【正文】 在銷(xiāo)項(xiàng)目集中地帶也是整個(gè)板塊大型配套設(shè)施的密集地； 本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)目前在南湖板塊屬于偏中位，如果洛梁路早日連通，其兩側(cè)的地塊將是南湖花園板塊下一個(gè)板塊密集點(diǎn)，本項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢(shì)也會(huì)得到改善。 銷(xiāo)售場(chǎng)所問(wèn)題：從我們對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查體會(huì)看來(lái)，寬敞、明亮且富有個(gè)性化的賣(mài)場(chǎng)雖然不是達(dá)成銷(xiāo)售的決定性因素，但卻同樣影響消費(fèi)者信心，看到檔次差的賣(mài)場(chǎng)總以為其項(xiàng)目檔次也很差，從某種程度上說(shuō)，賣(mài)場(chǎng)是期房銷(xiāo)售時(shí)項(xiàng)目身份的象征，所以，對(duì)南湖都市桃源來(lái)說(shuō)，首先是解決售樓建設(shè)時(shí)間提前的問(wèn)題，我們的賣(mài)場(chǎng)初規(guī)劃是設(shè)定在門(mén)口綜合樓內(nèi)，據(jù)我們估計(jì)，該樓的建設(shè)和裝修至少需要3個(gè)月時(shí)間，假如項(xiàng)目推盤(pán)為6月，那幺它的的開(kāi)工最好在3月份；二是售樓部裝修特點(diǎn)問(wèn)題，對(duì)此，我們已在《項(xiàng)目主題概念深化策劃書(shū)》中加以說(shuō)明，這次通過(guò)對(duì)對(duì)手賣(mài)場(chǎng)的體驗(yàn)，大部分調(diào)查人員（特別是所有女同志）都認(rèn)為賣(mài)場(chǎng)還應(yīng)該寬敞明亮，因?yàn)槲覀兊木C合樓的主要功能是幼兒園，要寬敞，那幺幼兒園層高最好采用框架結(jié)構(gòu)，層高適當(dāng)提高，其內(nèi)墻在初期最好先不見(jiàn)，等賣(mài)完了再建，其外墻在推銷(xiāo)期最好多一些通透，保證充分采光，在交付使用時(shí)再根據(jù)幼兒園要求重建。 在首開(kāi)發(fā)點(diǎn)選擇上，先外后里：盡管新大地“先里后外”的策略在市場(chǎng)上也沒(méi)有遇到阻力，但本策劃小組仍然堅(jiān)持：“由外及里”更有利于項(xiàng)目取得推市的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這樣可以營(yíng)造一個(gè)好的街面景觀、個(gè)性特征和生活氛圍，一是因?yàn)槲覀兊膶?duì)手大多選擇臨街，特別是同街競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目新世紀(jì)寶安花園，如果我們選擇由里及外，那幺我們給客戶(hù)看到的，總是雜亂無(wú)章的工地，這會(huì)影響消費(fèi)者的信心；二是街面是我們的建筑創(chuàng)新和立面?zhèn)€性與文化表現(xiàn)的重點(diǎn)之一，有了好的街面形象，更有利于我們進(jìn)行主題概念的推廣和挖潛，更能掀起銷(xiāo)售熱點(diǎn)。 樣本深度：本次調(diào)查對(duì)個(gè)案深入程度重點(diǎn)在項(xiàng)目目前4P策略同第一次調(diào)查的變化，并企圖從這種變化中分析出對(duì)手的開(kāi)發(fā)策略選擇。三、 板塊在銷(xiāo)主要項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)描述 