房地產項目調查報告-文庫吧在線文庫
【正文】 銷售多層準現(xiàn)房銷售多層和小高層均現(xiàn)房銷售少量現(xiàn)房尾盤銷售價格區(qū)間小高層1880－2550；7層2100－26501700－18001590－1800小高層1830－2050多層17801180－14501800－2460 1420－1690均價小高層2100多層230017501780小高層1900多層17501350左右2200折扣一次付款9696折按揭支持7成20年7成30年7成30年銷售率其去年推出的4棟多層已賣完，4棟小高層銷售率在40％左右；6棟7層建得最早，銷售較差銷售員號稱85％，估計銷售率65％左右前兩期已售罄，小高層銷控表顯示約40％，銷售不佳，第四期多層10％左右銷售比較差，中心花園處的3－6樓也沒有售出銷售部搬遷，未知95％賣場特點設在紅色會所內；當天有一定客流量賣場設置在玻璃會所內，臨街會所造型有一定的標志性；當天客流量尚可設置在其經典花園內，當天客流量不多賣場設置臨街商鋪內，當天銷售員只有2名，賣場客流少入口簡易售樓部，工地廣告牌東倒西歪，破爛不堪,有客戶電話咨詢設在臨街物業(yè)內，主打廣告語小高層，南湖生活的新高度南湖“森林浴”；“森”活美景；家有森林，才是新生活尊榮世家大地永恒，溫馨無限；房好，價廉坐享生活意趣，領略華錦風情，新一代經濟適用房——可持續(xù)發(fā)展熱銷戶型非本次調查重點，未深入調查消費主體促銷活動從上表的比較可分析出如下共性： 目前南湖板塊在銷項目（分期）大部分屬于現(xiàn)房或準現(xiàn)房銷售，如果銷售順暢，估計2003年年中都會逐漸進入銷售尾期； 整個板塊的價格覆蓋區(qū)間1180－2650元，但多層均價集中于1700－1800元，小高層均價集中于1900－2300元； 隨著江宏花園的售罄和華錦的性質轉型，南湖板塊目前的銷售呈現(xiàn)“中間熱，兩頭冷”的特點，1750元/平米的價格線是目前市場接受得比較快的，高檔的碧云天大戶型、加州花園小高層和低檔成功花園均相對比較冷靜； 從某種程度上，環(huán)境是提供差價支撐的重要因素，但中央花園對環(huán)境期望過高，也會走向難以被市場接受的極端； 在賣場設置上，有會所的均設在會所內，大部分調查成員對虹頂花園的賣場記憶深刻； 在主打廣告語上，同萬科等品牌地產相比，似乎還難以體現(xiàn)專業(yè)素質，大多缺乏個性和感染力。 在首開發(fā)產品選擇上，先低后高：客戶對多層的認同決定了所有開發(fā)商的產品選擇，先建多層，還可以使我們營造好的居家氛圍和環(huán)境，為小高層的銷售提供強有力的價格支撐。 產品特色保證：產品特色營造會造成部分成本增加，但我們不能因為成本走極端，產品特色是我們吸引客戶、造市造勢的有利資源，實際上我們在產品策劃上一直堅持“有限差異化”原則，這也是對降低成本的兼顧。三、 開發(fā)特色營造 項目通路問題：根據(jù)南湖都市桃源目前的地塊特點，我們認為：首先要解決出入信道建設問題，包括機三路和洛梁路，這項工作已經正在緊張實施；二是施工流與客流通路分開問題，我們從其它項目的建設情況看來，施工對路面影響很大，不利于營造好的銷售環(huán)境，好在我們的項目兩面臨主干道，因此可以選擇施工車輛從洛梁路進，客流引導（導向牌）從機三路進。第三章 南湖都市花園開發(fā)策略建議一、 項目開發(fā)策略影響要素分析策略構成影響要素要素分析開發(fā)分期選擇板塊總供給與總需求平衡從我們的調查和預測數(shù)據(jù)看來，南湖花園板塊2003和2002年的供求比例關系基本持平，本公司項目整期與分2期推出，對這種供求比例的影響在14－17％之間對自身產品的自信程度策劃小組通過比較，對我們的產品理念是比較自信的，但具體產品和環(huán)境目前還沒有形成圖紙和實際產品；但是，同南湖花園1750的價格主線相比，我們對本公司的產品成本和價格自信度不是很高開發(fā)資金和技術保證如果公司沒有新的大型項目同時動工，資金和技術將不會形成制約對手策略選擇參照對手們大多選擇分期開發(fā)，這從一個方面說明南湖板塊的項目銷售基本上是“文火燉湯”，很難“一口吃下一個胖子”，特別是對于中高檔項目來說首開發(fā)點選擇進入通路的落實本項目旁邊的洛梁路和機三路雖然均準備建設，但機三路的建設速度比洛梁路的建設速度估計要快消費者便利性的提供從目前來看，盡管從機場二路和機三路進入我們的項目實際距離一樣，但心理距離似乎后者要短，而且機三路的新世紀寶安花園街景和檔次比新大地要好，更容易讓客戶形成好的購物心情項目功能分區(qū)我們的總體規(guī)劃要求主入口放在機三路，包括我們的售樓中心也在機三路主入口處競爭對手策略選擇參考對手大部分將臨路地塊做為第一期，它從一個側面說明，營造一個好的街面形象是吸引客戶的重要舉措之一，特別是在眾多項目“同臺競技”前提下，和消費者拉近距離是更有利的選擇首期產品選擇自身產品類型組合綜合平衡環(huán)境營造與成本攤銷，我們項目的小高層不可避免，只能是縮小小高層面積比例的問題，多層是主力市場對分類產品的不同認同度從南湖板塊目前的銷售情況看來，市場對多層的認同要遠遠強于小高層的需求，競爭對手策略選擇參考對手們全部采用先多層，后小高層的策略，碧云天還將規(guī)劃中的小高層數(shù)量減少，從一個側面說明選擇多層雖然是最保守的，但也是風險最低的首期開發(fā)量上自身總規(guī)模在南湖現(xiàn)有項目中，我們的總
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