房地產(chǎn)項目調(diào)查報告(文件)
【正文】 本公司項目 有可能推盤未知項目 板塊現(xiàn)有入口 板塊在建新入口在建新入口車站運動中商中北從上圖可以看出： 整個南湖花園板塊的開發(fā)基本上是從井岡山路（板塊總?cè)肟谔帲┫蚰虾分饾u推進； 目前在銷項目基本上在機場路兩邊； 在銷項目集中地帶也是整個板塊大型配套設(shè)施的密集地； 本項目的區(qū)位優(yōu)勢目前在南湖板塊屬于偏中位，如果洛梁路早日連通，其兩側(cè)的地塊將是南湖花園板塊下一個板塊密集點，本項目的區(qū)域優(yōu)勢也會得到改善。 五、 板塊在銷項目開發(fā)策略分析 項目名稱中央花園之碧云天虹頂花園新世紀寶安花園新大地成功花園加州花園華錦花園2期首期開發(fā)介入地點機場路和機場北路交匯處靠機場路機場路和機場三路交匯處最里角， 靠近主干道規(guī)模小，屬寶安花園第3期，目前開發(fā)完畢機場三路與機場路交匯處功能分區(qū)特點高層靠路邊，減少棟距；小高層和高檔房放在中央公園周邊，保證性價比小高層靠邊；會所為門，入?yún)^(qū)見中心花園，沿機場路和機場三路商業(yè)設(shè)施后為多層，大部分小高層居中，其它小高層和高層靠規(guī)劃中的南湖中央廣場小高層靠邊，利用1－2層做商業(yè)或辦公設(shè)施沒有整體規(guī)劃圖從整個寶安花園看，有先磚混，后框架，先多層，后小高層的特征建筑布局比較均勻，整體規(guī)劃對稱分期地塊特點先外圍，后中間，先環(huán)境，后建筑先外邊，后里邊，先會所，后住宅先沿街，后里邊先差后好，有先吃西瓜皮，后吃西瓜的感覺未知先近后遠分期產(chǎn)品特點先多層，后小高層；先磚混，后框架；先中檔，后高檔，高層先多層，后小高層，寧可加大密度，而要減少小高層先商業(yè)設(shè)施，后住宅，先多層，后高層先多層，后小高層，再多層未知先磚混，后框架產(chǎn)品設(shè)計變更其二期的小高層原規(guī)劃為8棟,實際有兩棟改六層目前暫無銷售資料附圖和規(guī)劃圖比較，沒有繪商業(yè)界，多次也少了1棟，不知是設(shè)計更改，還是欺騙消費者未知原外立面顏色為暗紅，比較俗，現(xiàn)改為淡黃原外墻設(shè)計好象為白色調(diào)，而且使用大量落地窗，但現(xiàn)房主色調(diào)為黃色，且窗的感覺一般學(xué)校似乎有所調(diào)整分期供應(yīng)量每期開發(fā)量控制在5萬方左右，先多后少，本期開發(fā)量4萬方左右每期2萬方左右，有點細嚼慢咽的感覺，走一步，看一步前兩期每期8萬方左右分期供應(yīng)時間間隔基本上是等前一期準現(xiàn)房銷售時，推出下一期目前還只開發(fā)了1期目前還只開發(fā)了1期等第一期時推出下一期目前還只開發(fā)了1期第2期是在第一期準現(xiàn)房時推出，目前屬于調(diào)整期 從上表對比可歸納如下共性： 所有項目均選擇了分期開發(fā)的策略； 在首期開發(fā)點的選擇上，大多選擇臨近主干道的位置，以便在眾多項目中拋頭露面，只有新大地反其道而行之； 在功能分區(qū)特點上，大部分將小高層和高層放在路邊，以減少棟距用地，只有中央花園將小高層放在中心花園處； 從地塊分期區(qū)域特點看，大部分有先近后遠、先沿街后里邊的共性，中央花園先外圍后中間、先環(huán)境后建筑是其獨有特色，而新大地由里及外、由差到好的開發(fā)思路也可算是一種大膽的嘗試； 在分期產(chǎn)品選擇上，先多層后小高層似乎是“不二法門”，早期建設(shè)還有先磚混后框架的特點； 在產(chǎn)品設(shè)計變更上，碧云天小高層的減少、以及多層比高層價格高的特點說明，小高層并非開發(fā)商的自覺選擇，多少有點規(guī)劃布局上的無奈之舉（項目環(huán)境營造與收益平衡面積保證的雙重需要）； 在分期供應(yīng)產(chǎn)品數(shù)量上，每期3－6萬方是大多數(shù)開發(fā)商的選擇，但原來的江宏花園和華錦花園等低價經(jīng)濟適用房似乎都達到7－8萬的開發(fā)量，而新大地采取的卻是每期2萬方左右的“小步快跑”的方式； 在分期時間間隔上，基本上都是在前一期進入現(xiàn)房和準現(xiàn)房銷售時推出，這背后也意味著項目的銷售期長于工程建設(shè)期，從目前中檔商品房銷售情況看，建設(shè)期完，銷售率基本上在40％－80％之間，經(jīng)濟適用房的銷售居高，小高層的銷售居下。本策劃小組對南湖都市桃源的概念和產(chǎn)品是比較自信的，但成本和價格上的不自信，將很難保證我們在產(chǎn)品性價比上取得絕對優(yōu)勢，很難保證市場對我們短時間內(nèi)全盤接納，所以，我們覺得分期開發(fā)是最佳選擇，能給市場更多了解、認知、追捧和消化的時間，也能給自己更多選擇、調(diào)整空間。 在首開發(fā)量上，先少后多：從對手推盤規(guī)律看來，對于我們的中規(guī)模項目來說，首推3－5萬方是最佳選擇，一來可以形成一個獨立的規(guī)劃組團和生活空間，二來是市場能給予的“支持”也只有這幺多。 銷售場所問題：從我們對競爭對手的調(diào)查體會看來，寬敞、明亮且富有個性化的賣場雖然不是達成銷售的決定性因素，但卻同樣影響消費者信心，看到檔次差的賣場總以為其項目檔次也很差，從某種程度上說，賣場是期房銷售時項目身份的象征，所以，對南湖都市桃源來說，首先是解決售樓建設(shè)時間提前的問題，我們的賣場初規(guī)劃是設(shè)定在門口綜合樓內(nèi)，據(jù)我們估計，該樓的建設(shè)和裝修至少需要3個月時間，假如項目推盤為6月，那幺它的的開工最好在3月份；二是售樓部裝修特點問題，對此，我們已在《項目主題概念深化策劃書》中加以說明，這次通過對對手賣場的體驗，大部分調(diào)查人員（特別是所有女同志）都認為賣場還應(yīng)該寬敞明亮，因為我們的綜合樓的主要功能是幼兒園，要寬敞，那幺幼兒園層高最好采用框架結(jié)構(gòu)，層高適當提高，其內(nèi)墻在初期最好先不見，等賣完了再建，其外墻在推銷期最好多一些通透，保證充分采光，在交付使用時再根據(jù)幼兒園
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