【正文】 在銷項目集中地帶也是整個板塊大型配套設(shè)施的密集地； 本項目的區(qū)位優(yōu)勢目前在南湖板塊屬于偏中位，如果洛梁路早日連通，其兩側(cè)的地塊將是南湖花園板塊下一個板塊密集點，本項目的區(qū)域優(yōu)勢也會得到改善。 銷售場所問題：從我們對競爭對手的調(diào)查體會看來，寬敞、明亮且富有個性化的賣場雖然不是達成銷售的決定性因素，但卻同樣影響消費者信心，看到檔次差的賣場總以為其項目檔次也很差，從某種程度上說，賣場是期房銷售時項目身份的象征，所以，對南湖都市桃源來說，首先是解決售樓建設(shè)時間提前的問題，我們的賣場初規(guī)劃是設(shè)定在門口綜合樓內(nèi)，據(jù)我們估計，該樓的建設(shè)和裝修至少需要3個月時間，假如項目推盤為6月，那幺它的的開工最好在3月份；二是售樓部裝修特點問題，對此，我們已在《項目主題概念深化策劃書》中加以說明，這次通過對對手賣場的體驗，大部分調(diào)查人員（特別是所有女同志）都認為賣場還應(yīng)該寬敞明亮，因為我們的綜合樓的主要功能是幼兒園，要寬敞，那幺幼兒園層高最好采用框架結(jié)構(gòu)，層高適當(dāng)提高，其內(nèi)墻在初期最好先不見，等賣完了再建，其外墻在推銷期最好多一些通透，保證充分采光，在交付使用時再根據(jù)幼兒園要求重建。 在首開發(fā)點選擇上，先外后里：盡管新大地“先里后外”的策略在市場上也沒有遇到阻力，但本策劃小組仍然堅持：“由外及里”更有利于項目取得推市的競爭優(yōu)勢，這樣可以營造一個好的街面景觀、個性特征和生活氛圍，一是因為我們的對手大多選擇臨街，特別是同街競爭項目新世紀(jì)寶安花園，如果我們選擇由里及外，那幺我們給客戶看到的，總是雜亂無章的工地，這會影響消費者的信心；二是街面是我們的建筑創(chuàng)新和立面?zhèn)€性與文化表現(xiàn)的重點之一，有了好的街面形象，更有利于我們進行主題概念的推廣和挖潛，更能掀起銷售熱點。 樣本深度：本次調(diào)查對個案深入程度重點在項目目前4P策略同第一次調(diào)查的變化，并企圖從這種變化中分析出對手的開發(fā)策略選擇。三、 板塊在銷主要項目產(chǎn)品特點描述 項目名稱產(chǎn)品特點中央花園之碧云天虹頂花園新世紀(jì)寶安花園新大地成功花園加州花園華錦花園2期布局都圍繞中心花園周邊，7層住宅朝向南偏北一點，保證對中央景觀的共享，棟距比一期大有提高采取中央花園和組團相結(jié)合的方式，基本上每3棟樓成“小”字型圍合成一個組團總體上成兩個半圍合組團，但二者的組團綠化地大小比較懸殊，也可看作只有一個中心花園的布局108畝土地由于被規(guī)劃中的奧林匹克運動場分割成兩塊，開發(fā)成四個組團兵營式，密度高2個組團，小高層靠近里邊空曠地有一定規(guī)模中心花園，其它均勻布局，組團感不是很強，從規(guī)劃圖大致估計7－9個組團，有半圍合，也有行列式層數(shù)4棟6層；4棟12層；6棟7層規(guī)劃1棟小高層，21棟多層，本期工程建成8棟多層規(guī)劃12棟6層，1棟10層，2棟點式12層，1棟點式18層大約13棟多層，2棟小高層（12）集中于第三期第一期10棟7層3棟小高層，4棟7層全部7層結(jié)構(gòu)多層框架；小高層框剪框架，少量底層架空框架已入住部分多層磚混，小高層框架磚混框架早期磚混，二期有部分磚混，部分框架套間組合小高層點式1梯4戶；多層條式，一棟2－3個單元小高層4單元成板式1梯2戶，多層3－5單元組合成棟多層條式，10層1梯3戶，12層1梯3戶和4戶，18層1梯4戶小高層板式，多層3個單元組合成棟3－4個單元組合成棟小高層1梯4戶，有兩棟多層5個單元組合成棟，中間做成門洞，給人兩重門的感覺3－4個單元組合成棟 項目名稱產(chǎn)品特點中央花園之碧云天虹頂花園新世紀(jì)寶安花園新大地成功花園加州花園華錦花園2期戶型小高層3室兩廳為主，面積122－140；；主臥25個平米以上，雙陽臺（客廳和廚房）；7層住宅42為主，面積176－207，6層住宅22－42，面積98－143目前在銷戶型32為主，面積120－138；頂層為帶露臺的22，面積83－90，3陽臺（客廳、主臥和廚房）；，頂層以外全部錯層，大三室?guī)ПＤ烽g目前推出的多層32和42為主，雙陽臺（客廳和廚房），均帶工人房目前在推的子期園32為主，面積113－145，最大面積比第一期工程小了30左右，少量22面積95－100，雙陽臺（客廳、廚房、餐廳或臥房）沒有詳細戶型資料，大多戶型120平米以下，全封閉單陽臺以32和42為主，有部分主臥異型房，推出空中花園概念以22和32為主，少量11和42，面積54－166，雙陽臺（客廳和臥房）裝修特點現(xiàn)代、亮黃色調(diào)；LG電梯；套內(nèi)初裝修；三網(wǎng)入戶；地下一層儲備和設(shè)備用房，紅外監(jiān)控外墻為雙色、淺灰面磚，陽臺不銹鋼欄桿，寬帶，紅外監(jiān)控施工中，具體用材未知未調(diào)查淡黃色涂料，立面平淡，無造型亮黃色外墻涂料亮黃外墻涂料環(huán)境利用地塊面積優(yōu)勢，打造南湖大型中央主題花園，且經(jīng)過前期建設(shè)，整個環(huán)境已經(jīng)成形，屬成熟社區(qū)，能找到更多家的感覺，底層部分私家花園其中心花園沒有碧云天大氣，加之多層比率最大，使其它組團棟距過小；其森林概念實際上只是130棵樟樹，門前廣場和會所能顯幾分大氣，底層基本上都有私家花園規(guī)劃圖顯示其圍繞中央水景建設(shè)，西式園林為主地塊分割，區(qū)內(nèi)環(huán)境一般，中間的政府規(guī)劃用地為奧林匹克運動場，目前也只是規(guī)劃概念而已，底層基本上都有私家花園簡單綠化，一小型中央廣場圍繞一個水景建設(shè)，基本上沿襲寶安花園整體環(huán)境風(fēng)格整個大規(guī)劃有一個“船型”中心花園，其它各小區(qū)草坪綠化為主，保證每個組團有一兩個休閑小品設(shè)施配套幼兒園，會所，靠近