房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-01 19:19本頁(yè)面
【正文】 間間隔期開(kāi)發(fā)特色營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手特色營(yíng)造環(huán)境先行、會(huì)所先行、商業(yè)設(shè)施在中央花園和虹頂花園均有不同程度的應(yīng)用自身項(xiàng)目有利資源分析我們雖然沒(méi)有很好的天然條件可以利用，但我們做為后來(lái)者可以分析對(duì)手的不足，爭(zhēng)取比對(duì)手做得更好創(chuàng)新空間與機(jī)會(huì)的分析目前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開(kāi)發(fā)特色營(yíng)造不多，這給我們留下了許多可乘之機(jī)和創(chuàng)新空間二、 一般性開(kāi)發(fā)策略建議經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目策略選擇各影響因素的分析，本策劃小組做如下建議： 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期選擇上，分比合好：在南湖板塊，我們的總盤(pán)量雖然不大，但在南湖板塊總體需求基本穩(wěn)定、大量項(xiàng)目同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)的前提下，各項(xiàng)目能分得的“市場(chǎng)蛋糕”都相對(duì)比較小，而且這“蛋糕”的大小并不以開(kāi)發(fā)商意志為轉(zhuǎn)移，也不和開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)數(shù)量成比例，最終起決定作用的還是事先準(zhǔn)確的客戶、產(chǎn)品定位和良好的性價(jià)比。本策劃小組對(duì)南湖都市桃源的概念和產(chǎn)品是比較自信的，但成本和價(jià)格上的不自信，將很難保證我們?cè)诋a(chǎn)品性價(jià)比上取得絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，很難保證市場(chǎng)對(duì)我們短時(shí)間內(nèi)全盤(pán)接納，所以，我們覺(jué)得分期開(kāi)發(fā)是最佳選擇，能給市場(chǎng)更多了解、認(rèn)知、追捧和消化的時(shí)間，也能給自己更多選擇、調(diào)整空間。至于具體期數(shù)，可結(jié)合項(xiàng)目組團(tuán)規(guī)劃考慮2－3期（具體看市場(chǎng)反響）。 在首開(kāi)發(fā)點(diǎn)選擇上，先外后里：盡管新大地“先里后外”的策略在市場(chǎng)上也沒(méi)有遇到阻力，但本策劃小組仍然堅(jiān)持：“由外及里”更有利于項(xiàng)目取得推市的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這樣可以營(yíng)造一個(gè)好的街面景觀、個(gè)性特征和生活氛圍，一是因?yàn)槲覀兊膶?duì)手大多選擇臨街，特別是同街競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目新世紀(jì)寶安花園，如果我們選擇由里及外，那幺我們給客戶看到的，總是雜亂無(wú)章的工地，這會(huì)影響消費(fèi)者的信心；二是街面是我們的建筑創(chuàng)新和立面?zhèn)€性與文化表現(xiàn)的重點(diǎn)之一，有了好的街面形象，更有利于我們進(jìn)行主題概念的推廣和挖潛，更能掀起銷售熱點(diǎn)。 在首開(kāi)發(fā)產(chǎn)品選擇上，先低后高：客戶對(duì)多層的認(rèn)同決定了所有開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品選擇，先建多層，還可以使我們營(yíng)造好的居家氛圍和環(huán)境，為小高層的銷售提供強(qiáng)有力的價(jià)格支撐。 在首開(kāi)發(fā)量上，先少后多：從對(duì)手推盤(pán)規(guī)律看來(lái)，對(duì)于我們的中規(guī)模項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，首推3－5萬(wàn)方是最佳選擇，一來(lái)可以形成一個(gè)獨(dú)立的規(guī)劃組團(tuán)和生活空間，二來(lái)是市場(chǎng)能給予的“支持”也只有這幺多。 在首開(kāi)發(fā)時(shí)間上，按部就班：從對(duì)手的推盤(pán)時(shí)間預(yù)測(cè)來(lái)看，我們的開(kāi)發(fā)和推盤(pán)時(shí)間基本上能和對(duì)手形成時(shí)間差，從而避免“過(guò)渡”正面沖突所帶來(lái)的惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和促銷效果彼此抵消（消費(fèi)者的注意力和購(gòu)買力都是有限的）；從公司準(zhǔn)備工作的到位情況來(lái)說(shuō)，也不應(yīng)該為了搶進(jìn)度去縮短前期準(zhǔn)備工作時(shí)間，保證前期工作的質(zhì)量，才是縮短后期工程進(jìn)度的前提。 