【正文】 還是欺騙消費(fèi)者未知原外立面顏色為暗紅，比較俗，現(xiàn)改為淡黃原外墻設(shè)計好象為白色調(diào)，而且使用大量落地窗，但現(xiàn)房主色調(diào)為黃色，且窗的感覺一般學(xué)校似乎有所調(diào)整分期供應(yīng)量每期開發(fā)量控制在5萬方左右，先多后少，本期開發(fā)量4萬方左右每期2萬方左右，有點(diǎn)細(xì)嚼慢咽的感覺，走一步，看一步前兩期每期8萬方左右分期供應(yīng)時間間隔基本上是等前一期準(zhǔn)現(xiàn)房銷售時，推出下一期目前還只開發(fā)了1期目前還只開發(fā)了1期等第一期時推出下一期目前還只開發(fā)了1期第2期是在第一期準(zhǔn)現(xiàn)房時推出，目前屬于調(diào)整期 從上表對比可歸納如下共性： 所有項(xiàng)目均選擇了分期開發(fā)的策略； 在首期開發(fā)點(diǎn)的選擇上，大多選擇臨近主干道的位置，以便在眾多項(xiàng)目中拋頭露面，只有新大地反其道而行之； 在功能分區(qū)特點(diǎn)上，大部分將小高層和高層放在路邊，以減少棟距用地，只有中央花園將小高層放在中心花園處； 從地塊分期區(qū)域特點(diǎn)看，大部分有先近后遠(yuǎn)、先沿街后里邊的共性，中央花園先外圍后中間、先環(huán)境后建筑是其獨(dú)有特色，而新大地由里及外、由差到好的開發(fā)思路也可算是一種大膽的嘗試； 在分期產(chǎn)品選擇上，先多層后小高層似乎是“不二法門”，早期建設(shè)還有先磚混后框架的特點(diǎn)； 在產(chǎn)品設(shè)計變更上，碧云天小高層的減少、以及多層比高層價格高的特點(diǎn)說明，小高層并非開發(fā)商的自覺選擇，多少有點(diǎn)規(guī)劃布局上的無奈之舉（項(xiàng)目環(huán)境營造與收益平衡面積保證的雙重需要）； 在分期供應(yīng)產(chǎn)品數(shù)量上，每期3－6萬方是大多數(shù)開發(fā)商的選擇，但原來的江宏花園和華錦花園等低價經(jīng)濟(jì)適用房似乎都達(dá)到7－8萬的開發(fā)量，而新大地采取的卻是每期2萬方左右的“小步快跑”的方式； 在分期時間間隔上，基本上都是在前一期進(jìn)入現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房銷售時推出，這背后也意味著項(xiàng)目的銷售期長于工程建設(shè)期，從目前中檔商品房銷售情況看，建設(shè)期完，銷售率基本上在40％－80％之間，經(jīng)濟(jì)適用房的銷售居高，小高層的銷售居下。 在首開發(fā)量上，先少后多：從對手推盤規(guī)律看來，對于我們的中規(guī)模項(xiàng)目來說，首推3－5萬方是最佳選擇，一來可以形成一個獨(dú)立的規(guī)劃組團(tuán)和生活空間，二來是市場能給予的“支持”也只有這幺多。 在分期時間間隔上，伺機(jī)而動：在整個南湖花園板塊，開發(fā)商基本上都是看前期產(chǎn)品的銷售進(jìn)度而決定何時推出下一期，對于南湖都市桃源來說，摸底自己在消費(fèi)者心里的份量為關(guān)鍵，因此，我們認(rèn)為，如果采取分期開發(fā)策略，第二期的開發(fā)應(yīng)該是銷售正式銷售進(jìn)行到第3個月（估計是2003年9月）再重新分析競爭市場的特點(diǎn)，確定合適的市場時機(jī)。多層7萬方，商鋪面積未知5萬方,2期8萬方左右目前在銷存量估算4萬方左右4萬方左右1萬方左右3萬方左右估計2萬方18萬方左右2003年增量預(yù)測3萬方5－7萬方左右5萬方左右0銷售員說沒有05－8萬方3－5萬方4萬方左右5－8萬方30－40萬方增量上市時間預(yù)測2003年5月估計2003年上半年2估計003年上半年不存在未知不存在估計2003年上半年預(yù)計2003年5－7月估計2003年初未知從上表的對比可看出： 除中央花園、華錦花園和新大地以外，目前南湖花園板塊在銷項(xiàng)目基本上還處在第一期開發(fā)階段，而且規(guī)模不大（100畝左右）； 從目前存量估算和2003年增量預(yù)測，可以初步預(yù)測2003年南湖花園板塊的市場總供給在48－58萬方之間，如果2003年市場總體消化力不變，那幺到年底的市場總體銷售率在50－70％之間，供求平衡基本上沿襲2002年的比例關(guān)系； 在增量上市時間上，估計會集中于上半年。 資料真實(shí)性說明：對于各對手銷售效果情況、每期開發(fā)量情況、下一期開發(fā)量情況，很難取得真實(shí)資料，我們只能利用現(xiàn)有資料和科學(xué)方法進(jìn)行預(yù)測，本報告以“預(yù)估”加以標(biāo)記，特請決策者注意。南湖板塊補(bǔ)充調(diào)查報告及都市桃源開發(fā)策略建議 第一章 前言一、 調(diào)查目的目前，南湖都市花園的規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)正在緊張，我們策劃小組的工作重點(diǎn)也轉(zhuǎn)入開發(fā)策略設(shè)計階段，為了對南湖板塊的競爭對手的開發(fā)策略做一個全面了解，并在此基礎(chǔ)上對公司的項(xiàng)目開發(fā)策略做初步建議，我們特對南湖花園板塊的主要在銷項(xiàng)目做此調(diào)查。六、 報告權(quán)威性說明 資料完整性說明：由于本次調(diào)查屬本策劃小組第一次調(diào)查，存在經(jīng)驗(yàn)不足的遺憾，所以有些信息沒有收集到，但就資料總量來說，足以保證本報告的完整性。 六、 板塊內(nèi)明年年中供銷量預(yù)測 項(xiàng)目名稱營銷特點(diǎn)中央花園之碧云天虹頂花園新世紀(jì)寶安花園新大地成功花園加州花園華錦花園2期南湖都市桃源江南盤旁未知其它未知項(xiàng)目小計總盤面積26萬方8－9萬方10萬方左右未知34萬方8萬方目前在銷數(shù)量。 在首開發(fā)時間上，按部就班：從對手的推盤時間預(yù)測來看，我們的開發(fā)和推盤時間基本上能和對手形成時間差，從而避免“過渡”正面沖突所帶來的惡性價格競爭和促銷效果彼此抵消（消費(fèi)者的注意力和購買力都是有限的）；從公司準(zhǔn)備工作的到位情況來說，也不應(yīng)該為了搶進(jìn)度去縮短前期準(zhǔn)備工作時間，保證前期工作的質(zhì)量，才是縮短后期工程進(jìn)度的前提