房地產(chǎn)項目調(diào)查報告(文件)
【正文】 本公司項目 有可能推盤未知項目 板塊現(xiàn)有入口 板塊在建新入口在建新入口車站運(yùn)動中商中北從上圖可以看出： 整個南湖花園板塊的開發(fā)基本上是從井岡山路（板塊總?cè)肟谔帲┫蚰虾分饾u推進(jìn)； 目前在銷項目基本上在機(jī)場路兩邊； 在銷項目集中地帶也是整個板塊大型配套設(shè)施的密集地； 本項目的區(qū)位優(yōu)勢目前在南湖板塊屬于偏中位，如果洛梁路早日連通，其兩側(cè)的地塊將是南湖花園板塊下一個板塊密集點(diǎn)，本項目的區(qū)域優(yōu)勢也會得到改善。 五、 板塊在銷項目開發(fā)策略分析 項目名稱中央花園之碧云天虹頂花園新世紀(jì)寶安花園新大地成功花園加州花園華錦花園2期首期開發(fā)介入地點(diǎn)機(jī)場路和機(jī)場北路交匯處靠機(jī)場路機(jī)場路和機(jī)場三路交匯處最里角， 靠近主干道規(guī)模小，屬寶安花園第3期，目前開發(fā)完畢機(jī)場三路與機(jī)場路交匯處功能分區(qū)特點(diǎn)高層靠路邊，減少棟距；小高層和高檔房放在中央公園周邊，保證性價比小高層靠邊；會所為門，入?yún)^(qū)見中心花園，沿機(jī)場路和機(jī)場三路商業(yè)設(shè)施后為多層，大部分小高層居中，其它小高層和高層靠規(guī)劃中的南湖中央廣場小高層靠邊，利用1－2層做商業(yè)或辦公設(shè)施沒有整體規(guī)劃圖從整個寶安花園看，有先磚混，后框架，先多層，后小高層的特征建筑布局比較均勻，整體規(guī)劃對稱分期地塊特點(diǎn)先外圍，后中間，先環(huán)境，后建筑先外邊，后里邊，先會所，后住宅先沿街，后里邊先差后好，有先吃西瓜皮，后吃西瓜的感覺未知先近后遠(yuǎn)分期產(chǎn)品特點(diǎn)先多層，后小高層；先磚混，后框架；先中檔，后高檔，高層先多層，后小高層，寧可加大密度，而要減少小高層先商業(yè)設(shè)施，后住宅，先多層，后高層先多層，后小高層，再多層未知先磚混，后框架產(chǎn)品設(shè)計變更其二期的小高層原規(guī)劃為8棟,實際有兩棟改六層目前暫無銷售資料附圖和規(guī)劃圖比較，沒有繪商業(yè)界，多次也少了1棟，不知是設(shè)計更改，還是欺騙消費(fèi)者未知原外立面顏色為暗紅，比較俗，現(xiàn)改為淡黃原外墻設(shè)計好象為白色調(diào)，而且使用大量落地窗，但現(xiàn)房主色調(diào)為黃色，且窗的感覺一般學(xué)校似乎有所調(diào)整分期供應(yīng)量每期開發(fā)量控制在5萬方左右，先多后少，本期開發(fā)量4萬方左右每期2萬方左右，有點(diǎn)細(xì)嚼慢咽的感覺，走一步，看一步前兩期每期8萬方左右分期供應(yīng)時間間隔基本上是等前一期準(zhǔn)現(xiàn)房銷售時，推出下一期目前還只開發(fā)了1期目前還只開發(fā)了1期等第一期時推出下一期目前還只開發(fā)了1期第2期是在第一期準(zhǔn)現(xiàn)房時推出，目前屬于調(diào)整期 從上表對比可歸納如下共性： 所有項目均選擇了分期開發(fā)的策略； 在首期開發(fā)點(diǎn)的選擇上，大多選擇臨近主干道的位置，以便在眾多項目中拋頭露面，只有新大地反其道而行之； 在功能分區(qū)特點(diǎn)上，大部分將小高層和高層放在路邊，以減少棟距用地，只有中央花園將小高層放在中心花園處； 從地塊分期區(qū)域特點(diǎn)看，大部分有先近后遠(yuǎn)、先沿街后里邊的共性，中央花園先外圍后中間、先環(huán)境后建筑是其獨(dú)有特色，而新大地由里及外、由差到好的開發(fā)思路也可算是一種大膽的嘗試； 在分期產(chǎn)品選擇上，先多層后小高層似乎是“不二法門”，早期建設(shè)還有先磚混后框架的特點(diǎn)； 在產(chǎn)品設(shè)計變更上，碧云天小高層的減少、以及多層比高層價格高的特點(diǎn)說明，小高層并非開發(fā)商的自覺選擇，多少有點(diǎn)規(guī)劃布局上的無奈之舉（項目環(huán)境營造與收益平衡面積保證的雙重需要）； 在分期供應(yīng)產(chǎn)品數(shù)量上，每期3－6萬方是大多數(shù)開發(fā)商的選擇，但原來的江宏花園和華錦花園等低價經(jīng)濟(jì)適用房似乎都達(dá)到7－8萬的開發(fā)量，而新大地采取的卻是每期2萬方左右的“小步快跑”的方式； 在分期時間間隔上，基本上都是在前一期進(jìn)入現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房銷售時推出，這背后也意味著項目的銷售期長于工程建設(shè)期，從目前中檔商品房銷售情況看，建設(shè)期完，銷售率基本上在40％－80％之間，經(jīng)濟(jì)適用房的銷售居高，小高層的銷售居下。本策劃小組對南湖都市桃源的概念和產(chǎn)品是比較自信的，但成本和價格上的不自信，將很難保證我們在產(chǎn)品性價比上取得絕對優(yōu)勢，很難保證市場對我們短時間內(nèi)全盤接納，所以，我們覺得分期開發(fā)是最佳選擇，能給市場更多了解、認(rèn)知、追捧和消化的時間，也能給自己更多選擇、調(diào)整空間。 在首開發(fā)量上，先少后多：從對手推盤規(guī)律看來，對于我們的中規(guī)模項目來說，首推3－5萬方是最佳選擇，一來可以形成一個獨(dú)立的規(guī)劃組團(tuán)和生活空間，二來是市場能給予的“支持”也只有這幺多。 銷售場所問題：從我們對競爭對手的調(diào)查體會看來，寬敞、明亮且富有個性化的賣場雖然不是達(dá)成銷售的決定性因素，但卻同樣影響消費(fèi)者信心，看到檔次差的賣場總以為其項目檔次也很差，從某種程度上說，賣場是期房銷售時項目身份的象征，所以，對南湖都市桃源來說，首先是解決售樓建設(shè)時間提前的問題，我們的賣場初規(guī)劃是設(shè)定在門口綜合樓內(nèi)，據(jù)我們估計，該樓的建設(shè)和裝修至少需要3個月時間，假如項目推盤為6月，那幺它的的開工最好在3月份；二是售樓部裝修特點(diǎn)問題，對此，我們已在《項目主題概念深化策劃書》中加以說明，這次通過對對手賣場的體驗，大部分調(diào)查人員（特別是所有女同志）都認(rèn)為賣場還應(yīng)該寬敞明亮，因為我們的綜合樓的主要功能是幼兒園，要寬敞，那幺幼兒園層高最好采用框架結(jié)構(gòu)，層高適當(dāng)提高，其內(nèi)墻在初期最好先不見，等賣完了再建，其外墻在推銷期最好多一些通透，保證充分采光，在交付使用時再根據(jù)幼兒園
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