在分期時(shí)間間隔上，伺機(jī)而動(dòng)：在整個(gè)南湖花園板塊，開(kāi)發(fā)商基本上都是看前期產(chǎn)品的銷售進(jìn)度而決定何時(shí)推出下一期，對(duì)于南湖都市桃源來(lái)說(shuō)，摸底自己在消費(fèi)者心里的份量為關(guān)鍵，因此，我們認(rèn)為，如果采取分期開(kāi)發(fā)策略，第二期的開(kāi)發(fā)應(yīng)該是銷售正式銷售進(jìn)行到第3個(gè)月（估計(jì)是2003年9月）再重新分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的特點(diǎn)，確定合適的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。三、 開(kāi)發(fā)特色營(yíng)造 項(xiàng)目通路問(wèn)題：根據(jù)南湖都市桃源目前的地塊特點(diǎn)，我們認(rèn)為：首先要解決出入信道建設(shè)問(wèn)題，包括機(jī)三路和洛梁路，這項(xiàng)工作已經(jīng)正在緊張實(shí)施；二是施工流與客流通路分開(kāi)問(wèn)題，我們從其它項(xiàng)目的建設(shè)情況看來(lái)，施工對(duì)路面影響很大，不利于營(yíng)造好的銷售環(huán)境，好在我們的項(xiàng)目?jī)擅媾R主干道，因此可以選擇施工車輛從洛梁路進(jìn)，客流引導(dǎo)（導(dǎo)向牌）從機(jī)三路進(jìn)。 銷售場(chǎng)所問(wèn)題：從我們對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查體會(huì)看來(lái)，寬敞、明亮且富有個(gè)性化的賣場(chǎng)雖然不是達(dá)成銷售的決定性因素，但卻同樣影響消費(fèi)者信心，看到檔次差的賣場(chǎng)總以為其項(xiàng)目檔次也很差，從某種程度上說(shuō)，賣場(chǎng)是期房銷售時(shí)項(xiàng)目身份的象征，所以，對(duì)南湖都市桃源來(lái)說(shuō)，首先是解決售樓建設(shè)時(shí)間提前的問(wèn)題，我們的賣場(chǎng)初規(guī)劃是設(shè)定在門口綜合樓內(nèi)，據(jù)我們估計(jì)，該樓的建設(shè)和裝修至少需要3個(gè)月時(shí)間，假如項(xiàng)目推盤(pán)為6月，那幺它的的開(kāi)工最好在3月份；二是售樓部裝修特點(diǎn)問(wèn)題，對(duì)此，我們已在《項(xiàng)目主題概念深化策劃書(shū)》中加以說(shuō)明，這次通過(guò)對(duì)對(duì)手賣場(chǎng)的體驗(yàn)，大部分調(diào)查人員（特別是所有女同志）都認(rèn)為賣場(chǎng)還應(yīng)該寬敞明亮，因?yàn)槲覀兊木C合樓的主要功能是幼兒園，要寬敞，那幺幼兒園層高最好采用框架結(jié)構(gòu)，層高適當(dāng)提高，其內(nèi)墻在初期最好先不見(jiàn)，等賣完了再建，其外墻在推銷期最好多一些通透，保證充分采光，在交付使用時(shí)再根據(jù)幼兒園要求重建。 部分環(huán)境先行問(wèn)題：環(huán)境越來(lái)越成為南湖項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)，特別是當(dāng)項(xiàng)目主體工程建設(shè)過(guò)程中，銷售現(xiàn)場(chǎng)適當(dāng)?shù)沫h(huán)境營(yíng)造，將使銷售眼前一亮，對(duì)項(xiàng)目的未來(lái)充滿美好憧憬，從而加大訂單決心，據(jù)我們了解，要做到項(xiàng)目所有環(huán)境先行在技術(shù)上可能難以做到，所以我們提部分環(huán)境先行，一是區(qū)外環(huán)境先行，主要是門前道路綠化與景觀設(shè)施的營(yíng)造，針對(duì)南湖板塊“諸侯分割”后“個(gè)人自掃門內(nèi)雪”的共同特點(diǎn)，我們要讓客戶感覺(jué)我們的不一樣（虹頂花園的門前廣場(chǎng)也是初步嘗試）；二是賣場(chǎng)周邊環(huán)境，坐在售樓部里，透過(guò)玻璃窗，最好能看到幾絲綠意、三分春色；三是小區(qū)工地形象問(wèn)題，要運(yùn)用工地圍墻或圍板的彩繪來(lái)彌補(bǔ)工地形象的不足（具體在銷售包裝中策劃）。四、 管理重點(diǎn)與保證措施 開(kāi)發(fā)成本管理：開(kāi)發(fā)成本是我們對(duì)本次開(kāi)發(fā)策略策劃相對(duì)不自信的地方，因此，在南湖都市花園的成本管理上，我們一定要加大成本管理力度，一是從設(shè)計(jì)開(kāi)始把關(guān)，二是嚴(yán)格進(jìn)行施工承包和材料設(shè)備選購(gòu)招標(biāo)，三是加強(qiáng)管理程序規(guī)范，避免違背科學(xué)程序帶來(lái)的返工現(xiàn)象，四是加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證和工程預(yù)決算管理。 產(chǎn)品特色保證：產(chǎn)品特色營(yíng)造會(huì)造成部分成本增加，但我們不能因?yàn)槌杀咀邩O端，產(chǎn)品特色是我們吸引客戶、造市造勢(shì)的有利資源，實(shí)際上我們?cè)诋a(chǎn)品策劃上一直堅(jiān)持“有限差異化”原則，這也是對(duì)降低成本的兼顧。
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