項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品特點(diǎn)中央花園之碧云天虹頂花園新世紀(jì)寶安花園新大地成功花園加州花園華錦花園2期布局都圍繞中心花園周邊，7層住宅朝向南偏北一點(diǎn)，保證對(duì)中央景觀的共享，棟距比一期大有提高采取中央花園和組團(tuán)相結(jié)合的方式，基本上每3棟樓成“小”字型圍合成一個(gè)組團(tuán)總體上成兩個(gè)半圍合組團(tuán)，但二者的組團(tuán)綠化地大小比較懸殊，也可看作只有一個(gè)中心花園的布局108畝土地由于被規(guī)劃中的奧林匹克運(yùn)動(dòng)場(chǎng)分割成兩塊，開(kāi)發(fā)成四個(gè)組團(tuán)兵營(yíng)式，密度高2個(gè)組團(tuán)，小高層靠近里邊空曠地有一定規(guī)模中心花園，其它均勻布局，組團(tuán)感不是很強(qiáng)，從規(guī)劃圖大致估計(jì)7－9個(gè)組團(tuán)，有半圍合，也有行列式層數(shù)4棟6層；4棟12層；6棟7層規(guī)劃1棟小高層，21棟多層，本期工程建成8棟多層規(guī)劃12棟6層，1棟10層，2棟點(diǎn)式12層，1棟點(diǎn)式18層大約13棟多層，2棟小高層（12）集中于第三期第一期10棟7層3棟小高層，4棟7層全部7層結(jié)構(gòu)多層框架；小高層框剪框架，少量底層架空框架已入住部分多層磚混，小高層框架磚混框架早期磚混，二期有部分磚混，部分框架套間組合小高層點(diǎn)式1梯4戶(hù)；多層條式，一棟2－3個(gè)單元小高層4單元成板式1梯2戶(hù)，多層3－5單元組合成棟多層條式，10層1梯3戶(hù)，12層1梯3戶(hù)和4戶(hù)，18層1梯4戶(hù)小高層板式，多層3個(gè)單元組合成棟3－4個(gè)單元組合成棟小高層1梯4戶(hù)，有兩棟多層5個(gè)單元組合成棟，中間做成門(mén)洞，給人兩重門(mén)的感覺(jué)3－4個(gè)單元組合成棟 項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品特點(diǎn)中央花園之碧云天虹頂花園新世紀(jì)寶安花園新大地成功花園加州花園華錦花園2期戶(hù)型小高層3室兩廳為主，面積122－140；；主臥25個(gè)平米以上，雙陽(yáng)臺(tái)（客廳和廚房）；7層住宅42為主，面積176－207，6層住宅22－42，面積98－143目前在銷(xiāo)戶(hù)型32為主，面積120－138；頂層為帶露臺(tái)的22，面積83－90，3陽(yáng)臺(tái)（客廳、主臥和廚房）；，頂層以外全部錯(cuò)層，大三室?guī)ПＤ烽g目前推出的多層32和42為主，雙陽(yáng)臺(tái)（客廳和廚房），均帶工人房目前在推的子期園32為主，面積113－145，最大面積比第一期工程小了30左右，少量22面積95－100，雙陽(yáng)臺(tái)（客廳、廚房、餐廳或臥房）沒(méi)有詳細(xì)戶(hù)型資料，大多戶(hù)型120平米以下，全封閉單陽(yáng)臺(tái)以32和42為主，有部分主臥異型房，推出空中花園概念以22和32為主，少量11和42，面積54－166，雙陽(yáng)臺(tái)（客廳和臥房）裝修特點(diǎn)現(xiàn)代、亮黃色調(diào)；LG電梯；套內(nèi)初裝修；三網(wǎng)入戶(hù)；地下一層儲(chǔ)備和設(shè)備用房，紅外監(jiān)控外墻為雙色、淺灰面磚，陽(yáng)臺(tái)不銹鋼欄桿，寬帶，紅外監(jiān)控施工中，具體用材未知未調(diào)查淡黃色涂料，立面平淡，無(wú)造型亮黃色外墻涂料亮黃外墻涂料環(huán)境利用地塊面積優(yōu)勢(shì)，打造南湖大型中央主題花園，且經(jīng)過(guò)前期建設(shè)，整個(gè)環(huán)境已經(jīng)成形，屬成熟社區(qū)，能找到更多家的感覺(jué)，底層部分私家花園其中心花園沒(méi)有碧云天大氣，加之多層比率最大，使其它組團(tuán)棟距過(guò)?。黄渖指拍顚?shí)際上只是130棵樟樹(shù)，門(mén)前廣場(chǎng)和會(huì)所能顯幾分大氣，底層基本上都有私家花園規(guī)劃圖顯示其圍繞中央水景建設(shè)，西式園林為主地塊分割，區(qū)內(nèi)環(huán)境一般，中間的政府規(guī)劃用地為奧林匹克運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，目前也只是規(guī)劃概念而已，底層基本上都有私家花園簡(jiǎn)單綠化，一小型中央廣場(chǎng)圍繞一個(gè)水景建設(shè)，基本上沿襲寶安花園整體環(huán)境風(fēng)格整個(gè)大規(guī)劃有一個(gè)“船型”中心花園，其它各小區(qū)草坪綠化為主，保證每個(gè)組團(tuán)有一兩個(gè)休閑小品設(shè)施配套幼兒園，會(huì)所，靠近