鳳嶺區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告(文件)
【正文】 車位350建筑密度%建筑間距30～100米開發(fā)規(guī)模4棟12層小高層、5棟18層小高層結(jié)構(gòu)框架供電、供水、燃?xì)馑姽艿廊細(xì)獾綉?，?dú)立戶外電水表、燃?xì)獗硗鈮ν鈮Υ纱u門窗高級防盜入戶門，室內(nèi)地面水泥抹平，毛胚小區(qū)智能化配套高級可視對講系統(tǒng)（每戶一個(gè)終端）、單元入戶門電梯品牌電梯通訊寬帶網(wǎng)、電話線、有線電視電纜到戶小結(jié)：樓盤的戶型特點(diǎn)及分配：主要以三房四房為主，其中四房兩廳：145㎡—167㎡；三房二廳101㎡—139㎡；二房二廳80㎡—86㎡。2003年11月30日，退出二期4號“青云谷”、5號“碧云天”。廚衛(wèi)精裝修?？蛻羧后w分析：樓盤個(gè)案——佳得鑫水晶城 佳得鑫水晶城物業(yè)類別：商住混合物業(yè)地址：南寧市金湖路北段西面售樓熱線：5537995537992價(jià)格范圍：32003800(住宅)項(xiàng)目進(jìn)度：負(fù)一層在建,預(yù)計(jì)2006年6月交付建筑類別：高層商住樓項(xiàng)目概況周邊環(huán)境開發(fā)商南寧佳得鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位于瑯東核心地段金湖廣場，交通便捷；周邊開發(fā)的寫字樓林立，毗鄰金湖廣場，未來商業(yè)商務(wù)氛圍較濃厚。形象推廣策略：工地現(xiàn)場戶外廣告牌、專遞、樓書、南國早報(bào)、路牌、電視媒體宣傳。緊鄰項(xiàng)目的“廣西第一高樓”地王國際建成后，將會(huì)對本項(xiàng)目通風(fēng)采光、視野景觀產(chǎn)生較大影響。夢之島的進(jìn)駐對其商場銷售會(huì)有一定的正面影響，對一些資金較雄厚的投資客有一定的吸引力。樓盤個(gè)案——城市杰座物業(yè)類別：商住混合物業(yè)地址：金洲路中段，區(qū)人才市場旁售樓熱線：5505285505388價(jià)格范圍：31003800項(xiàng)目進(jìn)度：主體完成1/2建筑類別：高層商住樓項(xiàng)目概況周邊環(huán)境開發(fā)商南寧天馳房地產(chǎn)有限公司該項(xiàng)目位于瑯東黃金地段，區(qū)人才市場旁，臨近民歌廣場、南湖廣場、金湖廣場，與二十九中相對，周邊有高檔寫字樓、飯店、娛樂城，菜市，生活配套初步成型。小戶型出租有一定前景。項(xiàng)目同比競爭分析：該項(xiàng)目為單體高層小戶型住宅，總量不多，估計(jì)其實(shí)現(xiàn)均價(jià)為33003600，均價(jià)比較高，估計(jì)對市場影響有限；小戶型概念對投資客戶來說，沒有新奇概念炒作，難有太大吸引力。策劃代理金界咨詢建筑單位設(shè)計(jì)單位占地面積約40畝建筑面積90316平方米綠化率容積率停車位地下兩層小結(jié)：樓盤的戶型特點(diǎn)及分配：圍合式小區(qū)布局，分三期開發(fā)，共有公寓房885套。廣告宣傳語：會(huì)展中心水岸社區(qū) 生活就是回家度假該項(xiàng)目的優(yōu)劣：優(yōu)——地理位置好，面向民歌廣場和國際會(huì)展中心，會(huì)展中心人工湖近在眼前，高層住宅景觀較好。均價(jià)3600元/㎡。形象推廣策略：工地現(xiàn)場戶外廣告牌、報(bào)紙廣告、專遞、樓書宣傳。價(jià)格情況：沿街商場均價(jià)15000左右，高層住宅起步價(jià)2500元/㎡，均價(jià)33003500元/㎡客戶群體分析：中小投資客項(xiàng)目同比競爭分析：項(xiàng)目地處瑯東較成熟的公務(wù)員小區(qū)生活圈，生活配套比其他瑯東項(xiàng)目齊全，社區(qū)生活初步成型。形象推廣策略：現(xiàn)工地外布置有文化墻，售樓部備有手提袋、專遞和簡單樓書資料。但工程進(jìn)度慢，31層建筑現(xiàn)在仍在坐地基；且周邊辦公商住物業(yè)密集，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。榮和、翡翠園部分產(chǎn)品為別墅?，F(xiàn)房的香榭里，目前所剩尾房，就以樓中樓為主。榮和業(yè)主子女均可上此名校，吸引此類客戶置業(yè)的，主要還是以相對較低的代價(jià)，換取子女未來良好的成長環(huán)境。同樣，此類客戶對生活居住環(huán)境有著較高的要求，但是對于面積和總價(jià)過高的大戶型卻有心無力，并且此類年輕一代、新新一代更崇尚“飄”的生活方式，對于“安家”還未有定論。