房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告-在線瀏覽
2024-09-11 19:19本頁面
【正文】 品設(shè)施配套幼兒園，會(huì)所，靠近大型超市，游泳池、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、特色會(huì)所大量商業(yè)設(shè)施大量商業(yè)設(shè)施臨街，網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、寬帶寬帶 球場(chǎng)、泳池、學(xué)校、寬帶、紅外監(jiān)控小學(xué)、會(huì)所、超市、游泳池，網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)物業(yè)管理城建物業(yè)麗島物業(yè)未知未知南湖物業(yè)寶安物業(yè)惠明物業(yè)從上表對(duì)比，可做如下共性分析： 從布局上看，越是好住宅越重視環(huán)境規(guī)劃與設(shè)計(jì)，地塊大的多少都選擇建一個(gè)中心花園，地塊小的如果選擇中心花園，將不可避免環(huán)境均好性的欠缺； 組團(tuán)方式大多以保證朝向?yàn)槭滓?，半圍合方式在臨道路和地塊轉(zhuǎn)角有所采用； 在住宅層數(shù)上，早期大多采用7層，自去年來，小高層開始抬頭，但占各項(xiàng)目總體規(guī)劃量的比例不大，高層盡管碧云天做了規(guī)劃，但到目前還未敢輕易推出； 早期項(xiàng)目和經(jīng)濟(jì)適用房均采用磚混結(jié)構(gòu)，目前在銷項(xiàng)目基本以框架為主； 在套間組合上，以3個(gè)單元組合成棟為多； 在戶型定位上，總體上均以32為主，價(jià)格突破1800元的項(xiàng)目加大了42的比例，而經(jīng)濟(jì)適用房則加大22的比例； 戶型面積從54－207平米，區(qū)間跨度很大，但在銷戶型集中于90－140之間同； 在套內(nèi)功能組合上，頂層復(fù)式是大多數(shù)項(xiàng)目的通用做法，但新開的虹頂花園是一個(gè)特例，它除頂層以外全部做成錯(cuò)層，頂層退臺(tái)后反而成了帶露臺(tái)的22； 雙陽臺(tái)在南湖板塊基本上屬于“規(guī)范動(dòng)作”，只不過陽臺(tái)和主要功能房的搭配方式不一樣而已； ，；1 整個(gè)南湖花園在銷項(xiàng)目的尾盤主色調(diào)依然偏黃偏亮，但后來者虹頂花園是第一個(gè)采用外墻磚的非別墅項(xiàng)目，而且色調(diào)偏暗；1 盡管整個(gè)南湖板塊的整體環(huán)境優(yōu)勢(shì)并不明顯，但中央花園在該板塊內(nèi)的環(huán)境優(yōu)勢(shì)依然很明顯，其它項(xiàng)目在環(huán)境上大多缺乏很強(qiáng)的個(gè)性特征和視覺感染力；1 碧云天和虹頂花園都在不同程度上采取了賣環(huán)境策略，但碧云天的環(huán)境目前已成形，數(shù)成熟社區(qū)，而虹頂花園的有很多概念成分，130棵種在100畝地上，森林的感覺有點(diǎn)過渡夸大。四、 板塊在銷項(xiàng)目營(yíng)銷推廣特點(diǎn)描述 目名稱營(yíng)銷特點(diǎn)中央花園之碧云天虹頂花園新世紀(jì)寶安花園新大地成功花園加州花園華錦花園2期目前銷售性質(zhì)6層現(xiàn)房基本售罄；小高層和7層現(xiàn)房在售現(xiàn)房銷售期房銷售在銷小高層框架已到10層左右多層期房銷售多層準(zhǔn)現(xiàn)房銷售多層和小高層均現(xiàn)房銷售少量現(xiàn)房尾盤銷售價(jià)格區(qū)間小高層1880－2550；7層2100－26501700－18001590－1800小高層1830－2050多層17801180－14501800－2460 1420－1690均價(jià)小高層2100多層230017501780小高層1900多層17501350左右2200折扣一次付款9696折按揭支持7成20年7成30年7成30年銷售率其去年推出的4棟多層已賣完，4棟小高層銷售率在40％左右；6棟7層建得最早，銷售較差銷售員號(hào)稱85％，估計(jì)銷售率65％左右前兩期已售罄，小高層銷控表顯示約40％，銷售不佳，第四期多層10％左右銷售比較差，中心花園處的3－6樓也沒有售出銷售部搬遷，未知95％賣場(chǎng)特點(diǎn)設(shè)在紅色會(huì)所內(nèi)；當(dāng)天有一定客流量賣場(chǎng)設(shè)置在玻璃會(huì)所內(nèi)，臨街會(huì)所造型有一定的標(biāo)志性；當(dāng)天客流量尚可設(shè)置在其經(jīng)典花園內(nèi)，當(dāng)天客流量不多賣場(chǎng)設(shè)置臨街商鋪內(nèi)，當(dāng)天銷售員只有2名，賣場(chǎng)客流少入口簡(jiǎn)易售樓部，工地廣告牌東倒西歪，破爛不堪,有客戶電話咨詢?cè)O(shè)在臨街物業(yè)內(nèi)，主打廣告語小高層，南湖生活的新高度南湖“森林浴”；“森”活美景；家有森林，才是新生活尊榮世家大地永恒，溫馨無限；房好，價(jià)廉坐享生活意趣，領(lǐng)略華錦風(fēng)情，新一代經(jīng)濟(jì)適用房——可持續(xù)發(fā)展熱銷戶型非本次調(diào)查重點(diǎn)，未深入調(diào)查消費(fèi)主體促銷活動(dòng)從上表的比較可分析出如下共性： 目前南湖板塊在銷項(xiàng)目（分期）大部分屬于現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，如果銷售順暢，估計(jì)2003年年中都會(huì)逐漸進(jìn)入銷售尾期； 整個(gè)板塊的價(jià)格覆蓋區(qū)間1180－2650元，但多層均價(jià)集中于1700－1800元，小高層均價(jià)集中于1900－2300元； 隨著江宏花園的售罄和華錦的性質(zhì)轉(zhuǎn)型，南湖板塊目前的銷售呈現(xiàn)“中間熱，兩頭冷”的特點(diǎn)，1750元/平米的價(jià)格線是目前市場(chǎng)接受得比較快的，高檔的碧云天大戶型、加州花園小高層和低檔成功花園均相對(duì)比較冷靜； 從某種程度上，環(huán)境是提供差價(jià)支撐的重要因素，但中央花園對(duì)環(huán)境期望過高，也會(huì)走向難以被市場(chǎng)接受的極端； 在賣場(chǎng)設(shè)置上，有會(huì)所的均設(shè)在會(huì)所內(nèi)，大部分調(diào)查成員對(duì)虹頂花園的賣場(chǎng)記憶深刻； 在主打廣告語上，同萬科等品牌地產(chǎn)相比，似乎還難以體現(xiàn)專業(yè)素質(zhì)，大多缺乏個(gè)性和感染力。 六、 板塊內(nèi)明年年中供銷量預(yù)測(cè) 項(xiàng)目名稱營(yíng)銷特點(diǎn)中央花園之碧云天虹頂花園新世紀(jì)寶安花園新大地成功花園加州花園華錦花園2期南湖都市桃源江南盤旁未知其它未知項(xiàng)目小計(jì)總盤面積26萬方8－9萬方10萬方左右未知34萬方8萬方目前在銷數(shù)量。第三章 南湖都市花園開發(fā)策略建議一、 項(xiàng)目開發(fā)策略影響要素分析策略構(gòu)成影響要素要素分析開發(fā)分期選擇
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