房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告(參考版)
2024-08-12 19:19本頁(yè)面
【正文】 。四、 管理重點(diǎn)與保證措施 開(kāi)發(fā)成本管理：開(kāi)發(fā)成本是我們對(duì)本次開(kāi)發(fā)策略策劃相對(duì)不自信的地方，因此，在南湖都市花園的成本管理上，我們一定要加大成本管理力度，一是從設(shè)計(jì)開(kāi)始把關(guān)，二是嚴(yán)格進(jìn)行施工承包和材料設(shè)備選購(gòu)招標(biāo)，三是加強(qiáng)管理程序規(guī)范，避免違背科學(xué)程序帶來(lái)的返工現(xiàn)象，四是加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證和工程預(yù)決算管理。 銷(xiāo)售場(chǎng)所問(wèn)題：從我們對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查體會(huì)看來(lái)，寬敞、明亮且富有個(gè)性化的賣(mài)場(chǎng)雖然不是達(dá)成銷(xiāo)售的決定性因素，但卻同樣影響消費(fèi)者信心，看到檔次差的賣(mài)場(chǎng)總以為其項(xiàng)目檔次也很差，從某種程度上說(shuō)，賣(mài)場(chǎng)是期房銷(xiāo)售時(shí)項(xiàng)目身份的象征，所以，對(duì)南湖都市桃源來(lái)說(shuō)，首先是解決售樓建設(shè)時(shí)間提前的問(wèn)題，我們的賣(mài)場(chǎng)初規(guī)劃是設(shè)定在門(mén)口綜合樓內(nèi)，據(jù)我們估計(jì)，該樓的建設(shè)和裝修至少需要3個(gè)月時(shí)間，假如項(xiàng)目推盤(pán)為6月，那幺它的的開(kāi)工最好在3月份；二是售樓部裝修特點(diǎn)問(wèn)題，對(duì)此，我們已在《項(xiàng)目主題概念深化策劃書(shū)》中加以說(shuō)明，這次通過(guò)對(duì)對(duì)手賣(mài)場(chǎng)的體驗(yàn)，大部分調(diào)查人員（特別是所有女同志）都認(rèn)為賣(mài)場(chǎng)還應(yīng)該寬敞明亮，因?yàn)槲覀兊木C合樓的主要功能是幼兒園，要寬敞，那幺幼兒園層高最好采用框架結(jié)構(gòu)，層高適當(dāng)提高，其內(nèi)墻在初期最好先不見(jiàn)，等賣(mài)完了再建，其外墻在推銷(xiāo)期最好多一些通透，保證充分采光，在交付使用時(shí)再根據(jù)幼兒園要求重建。 在分期時(shí)間間隔上，伺機(jī)而動(dòng)：在整個(gè)南湖花園板塊，開(kāi)發(fā)商基本上都是看前期產(chǎn)品的銷(xiāo)售進(jìn)度而決定何時(shí)推出下一期，對(duì)于南湖都市桃源來(lái)說(shuō)，摸底自己在消費(fèi)者心里的份量為關(guān)鍵，因此，我們認(rèn)為，如果采取分期開(kāi)發(fā)策略，第二期的開(kāi)發(fā)應(yīng)該是銷(xiāo)售正式銷(xiāo)售進(jìn)行到第3個(gè)月（估計(jì)是2003年9月）再重新分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的特點(diǎn)，確定合適的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。 在首開(kāi)發(fā)量上，先少后多：從對(duì)手推盤(pán)規(guī)律看來(lái)，對(duì)于我們的中規(guī)模項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，首推3－5萬(wàn)方是最佳選擇，一來(lái)可以形成一個(gè)獨(dú)立的規(guī)劃組團(tuán)和生活空間，二來(lái)是市場(chǎng)能給予的“支持”也只有這幺多。 在首開(kāi)發(fā)點(diǎn)選擇上，先外后里：盡管新大地“先里后外”的策略在市場(chǎng)上也沒(méi)有遇到阻力，但本策劃小組仍然堅(jiān)持：“由外及里”更有利于項(xiàng)目取得推市的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這樣可以營(yíng)造一個(gè)好的街面景觀、個(gè)性特征和生活氛圍，一是因?yàn)槲覀兊膶?duì)手大多選擇臨街，特別是同街競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目新世紀(jì)寶安花園，如果我們選擇由里及外，那幺我們給客戶(hù)看到的，總是雜亂無(wú)章的工地，這會(huì)影響消費(fèi)者的信心；二是街面是我們的建筑創(chuàng)新和立面?zhèn)€性與文化表現(xiàn)的重點(diǎn)之一，有了好的街面形象，更有利于我們進(jìn)行主題概念的推廣和挖潛，更能掀起銷(xiāo)售熱點(diǎn)。