價(jià)格 綜觀鳳嶺區(qū)域內(nèi)的幾個(gè)典型、有代表性的樓盤，目前普通價(jià)位在3100元/㎡～3500元/㎡之間，均價(jià)維持在3300元/㎡左右，觀景洋房則要高達(dá)4000～4500元/㎡， 根據(jù)歷史資料，各盤在2002年底，2003年初入市價(jià)格在2800元/㎡左右，在不到兩年的時(shí)間里升值了500元，年均漲幅為18％左右，低于南寧市房價(jià)平均漲幅。整個(gè)區(qū)域房價(jià)一直都處于南寧市的前沿，都在引導(dǎo)著南寧樓價(jià)的前進(jìn)。消費(fèi)群體南寧的CLD，居住生態(tài)區(qū)，鳳嶺，以其高高在上的姿態(tài)面向其特定的目標(biāo)消費(fèi)群體。五、另眼看鳳嶺榮和事件對區(qū)域的影響從上海、廣州房價(jià)下跌看南寧房地產(chǎn)市場走向，鳳嶺在南寧房地產(chǎn)中的新格局以房產(chǎn)投資為導(dǎo)向的市場，面對真正的市場需求，未來的路在哪？鳳嶺的高價(jià)位能維持多久？以南博會(huì)為推動(dòng)的房產(chǎn)業(yè)，面對未知的成敗命運(yùn)，南寧房地產(chǎn)又將何去何從？鳳嶺呢？31 / 31。消費(fèi)群體定位較高，整體目標(biāo)市場容量有限，盡快擴(kuò)展新生客戶群，闊寬目標(biāo)客戶階層，是今后的一個(gè)重要推廣方向。南博會(huì)的召開，對寫字辦公樓的需求在未來的幾年內(nèi)將會(huì)有較大的增長，以商務(wù)為主的埌東區(qū)域在未來房產(chǎn)的增值和受益上，將直接借助南博會(huì)，還將有相當(dāng)?shù)脑鲋悼臻g。這一局面，跟當(dāng)初開發(fā)本區(qū)域，入市造勢有關(guān)。從市場的發(fā)展來看，根據(jù)發(fā)達(dá)國家歷史經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)房地產(chǎn)處于市場化的初期，市場的購買力強(qiáng)盛，作為實(shí)際需求和存量需求，120㎡以上的大面積戶型是市場消化量最多的，但市場成熟后，需求回歸理性，60～80㎡和80～100㎡實(shí)用的面積戶型就會(huì)成為市場主流。在鳳嶺置業(yè)，是一種身份和實(shí)力的象征，把目標(biāo)客戶群體局限在了已經(jīng)事業(yè)有成，積蓄頗豐的成功人士。造成此現(xiàn)象的原因，是多方面的，除了市場本身的需求外，還有推廣上的一些策略。對于面積較大，總價(jià)較高的產(chǎn)品，客戶有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力消費(fèi)。四、鳳嶺區(qū)域樓房地產(chǎn)現(xiàn)狀以及未來走勢定位為生態(tài)居住區(qū)和CLD（中央居住區(qū)）的鳳嶺，向來以優(yōu)美的自然環(huán)境和高尚的純居住區(qū)形象出現(xiàn)，良好的居住環(huán)境，高品質(zhì)的生活狀態(tài)，成為高收入階層安居置業(yè)首選之地。劣——工程進(jìn)展慢，價(jià)格高價(jià)格情況：價(jià)格未定，類比匯金苑，預(yù)計(jì)均價(jià)35004000/㎡客戶群體分析：投資客戶、商業(yè)辦公客戶與本項(xiàng)目同比競爭分析：直接面向南湖，湖景優(yōu)勢。樓盤個(gè)案——南湖水景第一排呈輝 綠城畫卷物業(yè)類別：商住混合物業(yè)地址：雙擁路與桂春路交界路售樓熱線：5524185524183價(jià)格范圍：項(xiàng)目進(jìn)度：目前剛開始做地基建筑類別：大型商場、高層商務(wù)住宅項(xiàng)目概況周邊環(huán)境開發(fā)商南寧呈輝置業(yè)有限公司、南寧藍(lán)海岸房地產(chǎn)開發(fā)公司 項(xiàng)目位于雙擁路與桂春路口，緊鄰瑯東人民日報(bào)社新址，直面南湖南廣場，地理位置、景觀優(yōu)越。該項(xiàng)目的優(yōu)劣：優(yōu)——緊鄰公務(wù)員小區(qū)，地理位置好，交通便捷；周邊有成型的小學(xué)、菜市、超市，生活配套相對其他瑯東項(xiàng)目較齊全。樓盤個(gè)案—南湖國際廣場物業(yè)類別：高層商住樓物業(yè)地址：濱湖路55號（公務(wù)員小區(qū)旁）售樓熱線：5536995536305538338價(jià)格范圍：㎡，住3300/㎡項(xiàng)目進(jìn)度：前期2棟完成1/3建筑類別：8棟高層商住樓項(xiàng)目概況周邊環(huán)境開
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