代表人證明書√11法定代表人身份證明及個(gè)人履歷√12公司章程復(fù)印件√13立項(xiàng)文件批復(fù)或備案文件；√14項(xiàng)目四證；√15環(huán)境影響測(cè)評(píng)文件；√