【正文】 在首開(kāi)發(fā)時(shí)間上，按部就班：從對(duì)手的推盤(pán)時(shí)間預(yù)測(cè)來(lái)看，我們的開(kāi)發(fā)和推盤(pán)時(shí)間基本上能和對(duì)手形成時(shí)間差，從而避免“過(guò)渡”正面沖突所帶來(lái)的惡性?xún)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和促銷(xiāo)效果彼此抵消（消費(fèi)者的注意力和購(gòu)買(mǎi)力都是有限的）；從公司準(zhǔn)備工作的到位情況來(lái)說(shuō)，也不應(yīng)該為了搶進(jìn)度去縮短前期準(zhǔn)備工作時(shí)間，保證前期工作的質(zhì)量，才是縮短后期工程進(jìn)度的前提。六、 報(bào)告權(quán)威性說(shuō)明 資料完整性說(shuō)明：由于本次調(diào)查屬本策劃小組第一次調(diào)查，存在經(jīng)驗(yàn)不足的遺憾，所以有些信息沒(méi)有收集到，但就資料總量來(lái)說(shuō)，足以保證本報(bào)告的完整性。 資料真實(shí)性說(shuō)明：對(duì)于各對(duì)手銷(xiāo)售效果情況、每期開(kāi)發(fā)量情況、下一期開(kāi)發(fā)量情況，很難取得真實(shí)資料，我們只能利用現(xiàn)有資料和科學(xué)方法進(jìn)行預(yù)測(cè)，本報(bào)告以“預(yù)估”加以標(biāo)記，特請(qǐng)決策者注意。 在分期時(shí)間間隔上，伺機(jī)而動(dòng)：在整個(gè)南湖花園板塊，開(kāi)發(fā)商基本上都是看前期產(chǎn)品的銷(xiāo)售進(jìn)度而決定何時(shí)推出下一期，對(duì)于南湖都市桃源來(lái)說(shuō)，摸底自己在消費(fèi)者心里的份量為關(guān)鍵，因此，我們認(rèn)為，如果采取分期開(kāi)發(fā)策略，第二期的開(kāi)發(fā)應(yīng)該是銷(xiāo)售正式銷(xiāo)售進(jìn)行到第3個(gè)月（估計(jì)是2003年9月）再重新分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的特點(diǎn)，確定合適的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。 在首開(kāi)發(fā)量上，先少后多：從對(duì)手推盤(pán)規(guī)律看來(lái)，對(duì)于我們的中規(guī)模項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，首推3－5萬(wàn)方是最佳選擇，一來(lái)可以形成一個(gè)獨(dú)立的規(guī)劃組團(tuán)和生活空間，二來(lái)是市場(chǎng)能給予的“支持”也只有這幺多。五、 資料統(tǒng)計(jì)分析方法本次調(diào)查的資料統(tǒng)計(jì)是根據(jù)調(diào)查員調(diào)查記錄和所收集資料加以整理的，采用分析方法力求全面客觀。第二章 主要調(diào)查成果統(tǒng)計(jì)分析一、南湖花園板塊項(xiàng)目分類(lèi)同我們的第一次調(diào)查（2001年12月3日）相比，南湖花園板塊在售項(xiàng)目的“棋局”發(fā)生了新的變化，有些項(xiàng)目已經(jīng)售罄，有些項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售尾期且有新的推盤(pán)動(dòng)向，有些項(xiàng)目第一次調(diào)查未開(kāi)盤(pán)，本次調(diào)查已經(jīng)變成現(xiàn)房，現(xiàn)將這種“變化”列表比較如下：第一次調(diào)查便已經(jīng)售罄的項(xiàng)目第一次調(diào)查準(zhǔn)現(xiàn)房在售，本次全部售罄的項(xiàng)目第一次調(diào)查準(zhǔn)現(xiàn)房在售，本次調(diào)查少量尾盤(pán)在售的項(xiàng)目第一次調(diào)查期房預(yù)售，本次調(diào)查現(xiàn)房在售的項(xiàng)目第一次調(diào)查未開(kāi)盤(pán)，本次調(diào)查在售的項(xiàng)目本次在銷(xiāo)項(xiàng)目，估計(jì)明年會(huì)有新盤(pán)推出項(xiàng)目?jī)纱握{(diào)查都沒(méi)有銷(xiāo)售，但估計(jì)會(huì)在明年會(huì)推盤(pán)的項(xiàng)目祥和苑、溫馨苑、康樂(lè)苑、寧?kù)o苑，寶安花園、華錦1期、松濤苑、頤和苑、新大地1期，江宏花園3期，經(jīng)典花園江南庭園2期，華錦2期加州花園、成功花園1期新世紀(jì)寶安家園、虹頂花園，新大地博雅苑、子期園，華錦花園3期、碧云天3期，虹頂花園2期，新世紀(jì)寶安2期南湖都市花園、江南庭院旁某項(xiàng)目共6個(gè)（期）共4個(gè)（期）共2個(gè)（期）共2個(gè)（期）共4個(gè)（期）共4個(gè)（期）共2個(gè)(期)從上表個(gè)項(xiàng)目的變化中，我們可以得出如下結(jié)論： 