本策劃小組對(duì)南湖都市桃源的概念和產(chǎn)品是比較自信的，但成本和價(jià)格上的不自信，將很難保證我們?cè)诋a(chǎn)品性?xún)r(jià)比上取得絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，很難保證市場(chǎng)對(duì)我們短時(shí)間內(nèi)全盤(pán)接納，所以，我們覺(jué)得分期開(kāi)發(fā)是最佳選擇，能給市場(chǎng)更多了解、認(rèn)知、追捧和消化的時(shí)間，也能給自己更多選擇、調(diào)整空間。多層7萬(wàn)方，商鋪面積未知5萬(wàn)方,2期8萬(wàn)方左右目前在銷(xiāo)存量估算4萬(wàn)方左右4萬(wàn)方左右1萬(wàn)方左右3萬(wàn)方左右估計(jì)2萬(wàn)方18萬(wàn)方左右2003年增量預(yù)測(cè)3萬(wàn)方5－7萬(wàn)方左右5萬(wàn)方左右0銷(xiāo)售員說(shuō)沒(méi)有05－8萬(wàn)方3－5萬(wàn)方4萬(wàn)方左右5－8萬(wàn)方30－40萬(wàn)方增量上市時(shí)間預(yù)測(cè)2003年5月估計(jì)2003年上半年2估計(jì)003年上半年不存在未知不存在估計(jì)2003年上半年預(yù)計(jì)2003年5－7月估計(jì)2003年初未知從上表的對(duì)比可看出： 除中央花園、華錦花園和新大地以外，目前南湖花園板塊在銷(xiāo)項(xiàng)目基本上還處在第一期開(kāi)發(fā)階段，而且規(guī)模不大（100畝左右）； 從目前存量估算和2003年增量預(yù)測(cè)，可以初步預(yù)測(cè)2003年南湖花園板塊的市場(chǎng)總供給在48－58萬(wàn)方之間，如果2003年市場(chǎng)總體消化力不變，那幺到年底的市場(chǎng)總體銷(xiāo)售率在50－70％之間，供求平衡基本上沿襲2002年的比例關(guān)系； 在增量上市時(shí)間上，估計(jì)會(huì)集中于上半年。 五、 板塊在銷(xiāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略分析 項(xiàng)目名稱(chēng)中央花園之碧云天虹頂花園新世紀(jì)寶安花園新大地成功花園加州花園華錦花園2期首期開(kāi)發(fā)介入地點(diǎn)機(jī)場(chǎng)路和機(jī)場(chǎng)北路交匯處靠機(jī)場(chǎng)路機(jī)場(chǎng)路和機(jī)場(chǎng)三路交匯處最里角， 靠近主干道規(guī)模小，屬寶安花園第3期，目前開(kāi)發(fā)完畢機(jī)場(chǎng)三路與機(jī)場(chǎng)路交匯處功能分區(qū)特點(diǎn)高層靠路邊，減少棟距；小高層和高檔房放在中央公園周邊，保證性?xún)r(jià)比小高層靠邊；會(huì)所為門(mén)，入?yún)^(qū)見(jiàn)中心花園，沿機(jī)場(chǎng)路和機(jī)場(chǎng)三路商業(yè)設(shè)施后為多層，大部分小高層居中，其它小高層和高層靠規(guī)劃中的南湖中央廣場(chǎng)小高層靠邊，利用1－2層做商業(yè)或辦公設(shè)施沒(méi)有整體規(guī)劃圖從整個(gè)寶安花園看，有先磚混，后框架，先多層，后小高層的特征建筑布局比較均勻，整體規(guī)劃對(duì)稱(chēng)分期地塊特點(diǎn)先外圍，后中間，先環(huán)境，后建筑先外邊，后里邊，先會(huì)所，后住宅先沿街，后里邊先差后好，有先吃西瓜皮，后吃西瓜的感覺(jué)未知先近后遠(yuǎn)分期產(chǎn)品特點(diǎn)先多層，后小高層；先磚混，后框架；先中檔，后高檔，高層先多層，后小高層，寧可加大密度，而要減少小高層先商業(yè)設(shè)施，后住宅，先多層，后高層先多層，后小高層，再多層未知先磚混，后框架產(chǎn)品設(shè)計(jì)變更其二期的小高層原規(guī)劃為8棟,實(shí)際有兩棟改六層目前暫無(wú)銷(xiāo)售資料附圖和規(guī)劃圖比較，沒(méi)有繪商業(yè)界，多次也少了1棟，不知是設(shè)計(jì)更改，還是欺騙消費(fèi)者未知原外立面顏色為暗紅，比較俗，現(xiàn)改為淡黃原外墻設(shè)計(jì)好象為
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