南湖花園板塊從當(dāng)初的整體規(guī)劃發(fā)展到今天，已變成一個(gè)項(xiàng)目密集的“大雜燴”； 10多個(gè)（期）項(xiàng)目的全部入住或基本入住，使該板塊的生活氛圍和社區(qū)配套基本成熟，屬成熟大型社區(qū)； 8個(gè)（期）在銷(xiāo)項(xiàng)目和明年2－3個(gè)新推項(xiàng)目將使本板塊的競(jìng)爭(zhēng)壓力高居不下； 在江宏花園、華錦花園和成功花園等3個(gè)低檔低價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中，江宏花園已經(jīng)售罄，華錦第三期已轉(zhuǎn)入商品房開(kāi)發(fā)，成功花園除了價(jià)格以外，其它從產(chǎn)品到環(huán)境均處弱勢(shì)，所以經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)南湖板塊的低價(jià)沖擊力度將得到一定緩解，整個(gè)南湖板塊將進(jìn)入全面轉(zhuǎn)型與初步升級(jí)階段； 第一次調(diào)查和第二次調(diào)查的時(shí)間間距剛好一年，因此，從兩次調(diào)查在銷(xiāo)項(xiàng)目的變化情況可以初步估算出市場(chǎng)對(duì)南湖板塊的消化力大約在30－35萬(wàn)方之間。三、 開(kāi)發(fā)特色營(yíng)造 項(xiàng)目通路問(wèn)題：根據(jù)南湖都市桃源目前的地塊特點(diǎn)，我們認(rèn)為：首先要解決出入信道建設(shè)問(wèn)題，包括機(jī)三路和洛梁路，這項(xiàng)工作已經(jīng)正在緊張實(shí)施；二是施工流與客流通路分開(kāi)問(wèn)題，我們從其它項(xiàng)目的建設(shè)情況看來(lái)，施工對(duì)路面影響很大，不利于營(yíng)造好的銷(xiāo)售環(huán)境，好在我們的項(xiàng)目?jī)擅媾R主干道，因此可以選擇施工車(chē)輛從洛梁路進(jìn)，客流引導(dǎo)（導(dǎo)向牌）從機(jī)三路進(jìn)。 在首開(kāi)發(fā)產(chǎn)品選擇上，先低后高：客戶(hù)對(duì)多層的認(rèn)同決定了所有開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品選擇，先建多層，還可以使我們營(yíng)造好的居家氛圍和環(huán)境，為小高層的銷(xiāo)售提供強(qiáng)有力的價(jià)格支撐。四、 調(diào)查方法 本次調(diào)查針對(duì)在銷(xiāo)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)進(jìn)行了考察，去各售樓部進(jìn)行了詳細(xì)咨詢(xún)，并利用因特網(wǎng)進(jìn)行了個(gè)案資料收集，對(duì)部分項(xiàng)目疑點(diǎn)后來(lái)又進(jìn)行了電話(huà)咨詢(xún)。二、 板塊項(xiàng)目規(guī)劃布局總示意圖見(jiàn)如下南湖花園板塊項(xiàng)目規(guī)劃布局示意圖：17 / 17制圖：周小靖井岡山路南湖路巡司河路機(jī)場(chǎng)路機(jī)場(chǎng)北路機(jī)場(chǎng)二路機(jī)場(chǎng)三路洛梁路板塊現(xiàn)入口溫馨苑別墅區(qū)寧?kù)o苑江南庭院未知項(xiàng)目華錦花園祥和苑江宏花園頤和苑康樂(lè)苑中央花園其碧云天新大地經(jīng)典家園加州花園寶安花園寶安花園電信虹頂花園新世紀(jì)寶安花園變壓都市桃源新凱利松濤苑成功花園 現(xiàn)有路 在建或者待建路 已售罄項(xiàng)目 整體尾盤(pán)在售項(xiàng)目 分期在售，有新動(dòng)向 公用設(shè)施 本公司項(xiàng)目 有可能推盤(pán)未知項(xiàng)目 板塊現(xiàn)有入口 板塊在建新入口在建新入口車(chē)站運(yùn)動(dòng)中商中北從上圖可以看出： 整個(gè)南湖花園板塊的開(kāi)發(fā)基本上是從井岡山路（板塊總?cè)肟谔帲┫蚰虾分饾u推進(jìn)； 目前在銷(xiāo)項(xiàng)目基本上在機(jī)場(chǎng)路兩邊；